关于印发《“三旧”改造项目改造方案编报和审查工作指南》的通知

中旧改函〔2018〕44号

火炬开发区管委会、翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，各有关单位：

经市政府同意，现将《“三旧”改造项目改造方案编报和审查工作指南》印发给你们，请各镇区、各单位遵照执行，加快推进“三旧”改造相关工作。

附件：“三旧”改造项目改造方案编报和审查工作指南

中山市“三旧”改造工作领导小组办公室

2018 年 10 月 31 日

“三旧”改造项目改造方案编报和审查工作指南

根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96 号）、《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办〔2009〕122 号）、《中山市人民政府关于印发中山市“三旧”改造实施办法（试行）的通知》(中府〔2018〕55 号)等有关政策规定，制定本工作指南。

一、办理条件要求

（一）办理项目改造方案审批

1.项目用地符合省标图建库要求且已入库（按规定参照享受优

惠政策的除外）；

2.项目用地符合城市总体规划、控制性详细规划、“三旧”改造专项规划及各相关专项规划；

3.项目符合产业发展规划及环境保护要求；

4.土地权属清晰、无争议；

5.项目已纳入年度实施计划；

6.省规定的其他条件。

（二）调整已批改造方案

符合以下情形之一的，可申请调整经批准改造方案：

1.办理供地手续前申请调整供地方式；

2.改造前土地权属信息及现状情况调整或更正；

3.延长改造方案批复文件有效期；

4.调整改造方案“拟改造情况”内容；

5.办理供地（或用地）手续前，调整改造红线范围，包括范围

扩大或缩小，改造地块微调或分割等。

调整已批改造方案须重新办理项目改造方案审批，其中第 5 项

调整内容涉及私有产权的，还应重新申报（报备）纳入项目预备库、年度实施计划等信息（相关图件要标明修改前后的红线范围），涉及规划调整的，还应事先按程序调整落实。

二、项目改造方案编制要点

项目改造方案主要包括如下内容：

（一）基本情况

包括改造地块的位置、面积、权属情况、上盖物情况等，需完善征收手续的说明具体范围、面积、用地行为发生的时间和涉及的所有权人等。

要求：土地房屋等基础数据调查必须详细、真实，分清楚国有建设用地（区分划拨还是出让）和集体土地（区分集体建设用地、集体农用地、集体未利用地）；分清楚已登记发证和未登记发证登记（确定用地行为发生的时间），以便区分不同情形适用不同的法律政策完善用地手续。

（二）规划情况

包括改造地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造专项规划、纳入年度实施计划，是否已编制（修编）控制性详细规划。

（三）土地利用现状情况

包括改造地块现状用途情况，使用情况及年限，现有建筑物的面积、容积率、年产值等情况。要求：土地房屋等基础数据调查要核查清楚现状建筑物的建筑面积（包括附着物类型和数量），核实或计算现状容积率；并根据历年的影像图等佐证材料，确定现状建筑物的建设时间和建成时间。

（四）协议补偿情况

包括改造地块中，需办理（完善）征收手续的用地，与农村集体经济组织或农户签订征地协议情况，补偿情况、被征地农民的意见、是否由补偿安置问题引发纠纷、违法用地处理（处罚）情况；或者实施主体与原权利人达成的收购协议或搬迁补偿协议情况等。

要求：对属完善历史征收手续的，应提供征地补偿协议和支付凭证，并明确签订协议时间、支付征地款时间、被征地村集体至今对征地无不同意见等；对集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的，应先经必须先经集体经济组织（或村民代表大会）2/3 以上人员签名同意，且土地房屋相关权利人对补偿方案无不同意见。

（五）拟改造情况

包括改造后的土地用途和产业安排、规划建设条件、容积率、拟开发建筑面积，拟投入的改造资金、改造实施主体、供地方式、完成改造后的综合效益等。

要求：须明确规划确定的规划建设条件，将用地红线内的城乡规划用途（如商业、商住、道路、公共绿地等）、各类用途的容积率、建筑面积等一一列出来。

三、项目改造方案审批流程

（一）镇区“三旧”办组织编制方案

由镇区“三旧”办组织实施主体编制项目改造方案，由镇区“三旧”办对改造方案进行核查、修正，确保方案涉及数据真实、表述准确、内容完整、格式规范。

（二）镇区组织公开征求意见

由镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区”）组织将项目改造方案在政府网站公开征求意见不少于 7 日，对旧村庄、旧城镇改造项目，同步在改造区域范围内（或政务公开栏）张贴公示。

