佛山市南海区农村宅基地制度改革试点工作领导小组关于印发《佛山市南海区农村宅基地和建房全流程审批管理办法（试行）》的通知

南宅改〔2021〕2号

各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

《佛山市南海区农村宅基地和建房全流程审批管理办法（试行）》业经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向佛山市南海区农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室反映（联系电话：86229772）。

佛山市南海区农村宅基地制度改革试点工作领导小组

2021年7月13日

佛山市南海区农村宅基地和建房全流程审批管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 （指导思想）

为加强我区农村宅基地和住房建设管理，优化审批流程，简化审批程序，引导农村村民合法合规用地建房，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 （适用范围）

本区行政区域范围内农村宅基地和农村村民用地建房的审批适用本办法。

第三条 （有关用语）

本办法所称农村村民，是指本区的农村集体经济组织成员。

本办法所称的农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

本办法所称的农村村民用地建房，包括新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房等情况。

本办法所称的新建住房，是指农村村民在新获批宅基地上建设住房的活动。

本办法所称的原址翻建住房，是指农村村民在现有的宅基地上原址拆旧建新的活动。

本办法所称的改扩建住房，是指农村村民申请调整现有的宅基地红线的形状（或面积）后，拆旧建新的活动。

本办法所称的异址新建住房，是指农村村民在获批新址宅基地上，建设住房并拆除旧址住房的活动。

本办法所称的“户”，是指夫妻与其未达到18周岁的子女组成的农村集体经济组织成员家庭；子女达到18周岁后可视为独立“户”。

本办法所称的“一宅”，是指每户可享有的宅基地保障权益上限，即每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过80平方米。

本办法所称的“一户一宅”，是指一户农村集体经济组织成员家庭在本村（社区）只能拥有一处宅基地（含已建未登记的宅基地和村居社区公寓）。

本办法所称的农村宅基地分配资格，是指农村村民以“户”为单位申请认定后享有的农村宅基地（含村居社区公寓）申请、申购、受让的资格。

第四条 （部门职责）

农村集体经济组织应坚持依法依规和公平公正的原则，按照村民集体意愿行使宅基地所有权人权利，并根据本村实际建立健全涵盖农村宅基地和村民用地建房的管理制度。

村（居）民委员会作为本辖区农村村民用地建房活动的监管主体和责任主体，应建立村级宅基地协管员制度，指导监督本辖区内的农村集体经济组织依法依规履行农村宅基地用地和建设管理职责，并制定相关的村规民约。

镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内农村村民用地建房活动的农村宅基地用地审批、乡村建设规划审批、施工报备、开工验线、竣工验收及施工过程监管。

区农业农村部门负责指导和监督镇人民政府（街道办事处）开展农村宅基地的用地审批和《农村宅基地用地批准书》的发放工作。

区自然资源部门负责指导和监督镇人民政府（街道办事处）开展编制落实控规的村庄规划篇章、农村住房建设规划许可的审批和《个人自建房规划设计要点》《乡村建设规划许可证》的发放工作。

区住房城乡建设和水利部门负责指导和监督镇人民政府（街道办事处）开展农村住房建设质量安全管理、农村村民用地建房施工报备审核等工作。

区供水、供电、供气等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。

第二章 规划管控与相关限制

第五条 （规划编制）

各镇人民政府（街道办事处）要以农村宅基地禁建区、限建区、可建区划定成果为基础，结合村民需求，在国土空间规划基础上做好控制性详细规划的编制深化，以编制落实控规的村庄规划篇章确定农村居住用地规划界线，优化农村居民点布局，作为农村村民用地建房的规划审批基础。

第六条 （用地管控）

农村村民使用宅基地建设农房应当符合国土空间规划、控制性详细规划，不得占用一般农用地、永久基本农田和林地，不得压占水利控制蓝线，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

纳入可建区的村（居）确需使用农用地的，由所在村（居）和农村集体经济组织按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，依法先行报请办理农用地转用审批手续。

