中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）（公示稿）

中山市城市更新局

深圳市城市规划设计研究院有限公司

中山市规划设计院有限公司

2021.4

目录

第一章 总 则

第二章 规划目标

第三章 城市更新策略

第一节 优化城市发展格局

第二节 推动产业转型升级

第三节 提升城乡空间品质

第四节 保护和传承历史文化

第五节 促进生态修复与绿色发展

第四章 城市更新空间管控

第一节 城市更新方式管控

第二节 城市更新片区管控

第五章 分组团城市更新指引

第六章 实施保障

第一节 强化更新政策保障

第二节 完善更新规划体系

第三节 优化更新管理机制

第四节 加强更新资金支持

附图：城市更新片区划分与分级管控图

第一章 总 则

第一条 规划目的

为深入贯彻《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，有效落实《中山市国土空间总体规划（2020-2035年）》发展战略，紧密衔接《中山市城市更新管理办法》及相关政策，指导全市城市更新工作有序开展，促进中山紧抓“双区驱动”重大历史机遇、实现高质量崛起，充分发挥城市更新对优化土地资源配置、完善城市功能、推动产业转型提升、改善城乡人居环境、传承历史文化等方面的重要作用，特编制本规划。

第二条 指导思想

全面贯彻落实党的十九大和十九届一中、二中、三中、四中、五中全会精神和习近平总书记系列重要讲话以及中央、省、市城市工作会议的工作部署，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”的总要求，全面深化规划国土体制机制改革，谋划国土资源管理工作新路径。逐步建立健全中山市城市更新规划、管理、政策体系，突出规划引领、强化政府统筹、提升更新动力，着力构建和完善城市更新长效机制，为中山市重振虎威、建设国际化现代化创新型城市提供强大支撑和有力保障。

第三条 规划原则

（1）政府主导、市场运作。加强政府顶层设计与统筹规划的作用，有效落实宏观发展战略，合理平衡各方利益，有力推动重点地区成片连片更新。发挥市场在资源配置中的重要作用，适当预留规划管理和实施的弹性，激发市场主体和社会力量参与城市更新的积极性。

（2）产业优先、保障民生。优先推动存量产业空间转型，加大连片旧厂房改造力度，破解现状产业困境，保障未来产业发展需求，促进经济持续增长。弥补民生设施短板，推动城乡社区生活圈建设，提升人民群众获得感幸福感安全感，增强城市人才吸引力与综合竞争力。

（3）修复生态、传承历史。贯彻落实生态环境保护要求，探索多元路径，结合城市更新稳步推进环境治理与生态修复。严格保护历史文化资源，推动历史文化遗存活化，擦亮国家历史文化名城名片，传承香山文化。

（4）市镇联动、分区施策。衔接全市宏观发展战略与镇街发展诉求，通过双向互动凝聚发展共识，推动构建市镇协同、多元共治的空间治理格局。充分考虑各镇街经济社会发展水平，区别重点和一般地区，分区分类制定更新策略，引导各类城市更新项目有序实施。

第四条 规划依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城乡规划法》；

（3）《中华人民共和国文物保护法》；

（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（5）《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）；

（6）《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕1号）；

（7）《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》（（粤自然资发〔2019〕42号）；

（8）《中山市城市更新管理办法》（中府规字〔2020〕10号，中府〔2020〕93号）；

（9）《中山市旧厂房升级改造实施细则》（中府规字〔2020〕11号，中府〔2020〕94号）

（10）《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》（中府规字〔2020〕12号，中府〔2020〕95号）

（11）《中山市国土空间规划技术标准与准则》（在编）；

（12）《中山市国土空间总体规划（2020-2035年）》（在编）；

（13）《中山市市域蓝线规划（修编）》（在编）；

（14）《中山市历史文化名城保护规划（2020-2035年）》（在编）；

（15）《中山市工业用地保护线（区块线）划定规划（2019-2035年）》（在编）。

第五条 规划范围

本规划范围为中山市行政辖区陆域范围，面积约1784平方公里。

第六条规划期限

本规划期限为2020-2035 年，其中近期为2020-2025年。

第二章 规划目标

第七条 总体目标

通过城市更新，推动中山国土开发保护格局优化，促进产业转型升级与产城融合发展，完善社区公共服务体系，提升城乡人居环境，保护和传承历史文化，塑造湾区魅力城市风貌，推动城乡治理体系与治理能力现代化建设，助力打造国际化现代化创新型城市。