（三）镇区组织审查（审定）

对公示无异议，或有异议但经核实不成立（或已进行修改处理）的，由镇区“三旧”办 5 个工作日内将项目改造方案报镇区审查（审定）。对全面改造项目，审查通过后，由镇区“三旧”办上报市“三旧”办；对微改造项目，组织审定后由镇区核发批复文件。

（四）市“三旧”办组织部门集中联审

建立由“固定成员+非固定成员”组成的项目改造方案集中联审小组，其中工业项目的集中联审小组固定成员为市国土、规划、经信、环保部门，非固定成员视项目情况通知相关职能部门参加；非工业项目的集中联审小组固定成员为市国土、规划、发改、环保部门，非固定成员视项目情况通知相关职能部门参加。各部门主要分工如下：

1.市国土部门负责审查项目用地是否符合土地利用总体规划、

土地利用现状情况，权属（含查封抵押等）是否清晰，供地方式及历史用地的处理是否符合政策要求等；

2.市规划部门负责审查项目用地是否符合城市总体规划、控制

性详细规划（或经批准的改造单元规划）、“三旧”改造专项规划及各相关专项规划，拟建项目开发建筑面积是否符合规划条件要求、“三旧”改造项目可开发建设上限要求等；

3.市经信部门负责审查拟建工业项目是否符合产业发展规划以及行业准入要求等；

4.市发改部门负责审查拟建项目是否符合产业发展导向要求

等；

5.市环保部门负责审查拟建项目环境影响以及“工改商”等项目是否涉及污染场地修复治理问题等。

集中联审具体流程是：对全面改造项目，市“三旧”办收件后2个工作日内，将有关材料（电子版）分送有关联审单位，市“三旧”办每 2 周（可视项目数量和实际情况适当调整）定期组织召开审查会议集中联审。会议先由镇区“三旧”办介绍项目有关情况，联审单位现场提出意见，集中联审小组现场形成书面审查意见。对微改造项目，各镇区可参照实施集中联审。

（五）报市政府审批

市“三旧”办将项目改造方案及有关材料，连同集中审查意见，上报市政府审批。经市政府批准后，由市“三旧”办 5 个工作日内核发批复文件，并抄送相关单位、报省备案，按规定进行公开（参见附件 1）。根据改造项目面积大小，实行项目改造方案批复文件有效期分级管理，其中改造面积 50 亩（不含）以下项目有效期为 2年，50 亩（含）以上 100 亩（不含）以下项目有效期为 3 年，100亩（含）以上项目有效期为 4 年。对非主观因素导致项目实施延迟的，可按规定申请延长批复文件有效期一次，延长期限可视项目延迟因素情况确定。

四、申报所需材料

（一）《××镇（区）关于审批“三旧”改造方案的函》（参见附件 2）

（二）（××项目）“三旧”改造方案（参见附件 3，参照享受优惠政策的可不提供，但须提供经国土部门审查通过的调入调出建设用地规模方案）

（三）××镇（区）××项目改造方案申报表（参见附件 4）

（四）网上公开征求意见截图（旧村庄、旧城镇改造的包括张贴公示照片）及反馈意见处理情况说明

（五）项目用地红线图（含 dwg 电子文件）、相邻宗地示意图各1 份

（六）项目所在控制性详细规划图或经批准的改造单元规划图 （A3,标明用地范围，规划部门提供）

（七）按照土地房屋核查情况，依顺序提供：

1.涉及土地所有权证复印件（集体土地须提供）

2.涉及的土地证、房产证（或不动产权证）复印件（已领证的须提供）

3.抵押权人出具同意改造证明（已抵押的须提供）

4.实施主体承诺解决查封（或其他限制权利等）问题的承诺书（通过搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目，且存在被查封、限制权利或存在其他权属纠纷的须提供；其他项目不适用）

