关于公开征求三水区城市更新（“三旧”改造）相关实施细则公众意见的公告

为做好上下级城市更新政策的衔接，进一步提高土地利用效率、改善城市面貌，激发地方城市更新的活力，我局起草了《三水区旧村庄改造拆迁安置操作指引》、《三水区支持“三旧”项目连片改造操作指引》、《三水区旧厂房改造激励措施》等11份三水区城市更新（“三旧”改造）相关实施细则，现公开征询公众意见，欢迎社会各界人士提出意见和建议，以便进一步完善内容，使文件更具科学性和可操作性。 

一、公示文件

01三水区旧村庄改造拆迁安置操作指引（征求意见稿）.docx

02三水区支持“三旧”项目连片改造操作指引（征求意见稿）.docx

03三水区旧厂房改造激励措施（征求意见稿）.docx

04三水区旧村庄改造项目协议出让操作指引（征求意见稿）.docx

05三水区旧厂房改造项目协议出让操作指引（征求意见稿）.docx

06三水区微改造项目协议出让操作指引（征求意见稿）.docx

07三水区“三旧”改造项目引入前期服务机构、市场改造主体和实施主体资格确认操作指引（征求意见稿）.docx

08三水区“三旧”改造项目引入土地前期整理人操作指引（征求意见稿）.docx

09三水区“三旧”改造项目退出指引（征求意见稿）.docx

10三水区“三旧”改造项目政府补位机制操作指引（征求意见稿）.doc

11三水区“三旧”改造标图建库操作指引（征求意见稿）.doc

二、公示时间 

2021年4月17日至2021年4月28日  

意见反馈方式   

1、通过联系电话留言（联系电话：87739789，联系人：刘小姐）

2、发电子邮件至邮箱zrcsgxglk@ss.gov.cn

佛山市自然资源局三水分局

2021年4月15日

三水区旧厂房改造激励措施

（征求意见稿）

为进一步拓展产业转型发展空间，推动旧厂房改造升级，保障三水区高质量发展和实体经济建设，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）、《佛山市三水区旧厂房改造实施试行办法》（三府办〔2020〕5号）等规定，制定本文件。

本指引适用于鼓励三水区行政区域内旧厂房改造项目的产业用地效率提升、产业用地整合开发、新型产业发展及村级工业园改造等。

一、加强产业空间用地效率

（一）鼓励标准厂房建设

对拆除重建、改建、扩建的产业用地，各要引导和鼓励村（居）集体经济组织或其继受组织（以下简称“村集体”）、个人和社会资本投资建设标准厂房。低于2公顷的工业企业用地原则上不再供应新增建设用地（不含批而未供用地），引导其进入标准厂房，通过购买或租赁方式解决生产经营场地。

（二）扶持企业增容

在符合土地利用总体规划和城乡规划、不改变土地用途且不延长土地使用年限的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目可申请增加容积率，增容后的容积率、投资强度等控制指标应符合省、市相关规定，并按要求签订土地出让合同变更协议，对新增的建筑面积不需要补缴土地出让价款。经批准增加容积率的宗地，按照原出让合同约定存在动、竣工超期的，以增加容积率批准日为结算日期完成原出让合同履约复核，存在违约责任的，经处理完毕后，可在签订土地出让合同变更协议中重新约定开发期限。

（三）严格用地标准

除安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，对拆除重建、改建、扩建的一类工业用地容积率不得低于2.0，二类、三类工业用地容积率不得低于1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不得低于0.8。产业类型及其所对应的项目建设强度（容积率、建筑密度等）上、下限要求应符合三水区产业准入标准和产业用地指南。

二、聚焦村级工业园改造提升

（一）设立村改基金

为鼓励三水区村级工业园区改造提升（需经相关程序进行认定），对拆除重建“工改工”、复垦复绿类的村级工业园区升级改造设立村级工业园区升级改造基金。其中，连片拆除面积在30亩及以上且不足150亩的，按10万元/亩进行奖励；连片拆除面积在150亩及以上的，按20万元/亩进行奖励。具体详见《佛山市三水区村级工业园区升级改造扶持奖励方案》。