优化国土开发保护格局，构筑大湾区西岸综合枢纽城市。落实国土开发保护格局，推动生态修复与功能完善，促进强中心发展和基础设施建设，提高土地节约集约利用水平，构筑粤港澳大湾区综合性区域枢纽城市。

促进产业转型升级，助力打造国家自主创新型制造高地。整合存量产业空间，供给高水平产业园区和产业服务设施，促进传统产业转型升级和培育产城融合新业态，增强创新发展动力，打造国家自主创新型制造业基地。

提升城镇空间品质，营建精品宜居典范和特色历史文化名城。加快补齐基础设施短板，完善社区公共服务体系，加强老旧小区改造与城乡社区生活圈建设，改善人居环境，塑造湾区魅力城市形象，保护和传承历史文化，营建人文宜居城市。

完善城乡治理体系，树立粤港澳大湾区共建共治共享标杆。凝聚城市发展共识，构建多元协同的城乡治理体系，合理优化土地增值收益分配，逐步发展和壮大集体经济，加强智慧城市建设和数字化管理，全面提升社会服务和管理水平，促进城乡治理现代化科学化精细化智能化。

第三章 城市更新策略

第一节 优化城市发展格局

第八条 加强区域走廊沿线改造

加快构建“珠江东西两岸融合发展轴”。加快中江高速、中开高速沿线重大平台和主要出入口地区更新，推动世纪大道、博爱路等东西向交通走廊沿线改造，形成产业转型与品质提升的复合型更新主轴线，高水平建设深中产业拓展走廊和深中科技走廊。

大力推进“西部产业升级带”和“东部环湾创新带”沿线转型。加大105国道沿线旧厂房连片改造，构建珠江口西岸高端产业发展集聚区；推进番中路-逸仙路-南岐路沿线重点片区更新和整备，协同增量土地打造高品质先进制造业与科技创新服务带。

稳步推动区域滨水廊道有机更新。推进岐江河、小榄水道、拱北河、鸡鸦水道等市域主要河涌沿线更新，协同推进生态修复、产业转型与品质提升，构建生态活力的碧道体系。

第九条 落实“强心”发展战略

强化市域中心统筹改造。全面推动市级主中心和副中心建设，有效统筹增存土地资源，结合重要交通枢纽构建标志性门户形象，打造城市新客厅。

培育组团综合服务中心。落实国土空间总体规划确定的组团中心，加强片区统筹和改造提升，完善功能布局与配套服务，塑造组团活力中心。

提升重要空间节点。推动镇街中心、轨道站点周边、重要高速出入口等重要空间节点的更新改造，营造多元公共服务节点，逐步提升全域空间品质。

第十条 引导组团化发展格局

加强组团层面更新统筹。落实国土空间总体规划，在组团层面加强城市更新统筹，推动组团级中心与重大公共设施建设，探索组团内更新实施计划统筹协调机制，促进各组团产城协调发展，逐步形成组团化发展格局。

分组团制定差异化更新指引。针对各组团目标定位与现状特征，制定差异化更新方向指引。其中，中心城区重点优化功能格局与空间品质，推进历史文化保护与活化，打造辐射全市的综合性服务中心、精品宜居典范城区和人文气息浓厚的历史文化名城；翠亨新区、火炬区重点加强增存土地统筹，落实重大平台，打造世界级先进制造基地和科技创新服务中心；西部组团重点推动旧厂房连片改造和重点门户地区综合提升，打造新旧动能转换示范区和珠江西岸高端制造产业重要集聚区；北部组团合理维育传统优势产业集群，引导旧厂房自主改造升级，打造智能家居产业高地；南部组团稳步推动产业转型与城镇品质提升，助力南部新城建设，打造先进制造高地、生态休闲旅游基地与优质生活区。

第二节 推动产业转型升级

第十一条 加快推动重大平台建设

加强政府对战略资源的整备收储力度。强化政府对重大平台战略资源的整备和把控力度，将现状产业发展滞后、土地权属不清、土地利用低效、建筑质量较差、相对集中成片的旧厂房纳入政府整备范围，优先由政府主导实施，推动连片改造，合理储备战略发展的土地资源。

积极推动低效园区连片改造。针对重大平台内的低效连片工业园，加强政府统筹力度，充分调动市场力量，推动连片改造，加快建设一批标准化程度高、设施配套齐全、综合功能互补的高新产业园，形成“3+4”重大平台的核心空间载体。

