中山市城市更新局关于印发《中山市旧厂房功能改变类微改造项目行政审批工作指引（试行）》的通知

火炬开发区管委会、翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，市各有关单位：

为完善我市旧厂房功能改变类微改造项目行政审批工作，根据省市“三旧”改造相关政策，我局制定了《中山市旧厂房功能改变类微改造项目行政审批工作指引（试行）》，经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行，实施中遇到的问题，请径向我局反映。

附件：中山市旧厂房功能改变类微改造项目行政审批工作指引（试行）

　　中山市城市更新局

2021年6月9日

中山市旧厂房功能改变类微改造项目行政审批工作指引（试行）

为理顺我市旧厂房功能改变类微改造项目行政审批职责，畅通审批渠道，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》《中山市城市更新管理办法》以及《中山市旧厂房升级改造实施细则》等相关规定，结合我市实际，制定本工作指引。

一、本指引适用于我市纳入“三旧”改造范围，具有合法用地手续的工业用地上盖建筑物，改造为教育、医疗、体育、养老社会福利机构、互联网＋产业、研发设计、科技服务、信息服务、文化创意、现代物流用途，拟改造用途在符合国土空间详细规划的前提下，享受暂不改变原土地证载用途使用五年过渡期政策的“三旧”改造项目。

纳入我市重大产业平台规划及纳入工业用地保护线规划范围的旧厂房，不适用本指引。

二、根据基本建设程序，旧厂房功能改变类微改造（下称“旧厂房微改造”）项目涉及的行政审批工作可分为四个阶段：前期阶段、报建阶段、验收阶段和登记阶段。

（一）前期阶段：项目申请及前期调查评估、改造方案编制、审查及审批等；

（二）报建阶段：包括办理规划许可和施工许可等；

（三）验收阶段：包括办理工程竣工的综合验收手续；

（四）登记阶段：包括办理不动产登记、商事登记以及核发教育或医疗等相关许可。

三、市城市更新局统筹全市旧厂房微改造工作，负责改造项目的备案审查工作；各镇（区）政府、街道办事处（下称“镇街政府”）负责组织镇街城市更新、发展和改革、工业和信息化、生态环境、住房和城乡建设、市场监管等部门对项目方案进行联合审查以及审批工作；市自然资源部门负责审批办理项目的建设规划许可工作；市住房和城乡建设部门负责审批办理项目的施工许可、消防设计审查、人防许可工作以及牵头开展联合验收工作；市教育和体育、卫生健康、民政等行业主管部门负责审批办理行业许可证书申请及监管工作。

四、在征得原产权人同意改造的前提下，旧厂房微改造主体向镇街城市更新部门提交资料申请项目改造。收到申请材料后，镇街政府组织开展项目前期调查与评估。前期调查与评估内容主要包括：

（一）土壤污染状况调查情况，按照中山市土壤污染防治有关要求，落实土壤污染状况调查工作，报市生态环境局备案；涉及污染地块修复的，须开展治理修复工作并通过验收。

（二）建筑物安全评估情况（涉及地质安全隐患的，需进行整体环境安全评估）。

未能通过前期调查与评估的项目，不再开展下一阶段工作。

五、旧厂房微改造主体应结合国土空间详细规划，按要求编制项目改造方案，向镇街政府申报。申报的改造方案需符合以下内容：

（一）改造项目土地具备土地产权登记；

（二）按照省有关规定，改造项目区域已纳入标图建库；

（三）符合城市更新专项规划、国土空间详细规划；

（四）有明确的申请办理相应行业许可的时间安排，以及五年过渡期满后，改造主体未按要求办理相关手续的违约责任。

六、属地镇街政府组织镇街城市更新、发展和改革、工业和信息化、生态环境、住房和城乡建设、市场监管等职能部门对改造方案进行联合审查，参与审查部门均应出具书面审查意见。

项目涉及文物保护单位或不可移动文物的单体建筑的，改造方案批准前应按规定取得市文化广电旅游局的同意意见；涉及历史建筑的，改造方案批准前应按规定取得市城市更新局的同意意见。项目涉及改造为教育、医疗领域及社会福利用途的，应征询市级教体部门、卫健部门及民政部门的书面同意意见。