（二）吸引多主体参与土地前期整理

土地前期整理工作可采用政府实施、自主实施、引入前期投资人等多种模式。由政府收回实施整理的，规划为经营性用途的土地，应通过招标、拍卖、挂牌等方式公开出让；规划为非经营性用地的，可按规定划拨或协议出让给改造主体，整理费用纳入改造成本。自主实施整理的，除商品住宅用地外，可凭经批复的“三旧”改造方案及与其他权属人签订的补偿协议，按照规划新用途直接办理协议出让手续，并作为改造主体按规定享受后续改造过程中的优惠政策。引入前期投资人实施整理的，前期投资人须参与具体的土地整理工作。涉及整理后需公开出让的，前期投资人原则上应参与土地竞买竞价。

（三）创新土地前期整理的融资模式

为解决土地前期整理的资金问题，可引导村集体通过向银行抵押贷款的融资方式，由村集体和承租方平等协商，按照一定的补偿标准解除原租约，收回原用地者的承租土地使用权。村集体通过贷款融资进行前期土地整理所产生的利息，可获得区政府专项资金扶持。

（四）成立招商融资产业平台

发挥政府主导优势，成立村级工业园升级改造招商融资平台，运用市场力量和产业招商优势，增强三水区村级工业园改造项目的推动力。

（五）加大出让地价优惠

将集体土地转为国有土地后公开出让土地的，在确定土地出让起始价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。

（六）简化报批程序与材料

对拆除重建“工改工”、复垦复绿类的村级工业园改造项目，可申请城市更新单元计划、城市更新单元规划和实施方案同步报批，并视需要，简化申报材料。其中，城市更新单元规划或控规要求已批或已通过区级审查并上报市自然资源局。

三、支持产业用地整合开发

（一）鼓励单一主体实施归宗改造

鼓励改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造，在实施方案批准并注销原有不动产权证后完成上盖物拆除，由佛山市自然资源局三水分局直接与单一改造主体签订出让合同。归宗后的土地涉及土地出让金的，须全额缴清土地出让金；涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记手续，须征得土地抵押等他项权人同意，并办理涂销他项权利登记手续；涉及被采取保全措施的，应征得采取保全措施机关同意；涉及动、竣工超期的，需复核履约至批准合并之日，应先完成违约责任处理；涉及闲置土地的，应先依法处置。

（二）鼓励连片开发项目混合出让

连片升级改造的旧厂房，不涉及商品住宅开发的，允许通过混合开发方式改造为融合工业、商服、办公等功能齐备的综合性项目，完成土地整理后，可统一按规定办理供地手续。其中，改造项目涉及商服、办公等非工业用途的用地面积不得超过项目总用地面积的40%；改造项目涉及商品住宅开发的地块，须由政府收储后以公开交易方式出让，且不得捆绑出让。

（三）鼓励集体和国有建设用地混合改造

产保区内工业用地改造，位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。

（四）支持按规定修改土规

对于不符合土地利用总体规划的工业用途改造项目，在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下，各镇（街道）应当优先自行调剂其预留规模或可通过区内平衡的方式调整土地利用总体规划。

三水区通过“三旧”改造获得的奖励用地指标也优先用于保障30亩以上的工业改造提升项目。

四、鼓励发展新型产业类型

（一）鼓励工业用地原址转型升级

传统工业企业转为先进制造业企业或新型产业，利用存量工业厂房进行制造业与文化创意、科技服务业等融合发展的，经三水区人民政府批复同意后，可在5年内的过渡期继续按原用途和土地权利类型使用土地。过渡期满或涉及转让需办理相关用地手续的，不属于经营性房地产用地的,可按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理。

（二）引导土地用途兼容复合利用

传统工业企业改造为新型产业项目允许兼容不超过总计容建筑面积20%的行政办公及生活服务等配套设施，相应配套设施的用地面积不得超过总用地面积的7%。兼容用途的土地、房产不得独立分割转让。

（三）加大新型产业项目的财政扶持

位于产保区范围内，通过自行改造进行的拆除重建类工业提升改造项目，用地面积达30亩及以上的或容积率2.0及以上的，以竣工验收建筑面积对土地使用权人进行扶持，最高扶持不超过100万元。

五、其他规定

本指引由佛山市自然资源局三水分局解释。本指引自2021年 月 日起正式生效，有效期3年。

附件：三水区工业改造提升项目资金扶持实施细则

附件：

三水区工业改造提升项目资金扶持实施细则

为加快“三旧”改造步伐，促进我区产业转型升级，加大对工业改造提升项目的扶持力度，结合三水区实际，制定本操作细则。

工业改造提升项目是指拆除重建改造后土地用途为工矿仓储用地的城市更新项目，可享受一定的配套资金扶持政策，已享受奖励的工业改造提升项目，不再享受村级工业园改造提升项目的有关奖励。