保留提升优质产业园区。对于重大平台内现状产业发展势头良好、优质企业集聚、产业链较为完善的园区，进行保留提升，保障产业持续发展。鼓励政府对重点优质园区进行统筹谋划，通过微改造、局部改造等方式进行有机更新，加强园区设施配套，提升园区能级。

第十二条引导传统产业集群转型升级

有序推动产业空心化地区连片改造。针对现状产业空心化严重、建筑质量较差、存在较大安全隐患、土地利用低效、相对集中成片的传统产业园区，鼓励通过镇村合作、村企合作等模式，进行成片连片改造，积极引入新兴产业链条，形成一批高品质产业园区。

合理维育传统优势产业集群。对于现状产业基础雄厚、产业发展前景较好的传统产业集群，注重维护产业生态链，避免进行大规模拆除重建造成产业转移流失。适当提供一定自主改造空间，提高土地利用率，促进产业集群的有机渐进升级。

第十三条稳步推动产城融合发展

有序推进厂村混杂地区综合改造。位于连片低效工业园内部或周边，现状建筑质量和人居环境较差、基本公共服务设施匮乏、且开发强度较低的旧村庄，可适当探索与邻近连片旧厂房联动改造机制，以此推动产城空间协同优化，加强公共设施供给，促进产城融合互促发展。

合理把控新型产业用地供给。落实中山新型产业用地相关政策、国土空间总体规划与工业区块线的有关要求，原则上除翠亨新区、岐江新城、火炬区外，各镇街近期仅可布设1处“工改 M0”类城市更新项目或因政府原因造成闲置的工业用地转新型产业用地项目。引导“工改M0”类改造项目在市镇中心区、重大平台核心区、主要交通枢纽周边及重要门户地区布局。

第三节 提升城乡空间品质

第十四条 加强民生设施保障

保障重大公共设施落地。基于规划“一张图”系统，有效衔接国土空间总体规划及相关专项规划，严格管控国家铁路、城际铁路、高速路、快速路等重大交通走廊和高压电网、燃气长输管道等重大市政管网通道沿线的更新活动，合理预留重大交通和市政管网通道。有效落实国土空间总体规划确定的高中、医院、供水厂、污水厂、发电厂与大型变电站等重大公共服务设施和市政公用设施的新改扩建要求，强化重大公共设施建设指标的传导与落地，不断提升城市综合服务能力。

有效弥补社区公共服务设施短板。加快推进民生设施薄弱地区的城市更新，结合社区生活圈理念，加强更新片区统筹规划和片区统筹论证，结合相关标准规范与居民实际诉求，深入评估现状设施短板，明确设施配建路径与要求，优先保障中小学、幼儿园、社区卫生服务中心、老人日间照料中心等社区民生服务设施的有效供给。

加强市政公用设施支撑。加强城市更新片区统筹规划及单元计划的市政设施承载力评估，有效识别现状市政设施短板，推动市政设施和管网的改造提升。通过城市更新，稳步推进小型变电站、通信机房、各级消防站、垃圾转运站和资源回收站等设施的供给，提高建成区设施服务水平。

助力完善综合交通体系。通过城市更新，助力黄圃快线、民古路等城市快速路的有效落实，严格管控相应道路红线，积极探索区域交通走廊与沿线城市更新协同推进的路径和机制。加强城市更新片区统筹规划及单元计划的交通影响评估，合理优化路网体系，构建交通微循环，提升路网运行效率。通过城市更新，有效供给公交首末站、公共停车场等交通设施，缓解城市交通压力。

第十五条 营造高品质城乡社区

稳步推动城镇老旧小区微改造。落实国家相关政策要求，针对建筑物老化、环境质量不佳，设施配套不足，治安环境差的城镇老旧小区，优先通过微改造方式进行整治提升，逐步消除安全隐患、改善住房环境。鼓励以社区为单位进行整体统筹规划，系统完善配套设施体系、提升社区公共空间与整体风貌，传承社区历史文化，打造特色精品社区。

深入开展美丽宜居村与特色精品村建设。针对广大乡村地区，稳步推动美丽宜居村建设，扎实实施“三清理三拆除三整治”行动，开展“垃圾革命”、“污水革命”、“厕所革命”，全面提升农村人居环境。针对特色要素禀赋突出的村庄，集中优势资源建设特色精品村，打造一批具有较高知名度美誉度的村庄，有力推动乡村振兴发展。

