中共西安市雁塔区委西安市雁塔区人民政府关于加强政府主导规范城中村改造工作的意见

（雁发〔2009〕9号）

为认真贯彻落实党的十七大、十七届三中全会精神和市委关于统筹城乡发展的总体要求，根据今年全区工作的部署安排，结合我区实际，经区委、区政府研究，就加强政府主导规范城中村改造工作提出以下意见：

一、加强政府主导，规范城中村改造工作的总体要求和工作目标

按照区委、区政府提出的建设全省统筹城乡发展先导区的目标，加快推进城中村改造工作，破解城市改造难题，已经成为我区统筹城乡发展、推进城乡一体化的紧迫任务。根据《西安市城中村改造管理办法》的要求，针对目前存在的主要问题，结合我区实际，需要进一步规范城中村改造行为，加强政府主导。要按照“四个统一”（即统一启动标准、统一拆迁安置办法、统一招商引资、统一开展无形改造）的原则，清理整顿规范城中村改造，实现城中村改造由自我改造为主向政府主导为主的转变，积极稳妥地推进全区城中村改造工作。经过不懈努力，在以下四个方面取得显著进展。

——拆旧建新取得新突破。以政府主导为核心，有效调动各方利益主体支持和参与城中村改造的积极性，按照“拆建并举”的原则，加快旧村拆除和村民安置楼建设步伐。

——无形改造迈出新步伐。以集体经济股份制改革为重点，加快新型集体经济组织建设、农转居和撤村建社区工作。

——招商引资实现新跨越。将招商引资作为推动城中村改造工作的有效手段，充分利用市场资源，加快城改项目的包装策划和前期储备，逐步形成策划一批、招商一批、储备一批的良性机制。

——改造行为实现新规范。以理顺改造程序，规范改造行为为重点，把政府对城中村改造的管理、监督职能贯穿于改造工作的始终，有效解决违规操作和无序开发等问题，实现全区城中村改造工作健康、规范、有序发展。

二、加强政府主导，规范城中村改造工作的主要内容和工作措施

（一）加强政府主导，加快城中村改造工作

加强政府主导就是指政府全程参与、指导、管理和监督改造工作过程，组织实施改造村项目确定、改造计划申报、用地申报、控制性详细规划编制、改造方案制定、招商引资、旧村拆除和村民安置等环节的工作，做到“四个统一”。

第一，统一启动标准。涉及城市基础设施建设、重点项目建设、土地储备、消除重大安全隐患、提升城市主要干道两侧和城市重要节点环境面貌的城中村，经区城中村改造工作领导小组研究同意，报西安市城中村改造办公室批准后，统一启动城中村改造工作。未经区城中村改造办公室批准的村，不得启动改造工作，坚决遏制违规违法建设。

第二，统一拆迁安置办法。按照《西安市城中村改造管理办法》的要求，结合我区实际，制定全区统一的城中村改造拆迁安置办法，将拆迁、安置、补偿等方面的政策规范化、制度化。在实施中，区城中村改造办公室和相关街道要在全区统一的拆迁安置办法框架内，根据改造村的实际制定具体的拆迁安置方案。

第三，统一招商引资。政府主导招商引资工作全过程。凡新列入改造计划的村，由区城中村改造办公室统一编制并办理相关规划审批手续，统一办理用地手续，统一面向社会公开招商。对申请参与我区城中村改造的开发企业，由区城中村改造办公室严格按照准入条件进行审查。有资质的企业申请超过两家以上的，进行竞争招标，中标企业与区城中村改造办公室签订正式合同。中标企业必须严格履行合同，区城中村改造办公室和相关街道共同负责对开发企业的开发行为进行全程管理和监督。对不能严格履行合同的企业要坚决清理，并取消其参与雁塔区城中村改造的资格。

第四，统一开展无形改造。对已列入城中村改造计划和三个开发区范围内已完成和正在进行整村拆除的村，由区城中村改造办公室牵头，区级相关部门按照各自职责和分工，组织开展农转居、经济体制改革、撤村建社区和土地转性等工作。