一、项目认定

（1）项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划及环境保护要求；

（2）符合产业发展政策的制造业（含新能源、电子信息、机械装备、食品饮料、健康产业、国家公布的高新技术产业以及经区政府审定的区内尚属空白且作用巨大的新型产业），以及科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包等工业项目；

（3）项目用地面积30亩及以上，容积率2.0及以上；

（4）经有资质的评估机构核定的工业厂房建筑工程造价（不含地价）达到1300元/平方米及以上，核定标准以区财政部门通过公开招标确定的协议服务造价咨询公司出具的工程预算审核报告为准。

（5）已办理建筑工程竣工验收备案手续；若项目属分期开发且符合上述条件的，可分期申请认定及相关奖励。

（6）2020年1月1日后领取《建筑工程施工许可证》。

二、认定程序

1.区级工业改造提升项目原则上由镇（街道）统筹申报，初审后向区级城市更新机构提交申请资料。

2.镇（街道）对申请事项进行初审并加具意见。

3.区级城市更新机构复审，并以书面或召开联审会议形式征求区级自然资源、财政、环保、发改、住建、经贸和农业农村等部门的意见。其中，区级城市更新机构负责审核项目城市更新范围情况；区级自然资源管理机构负责审核项目用地情况和项目规划报建等情况；区住建部门负责审核项目竣工验收等情况；区经贸部门负责审核项目产业发展情况；区财政部门负责审核项目资金情况；如涉及集体经济组织的项目，需征求区农业农村部门意见。

4.区级城市更新机构综合各部门意见或联审会议结果，报区政府审批。

三、奖励措施

（一）对2020年1月1日后领取《建筑工程施工许可证》的工业改造提升项目，按项目进度奖励城市（村镇）基础设施配套费。工业改造提升项目完成基础分部工程施工后，按所缴的城市（村镇）基础设施配套费对项目建设单位进行奖励。奖励资金由区财政在村级工业园改造提升扶持奖励专项资金中拨付。

（二）开发强度奖励。投资者连片开发工业改造提升项目土地，工业厂房竣工决算的工程造价（不含地价）3亿元及以上的，对投资者按工业厂房竣工决算的工程造价（不含地价）的1%进行奖励；或容积率2.0及以上的，按建筑面积给予10元/平方米的奖励；以上两项条件均符合的项目，投资者只能选择其中一项进行申请。投资者于项目竣工验收后申请奖励（分期改造的项目，奖励资金的申请及支付可依据项目监管协议分期进行），单个项目最高奖励金额不超过100万元。

奖励款项由区财政部门在村级工业园改造提升扶持奖励专项资金中拨付。

四、奖励流程

区级专项资金由项目所在镇（街道）向区级城市更新机构申请，提交申请表及相关材料，其中奖励对象必须明确、具体；佛山市自然资源局三水分局党组会议联审通过后，牵头召开区城市更新领导小组成员单位联席会议讨论审议，审议通过的提交区人民政府审批；区人民政府批准后，由区级城市更新机构向区财政部门办理资金拨付申请，由区财政部门审核申请和拨付资金到镇（街道）。

镇（街道）财政部门应在区级专项资金拨付到后六十日内拨付给奖励对象。

奖励对象向镇（街道）申请奖励及镇（街道）审核、拨付的具体程序由镇（街道）自行制定。

五、监督检查

各镇（街道）负责对奖励资金的具体使用进行日常监督和跟踪检查，确保专款专用。区级城市更新机构会同区财政部门按照职责分工，对奖励资金的使用情况实施监督检查，必要时进行核查。

任何单位或个人不得骗取、截留、挪用奖励资金。对违反规定，骗取、截留、挪用奖励资金的，依照《财政违法行为处罚处分条例》等有关规定追究法律责任。

各镇（街道）每月向区级城市更新机构报送三水区工业改造提升项目进展情况，准确反映项目推进进度，及时解决存在问题。

凡享受本实施细则优惠的工业改造提升项目，在土地使用年限内原则上不能转变功能，若因需要经申请批准转变功能的，须补缴和返还全部优惠所得。对未经批准擅自改变功能使用的，除返还全部优惠所得外，并按相关规定予以处罚。对补缴和返还的款项，纳入区村级工业园改造提升扶持奖励专项资金。