审慎推进旧城旧村全面改造。严格把控旧城镇、旧村庄全面改造规模，依据国土空间总体规划，原则上将对城市功能完善、品质提升、重大公共设施建设发展具有重要促进意义，且符合历史文化保护和城市景观视线廊道、滨水岸线、城市天际线与建筑高度等城市设计管控和引导要求的旧城镇、旧村庄纳入全面改造范围。涉及旧城镇旧村庄全面改造的，须开展城市更新片区统筹规划，深入论证全面改造的必要性与可行性，详细划定全面改造范围，系统优化片区交通体系、公共空间与设施配套，切实避免对城市风貌和历史文化保护带来不可逆的负面影响。

第十六条 完善公共空间体系

强化绿地系统建设。在更新片区策划中有效落实绿线范围与控制要求，合理优化绿地及开敞空间布局，形成刚性与弹性相结合的绿地管控方案，有效指导城市更新单元计划、规划与实施，促进城市绿地和社区公园的有效落实。借助微改造和局部改造，灵活供给口袋公园、街角公园、垂直绿化等特色绿地空间，增加城市绿量与公共活动空间。

织补公共空间网络。衔接绿道规划、碧道规划，充分利用城市道路、生态资源、开敞空间、地上地下立体交通等空间载体，串联贯通城市慢行系统网络，织补城市公共空间网络。结合城市公共空间，引入特色文化、运动、休闲、游憩、商业设施，提升空间品质与景观风貌，打造高品质的公共空间体系。

第十七条 塑造湾区魅力城市风貌

塑造城市标志形象。强化片区城市空间形象统筹，引导高层地标建筑向市级、组团级中心区集聚，塑造城市标志形象体系。结合重要轨道交通枢纽和高速出入口，重点提升城市空间品质，加强城市设计管控，塑造特色门户形象。

打造特色景观廊道。重点引导四横（中江高速、中开高速、世纪大道、博爱路）三纵（105国道、三角快线-起湾道-坦洲快线、番中路-逸仙路-南岐路）重要景观廊道沿线城市更新资源释放，形成功能完整、景观连续、形态协调的城市景观轴。

突显城市山水格局。强化落实中心城区与滨水地区城市设计要求，严格管控滨水地区、沿山地区建筑高度，加强景观视廊控制，保护城市山水格局。强化岐江河、小榄水道、拱北河、鸡鸦水道等河道两岸及垂直道路两侧的景观环境塑造和风貌管控，引导江岸舒朗形象。有效保障五桂山、烟墩山、马山、员峰山、莲峰山等山体轮廓线及望山景观视廊的通视，加强山边地区的建筑高度、风貌与界面管控。

第四节 保护和传承历史文化

第十八条 严格保护历史文化资源

严格落实历史文化保护要求。贯彻落实中山历史文化保护相关的政策法规与规划管控要求，将规划确定的各类历史文化保护范围纳入优先微改造范围，严格禁止全面改造。整体保护历史城区、历史文化街区、历史风貌区、历史文化名村、历史村落等的传统历史格局、山水环境与民俗文化，不得损害历史文化遗产的真实性和完整性。

合理保护城市记忆与特色风貌。鼓励城市更新项目挖掘未登录的潜在历史文化资源、城市记忆载体、特色风貌要素等，积极向有关职能部门申请纳入历史文化保护候补名录，合理进行保护修缮与活化利用。

强化历史保护范围周边的风貌管控。位于历史保护范围周边的城市更新项目，应加强风貌管控，注重与历史文化遗存的风貌协调，鼓励在城市更新片区统筹规划或单元计划中划定风貌协调区进行管控。

加强历史文化保护专题研究。涉及历史文化资源的城市更新片区统筹规划和单元计划，须开展历史文化保护专题研究，深入调查和梳理现状历史文化资源与特色风貌，明确保护对象、保护范围、管控要求与活化建议，论证城市更新项目对历史文化保护带来的潜在负面影响，提出改善措施。

第十九条 有序推动历史文化资源活化

集中资源打造历史活化标杆项目。围绕群英文化、侨乡文化、海丝文化、宗族文化等中山特色文化，集中资源打造香山铁城、伟人故里、北溪河画廊等历史活化标杆项目，打造城市系列名片，弘扬香山文化。

系统推进历史城区的活化与提升。对历史城区 “三河六山”、“一城四关”格局进行整体保护，鼓励综合采用微改造和局部改造等方式，保护修缮旧建筑本体、保留延续街巷肌理、改善道路交通体系、增补完善基础设施、提升微空间景观品质、适度恢复历史河涌与景观，打造新型人文历史观光区，重塑历史人文地标。

