关于印发《中山市西区农村集体资产交易管理指导意见》的通知

有关单位：

现将《中山市西区农村集体资产交易管理指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

中山市人民政府西区办事处

2017年4月24日

中山市西区农村集体资产交易管理指导意见

一、总则

（一）为规范农村集体资产交易行为，保证农村集体资产交易过程的公开、公平、公正，实现农村集体资产交易管理阳光化，维护社区基层社会的和谐稳定，根据《广东省农村集体资产管理条例》、《中山市镇（区）农村集体资产交易管理办法范本（试行）》（中农〔2013〕118号）、《中山市农村集体资产监管和交易平台建设工作实施方案》（中农〔2013〕120号）等有关法律、法规和政策文件精神，进一步明确、细化《中山市西区农村集体资产交易管理制度（试行）》（西办字〔2014〕118号）文件相关制度，保证农村集体资产交易过程的公开、公平、公正，实现农村集体资产交易管理阳光化，结合我区实际，制定本指导意见。

（二）西区辖区内各居委会、股份合作经济联合社（以下简称：经联社）、股份合作经济（以下简称：经济社）社和集体企业集体资产的发包、出租、出让、续租、转租、分租、抵押、拍卖等交易行为应遵守本指导意见。

（三）西区辖区内各社区居委会、股份合作经济联合社、股份合作经济社和集体资产经营公司集体资产的出让、转让、发包、租赁、抵押、拍卖等交易行为应遵守本指导意见。

农村集体经济组织“三资”是指：村、组两级农村集体经济组织的全部资金、资产、资源，对于“村改居”形成的集体股份公司，也一并纳入范围。具体包括：现金、银行存款等货币资金；各种流动资产、农业资产、短期投资、长期投资、固定资产、在建工程、无形资产和其他资产；集体所有的土地、林木、山岭、园地、荒地、滩涂、水面等资源性资产。

（四）村集体经济组织的经济活动应坚持实行民主决策、民主管理、民主监督、勤俭节约和科学预算的原则，遵守国家有关法律、法规、规章和方针政策。保障村民的知情权、决策权、参与权和监督权。

二、机构职能

（一）西区农村集体“三资”管理办公室负责辖区内农村集体经济组织的资产管理和交易行为的指导和监管，提供农村集体资产管理交易过程的政策指导、立项审批、见证交易等服务。西区“三资”管理办公室的职能：

1.制定和完善农村集体资产交易管理办法和规章制度；

2.负责社区集体资产交易立项的审批、政策把关；

3.指导社区集体经济组织建立和完善资产、资源管理台账，并进行动态管理；

4.协助集体经济组织资产交易信息的发布，提供咨询服务；

5.对社区集体在资产交易过程产生的纠纷、投诉进行调解处理；

6.协助社区集体做好经济合同签订工作；

7.指导社区集体做好集体资产交易档案资料的整理和归档工作；

8.法律、法规赋予的其他职责和上级部门交办的其他事项。

（二）社区农村集体资产交易站（以下简称：社区交易站）是集体经济组织对集体资产进行管理和交易的机构，为社区开展资产交易活动提供合适的场所，实施规范的管理。社区交易站的职能：

1.执行区制定的农村集体资产交易管理办法和规章制度；

2.做好农村集体资产、资源、经济合同资料的核实和录入工作，建立规范的集体资产、资源管理台账，履行农村集体资产日常管理工作，接受上级主管部门监管；

3.当社区集体开展资产交易活动，审查其行为是否按照民主议事、民主决策、民主监督的要求，按规定的立项、审核、审批、公示、交易、存档等程序执行；

4.及时将社区集体资产交易的相关资料报送上级主管部门审批；

5.发布农村集体资产交易信息，回答社员有关集体资产管理方面的咨询；

6.为社区开展资产交易活动提供交易场所，组织开展资产交易工作；

7.做好集体资产交易资料的整理和存档工作；

8.法律、法规赋予的其他职责和上级部门交办的其他事项。

三、资产交易管理制度

（一）农村集体资产交易，是指农村集体经济组织将其拥有所有权的生产资料和生产经营项目、以及依法取得使用权的国有资产和资源，在依法核实相关资料、做好资料登记和档案管理的基础上，通过民主议事、民主决策、民主监督、立项审批等程序，有偿出租、发包、转让、出让给本集体组织成员或组织外的法人、公民从事生产经营，并订立经济合同以确定双方当事人权利和义务的全过程行为。