联合审查应取得改造方案涉及部门的一致意见，改造方案才可审批通过。

七、旧厂房微改造项目改造方案经属地镇街政府组织部门会审通过，并经领导班子集体决议同意后，方案内容公示七日；公示无异议或异议处理后，由镇街政府批复改造方案，并报市城市更新局备案后实施。改造主体凭改造方案批复文件办理规划许可、施工许可、商事登记等手续。

自项目改造方案获得批复之日起，项目改造主体享受暂不改变原土地证载用途使用五年过渡期政策。

八、改造主体凭已批复的改造方案，结合其改造工程设计图纸，向项目用地所在的自然资源部门申办建设工程规划许可证。自然资源部门依据改造方案约定及控规确定的用途和规划指标等要求进行审批。

改造主体凭规划许可证，办理教育机构筹设的设立报批手续以及供水、供电、燃气、热力、排水、通信等工程报装手续。

九、改造主体应按规定向住房和城乡建设部门申请办理施工许可（属于施工许可限额以上的工程项目）、消防设计审查、人防许可手续。符合办理条件的，住房和城乡建设部门核发《建筑工程施工许可证》《特殊建设工程消防设计审查意见书》（属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》(住建部令第51号)第十四条规定内容的）、《应建或易地修建防空地下室的民用建筑项目许可》等批复文件。如涉及易燃易爆建设工程和场所，以及需要单独安装雷电防护装置或进行特殊论证的项目，还应向市气象局申请办理雷电防护装置设计审核手续，符合办理条件的，市气象局核发《防雷装置设计核准意见书》。

十、项目建设完成后，由住房和城乡建设部门牵头采取“统一受理、联合验收”的方式进行验收。政数管理部门、住房和城乡建设、自然资源、生态环境、水务、气象、通信等部门按《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收工作方案》（中建通〔2019〕89号）要求开展联合验收，工程竣工验收合格、各专项验收或者备案全部通过，工程竣工验收备案事项即为通过，住房和城乡建设部门出具《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》。

十一、改造项目通过验收后，凭改造方案批复及综合验收等相关文件在过渡期内按改造用途使用的，不需办理不动产变更登记。

十二、项目建设完成后，改造主体凭改造方案批复文件、《建设工程规划许可证》、《特殊建设工程消防设计审查意见书》（属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》(住建部令第51号)第十四条的项目）、《联合验收意见书》、原不动产证书等资料，向行业主管部门申领有关行业许可证书。相关行业主管部门应按照批准的改造方案的有效时间要求，明确行业许可证的有效期。

十三、过渡期满前六个月，旧厂房微改造改造主体（原产权人）应凭改造方案、综合验收等资料按改造用途申报办理用地及建筑物转功能手续，并按规定补缴土地出让金。涉及改造为教育、养老社会福利机构用途的项目，应在项目过渡期满前一年提出申请。

如旧厂房微改造主体（原产权人）在过渡期满前六个月（或一年）未申请办理用地及建筑物转功能手续，改造方案的原批复单位应书面函告该项目涉及的相关行业主管部门，采取措施联合督促改造主体申请办理用地及建筑物转功能手续。

已批复的行政许可在批复有效期内使用。过渡期满后，项目的建设工程规划许可证及《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》不作为项目不动产变更登记的依据。

十四、镇街政府在批复改造方案后三个月内与改造主体签订《中山市XX镇（区）XX项目实施监管协议》，并报市城市更新局备案。监管协议中应明确改造主体在约定有效期内的相关权利、义务及违约责任，镇街政府应及时跟进与督促落实。

改造主体未依约依规实施改造的，由镇街政府责令改造主体限期整改，拒不整改的，镇街政府可依据《中山市城市更新管理办法》第二十七条的规定，撤销对改造方案的批复，并将改造主体失信行为纳入信用记录向社会公布，依法限制改造主体参与其他城市更新项目。造成不良影响的，按相关法律法规追究责任。

十五、各镇街政府要落实属地主体责任，加强对旧厂房微改造项目的审查把关，做好批后监管。市直各部门要落实行业监管责任，供水、供电、燃气、热力、排水、通信等公共服务单位要密切配合，进一步优化办理程序，提高审批效能。

十六、本指引由市城市更新局负责具体解释工作。

十七、本指引自颁布之日起实施。