稳步推动历史村落的文化振兴。重点加强翠亨村、古鹤村、鳌山村、龙头环村、茶东村、左步村、安堂村等特色文化名村的保护活化。在不破坏传统风貌的前提下，发展乡村旅游业和特色文化产业，继承和发扬历史村落独具特色的非物质文化遗产。

合理引导工业遗产微改造。鼓励结合工业遗产设置特色文化场馆和创意产业空间，完善配套商业，探索工业文化旅游，促进工业遗产转型。

第五节 促进生态修复与绿色发展

第二十条 有序推进生态地区土地腾退与管控

有序腾退生态敏感地区建设用地。紧密衔接国土空间总体规划，加强政府整备力度，优先腾退生态保护红线、自然保护地、水源保护区、永久基本农田涉及的存量建设用地。有序开展“退岸、下山、出林”行动，稳步推动河道管理范围、自然山体、生态公益林内的旧厂房清退，合理引导旧城旧村异地生态安置，建立健全生态修复与建设用地增减挂钩联动机制。

严格控制其他生态地区更新活动。针对特别用途区、结构性绿地内的存量建成区，严格控制其更新活动，避免大规模开发重建，鼓励其采用多元绿色低碳技术，进行生态友好型微改造。

积极探索城市更新与生态修复联动机制。生态腾退用地与城市更新项目相邻近的，鼓励划入同一城市更新片区进行统筹规划，积极探索生态修复与城市更新联动机制，通过土地移交和容积率转移等手段，引导市场主体和社会力量推动生态修复。

第二十一条 强化更新项目环境评估与污染防治

加强城市更新项目环境影响评估。加强城市更新片区统筹规划及单元计划的环境影响评估专题研究，系统评价规划方案对各类环境要素的影响情况，提出缓解负面影响的措施建议。

强化落实土壤污染地区的评估与治理。对于存在土壤污染风险的城市更新项目，须开展土壤环境质量调查评估，进行土壤环境风险防控及治理后，方可实施城市更新。

第二十二条 积极引导绿色低碳更新

结合城市更新项目，积极推动水体、山体等环境污染治理与生态修复，有效提升桥下、街角等消极空间的环境品质。引导城市更新单元计划加强海绵城市建设、土石方平衡、绿色市政设施等的专题研究和规划传导，促进绿色更新。鼓励产业园区改造项目积极试点低碳园区建设，贯彻全过程低碳化规划与建设理念。

第四章 城市更新空间管控

第一节 城市更新方式管控

第二十三条 优先政府整备范围

符合以下情形之一的，应纳入优先政府整备范围：（1）对于塑造中山城市门户形象、发挥区域综合服务功能具有重要战略意义的市级中心和重要轨道交通枢纽周边地区；（2）土地权属不清或被认定为闲置用地的连片低效旧厂房；（3）重大平台内，需统筹联动增存土地的重要产业片区。

位于优先政府整备范围内的城市更新项目，应通过城市更新片区统筹规划或城市更新单元计划，识别适于政府整备的具体范围，优先由政府主导对相应范围进行土地整备。

第二十四条 优先微改造范围

衔接历史文化保护、老旧小区改造、乡村振兴、城市设计等相关规划与计划，以区块形式划定优先微改造范围。

符合以下情形之一的，应划入优先微改造范围：（1）位于历史城区、历史文化街区、历史风貌区、历史文化名村、历史村落、紫线、各级文物保护单位和不可移动文物、历史建筑等范围内的；（2）属于中山市工业遗产的；（3）属于美丽宜居村、特色精品村等乡村振兴项目的；（4）属于老旧小区微改造项目的；（5）其他市城市更新主管部门认为应严格控制建设行为、避免大拆大建的区域。

位于优先微改造范围内的城市更新项目，应依据相关政策法规和上位规划，优先开展微改造工作，可根据实际情况适当进行局部改造。

第二十五条 有条件全面改造范围

对于全面改造潜力资源相对集中成片的区域，以区块形式划定有条件全面改造范围，单个区块的面积原则上不低于100亩。

符合以下情形之一的，优先纳入有条件全面改造范围：（1）现状为集中连片分布的低效产业园区，且具有较大更新潜力的；（2）位于全市国土空间总体规划明确的市级或组团级中心区、全市重要轨道交通枢纽周边地区，且建成环境较差、开发强度较低的；（3）位于经评估公共设施配套严重不足，须借助全面改造完善配套的地区；（4）位于市层面确定应进行政府整备的；（5）依据全市国土空间总体规划，须进行生态腾退和土地复垦的。

