佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区产业用地提升指导意见（2021年修订）的通知

南府办〔2021〕15号

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位： 

 《佛山市南海区产业用地提升指导意见（2021年修订）》业经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局南海分局反映（联系电话：86369326）。

佛山市南海区产业用地提升指导意见（2021年修订）.doc

佛山市南海区人民政府办公室

2021年7月14日

佛山市南海区产业用地提升指导意见

（2021年修订）

第一章  总则

第一条  目的和依据

为深化供给侧结构性改革，加大产业用地保障力度，提高产业用地利用效率，加快推进产业结构调整和转型升级，规范建设用地使用权转让、出租、抵押等土地二级市场行为，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《自然资源部办公厅产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号）、《佛山市南海区人民政府关于加强国有建设用地使用权出让管理的意见》（南府〔2015〕49号）等法律法规及相关文件的规定，结合我区实际，制定本意见。

第二条  适用范围

本指导意见适用于南海区产业用地的供应、利用、监管等行为，其中产业用地指国有工业用地、仓储用地（两者以下统称一般产业用地）及其他产业用地。

其他产业用地指除一般产业用地外，包括科研用地等用于发展国家鼓励类产业、高新技术产业、生产性服务业、新兴产业等的用地。

第三条  基本原则

产业用地供应遵循以下原则：

（一）坚持节约集约利用土地，进一步提高土地利用效率；

（二）坚持充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，加强政府引导作用；

（三）坚持规划引领，强化产业规划，优化产业布局，保障产业发展；

（四）坚持实施产业项目全生命周期管理，落实土地供后监管责任制。

第四条  总体要求

为振兴实体经济，促进产业项目提质增效，实现“品质南海”向“品牌南海”的跨越，通过完善产业项目准入机制、创新供应方式、提升利用效能、强化供后监管，促进我区产业用地管理系统化、高效化、精细化，实现产业项目全生命周期管理。

第二章  完善运行机制

第五条  建立产业项目准入联审会议制度

（一）为更好统筹我区产业布局，规范产业项目出让管理，实现产业项目招商与土地出让有效衔接，建立佛山市南海区产业项目准入联审会议制度（以下简称“产业准入联审会议”）。

（二）区自然资源部门根据属地政府或招商主体的申请内容，组织区经促、发改、生态环境、住建、税务等相关部门召开产业准入联审会议，或发函征求相关部门意见。

（三）产业准入联审会议负责对产业类型、生产技术、产出效率、投资强度、税收标准、节能环保要求等准入条件进行审定。

第六条  健全产业项目管理与服务体系

为规范土地出让行为，促进土地出让活动更加公正有序、产业准入条件设定更加公平合理，除建立产业准入联审会议制度外，土地交易专责组成员相应增加区经促、发改、生态环境部门，并在土地交易专责组下设供后监管办公室，具体运作机制如下：

（一）土地出让前，由区土地出让和开发建设前置要素联席会议及产业准入联审会议确定有关建设要求和经济指标，作为出让方案的重要内容。

（二）土地出让环节，由区自然资源部门会同相关单位，编写出让方案，并交由土地交易专责组审议，审议通过后由区自然资源部门牵头实施具体的土地出让活动。

（三）土地供应后，由供后监管办公室协调产业项目的供后监管工作，属地政府、招商主体及相关部门负责具体监管工作的实施，对产业项目的建设情况、达标情况、履约情况进行监管。

第七条  各部门职责分工

（一）属地政府或招商主体负责草拟产业项目准入条件（草稿），向区自然资源部门提出申请；在土地供应后履行属地监管职责。

（二）区自然资源部门负责产业用地供应、不动产登记工作；协调、督促相关部门开展供后监管工作；完善我区控制性详细规划，划定产业发展保护区；牵头组织区土地出让和开发建设前置要素联席会议；制定并实施产业用地规划管理的制度。