（二）加强清理整顿，规范城中村改造工作

已签订城中村改造意向书，初步编制城中村改造工作方案，但未进行实质性开发的改造村，由政府对改造工作进行全程主导，区城中村改造办公室具体办理改造的各项手续，实施招商引资、旧村拆除和村民安置等工作，确保改造工作在政府主导下规范有序进行。

已进行开发建设，但未启动旧村拆除工作的村，要全面停止一切违规违法建设或销售行为，在区城中村改造办公室和相关街道的监督、指导下，全面规范改造行为。

对拒不履行整改，未完成旧村整村拆除，仍违规进行房地产开发的村，要坚决制止，并严厉打击违规建设、售房等扰乱正常改造工作的违法行为，并停止办理土地转性等相关手续，维护我区城中村改造工作的正常秩序。

（三）加强项目储备，促进城中村改造工作

要把城中村改造项目储备列入重要议事日程，作为城中村改造工作的有力抓手，坚持“梯次推进、动态管理、滚动发展”的原则，着力做好城改项目的前期储备与实施管理工作，形成 “完成一批、实施一批、储备一批”城中村改造项目的工作格局。

三、加强城中村改造工作的组织领导

城中村改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广、政策性强，任务十分艰巨。各街道和区级相关部门必须高度重视，提高认识，要按照各自工作职责，加强协作配合，认真做好调查摸底、宣传发动、矛盾纠纷排查化解和具体的组织实施工作，加快推动全区城中村改造工作步伐。

一要做好调查摸底。对拟确定改造的村，由区城中村改造办公室和所在街道负责，认真开展居住人口、改造面积、占用土地数量、集体资产和矛盾隐患等方面的调查摸底工作；公安部门要对村庄现有户籍人口情况进行分类登记；规划部门要提供城市路网、绿地等城市规划布局情况；国土部门对村庄现有土地和使用情况进行调查核对；劳动保障部门做好在册户籍劳动力及社保人员的登记、统计工作；民政部门做好户籍人口中贫困户、五保户的调查摸底，详细掌握符合救助条件的户数及人数；工商管理部门做好商业、餐饮、企业等行业的登记统计工作；文化部门做好文化娱乐行业的登记统计工作。通过调查摸底，详细掌握拟定改造村的第一手资料，为后续工作开展打下坚实基础。

二要做好宣传发动。对确定改造的村，区城中村改造办公室、区级有关部门、相关街道和村组要深入群众，利用多种形式，向村民宣传城中村改造有关法律法规政策，宣传有形改造和无形改造的工作内容、程序和标准，宣传惠民政策和安民措施等，使村民认识城中村改造的重大意义，消除顾虑，统一思想，引导群众关心和支持城市建设，充分调动一切积极因素，形成城中村改造工作的强大合力。

三要明确工作职责。西安市雁塔区城中村改造工作领导小组为全区城中村改造工作的领导机构，领导小组下设区城中村改造办公室，各街道和区级相关部门为成员单位。领导小组通过召开城中村改造联席会议，研究、审查、决定全区城中村改造的重大事项。

区城中村改造办公室为全区城中村改造工作的主管部门，对全区城中村改造工作负总责。负责制定全区城中村改造工作中长期规划及年度工作计划；负责城中村改造工作招商引资及资金筹集、管理和使用；负责办理城中村改造控规编制、用地申报等各项手续和村民安置楼建设的监管工作；指导、检查各成员单位开展有形改造和无形改造工作。

各街道办事处为本辖区城中村改造工作的具体责任单位，要建立健全城中村改造工作机构，组建街道城中村改造工作领导小组及办公室，对区城中村改造工作领导小组负责，接受区城中村改造办公室的指导和检查。各街道办事处主要领导为本辖区城中村改造工作第一责任人，分管领导为直接责任人。对确定的年度改造任务，要抽调专人组成专业团队，具体开展宣传动员、调查摸底、旧村拆除、村民回迁和维护稳定等工作，配合区级有关部门开展无形改造工作。