第二十六条 有条件全面改造范围是对全面改造类城市更新活动进行管控和引导的范围。位于有条件全面改造范围内的城市更新项目，应依据相关政策法规和上位规划，在现状评估、意愿征集、产权信息核查基础上，细化明确拆除范围。特殊协调范围

为强化保护历史城区传统山水格局，有效管控城市天际线与景观视线通廊，规划针对中心城区划定特殊协调范围。

特殊协调范围内应严格把控全面改造规模，全面改造类项目原则上应对中心城区品质提升具有重大意义，具有全面改造的迫切性，且应符合《中山市历史文化名城保护规划（2020-2035年）》及中心城区（或中心组团）、岐江河一河两岸总体城市设计有关历史文化保护、城市天际线、建筑高度和景观视线廊道等的管控要求。特殊协调范围内的全面改造项目需由市政府“一案一策”研究确定。

第二十七条 全面改造范围的传导

把控有条件全面改造范围的传导弹性。镇街城市更新专项规划可结合镇街实际情况，在市城市更新专项规划划定的有条件全面改造范围基础上，适当增补有条件全面改造范围。镇街城市更新专项规划增补的有条件全面改造范围总面积，原则上不得超过镇街辖区内市城市更新专项规划划定的有条件全面改造范围面积的10%，且不得位于优先微改造范围内。

加强全面改造项目的空间管控。全面改造类城市更新项目原则上应位于镇街城市更新专项规划确定的有条件全面改造范围内。改造项目可结合实际情况细化调整拆除范围，拆除范围原则上应有不低于90%的用地位于镇街城市更新专项规划确定的有条件全面改造范围内，且不得位于优先微改造范围内。

第二节 城市更新片区管控

第二十八条城市更新片区的划分

针对城镇开发边界以内，更新潜力资源相对集中成片的区域，划定城市更新片区，作为城市更新片区统筹规划及片区统筹论证的范围。城市更新片区范围应有效衔接控规管理单元范围。

第二十九条城市更新片区分级管控

衔接国土空间总体规划，识别重点城市更新片区，强化片区统筹规划与实施。

（1）市级重点城市更新片区

对全市具有重大战略意义、重要历史文化保护意义、典型示范作用、或由政府实施战略性土地整备的城市更新片区，由市级层面重点统筹协调和指导实施。

市级重点城市更新片区应按照上位规划要求，由市城市更新主管部门协同相关部门组织编制片区统筹规划、划定城市更新单元范围。

（2）镇级重点城市更新片区

对镇街属地的产业发展或品质提升具有重要战略意义、或需通过更新统筹补足公共设施的片区，由镇街重点统筹规划和监督实施。

镇级重点城市更新片区按照上位规划要求，由镇街政府组织编制片区统筹规划、划定城市更新单元范围。

（3）一般城市更新片区

除市级和镇级重点城市更新片区以外的，为一般城市更新片区。

针对一般城市更新片区，结合更新意愿与实际情况，由镇街政府在片区统筹论证基础上，组织编制城市更新单元计划，经市城市更新主管部门审查后，报市政府批准，按批次纳入年度实施计划。近期阶段，年度实施计划原则上仅纳入一般城市更新片区内的产业提升类、重大安全隐患排除类、微改造或局部改造类城市更新单元。

第五章 分组团城市更新指引

第三十条 中心城区城市更新指引

（1）城市更新目标：打造辐射全市的综合性服务中心、精品宜居典范城区和人文气息浓厚的历史文化名城，营建“文化浓厚、精品宜居、魅力乐活、绿色生态”的中心城区。

（2）城市更新工作重点：规划重点推动岐江新城、中山科学城核心区及岐江河沿线地区的更新统筹与实施，着力优化中心城区功能格局与空间结构，塑造城市地标体系与特色门户形象，促进岐江河沿岸生态修复与品质提升，推进历史城区活化复兴。

第三十一条 火炬区（新）城市更新指引

（1）城市更新目标：发挥火炬开发区国家级高新区创新引领作用，进一步提升政府整备力度，强化增存土地统筹，释放湾区重大产业发展平台，做大做强战略性新兴产业与先进装备制造业，打造世界级先进制造业基地。

（2）城市更新工作重点：规划重点推动东利、沙边等片区的旧厂房连片改造，打造一批重点高新产业空间载体，强化创新发展主引擎作用，促进高端产业集聚、空间风貌提升和综合服务完善的协同发展。