（八）涉及地块若已于 2017 年 12 月前标图入库且之后未修改入库地块范围的项目须提供：

1.项目用地实地照片（标明地块范围）

2.涉及地块 2009 年前影像图、最新土地利用总体规划图、“二调”土地利用现状图、最新土地利用现状变更调查图（A4 或 A3,标明用地范围）

3.涉及地块是否涉及已认定为闲置土地及处置情况说明（市闲 置办提供）

（九）项目实施主体的身份信息资料复印件（自然人为身份证；企业则为营业执照复印件、《企业机读档案登记资料》、法定代表人身份证，政府主导改造未确定实施主体的不用提供）。

以上材料除除另有注明外，纸质材料均按 A4 格式提供、由镇政府（区管委会、办事处）加盖公章，并以 A4 幅面（含非 A4 格式材料）按顺序装订（一式五套），同时提交电子版文件。

附件：

1.全面改造项目改造方案审批流程图

2.关于审批“三旧”改造方案的函（范本）

3.“三旧”改造方案范本 1-4

4.项目改造方案申报表

附件 2：

关于审批“三旧”改造方案的函

市“三旧”办：

为实施“三旧”改造专项规划和年度实施计划，××镇人民政府（××区管委会、办事处）拟对位于××（用地位置）的×××（旧城镇、旧厂房、旧村庄）用地进行改造（几个方案汇总一起上报的，表述为：××镇人民政府（××区管委会、办事处）拟对位于××（用地位置）的×××（旧城镇、旧厂房、旧村庄）用地、××（用地位置）的××（旧城镇、旧厂房、旧村庄）用地……进行改造），已组织制订了改造方案。 经审查，我镇（区）认为，改造地块已纳入“三旧”改造范围，符合有关“三旧”改造政策的规定，改造涉及的房屋、土地已查清、确定权属和登记造册，拟同意其改造和办理完善用地手续（不需完善的不写）。现将材料报上，

请组织审核，如无不妥，请呈市政府审批。

附件：（××项目名称）“三旧”改造方案（参照享受优惠政策的可不提供）及相关材料

××镇人民政府（区管委会、办事处）

201×年×月×日

附件 3：

项目改造方案参考范本 1（适用于不需完善用地手续、已领取土地使用权证的单宗或多宗相邻用地自行改造情形）

（××项目） “三旧”改造方案

根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，（土地使用权人）拟对位于 （用地位置） 的 （旧城镇、旧厂房或旧村庄） 用地进行改造。改造方案如下：

一、基本情况

改造地块（图斑编号×××，如参照享受优惠政策的不写）位于×××，总面积××平方米（××公顷），全部属国有/集体建设用地，土地使用权人为×××。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。

二、规划情况

改造地块符合土地利用总体规划和（参照享受优惠政策的不写）城乡规划，已纳入××镇（区）“三旧”改造专项规划和 201×年度实施计划，并已编制（修编）控制性详细规划。

三、土地利用现状情况

该地块现用途为××，为（土地使用权人） 自××年×月开始使用。现有建筑面积××平方米，容积率为×，年产值为××万元。

四、协议补偿情况

改造地块已完善用地手续，由原土地使用权人自行改造，不涉及协议补偿及违法用地处罚问题。

五、土地拟改造情况

根据有关规划安排，中山市人民政府拟采用协议方式办理有关用地手续，由××（土地使用权人）投入××万元资金自行改造。

改造后，该宗土地将用于××（具体的用途和产业），建筑面积为××平方米，容积率为×，（多个地块的，按用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到××万元（或改造后的综合效益情况）。

项目改造方案参考范本 2（适用于不需完善用地手续、已领取

国有土地使用权证交由政府主导改造情形）

（××项目） “三旧”改造方案

根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，××镇人民政府（区管委会、办事处）拟对位于 （用地位置） 的 （旧城镇、旧厂房或旧村庄） 用地进行改造。改造方案如下：

一、基本情况

改造地块（图斑编号×××）位于×××，总面积××平方米（××公顷），全部属国有建设用地，土地使用权人为×××。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。

二、规划情况

改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入××镇（区）“三旧”改造专项规划和 201×年度实施计划，并已编制（修编）控制性详细规划。