区城中村改造工作领导小组各成员单位按照各自工作职责，负责完成各自承担的城中村改造工作任务。

四要加强协同配合。区城中村改造工作领导小组各成员单位要认真履行职责，充分发挥职能，加强配合、协作，确保形成工作合力。在具体实施旧村拆除工作时，城改、建设、执法、规划、国土以及公、检、法、司等区级有关职能部门要抽调专人组成联合工作小组，现场办公，协调解决各类问题，积极配合相关街道开展旧村拆除工作。对确定的无形改造工作任务，区级有关部门和相关街道要明确专人，在区城中村改造办公室的统一协调下，按照各自承担的具体任务开展工作。区级有关部门要结合自身职能，切实为城中村改造工作提供服务，确保我区城中村改造工作持续、稳定、健康发展。

五要加强督促检查。完善城中村改造目标考核管理办法，把各项工作任务量化分解到各街道和区级相关部门，实行目标责任管理。区城中村改造办公室要对各街道、区级相关部门的工作进行督促检查，通报工作进展情况，推动全区城中村改造工作。要加强行政效能监察，切实增强执行力，对因责任落不实、措施不到位、任务未完成，造成一定后果的责任单位和个人进行全区通报批评，情节严重的要追究责任。

附件：1、西安市雁塔区城中村改造拆迁安置办法（试行）

2、西安市雁塔区城中村改造工作规则（试行）

二○○九年4月20日

附件1

西安市雁塔区城中村改造拆迁安置办法（试行）

为保障我区城中村改造拆迁建设工作的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据《西安市城中村改造管理办法》（以下简称《办法》），参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》）、《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》（以下简称《规定》）等法规文件，结合我区实际，制定本办法。雁塔区范围内所有城中村改造项目（不含高新技术开发区、曲江新区和浐灞生态区范围内的城中村），必须严格遵照此办法执行。

第一条 拆迁人是经西安市城中村改造办公室审核、批准的雁塔区城中村改造办公室；被拆迁人是在拆迁范围内合法房屋及其附属物的所有人。

第二条 被拆迁人的补偿与安置按照产权调换和货币补偿两种方式进行，以房屋产权登记载明的合法安置面积和性质作为补偿安置依据，可由被拆迁人选择其中一种方式。

（一）产权调换：

被拆迁人二层以下(含二层)的房屋为合法安置面积（合法安置面积是指按照有关土地法规规定的标准宅基地上的建筑面积）,安置面积按“拆一安一、互找差价”的标准执行，即：安置房屋建筑面积与被拆迁房屋（二层以下）产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算。三层以上（含三层房屋）按评估价给予补偿。

纳入股份制改造的农户，原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积根据自愿补差安置。补差的面积部分按新建房屋建筑成本价结算。

对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋建筑成本价结算。

居民（农转非）住户、祖遗户选择房屋安置的，以现有二层以下（含二层）房屋面积，按照互找差价结算的办法置换安置面积，不享有人均不低于65平方米的安置条件。

（二）货币补偿

被拆迁人要求实行货币补偿的，根据被拆迁房屋（二层以下）的区位、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿款额。

符合安置条件的被拆迁人只能从房屋安置和货币补偿方式中选择一种安置方式。

选择货币安置的被拆迁人，不予分配安置用房和商业用房。

第三条 奖励

（一）在规定的期限内搬迁的被拆迁人，可按“拆一安一、不找差价”的标准执行，即：安置房屋建筑面积与被拆迁房屋（二层以下）产权建筑面积相等部分进行置换，互不找差价。三层以上含三层房屋可根据该村土地资源状况，按评估价上浮10%至30%的标准给予补偿。