第三十二条 翠亨新区城市更新指引

（1）城市更新目标：加强政府整备力度，统筹增存土地，释放湾区重大产业发展平台，建成国际化、现代化、创新型城市新中心，强化对港澳全面合作与促进珠江口东西两岸融合发展的示范作用，打造引领中山未来发展的高能级战略平台。

（2）城市更新工作重点：规划重点推动南朗工业区、大车、横门等片区的更新改造，塑造东部重要门户空间，释放高端产业园区，提升公共服务设施配套质量，助力翠亨新区有效承接国际化、创新型产业要素。

第三十三条 西部组团城市更新指引

（1）城市更新目标：依托深中产业走廊与珠江西岸先进装备制造业产业带，整合空间资源，加快旧厂房连片改造和重点门户地区综合提升，把西部组团建设成新旧动能转换示范区、珠江西岸重要的产业功能集聚区。

（2）城市更新工作重点：规划重点推动小榄城轨站、联丰片区、横栏三沙片区等的更新改造，助力中山西部产业园核心区建设，促进传统产业加快转型升级，同时有力提升组团中心空间品质与风貌形象，稳步完善片区公共服务体系，形成高品质产城融合发展区。

第三十四条 南部组团城市更新指引

（1）城市更新目标：稳步推进更新改造，提升城镇空间品质，助力打造南部新城，促进南部组团各城镇融合发展，构建珠江西岸先进制造高地、生态休闲旅游基地、粤港澳优质生活示范区。

（2）城市更新工作重点：规划重点推动南部新城核心区建设，有效统筹增存土地资源，助力产业发展全面升级，发挥毗邻珠澳的区位优势，打造中山市南部交通节点，塑造重要门户空间，加快提升公共服务水平。

第三十五条 北部组团城市更新指引

（1）城市更新目标：联动南头镇、东凤镇、阜沙镇智能家电产业优势资源，维育传统优势产业集群，合理引导旧厂房自主改造升级，稳步推动轨道站点周边功能整合，打造湾区先进装备制造产业带重要基地、珠江西岸现代物流枢纽、岭南特色水乡都市。

（2）城市更新工作重点：规划合理维育现状优势产业集群，打造智能家居产业高地；稳步推动黄圃大岑片区等连片改造，助力建设中山北部产业园，有序提升组团服务中心和空间风貌，落实公共服务设施配套，强化生态修复。

第六章 实施保障

第一节 强化更新政策保障

第三十六条 持续完善更新政策体系

完善更新政策体系。在现有政策框架的基础上构建“1+N”政策体系，“1”为主政策，包括《中山市城市更新实施办法》及相应补充文件；“N”为辅政策，包括配套政策、技术规范和操作指引。

有序补足政策缺口。针对实际问题和需求，加快制定改造意愿调查、基础数据调查、开发量测算、城市更新片区统筹与单元计划编制等紧缺政策，及时规范城市更新工作；逐步探索完善微改造、实施监管、土地整备、综合改造、生态修复等方面的配套政策、技术规范与操作指引，有效指导相应城市更新活动。

第三十七条 建立更新政策动态调整机制

建立城市更新政策动态调整机制。结合城市宏观发展目标与更新实践情况，适时调整城市更新政策，通过开发容量、地价优惠、财政支持等政策工具，引导城市更新结构转型，适应城市不同发展阶段的需求。

有效保障更新政策连续性。保持主干政策长期稳定，结合实际情况对配套政策等进行阶段性微调，及时建立新旧政策过渡与衔接机制，避免更新政策出现大幅波动而影响企业投资和市场预期。

第二节 完善更新规划体系

第三十八条 构建城市更新规划传导体系

建立“市城市更新专项规划-镇街城市更新专项规划-城市更新片区统筹规划-城市更新单元计划和规划”的四层级规划传导体系。

市城市更新专项规划紧密衔接国土空间总体规划，重点研判城市更新总体方向，识别城市更新资源与优先改造范围，明确全市重点城市更新片区。

镇街城市更新专项规划结合镇街实际情况，进一步细化明确优先改造范围，确定镇街重点更新片区，落实上位规划管控要求，制定近期实施计划。

城市更新片区统筹规划落实上位规划及相关专项规划管控要求，明确片区发展目标与开发总量，划分城市更新单元并制定管控指引。重点城市更新片区须编制片区统筹规划，其他片区可结合实际需求编制片区统筹规划。