三、土地利用现状情况

该地块现用途为××，为（土地使用权人）自××年×月开始使用。现有建筑面积××平方米，容积率为×，年产值为××万元。

四、协议补偿情况

改造地块已完善用地手续，××镇人民政府（区管委会、办事处）于××年×月与原土地使用权人签订了协议，约定土地收益补偿等事宜。截止目前，该宗地的补偿等问题未引发纠纷，原土地使用权人对补偿也无不同意见。

五、土地拟改造情况

根据有关规划安排，中山市人民政府拟采用公开方式供地，由土地竞得人投入××万元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于××（具体的用途和产业），建筑面积为××平方米，容积率为×，（多个地块的，按用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到××万元（或改造后的综合效益情况）。

项目改造方案参考范本 3（适用于需完善用地手续由政府主导

改造或者交由原用地单位改造的情形）

（××项目） “三旧”改造方案

根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，××镇人民政府（区管委会、办事处）拟对位于 （用地位置） 的 （旧城镇、旧厂房或旧村庄） 用地进行改造。改造方案如下：

一、基本情况

改造地块（图斑编号×××）位于×××，总面积××平方米（××公顷），其中国有建设用地××平方米（××公顷），集体建设用地××平方米（××公顷），（有“三地”的，增加“集体农用地或未利用地等‘三地’××平方米（××公顷）”）。其中需完善历史征收手续的集体建设用地面积××平方米（××公顷），为××镇（区）××集体经济组织所有，自××年×月由××（用地单位）使用；需按照集体经济组织自愿申请将集体建设用地转（征）为国有建设用地××平方米（××公顷），为××镇（区）××集体经济组织所有，自××年×月由××（用地单位）使用；（有“三地”的，增加“××平方米（××公顷）集体农用地（或未利用地）需按报批程序办理农用地转用及征收手续（按报批程序完善建设用地手续等））；（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。

二、规划情况

改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入××镇（区）“三旧”改造专项规划和 201×年度实施计划，并已编制（修编）控制性详细规划。

三、土地利用现状情况

该地块现用途为××，为××（用地单位） 自××年×月开始使用（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积××平方米，容积率为×，年产值为××万元。

（需办理历史征地手续的）其中需完善历史征收手续的土地面积××平方米（××公顷）。

（需办理集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建 设用地的）其中需按照集体经济组织自愿申请将××平方米（××公顷）的集体建设用地转（征）为国有建设用地。

（有“三地”，需完善征地手续/保留集体性质需完善建设用地手续的）其中需完善××平方米（××公顷）集体农用地（或未利用地等“三地”）农用地转用及征地手续/保留集体性质需完善××平方米（××公顷）建设用地手续。

四、协议补偿情况

（需办理历史征地手续的）改造地块中需完善历史征收手续的 土地，××（用地单位）于×年×月与所有权人××集体经济组织签订了征地补偿协议，并于×年×月×日支付了征地补偿款××万元。截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。中山市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。

（需办理集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的）改造地块中需按照集体经济组织自愿申请将××平方米（××公顷）的集体建设用地转（征）为国有建设用地，已经集体经济组织（或村民代表大会）2/3 以上人员签名同意。××集体经济组织对地上建筑物已制订补偿方案，截至目前，该地块的补偿安置等问题未引发任何纠纷，××集体经济组织成员对补偿安置无不同意见。中山市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。

（有“三地”，保留集体性质需完善建设用地手续的）改造地块中完善××平方米（××公顷）建设用地手续后由××集体经济组织自行改造。××集体经济组织对地上建筑物已制订补偿方案，截至目前，该地块的补充安置等问题未引发纠纷，××集体经济组织成员对补偿安置无不同意见。中山市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）

五、土地拟改造情况

（需办理历史征地手续的）根据有关规划安排，完善征收手续后，中山市人民政府拟采用公开出让、协议出让或划拨方式供地，由××（用地单位）或土地竞得人投入××万元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于××（具体的用途和产业），建筑面积为××平方米，容积率为×，（多个地块的，按用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到××万元（或改造后的综合效益情况）。

（需办理集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的）根据有关规划安排，按照××集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地后，中山市人民政府拟采用公开出让、协议出让或划拨方式供地，由××集体经济组织或土地竞得人投入××万元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于××（具体的用途和产业），建筑面积为××平方米，容积率为×，（多个地块的，按用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到××万元（或改造后的综合效益情况）。

