长沙市人民政府办公厅

关于全面加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见

长政办发[2021]48号

各区县 （市） 人民政府，市直机关各单位：

为全面加快全市城镇老旧小区改造工作步伐，提升城市人居环境品质，促进城镇高质量发展，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），经市人民政府同意，现提出如下实施意见：

一、把握总体要求

（一） 指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入落实“三高四新”战略，坚持以人民为中心的发展思想，加快推进全市城镇老旧小区改造，改善群众居住条件，补齐人居环境短板，落实“五区建设”工作要求，建设“四精五有”美丽舒适宜居城市。

（二） 基本原则

坚持以人为本、共同缔造。尊重居民意愿，激发居民参与、支持改造的积极性、主动性，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

坚持专家领衔、部门合作。充分发挥多行业专家的专业技术作用，做到科学改造；统筹各单位各行业力量，整合各级各方资源，参与城镇老旧小区改造。

坚持政府组织、社会参与。政府加强组织统筹引导，吸引、鼓励社会资本参与城镇老旧小区改造，既要保障业主权利，又要保障投资人权益。

坚持保护优先、注重特色。兼顾文化传承和功能完善，落实文保单位、历史建筑保护和修缮要求，加强历史文化街区和历史地段保护，体现城市特色，延续历史文脉。

坚持因地制宜、精准施策。科学确定改造目标，明确改造时序，既尽力而为又量力而行，按照“一区一策”要求，合理制定改造方案，体现小区特点。

坚持建管并重、长效管理。将社会治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。

二、明确目标任务

（一） 改造对象

改造对象为城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）；各区县 （市） 人民政府要结合实际，统筹考虑需要和可能，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区。在符合国家相关政策的前提下，有条件的地方可适当将2005年底前建成的小区纳入改造范围但不得超过限定比例，具体比例限值根据国家年度计划申报要求确定。

国有企事业单位、移交政府安置的军队离退休干部住宅小区、军队及院校所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施，其中未进行社会化职能移交的小区，由所属单位和各区县（市）人民政府协商明确改造事项。

对已享受其他中央补助资金进行改造的城镇老旧小区（如节能改造、“三供一业”改造等）和采取维修加固方式改造过的危房，依然存在市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的，可纳入改造计划，但同一改造内容不得重复使用补助资金。

已纳入城镇棚户区改造计划，拟通过拆除新建 （改建、扩建、翻建） 实施改造的棚户区 （居民住房） 不得纳入城镇老旧小区改造范围。严禁借城镇老旧小区改造变相搞房地产开发。

（二） 改造内容

统筹城镇老旧小区基础类、完善类、提升类三大改造内容。基础类改造内容主要是水电气、消防安全、通信广电、健身设施、无障碍和适老设施、垃圾分类等市政基础设施改造提升以及小区内建筑公共部位的维修等。完善类改造内容主要是道路和停车设施、充电设施、生鲜超市等环境及配套设施改造建设以及小区内建筑节能改造、党建阵地建设。提升类改造内容主要是养老托育设施、医疗设施、文化设施、服务驿站等公共服务设施配套建设以及智慧化管理改造。

补齐既有居住社区设施短板，推动完整居住社区建设。根据住房和城乡建设部等 13 部门联合印发的《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》（建科规 〔2020〕 7 号），对于周边地区建设品质较差、公共服务或基础设施配置不足的城镇老旧小区 （片区），按照 《完整居住社区建设标准 （试行） 》，可根据实际情况增建基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基础设施、公共活动空间、物业管理设施、社区管理设施等内容。

（三） 改造目标

按照统筹基础类、完善类、提升类改造的工作思路，全面推进城镇老旧小区改造工作。到 2021 年，基本建立全市城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到 2022 年，力争完成 2000年底前建成、居民改造意愿强烈的城镇老旧小区改造任务；到2025年，基本完成2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

（四） 改造模式

按照全市城市更新工作总体部署， 统筹完整居住社区建设、精美社区建设、绿色社区创建、城市历史地段 （街区） 保护、历史建筑保护、危旧房屋改造、市政专项改造等工作推进全市城镇老旧小区改造，优先实施成片改造，不具备条件的实施独立改造。

成片改造模式。以城镇老旧小区改造为切入点，对有条件的片区、社区或城市更新单元，按照政府与企业合作的模式实施成片改造， 因地制宜补齐既有居住社区建设短板，提升城市风貌品质。

独立改造模式。对于不具备成片改造条件的城镇老旧小区， 可通过产权单位或原产权单位出资、财政补助、居民出资等方式筹集资金，实施独立改造。

三、科学组织实施

（一） 编制改造规划

各区县 （市） 应科学编制城镇老旧小区改造规划（2021—2025年），摸清城镇老旧小区空间分布、建筑面积、居民户数、楼栋数、房屋属性、房屋结构、群众改造意愿， 分析存在的问题， 提出改造对策，建立改造项目库，明确改造目标、重点及划片方案，形成“城镇老旧小区一张图”。各区县 （市） 城镇老旧小区改造项目库、改造规划应经同级人民政府批准并报市人居环境局备案。城镇老旧小区改造项目库实行动态管理，原则实行半年一调整，未进入项目库的项目不得安排补助资金。