（三）区经促部门负责对产业项目准入条件（草稿）提出意见；牵头制定产业项目准入、产业用地供后考核评价等制度或实施细则；对有考核要求的项目，组织开展考核工作等。

（四）区发改部门负责对产业项目准入条件（草稿）提出意见；配合做好供后监管工作。

（五）区生态环境部门负责对产业项目准入条件（草稿）提出意见；做好产业用地环境保护方面的监管工作。

（六）区住建部门负责对已办理施工许可手续的产业项目工程施工质量、施工安全以及销售情况等进行监管。

（七）区税务部门负责对产业项目准入条件（草稿）提出意见，并协助监管部门做好产业税收要求的数据提供工作。

第三章  创新供应方式

第八条  为促进我区产业转型升级，切实降低企业初始用地成本和持有成本，结合我区产业发展现状，进一步优化土地供应方式，全面实行弹性年期出让制度，大力推进“先租后让”的供给制度。

第九条  弹性年期出让

弹性年期出让指对新增的一般产业用地在法定土地使用权出让最高年限内，充分考虑产业类型、生命周期、项目规模等因素，实行差别化的土地使用权出让年期的供应方式。弹性年期出让的年限最低为10年，最高为50年。

弹性年期出让底价以土地评估价格作为参考依据，并统筹考虑产业发展、土地市场供应政策和土地市场运行情况，由土地交易专责组决策确定。弹性年期出让公开交易起始价不得低于按年期修正后的基准地价，且不得低于按年期修正后的国家规定工业用地出让最低价标准。年期修正系数可按照出让年期与工业用地可出让最高年期的比值确定。

对于届满符合续期使用条件、采用协议出让方式续期的，续期时的土地价款，按照届时政策确定。

第十条  先租后让

（一）先租后让指对新增一般产业用地设定一定期限的租赁期，按照公开出让程序确定土地竞得人后，由竞得人进行开发建设、经营利用，待租赁期届满，经考核评价达到约定要求并缴清土地出让价款后，将土地使用权出让给竞得人的供应方式。

（二）土地租赁期原则上为5年，根据项目实际情况可适当调整，但不得超过10年，且租赁期与出让年期总和不超50年。

（三）先租后让价格

先租后让的底价以土地供应时点的出让评估价格作为参考依据，并统筹考虑产业发展、土地市场供应政策和土地市场运行情况，由区土地交易专责组决策确定。公开交易起始价不得低于按年期修正后的基准地价，且不得低于按年期修正后的国家规定工业用地出让最低价标准。年期修正系数可按照租让总年期与工业用地可出让最高年期的比值确定，即：年期修正系数=（租赁年期+出让年期）÷最高出让年限。

先租后让土地成交价款包括出让期出让金及租赁期租金，即：成交价＝出让金+租金。

土地租赁期间租金根据成交金额进行修正后确定，原则上一次性收取。即：租金＝成交价×［租期÷（租赁年限+出让年限）］。土地出让期间出让金为成交金额减去租赁期间所交租金。即：出让金＝成交价－租金。

为扶持实体经济发展，如确有需要降低宗地的前期投入，经区政府审批同意，可在出让公告中明确降低租赁期租金的情况，剩余的成交价款作为出让金收取。

（四）竞得人签订出让合同并一次性全额缴清土地租金后，向自然资源部门申请办理国有土地租赁登记，以此办理立项、报建、竣工验收等相关手续。

（五）租赁期土地及地上建筑物不得进行转租、抵押、销售。

（六）竞得人应在租赁期届满前三个月，向供后监管办公室提出考核评价申请，经考核达到合同约定要求，缴清土地出让价款后，方可办理不动产登记手续。未达到约定要求的，可采取限期整改方式处理，整改期限原则上不超一年，整改期届满前达到约定要求的，视同达标。

整改期满后仍未达到约定要求的，可由出让人无偿收回土地使用权，该宗地范围内已建建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求竞得人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予竞得人一定补偿。

第十一条  土地出让起始价设定

（一）全自持类产业用地公开交易起始价一般不得低于基准地价。确需以低于基准地价设定起始价的，由区经促部门或属地镇（街道）上报区政府批复后设定，但不得低于国家规定工业用地最低价标准。