第七条 （限制条件）

申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房的特殊情形和限制条件：

（一）未取得农村宅基地分配资格的农村村民不得申请使用宅基地新建住房。

（二）申请人“户”内有多处宅基地的，2018年2月26日之后只允许其原址翻建、改建一处住房；

（三）申请人“户”内已申购农民公寓的，不得再申请新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房。

（四）申请人“户”内有多处宅基地的，条件许可且用于自住的情况下，允许其合并多处宅基地后翻建或异址新建：

合并后总面积不得超过原批准总面积，合并后面积超过80平方米的，户内需有相对应数量的可分户成员；且合并后户内可分户成员不得再申请农村宅基地分配资格认定。

合并后总面积少于80平方米且满足“一户一宅”的，在条件允许的情况下，批准面积可放宽至80平方米。

第八条 （特殊情形）

非农村村民在取得农村集体经济组织同意后，可申请原址翻建、改建一处已取得合法用地手续的住房，不允许其新建、扩建、异址新建住房；申请审批程序参照农村村民用地建房管理规定执行。

第三章 宅基地使用管理

第九条 （合规使用）

农村村民建造住宅所使用的土地属于集体所有，农村村民只有使用权。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。

各村（居）和农村集体经济组织要严格按照“一户一宅，面积不超标”的规定分配使用宅基地。

第十条 （申请主体）

农村村民申请使用宅基地新建住房的，需先申请纳入农村宅基地分配资格名录库，取得“一户一宅”宅基地分配准入资格。

第十一条 （红线核定）

农村村民申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房的，须重新核定土地边界，申请办理《农村宅基地用地批准书》，根据新批准的用地红线进行房屋设计、建设，不得违规占用按相关规划控制要求退出的用地。

申请使用宅基地新建、扩建住房的批准红线面积不得超过法定标准；原址翻建、改建、异址新建住房重新核定批准的用地红线不得超过原证载面积。

第十二条 （分配方式）

在确保“一户一宅”和公平取得的基础上，允许村（居）民委员会和农村集体经济组织合理采用无偿、有偿等形式将宅基地分配给取得农村宅基地分配资格的农村村民。

农村集体经济组织分配宅基地时，应在村（居）民委员会指导下编写宅基地分配方案，经集体经济组织民主表决通过后，报镇人民政府（街道办事处）审核备案。在办理用地审批时，镇人民政府（街道办事处）应核对申请人与分配方案是否相符，确保公平分配。

严禁城镇居民和不符合条件的农村村民私自买卖宅基地和地上房屋。对非法对外出售宅基地或违规将宅基地出售与非农村宅基地分配资格库内成员的，按非法转让土地处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究相关人员的刑事责任。

第十三条 （退出机制）

农村村民申请农房异址新建的，须与农村集体经济组织签订宅基地退出协议。宅基地退出协议必须包含旧址住房拆除的有关内容；新农房建成后，农村集体经济组织可凭原宅基地退出协议报镇人民政府（街道办事处）批准后收回，注销原不动产权证；退出宅基地后的农村村民，不得再申请纳入农村宅基地分配资格名录库。

镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、农村集体经济组织可采取多种形式，鼓励农村村民自愿退出闲置、超标占用的宅基地。农村村民自愿退出宅基地的，可向农村集体经济组织提出申请，由农村集体经济组织报村（居）民委员会、镇人民政府（街道办事处）备案后收回，注销原不动产权证。农村村民主动退出闲置、超标占用的宅基地的，可请求一定经济补偿。

第四章 农村住房建设管理

第十四条 (总体要求）

各镇人民政府（街道办事处）应结合新农村建设的要求，制定和完善农村住房规划建设管理细则、农村住房风貌管控方案，优化农村住房单体方案设计，编制农房设计通用图集，加强农村住房建设的规划审批管理。