（二）被拆迁人人均安置面积不足65平方米但在规定期限内进行搬迁的，可以无偿补足人均65平方米。

（三）为解决被拆迁人的长远生计，分配给纳入股份制改造的村民人均10-15平方米商业面积，按新建房屋建筑成本价结算，统一由改造村改制后的新经济组织经营管理。

第四条 被拆迁人的房屋及其附属物，在拆迁前应经在拆迁预备会上确定的具有房地产价格评估资格的房地产价格评估咨询有限公司评估作价。

第五条 被拆迁人自行搬迁、自行过渡。过渡期限为30个月。过渡期限自被拆迁人签订拆迁安置协议并将腾空房屋交付拆迁人之日起计算。

第六条 在协议规定的过渡期限内，拆迁人原则上应对自行过渡的被拆迁人，按下列规定一次性付给过渡补助费。

拆迁住宅房屋的过渡补助费标准为：二层以下房屋（含二层）30平方米以下（含30平方米）的，每月每平方米补助6（5）元；30平方米以上的，其中的30平方米每月每平方米补助6（5）元；超出的部分每月每平方米补助4（3）元（三环内和三环外执行不同标准）。或按人每人每月补助360元。

被拆迁人选择货币补偿的，不付给过渡补助费。

第七条 超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期的，从逾期之月起，由拆迁人按原过渡补助费标准的二倍支付过渡补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费。

第八条 拆迁人应按下列标准给付应当安置的被拆迁人搬家补助费：

对住宅用房，按户给付搬迁补助费1000元。

第九条 过渡期限和安置房建设标准须严格执行拆迁人与被拆迁人签订的拆迁安置补偿协议约定的条款。

第十条 住宅房屋安置，应当按照拆迁时搬迁的先后顺序，由被拆迁人自选房号进行安置，一户安置两套（含两套）以上住房的，须高低层次搭配，大小户型结合。

第十一条 在规定的期限内完成搬迁的被拆迁人，按户一次性给予3000元至10000元奖励。

第十二条 对拆迁范围内房屋及其附属物，凡《西安市城中村改造管理办法》等政策明确规定不予补偿的，不予补偿。

第十三条 村内所有被拆迁人必须与拆迁人签订拆迁安置补偿协议。拆迁安置补偿协议签订后，被拆迁人应保持原评估被拆迁房屋及附属物的完整性。

第十四条 在拆迁安置过程中，拆迁人、被拆迁人违反《西安市城中村改造管理办法》等相关规定的行为，由相关部门按照有关规定予以处罚。

第十五条 本方案中未涉及到的其他有关事项，按照《西安市城中村改造管理办法》等有关规定办理。

第十六条 本方案由西安市雁塔区城中村改造办公室负责解释并监督实施。

附件2

西安市雁塔区城中村改造工作规则（试行）

为了进一步确立政府在城中村改造工作中的主导地位，明确各街道、各部门的工作职责和办事流程，加快推进我区城中村改造工作，依照《西安市城中村改造管理办法》（市政发〔2007〕129号）、《西安市城中村改造工作领导小组关于印发西安市城中村改造项目管理工作程序的通知》（市城改组发〔2008〕1号）和《中共西安市雁塔区委西安市雁塔区人民政府关于加强政府主导规范城中村改造工作的意见》（雁发〔2009〕9号）的有关要求，结合我区实际，制定本规则。

第一章 城中村改造组织机构及职责

西安市雁塔区城中村改造工作领导小组为全区城中村改造工作的领导机构，领导小组下设区城中村改造办公室，各街道和区级相关部门为成员单位。领导小组通过召开城中村改造联席会议，研究、审查、决定全区城中村改造的重大事项。

区城中村改造办公室为全区城中村改造工作的主管部门，对全区城中村改造工作负总责。负责制定全区城中村改造工作中长期规划及年度工作计划；负责城中村改造工作招商引资及改造资金的筹集、管理和使用；负责办理城中村改造控规编制、用地申报等各项手续和村民安置楼的监管；指导、督促各成员单位开展有形改造和无形改造工作。

各街道办事处为本辖区城中村改造工作的具体责任单位，要建立健全城中村改造工作机构，组建街道城中村改造工作领导小组及办公室，对区城中村改造工作领导小组负责，接受区城中村改造办公室的指导和检查。各街道办事处主要领导为本辖区城中村改造工作第一责任人，分管领导为直接责任人。对确定的年度改造任务，要抽调专人组成攻坚团队，具体开展调查摸底、宣传动员、旧村拆除、村民回迁和维护稳定等工作，配合区级有关部门开展无形改造工作；负责配合相关部门做好本街道城中村改造违法建设的查处工作。