（二） 制订年度计划

各区县（市）人居环境部门每年应会同发展改革、财政等部门按上级要求及时制订下年度改造计划，经同级人民政府批准后报市人民政府审定。改造计划应包括目标任务、项目清单、资金安排等内容。各区县 （市） 应区分轻重缓急，优先将居民改造意愿强烈、参与积极性高的小区纳入年度计划实施改造，并同步提交本区县 （市） 财政承受能力论证评估报告，不得盲目举债铺摊子。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、供水、排水、供气、通信、广播电视等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。

（三） 实施改造项目

各区县 （市） 人民政府应依法确定城镇老旧小区改造实施主体。实施主体应充分征集民意，组织技术单位、社区居民委员会采取线上线下等方式问需于民，推动社区规划师、建筑师和设计师进社区，整合专业设计意见、业主诉求和公共利益，按照国家、省、市相关政策文件和规范标准，科学编制项目改造方案，明确改造内容、改造方式、资金筹措、长效管理等内容；鼓励有条件的小区引导产权单位、社会资本方、金融机构、物业服务企业等参与方案制定。改造方案须按要求公示。各区县 （市） 要严格审定城镇老旧小区改造方案，经市人居环境部门审查把关后报省住房城乡建设部门备案。对不涉及新增用地审批、历史建筑保护、环评审批、人防审批以及《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十七条规定情形等的城镇老旧小区改造建设项目，可将立项用地规划许可阶段、工程建设许可阶段与施工许可阶段合并为一个阶段， 由各区县 （市） 人民政府组织有关部门实行联合审查、并联审批。对不涉及土地权属变化的，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。对于内部增设公共设施符合相关规划要求，不涉及提高容积率和建筑密度、降低绿地率的，免于办理建设工程规划许可。对不涉及建筑主体结构变动、不涉及加装电梯、不涉及需依法进行消防设计审查的城镇老旧小区改造项目，在设计单位提交有关书面说明意见、项目建设单位作出承诺后，可不进行施工图审查及备案，不进行消防设计审查。列入年度中央补助支持改造计划的项目必须当年度开工，次年年底前完工。实施主体应依法依规组织项目施工，合理安排施工时序，确保施工质量，最大限度减少施工对居民生活的影响。项目竣工后，建设单位按规定组织相关责任主体进行项目竣工验收并办理竣工验收备案，根据需要邀请街道办事处、社区居民委员会以及居民代表等参加。工程质量监督机构应对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。加强改造项目资料的收集和归档，确保全过程资料的完整性，便于后期维修和接受检查、审计。

（四） 推行长效管理

贯彻“ 建管并重、区县 （市） 抓总、部门协同、居民参与” 原则，健全“改管一体、长效运营”的工作机制，压实街道、社区工作责任，强化治安、消防、防疫等社区安全治理工作，加强涉改小区后续运营管理。注重改造和服务同步提升，把建立健全基层治理机制和长效管理运营机制列入涉改项目改造前置条件， 切实推进物业管理全覆盖。采取居民合理缴费、闲置资源盘活、政策扶持的组合方式来确保涉改小区长效运营管理，各区县 （市） 要结合实际情况以补贴方式扶持物业企业度过 1～3 年过渡期，同时要积极探索推进智慧小区建设。

四、完善支持政策

（一） 土地规划支持政策

规划支持政策。城镇老旧小区改造时不简单套用新建小区规划建设要求，在依法完善相关手续的前提下，允许进行必要的新建、改建、扩建和使用功能转换。在不违反国家有关强制性规范、标准和国土空间规划，并征得相关利害关系人同意的前提下，对利用小区及周边闲置用地、低效用地、存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施的，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标上限；对改造实施单元内厨房、卫生间等基本功能缺失的房屋，在符合建筑结构安全、消防安全要求、工程建设强制性标准的前提下，由业主申请，经相关职能部门认定或批准后，可由业主筹资通过加层或贴扩建等方式增加户内面积用于完善相关基本功能。在符合建筑结构安全、工程建设强制性标准以及相关法律、法规的前提下，鼓励通过拆除违建、私房置换、加建装配式建筑等方式增设公共服务设施。城镇老旧小区 （片区） 内的C、D 级城市危房，在符合规划条件的前提下，允许就地拆除重建，重建建筑不影响周边住宅采光照明标准 （或取得周边住户同意） 并符合规划限高要求的，可适当提高建筑高度。