农村集中居住区主街道两侧住宅，原则上要求其建筑风格、立面色彩应相互协调；首层层高、底梁标高应协调一致；同街同巷的住宅阳台等飘出构件的方向和宽度应统一有序。

各镇人民政府（街道办事处）可探索通过经济奖励、提高容积率等多种方式鼓励农村村民采用农房设计通用图集开展用地建房活动。

第十五条 （建设标准）

农村住房建筑高度原则上不超15米，建筑层数不超过4层。各镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会对农村村民用地建房的高度、层数已有规定的，从其规定。

农村村民用地建房的建筑面积不超过500平方米（含500平方米）的，按本办法有关规定办理施工备案手续；建筑面积超过500平方米的，须向镇（街道）建设部门申请办理质量、安全监督登记手续，领取施工许可证后方可动工建设。已按规定办理施工许可证的农村村民用地建房工程的建设活动，由所在镇（街道）建设部门严格按照国家和广东省、佛山市、南海区有关建设工程质量和安全的管理规定实施监督管理。

第十六条 （安全要求）

各镇人民政府（街道办事处）要加强农村村民使用宅基地建设住房的质量、安全、环保等管理，统一制定辖区内的农村村民用地建房施工合同版本，建立健全建筑垃圾处置制度，探索完善为现场施工人员办理意外伤害保险的相关措施，指导和督促各村（居）民委员会落实强化农村村民用地建房监管秩序。

农村村民使用农村宅基地建设住房的，必须选用具有相应资质的单位进行设计和施工，并与施工单位按照政府制定的合同范本签订包含约定质量等内容的合同和安全责任书；施工期间必须充分配合镇（街道）建设、消防、安监等部门及村（居）民委员会组织的安全执法检查工作。

第十七条 （现场管理）

农村村民和施工单位在建设住房期间应严格执行南海区建筑工地城市管理有关规定，安排专人负责施工现场文明施工管理。建筑材料临时堆放点超出用地红线的，需经村（居）民委员会及农村集体经济组织同意。此外，有渣土堆放的需做好防尘覆盖，并确保施工现场及周边环境卫生状况，防止污水横流等现象。

第五章 全流程审批程序

第十八条 （总体程序）

农村村民申请使用农村宅基地新建、改扩建、异址新建住房的，需按要求填写《农村宅基地和建房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》，经农村集体经济组织和村（居）民委员会审核同意，且分阶段申请办理《农村宅基地用地批准书》《个人自建房规划设计要点》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等批准文件后，方可动工建设；其中新建住房的，应先按规定取得宅基地分配资格。

农村村民申请原址翻建住房的，需按要求填写《农村宅基地和建房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》，经村（居）民委员会审核同意，且分阶段申请办理《农村宅基地用地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等批准文件后，方可动工建设。

第十九条 （用地建房全流程申请审批程序）

镇人民政府（街道办事处）应组织镇街农业农村、自然资源、城建和水利部门以及村（居）民委员会、农村集体经济组织构建实地勘察工作机制，依托工作机制开展批前核实、批后验线、竣工验收等实地勘察和现场确认工作。

（一）农村集体经济组织审核。农村村民申请使用农村宅基地新建、改扩建、异址新建住房的，需填写《农村宅基地和建房申请表》（表格样式见附件1）和《农村宅基地使用承诺书》（承诺书样式见附件2），并向农村集体经济组织提交相关材料。

农村集体经济组织收到农村宅基地新建、改扩建、异址新建住房的申请后，在30日内提交成员代表会议研究讨论并形成会议纪录。经研究同意的，将讨论结果和申请信息在拟申请地块和信息公开栏公示5个工作日。

公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织签署同意意见，将会议记录、申请材料等材料交村（居）行政服务中心收件。

农村村民申请原址翻建住房的，在填写《农村宅基地和建房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》后，可直接将申请表和相关材料交村（居）行政服务中心收件审核。

（二）村（居）民委员会审核。村（居）民委员会对农村集体经济组织或农村村民提交的相关材料进行审核，在5个工作日内完成；审查通过的，签署意见后报镇（街道）相关部门复审。