区民政局负责城中村撤村建社区工作；负责农转居人员享受城市最低生活保障工作；负责农转居子女服役期间和复原退伍后优抚安置政策的落实工作。

区劳动和社会保障局负责对农转居人员进行岗前培训，对有就业愿望的人员进行引导，实现就业；负责农转居人员就业、医疗和养老等社会保障政策的落实工作。

区城管执法局按照规划、土地等有关法律法规要求，负责查处城中村改造中的违法违规建设。

公安雁塔分局负责城中村农业户口转为城市居民户口工作；负责做好城中村改造村的治安管理工作。

国土雁塔分局负责城中村土地转性手续的协调上报工作；负责对城中村改造违法用地的查处工作；负责配合区级相关部门进行城中村改造违法建设治理整顿工作。

规划雁塔分局负责协调相关部门编制城中村改造控制性详细规划；负责对城中村改造违法建设的查处工作；负责配合区级相关部门进行城中村改造违法建设治理整顿工作。

区城中村改造工作领导小组其它成员单位要按照各自工作职责，负责完成本单位承担的城中村改造工作任务。

第二章 城中村改造工作流程

城中村改造工作涉及面广，关乎群众的切身利益，必须全面做好调查摸底、计划申报、控制性详细规划编制、改造工作方案编制、招商引资、拆迁、安置回迁、无形改造等各环节工作。具体工作内容和程序如下：

一、调查摸底

由区城中村改造办和相关街道共同负责，区级相关部门参与，按照改造标准和工作实际，对拟确定改造村的基本情况进行调查摸底。

调查摸底的基本内容：

⑴村庄基本情况；

⑵城中村改造初步设想；

⑶村庄现状平面图；

⑷村民房屋及其它需拆迁面积测量表；

⑸村集体资产和小组集体资产的情况；

⑹现有户籍人口情况分类登记；

⑺村庄现有土地和使用情况调查核对；

⑻在册户籍劳动力及社保人员的登记、统计；

⑼详细掌握户籍人口中符合救助条件的贫困户、五保户的户数及人数；

⑽商业、餐饮、企业等行业的登记统计工作；

⑾文化娱乐行业的登记统计工作；

⑿矛盾纠纷排查和化解工作。

二、计划申报

1、由所在街道向区城中村改造办公室提出列入计划的申请，并提交调查摸底资料。区城中村改造办公室对上报资料和村组实际情况调查后，提出初步意见。

2、区城中村改造办公室根据各街道申报情况和全区工作实际，确定年度改造计划，报区城中村改造工作领导小组审查确定。

3、经区城中村改造工作领导小组审查确定的改造村，由区城中村改造办公室上报市城中村改造办公室审批列入市改造计划。

4、对列入市改造计划的村，各街道要组织召开村内会议，做好城改政策的宣传解释、村情调查摸底等前期准备工作。

三、编制控制性详细规划

1、各街道负责向区城中村改造办公室提供经公安、国土部门确认的改造村人口、土地等基础数据，确保数据的准确性。

2、区城中村改造办公室负责对街道提供的人口、土地等基本数据进行复核，报区城中村改造工作领导小组审查通过后，向市城中村改造办公室申请编制控制性详细规划，各街道予以配合。