（二）可分割销售类产业用地公开交易的起始价不得低于市场评估价的80%，且不得低于基准地价。

第十二条  创新竞买模式

可分割销售类产业用地可采取“控地价、竞税收”出让方式确定竞得人。出让时在超过起始价50%范围内合理设定地价上限，当竞买报价达到上限后，竞买方式转为竞税收贡献，由税收贡献高者竞得土地。

第四章  优化利用效能

第十三条  土地转让要求

（一）一般产业用地土地使用权原则上只作整体转让。

（二）一般产业用地土地使用权需满足下列条件方可转让：

1．按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得不动产权证书；

2．已形成工业用地或其他建设用地条件；

3．转让时房屋已经建成的，应持有涵盖房产信息的不动产权证书。

（三）转让后，新受让人应当概括承受原土地出让合同及监管协议约定的权利和义务。

第十四条  土地分割转让

（一）为提高土地利用效率，节约集约利用土地，同时符合下列条件的一般产业用地项目，可对其土地使用权进行分割转让：

1．宗地已开发部分地块已满足项目使用需要，且已建成部分通过竣工验收、经考核评价达标、达到出让合同约定要求；

2．拟分割转让地块具有可建容量、具备单独开发条件，符合规划控制要求并取得新的规划条件；

3．经土地交易专责组同意，明确新的产业准入条件、项目监管协议等要求。

（二）区自然资源部门、监管单位应根据新的产业准入条件及规划条件与新的土地使用权人签订开发和监管协议，作为不动产变更登记的依据。

第十五条  房屋产权分割

（一）经区政府同意，同时符合下列条件的一般产业用地项目，可对房屋产权进行分割登记、分拆销售：

1．符合土地利用总体规划、城乡规划和产业规划；

2．土地面积原则上不小于30亩，且容积率不小于1.5（村级工业园改造项目土地面积可放宽至15亩）；

3．属于孵化器、加速器、研发类、标准厂房类、工业地产类等项目；

4．经产业准入联审会议审核同意，并已明确产业用房和配套用房组成比例、产业用房可分拆销售比例等要求。

（二）可进行房屋产权分割登记、分拆销售的一般产业用地项目，其项目用房由产业用房和配套用房组成。产业用房指主要用于研发、生产用途不带有居住性质的房屋，配套用房指为服务生产工作而需配套的办公用房、员工宿舍、食堂等必要设施。

（三）符合分割登记、分拆销售条件的项目，产业用房可按栋、层、套间或垂直空间进行分割登记、分拆销售，且分拆销售最小单元不小于500平方米。销售对象为非自然人。可分拆销售的地上建筑物面积比例不超过产业用房地上总建筑面积的80%。分拆销售后土地产权仍为共用宗地，在项目竣工验收后，方可办理不动产变更登记手续；配套用房应独栋或组团式设置，不得分割登记、分拆销售，用地面积不得超过总用地面积的7%，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的15%（新产业工业项目计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的20%）。项目用房的租赁需符合市、区租赁管理的有关规定。

第十六条　扶持企业增资扩产

（一）为提高产业用地利用效率，一般产业用地项目（非都市型产业用地及非可分拆销售的标准厂房用地）在不扩大用地规模、不改变用途的前提下，符合条件的可适当提高容积率，不加收土地出让金，增容后的容积率原则上不得低于1.5，且不得对房屋产权进行分割登记、分拆销售。

（二）为扶持本土企业做强做大，工业用地项目可申请增资扩产，扩大用地面积。经审批同意，符合条件的可通过协议方式出让建设用地使用权，其出让底价应参照周边工业用地的基准地价、市场评估价中的高者确定,且不低于国家规定工业用地出让最低价标准。

第十七条  鼓励发展新产业

为加快产业结构调整和转型升级，对于利用存量工业房产发展新产业、新业态的项目（如传统工业转为先进制造业；制造业与文化创意、科技服务业融合发展；利用科技企业孵化器、小企业创业基地兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创空间；其他符合国家产业扶持政策的情形），经土地交易专责组审核，区政府批复同意后，可在5年内的过渡期继续按原用途和土地权利类型使用土地，过渡期满或涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理。