（三）用地审查。镇（街道）农业农村、自然资源、住建水利部门收到村（居）民委员会审定的资料后，对人员资格、公示过程、面积标准、用途管制、规划管控进行联合复审，同时确定拟批准用地退缩位置和宅基地建房规划设计要点，复审结果填入《农村宅基地和建房审批表》（表格样式见附件3）；审查工作应在10个工作日内完成。联合审查期间，要依托实地勘察工作机制到现场确认申请信息是否与实地情况一致。

（四）批前公示。经镇（街道）相关部门联合复审通过的，镇人民政府（街道办事处）向申请人出具新拟批准用地红线附图以及个人自建房规划设计要点。

申请人需持新拟批准用地红线及个人自建房规划设计要点，征求四邻意见，向四邻通报其中的拟批准和技术控制情况，并取得其签名确认后，由村（居）民委员会同时在拟申请地块以及农村集体经济组织和村（居）信息公开栏公示5个工作日。

如无法取得四邻签名确认的，须取得农村集体经济组织、村（居）民委员会共同开会讨论同意，将会议记录及讨论结果一并进行公示。

（五）用地批准和规划要点出具。公示无异议或异议不成立的，由镇人民政府（街道办事处）按照用地规划退缩要求，批准申请人的用地建房申请，核发《农村宅基地用地批准书》（批准书样式见附件4）和出具最后确认的个人自建房规划设计要点。

《农村宅基地用地批准书》附图由镇人民政府（街道办事处）制作，应载明宅基地的具体位置、长度、四至、并标明与永久参照物的具体距离。

（六）房屋设计和施工报备。申请人凭个人自建房规划设计要点，委托具有相应资质的建筑设计单位进行房屋设计，绘制房屋设计图纸；并按本办法第十六条规定选定施工单位，签订包含约定质量等内容的《建筑施工合同》和安全责任书。上述工作完成后，申请人填写《农村村民用地建房施工报备申请审批表》（表格样式见附件5），将设计图纸、《建筑施工合同》等资料交村（居）行政服务中心收件。

（七）规划复审和施工报备审查。镇人民政府(街道办事处)收到资料后在5个工作日内完成规划复审。审查通过的，镇人民政府（街道办事处）向申请人核发《乡村建设规划许可证》（许可证样式见附件6），出具《农村村民用地建房施工报备审核意见表》（表格样式见附件7）。

（八）验线和建设。申请人依据获批的《农村宅基地用地批准书》《乡村建设规划许可证》以及《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等用地建房批准文件进行放线和施工建设，按要求处置建筑垃圾，并按第十七条规定做好现场施工管理。

各镇人民政府（街道办事处）要依托实地勘察工作机制现场验线，确认用地四至和面积，未经验线，建设工程不得开工。

施工建设期间，镇街城建和水利部门要督促和指导村（居）民委员会、农村集体经济组织对农村村民的建房活动实施全程监管，确保安全、质量、环保各环节措施落实到位。

（九）竣工测绘。农村住房建成后，农村村民须委托具有相应资质的测绘服务机构对所用宗地、房屋进行竣工测绘。竣工测绘完成后，将设竣工测绘图纸等资料交村（居）行政服务中心收件，申请竣工验收。

（十）联合验收和权籍调查。各镇人民政府（街道办事处）收到竣工验收申请后，要在10个工作日内组织镇街农业农村、自然资源、住房城乡建设和水利等相关部门要依托实地勘察工作机制到实地联合验收，自然资源部门同步进行实地权籍调查。

联合验收通过的，各部门签署验收意见，由镇人民政府（街道办事处）出具《农村宅基地和建房联合验收意见表》（表格样式见附件8）

（十一）不动产统一登记。通过验收后，镇（街道）自然资源部门根据联合验收结果制作权籍调查资料，依申请进行不动产登记。

第二十条 （特殊条款）

对于2018年2月26日之前已经建成房屋，因历史原因未办理合法用地手续，在符合“一户一宅”前提下，农村村民可申请使用上述类型的宅基地参照新建住房程序原址翻建、改扩建、异址新建住房。

第二十一条 （归档管理）

申请人申请办理不动产登记时，应提交原不动产证件、《农村宅基地用地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》以及《农村宅基地和建房验收意见表》等用地建房批准文件，归档管理。