土地支持政策。城镇老旧小区 （片区） 内依据规划不能进行单体设计和单独使用的边角地、夹心地、插花地等零星地块，依照有关规定可以参照市场价格协议出让，补缴土地出让价款，涉及出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯、建设各类环境及配套设施和公共服务设施的，利用小区内闲置、低效用房补足城镇老旧小区公益性配套设施的，在征得土地权属单位同意后，免于办理用地手续，增加的配套设施应符合小区配套的相关标准，增加的公共服务设施不计入地块容积率，不增收土地价款。城镇老旧小区 （片区） 内的项目，可采取收购和政府零星征收相结合的模式实施，零星征收后的土地可按照国家相关规定一并实施改造开发。城镇老旧小区 （片区） 的国有划拨用地棚户区改造项目或其他符合划拨要求的，可采取划拨方式供地，在原地或异地进行安置，并可按经济适用房办理产权。其他零星经营性用地符合条件的，可采取协议出让。经相关部门批准同意，在改造中进行加层或增加户内面积的，原土地性质为划拨且按经济适用房办理产权的，可保留划拨用地性质；原土地性质为出让且未突破原出让合同容积率的，不增收出让价款。涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，立项前与相关方达成权属协议，在依法明晰产权的基础上，不动产登记机构应依法积极予以办理。

（二） 财税支持政策

财政资金支持政策。市、区县 （市） 两级财政部门要加大财政资金支持，统筹安排专项资金支持城镇老旧小区改造，市本级财政按 6000 元/户的标准给予补助，各区县 （市） 财政按不低于市本级财政 6000 元/户的标准予以兜底补助，可采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，发挥财政资金的引导作用。各区县 （市） 人民政府可结合工作实际，在本级财政资金中安排一定工作经费，保障城镇老旧小区改造工作有序推进。以城市更新片区 （单元） 实施统筹改造的项目，项目实施主体应优先保障项目范围内城镇老旧小区改造和片区公共服务、基础设施建设改造资金。对符合条件的城镇老旧小区改造项目可通过发行政府专项债筹措改造资金。

税费支持政策。贯彻落实国家相关税费减免政策，专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构所取得的养老、托育、家政等服务收入免征增值税，并减按 90% 计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

社会资本参与改造支持政策。社会资本可通过提供专业化物业服务、提供养老托育等专业服务、参与公共空间改造与运营、作为实施主体等方式参与城镇老旧小区改造。探索实行改造项目设计、施工、运营一体化招标，培育城镇老旧小区改造规模化实施运营主体。鼓励各区县 （市） 探索建立产业导入机制，对于业主共有的公共空间、企事业单位所属配套设施或区域性服务设施以及产权属于个人、民营企业和其他单位的配套用房，在依法依规征得利益相关方同意的前提下，由政府搭建平台，允许产权人将新增和存量配套用房交由改造实施主体统筹使用和运营，年限原则上不超过 20 年，所获收益用于平衡涉改小区改造及长效管理投入。对于社会资本参与城镇老旧小区改造的，按照相关政策文件享受金融、税费等优惠政策。

（三） 金融支持政策

积极对接国家开发银行、农业发展银行、建设银行等金融机构，按照市场化、法治化原则，依法合规争取对城镇老旧小区改造的金融支持政策。商业银行、基金公司等金融机构加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇片区改造的企业和项目提供信贷支持。支持城镇老旧小区改造规模化实施主体采取市场化方式，运用银行贷款、公司信用类债券、项目收益票据等进行融资，杜绝新增地方政府隐性债务。

五、强化保障措施

（一） 压实各方责任。全市城镇老旧小区改造工作在市委、市人民政府的统一领导下，市城镇老旧小区改造工作领导小组及其办公室 （市人居环境局） 要充分发挥统筹协调和组织推进作用， 及时研究解决重点难点问题。各区县 （市） 人民政府要切实落实主体责任，明确目标任务，调配充足专职人员，组织各街道办事处、相关实施主体落实好改造任务。市直相关单位、市通管办要按照职责分工，加强协作配合，做好城镇老旧小区改造相关工作。电力、水业、燃气、移动、联通、电信、广播电视等专营单位要履行社会责任，同步做好相关管线设施设备的改造提升。改造后的专营设施产权依法定程序移交给专营单位，由专营单位负责维护管理。

（二） 推动居民出资。按照“谁受益、谁出资”原则，积极引导居民通过直接出资、使用 （补建、续筹） 住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与改造。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

（三） 严格考核评价。不断健全城镇老旧小区改造工作考核机制，确保目标任务、政策措施、工作责任落实落细。由市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室牵头组织年度考核，考核情况纳入市委、市人民政府对相关单位的绩效考核。由市财政局牵头， 委托第三方专业机构开展资金使用管理绩效评价，考核结果与奖补资金挂钩；建立完善日常巡查抽查和定期调度通报制度，每月排名通报讲评，对政策措施落实不到位、行政审批推诿扯皮、项目建设进度缓慢、质量安全问题突出的区县 （市） 人民政府和单位，适时由领导小组进行约谈。

（四） 广泛宣传引导。结合基层治理制度创新和能力建设，充分利用主流媒体，多角度、全方位宣传城镇老旧小区改造工作成效，加大对示范项目、优秀案例的宣传力度，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，营造社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要加强信息公开，依法依规公开、准确解读相关政策，加强社会舆论引导，及时回应社会关切。

本实施意见自公布之日起施行， 有效期 5 年。以往规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。

抄送：市委有关部门，长沙警备区。

市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市中级人民法院， 市人民检察院。各民主党派市委。

长沙市人民政府办公厅 2021 年10 月18 日印发