四、编制改造工作方案

1、区城中村改造办公室和各街道根据全区统一的拆迁安置办法，结合控制性详细规划的技术指标和村庄实际，制订改造村具体的拆迁安置办法。

2、改造村具体的拆迁安置办法确定后，由区城中村改造办公室编制改造工作方案。

改造工作方案包括以下基本内容：

（1）无形改造方面：

①农转居工作方案；

②清产核资、经济体制改革组织机构及工作步骤；

③清产核资、经济体制改革工作方案；

④土地转性工作方案；

⑤撤村建社区工作方案。

（2）有形改造方面：

①城中村改造控制性详细规划；

②依据控制性详细规划编制的新村建设规划和土地利用方案；

③依据控制性详细规划编制的拆迁安置办法；

④城中村改造建设方案、改造模式及实施计划；

⑤城中村改造经济效益和社会效益分析；

⑥改造综合用地之外土地的储备及征地补偿协议。

3、改造工作方案编制完成后，各街道负责组织村内会议讨论通过，并形成决议报区城中村改造办公室。

4、区城中村改造办公室对改造工作方案进行复核后，提请区城中村改造工作领导小组审定。通过后，由区城中村改造办公室上报市城中村改造办公室审批。

五、招商引资

控制性详细规划和改造工作方案确定后，由区城中村改造办公室组织开展招商引资工作。

1、通过媒体宣传，组织专项招商会议等多种形式，面向社会发布招商信息。

2、对申请参与城中村改造的开发企业严格按照准入条件进行审查，同一项目的申报企业超过两家以上的，要进行竞争招标。

3、将通过审查的开发企业报区城中村改造工作领导小组审定。

4、负责拟定改造合同，并与确定的开发企业签订改造合同。

5、负责全面监督开发企业的合同履行情况，对不能严格履行合同的企业负责予以清理，并取消其参与我区城中村改造的资格。

六、拆迁

招商引资工作完成后，区城中村改造办公室负责办理拆迁许可等相关手续。各街道负责开展宣传动员、动迁拆迁和维护稳定有关工作，城改、建设、执法、规划、国土以及公、检、法、司等区级有关职能部门，要抽调专人组成联合工作组，现场办公，协调解决各类问题，配合街办展开旧村拆除工作。

七、土地确权

经市、区城中村改造办公室批准实施的城中村改造项目，在旧村整村完成拆除，其人员依照法定程序转为城镇居民户口，村委会转为居委会（社区），集体经济组织转为股份公司，并足额缴纳社保资金，由所在街道办事处会同区城中村改造办公室审核，报区城中村改造领导小组同意后，方可申请办理土地确权手续。

申请土地确权应提交下列资料：

1、所在街道办事处和区城中村改造办公室同意上报土地确权手续的相关材料；

2、土地确权申请书；

3、申请人身份证材料；

4、市城中村改造办公室对该城中村改造项目改造方案的批准文件；

5、区政府关于完成无形改造工作地确认文件；

6、公安机关关于完成农转居工作地确认文件；

7、股东（居民）大会关于同意办理土地确权和申请用地的决议；

8、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

9、规划定点及勘测成果表；

10、超过城中村改造用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协议；

11、地上附着物权属证明；

12、集体土地所有权证书和集体土地使用权证书；

13、建社区批准文件、社保文件等其他有关文件。

八、安置和回迁

拆迁工作开展的同时，启动村民安置楼建设。

1、村民安置楼施工单位确定要严格按照《招投标法》的要求及其程序进行。投标单位需经过区城中村改造工作领导小组审核。

2、区城中村改造办公室、相关街道和村组要组成督导组，深入施工现场进行全程监督，重点检查建设标准、施工质量和施工安全，确保村民安置楼按规划计划如期建成。

3、安置楼建设完毕后，要严格进行质量验收。验收通过后，由相关街道负责组织村民回迁。

九、无形改造

区城中村改造领导小组各成员单位要按照确定的工作任务，积极开展农转居、经济体制改革、撤村建社区以及村民社会保障工作。

1、区城中村改造办公室负责在实施整村拆除前启动清产核资、股份量化和经济体制改革工作。

2、公安雁塔分局负责在实施整村拆除前启动农转居工作。

3、农转居和经济体制改革工作完成后，区民政局和各街道按照有关程序及时启动撤村建社区工作。

4、区劳动和社会保障局按照区城中村改造工作统一安排开展拆迁村民社会保障工作。

5、区城中村改造办公室和国土雁塔分局根据改造工作进程，完成土地转性手续的上报。