第二十二条 （按期施工）

农村村民应在取得《农村宅基地用地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等用地建房批准文件之日起两年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，经原批准机关同意可适当延长，但最长不得超过一年。未申请延期或逾期不开工建设的，原批准文件失效。

第二十三条 （遗失补办）

申请人因遗失申请补办《农村宅基地用地批准书》《乡村建设规划许可证》和《农村村民用地建房施工报备审核意见表》的，须携带申请人身份证明等材料前往所在地的村（居）行政服务中心交件申请办理遗失补办手续。

第六章 监督和管理

第二十四条 （审批管理）

各镇人民政府（街道办事处）应依托镇（街道）行政服务中心等平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行联审联办制度；有条件的镇人民政府（街道办事处）探索整合相关部门资源设立农村宅基地和建房专项审批管理办公室，实施集中办公，提升审批效率。

第二十五条 （终止撤销）

申请人采取欺骗手段骗取批准的，镇人民政府（街道办事处）可以进行行政强制终止正在审批的行为或撤销已核发的《农村宅基地用地批准书》《乡村建设规划许可证》和《农村村民用地建房施工报备审核意见表》。

第二十六条 （监督检查）

镇人民政府（街道办事处）是本辖区农村村民用地建房活动的审批实施主体，应当加强对本辖区内农村村民用地建房活动的监督检查。如发现有违反国家和本区有关规定的行为的，应当及时予以劝阻、制止以及依法依规处理。

第二十七条 （违法处理）

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用农村集体土地建住宅的，由原批准机关依法撤销用地建房批准文件，按违法用地和违法建设处理。

农村村民用地建房应严格按照批准文件规定的用地红线进行施工。超面积建房、移位建房的，按违法用地和违法建设处理。

第二十八条 （责任追究）

村（居）民委员会和农村集体经济组织主要负责人为农村村民用地建房活动的第一责任人。村（居）民委员会和农村集体经济组织对于农村村民的用地建房申请讨论、审核不及时、不到位的，各镇（街道）应及时责令其改正。特别严重或者改正不到位的，须对主要负责人实施问责。

政府工作人员在农村村民用地建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则

第二十九条 （实施细则制定要求）

本办法未涵盖的约束条款和实施细则，以上级法律法规为准，由各镇人民政府（街道办事处）结合本辖区实际进行完善，报区农业农村局、市自然资源局南海分局、区住房城乡建设和水利局备案后实施。

第三十条 （应用解释）

本办法由佛山市南海区农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。我区以前印发的有关农村宅基地和农房建设的规定与本办法相抵触的，以本办法为准。

第三十一条 （施行日期）

本办法自发文之日起施行。

附件1

农村宅基地和建房申请表

附件2

农村宅基地使用承诺书

因（1.新建 2.原址翻建3.改、扩建4.异址新建 5.其他）需要，本人申请在 镇（街道） 村（居）民委员会 经济社（经联社）使用宅基地建房，现郑重承诺：

1.本人“户”内成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，认真执行农村用地建房相关规范，在批准后 月内建成并使用；

3.新住房建设完成后，按照规定 日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：

年 月 日

附件3

农村宅基地和建房审批表

附件4

附图: 农宅字 号

填写说明：

1.编号规则：编号数字共16位，前6位数字按照《中华人民共和国行政区行政区划代码》（详见民政部网站www.mca.gov.cn）执行；7-9数字表示街道（地区）办事处、镇、乡（苏木），按GB/T10114的规定执行；10-13位数字代表证书发放年份；14-16位数字代表证书发放序号。

2.批准书有效期：指按照本省（区、市）宅基地管理有关规定，宅基地申请批准后农户必须开工建设的时间。

附件5

农村村民用地建房施工报备审批申请表

编号： 镇（街道）： 年 月 日

附件6

附件7

农村村民用地建房施工报备审核意见表

编号： 镇（街道）： 年 月 日

附件8

农村宅基地和建房联合验收意见表