第十八条  产业及开发条件调整

为适应产业结构调整需要，因市场环境变化等原因无法按照原产业要求履行出让合同约定的，受让人可向镇人民政府（街道办事处）申请调整产业及开发条件，符合城乡规划条件下可提高容积率。经区土地交易专责组审核，区政府批复同意后，重新进行约定。其中，产业方向调整为不可分拆销售类的或认定为拆除重建类“三旧”改造项目调整为可分拆销售的，无论是否增加容积率，均不需补缴出让金；非三旧项目调整为可分拆销售标准厂房或经认定的都市型产业载体项目，应按可销售比例补缴土地出让金。计收标准为宗地经修正的基准地价×50%×可分割销售比例。分割销售比例指调整方向或增容后可分割登记、分拆销售的地上建筑面积与地上总建筑面积的比例。

第十九条  延长土地使用年限

产业项目需延长年限的，经区政府批准同意，一般项目按《佛山市南海区国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知》（南府〔2019〕42号）规定补交地价款（延长使用年期补交地价款=法定最高年限的土地市场价格×延长年期修正系数），法定最高年限的土地市场价格按土地中介机构评估价格为准。

拆除重建类“工改工”项目延长土地使用年限的，补缴的地价款按法定最高年限的区片市场评估价乘以延长年限的修正系数的40%收取。法定最高年限的区片市场评估价以我区公布的区片市场评估价为准。

第二十条  土地用途调整

（一）为优化土地资源配置，同时符合以下条件的产业用地，可申请调整土地用途：

1．符合城市规划、土地利用总体规划、产业发展规划；

2．拟调整的土地用途不得为住宅；

3．原土地出让合同中如有调整土地用途相关约定的，从其约定。

（二）经批准改变土地用途的，以协议方式出让国有建设用地使用权，重新签订土地出让合同，按相关规定补缴土地出让金后，办理土地变更登记。

第二十一条  协商有偿收回土地

为充分挖潜和整合土地资源，积极盘活低效利用土地，促进土地连片开发改造，对因配合政府实施城市规划和产业发展规划调整的土地，经区政府批准后，可以有偿方式收回土地使用权，按参照市场评估价格确定土地及地上建筑物价值，给予原土地使用权人货币补偿的方式执行。

第五章  加强供后监管

第二十二条　供后监管办公室

供后监管办公室设在市自然资源局南海分局，产业用地供应后，由其协调、督促相关成员单位，开展产业项目考核评价和监督管理工作，实现高效、专业、专责地对出让宗地实施监管。各职能部门应在供后监管办公室的安排下，各司其职，各负其责。

第二十三条　建立信息管理系统

通过信息化手段，建立全区统一的产业用地信息管理系统，依照全生命周期管理要求，对应产业准入、土地出让、供后监管环节，创建信息管理模块，供各部门及时录入相关信息，实现多部门信息共享、协同管理。产业用地信息管理系统除用作内部管理外，还应具备信息提取、数据整合的功能，定期向社会公布产业用地推介项目。

第二十四条　产业项目监管协议

属地政府作为监管单位（有需要可增加招商主体及相关部门作为监管单位），需与土地竞得人签订产业项目监管协议，其中包括开竣工要求、产业类别、产业规模、投资强度、产出效率、节能环保要求、税收标准、违约责任等相关条款。监管单位在签订产业项目监管协议后，应按节点、分阶段地对项目进行动态监管，并提请供后监管办公室对产业项目进行考核评价，确保项目按时按质按量落地。

第二十五条　土地供后考核评价

对于有考核要求的产业项目，在竣工或投产后，应根据出让合同、监管协议的约定，对项目开发建设和经营情况进行考核。采取先租后让方式供应的项目，应在租赁期届满前三个月进行土地供后考核评价。供后监管办公室在接到考核申请后，组织开展供后监管考核评价工作，各部门依职能对项目进行考核评价。

第六章  附则

第二十六条　各部门需依职能制定产业用地管理过程涉及的具体实施细则或文件。

第二十七条  本意见若与上级部门或区政府最新发布的相关规定不符的，相关部分按最新规定执行。

第二十八条　本意见自发文之日起实施，有效期三年。