（“三地”，需完善征地手续协议出让给相邻主体地块用地单位//保留集体性质需完善建设用地手续的）根据有关规划安排，完善××平方米（××公顷）集体农用地（或未利用地等“三地”）农用地转用及征地手续后，中山市人民政府拟采用协议出让方式供地，由相邻主体地块××用地单位投入××万元资金自行改造。// 根据有关规划安排，完善××平方米（××公顷）集体建设用地手续后，连同相邻××平方米（××公顷）由合法用地手续的集体建设用地，中山市人民政府拟采用集体流转（自用）的方式，由××集体经济组织投入××万元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于××（具体的用途和产业），建筑面积为××平方米，容积率为×，（多个地块的，按用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到××万元（或改造后的综合效益情 况）。

项目改造方案参考范本 4（适用于通过搬迁补偿协议或合作协

议实施的旧城镇、旧村庄改造情形）

（××项目） “三旧”改造方案

根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，××镇人民政府（区管委会、办事处）拟对位于（用地位置）的（旧城镇、旧厂房或旧村庄）用地进行改造。改造方案如下：

一、基本情况

改造地块（图斑编号×××）位于×××，总面积××平方米（××公顷），其中国有建设用地××平方米（××公顷），集体建设用地××平方米（××公顷），（有“三地”的，增加“集体农用地或未利用地等‘三地’××平方米（××公顷）”）。其中需按照集体经济组织自愿申请将集体建设用地转（征）为国有建设用地××平方米（××公顷），为××镇（区）××集体经济组织所有，自××年×月由××集体经济组织使用；（有“三地”的，增加“××平方米（××公顷）集体农用地（或未利用地）需按报批程序办理农用地转用及征收手续（按报批程序完善建设用地手续等））；（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。

二、规划情况

改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入××镇（区）“三旧”改造专项规划和 201×年度实施计划，并已编制（修编）控制性详细规划。

三、土地利用现状情况

该地块现用途为××，为××（用地单位） 自××年×月开始使用（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积××平方米，容积率为×，年产值为××万元。（需办理集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的）其中需按照集体经济组织自愿申请将××平方米（××公顷）的集体建设用地转（征）为国有建设用地。

（有“三地”，需完善征地手续/保留集体性质需完善建设用地手续的）其中需完善××平方米（××公顷）集体农用地（或未利用地等“三地”）农用地转用及征地手续/保留集体性质需完善××平方米（××公顷）建设用地手续。

四、协议补偿情况

（需办理集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的）改造地块中需按照集体经济组织自愿申请将××平方米（××公顷）的集体建设用地转（征）为国有建设用地，已经集体经济组织（或村民代表大会）2/3 以上人员签名同意。××集体经济组织（或与相关合作企业根据协议约定）对地上建筑物已制订补偿方案，截至目前，该地块的补偿安置等问题未引发纠纷，××集体经济组织成员对补偿安置无不同意见。中山市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。

（有“三地”，保留集体性质需完善建设用地手续的）改造地块中完善××平方米（××公顷）建设用地手续后由××集体经济组织自行改造。××集体经济组织对地上建筑物已制订补偿方案，截至目前，该地块的补充安置等问题未引发纠纷，××集体经济组织成员对补偿安置无不同意见。中山市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）

五、土地拟改造情况

根据有关规划安排，（需办理集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的）按照集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地后，（如有“三地”的，增加“同时完善××××平方米（××公顷）集体农用地（或未利用地等“三地”）

农用地转用及征地手续/完善××平方米（××公顷）建设用地手续”），（如有保留集体土地的，增加“对国有土地，”）中山市人民政府拟采用协议出让方式供地，由搬迁补偿协议或合作协议约定的实施主体（××公司）投入××万元资金自行改造。（如有保留集体土地的，增加“对集体土地，中山市人民政府拟采用集体流转（自用）的方式，由××集体经济组织投入××万元资金自行改造）。改造后，该宗土地将用于××（具体的用途和产业），建筑面积为××平方米，容积率为×，（多个地块的，按用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到××万元（或改造后的综合效益情况）