城市更新单元计划和规划依据控规和城市更新片区统筹规划进行编制，细化明确地块具体规划和管控要求，指导城市更新项目实施。

第三十九条 探索片区统筹规划与控规衔接机制

有效衔接现行政策，将城市更新片区统筹规划作为城市更新单元计划和单元规划编制的重要基础，城市更新单元规划按程序经市政府批准后，可直接覆盖原控规。

积极探索城市更新片区统筹规划与控规修编的协同机制。顺应国家和省有关国土空间详细规划改革的方向，探索将城市更新片区统筹规划作为控规调整的论证报告，指导相应片区的控规修编或国土空间详细规划编制，控规（或国土空间详细规划）经批准后，作为城市更新单元计划和规划编制的法定依据。

第四十条 完善更新专项规划动态调整机制

保持市城市更新专项规划的稳定性。原则上结合城市阶段性发展目标，每五年进行一轮评估与修编，及时响应城市更新实践需求，优化完善更新目标指标与空间管控体系。

适当增强镇街城市更新专项规划的动态适应性。镇街可根据地方发展需求与更新推进情况，在镇街城市更新专项规划经批准两年后，开展中期评估，拟定中期优化方案并报市城市更新主管部门审查，审查通过后组织开展镇街城市更新专项规划中期修编，并按程序报市政府审批。

第三节 优化更新管理机制

第四十一条 强化城市更新年度计划管理机制

制定分阶段实施计划。市城市更新主管部门负责组织编制城市更新近期实施计划，征求镇街诉求和意见，制定城市更新年度实施计划与近期三年、五年更新项目预备库。

完善计划调入调出机制。落实上位规划要求，结合城市发展阶段目标与实际情况，按程序审批后，将符合条件的城市更新片区与单元定期调入年度实施计划；限定城市更新单元计划从申报到审批的两年期限，期满经评估后可调出年度实施计划。

建立动态评估机制。定期针对城市更新计划和实施工作进行检查与修正，形成“两年一检讨，五年一修编”的工作机制。

第四十二条 优化更新审批与监管机制

合理优化城市更新审批流程。建立城市更新单元计划和规划并联审批机制，提高城市更新单元计划和规划的审查效率。鼓励项目实施方案与招商方案可同步编制，同步公开征求意见，同步进行专家审查、部门联审、土地规划委员会审议及市政府审批。

构建多部门全周期协同监管机制。鼓励城市更新主管部门会同自然资源、产业投资、社会服务、公共事业、建设管理等相关职能部门，结合城市更新项目实际情况，将规划、建设、运营、税收、产出、节能环保、转让出租等方面的要求纳入土地使用权出让合同或实施监管协议，进行全生命周期管理，并落实到不动产登记、开竣工验收、日常监管等环节。

第四十三条 加强城市更新信息管理平台建设

基于国土空间规划“一张图”，构建城市更新信息管理系统，包括基础数据平台、数据分析平台、决策管控平台。基础数据平台基于城市更新片区，整合并实时更新基础数据库、规划数据库和项目数据库；数据分析平台定期针对城市更新片区进行体检和预警，分析判断各片区更新优先级；决策支持平台进行城市更新项目多方案影响评估，辅助城市更新审批决策。

第四节 加强更新资金支持

第四十四条 合理优化财政支持政策

加强城市更新规划编制、相关政策研究、数据库建设等方面的财政支持力度，有效保障开展城市更新工作的日常经费。结合中山产业发展形势和城市更新实际推进情况，不断优化完善城市更新财政奖补政策，积极探索与乡村振兴、历史文化保护、城镇老旧小区改造、生态修复等方面的财政支持政策联动机制，充分发挥财政资金的引导作用。

第四十五条 完善城市更新专项资金制度

建立健全城市更新专项资金制度，从市、镇政府土地出让收益中，留成部分资金作为城市更新专项资金，用于支持低效工业园区连片改造，历史文化遗存和老旧小区微改造，城市更新涉及的公益性设施建设等工作。

第四十六条 不断拓宽城市更新融资渠道

充分利用政策性银行资金。鼓励商业银行机构给予优惠贷款支持，引导市场金融机构探索贷款投放和担保新模式，创新信贷金融产品，优先保障符合条件城市更新项目的信贷资金需求。

鼓励社会资本参与城市更新。积极引入民间资本，吸引有实力、信誉好的房地产开发企业和社会力量参与。鼓励城镇老旧小区、城中村居民通过专项维修资金、公积金、自筹资金等方式方式，参与推进社区微改造。

附图：城市更新片区划分与分级管控图