（二）农村集体资产交易应当遵循民主决策、平等自愿、诚实信用、等价有偿和公开、公平、公正的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益和损害社会公共利益。

（三）西区农社局负责农村集体资产监管和交易管理平台的建设，负责监督和指导各农村集体经济组织资产管理和交易行为。区“三资”管理办公室负责农村资产监管和交易平台的具体业务操作。

（四）农村集体经济组织必须建立资产台账、经济合同台账，详细记录资产增加、减少、日常使用、维修保养、报废、以及经济合同执行等情况，与资产监管和交易管理平台衔接，实行集体资产运作的全程动态跟踪与管理。

（五）农村集体经济组织有权依法自主决定其资产的经营方式，集体资产交易根据资产处置性质要求、以及资产标的金额不同，分为市级公开交易、镇级监督交易、交易站公开交易和自行组织交易等四种方式。

凡涉及集体建设用地使用权的转让、出让等交易项目，以及交易标的额较大（按市国土局相关规定），根据相关要求需经市级交易中心交易的业务，其立项报批和审批程序不变，须通过市级土地交易机构完成。

（六）社区、组两级集体资产交易符合以下其中之一条件的，必须有区“三资”管理办公室工作人员现场监督见证下进行交易，必要时邀请区纪检监察部门派员参与监督：

1.社区、组集体建设用地使用权的出租；

2.单宗合同土地面积5亩以上，及出租年限在3年以上5年以下的耕地、园地、鱼塘（山塘）、山地、林地、滩涂等农业土地承包经营权的交易；

3.单宗合同标的额5000元以上，及出租年限在3年以上5年以下、建筑面积100平方米以上的商场、市场、酒楼、宾馆、商业楼宇等物业使用权或经营权出租的交易；

4.单宗合同期限在3年以上5年以下，及建筑面积100平方米以上的厂房、仓库使用权或经营权出租的交易；

5.单宗合同期限在3年以上5年以下，及年租金收入1万元以上的市场摊位、商铺等资产的经营权交易；

6.其他在区范围内影响较大的集体资产的交易。

（七）符合下列资产交易标的额的交易业务，依照规定的资产交易流程，在社区交易站进行公开交易：

1.单宗合同土地面积5亩以下，及出租年限在3年以下的耕地、园地、鱼塘（山塘）、山地、林地、滩涂等农业土地承包经营权的交易；

2.单宗合同标的额5000元以下，及出租年限在3年以下、建筑面积100平方米以下的商场、市场、酒楼、宾馆、商业楼宇等物业使用权或经营权的交易；

3.单宗合同期限在3年以下，及建筑面积100平方米以下的厂房、仓库使用权或经营权的交易；

4.单宗合同期限在3年以下，及年租金收入1万元以下的市场摊位、商铺等资产的经营权交易。

（八）社区自行组织交易集体资产，应根据该项资产以往的交易价格，参照周边同类资产的市场价格制定交易底价；严禁擅自将集体资产标的金额、面积或期限分拆，规避进入交易站交易。同时必须制定资产交易方案，按照相关民主决策程序进行表决、公示，并报送区“三资”管理部门备案，接受区的指导和监督。以下资产由集体经济组织自行交易：

1.租期在一年以内，租赁人员变动比较频繁的员工宿舍、商铺的出租。

2.经区办事处同意的具有明确合作伙伴的建设项目。

3.单宗交易金额在5000元以下的。

四、交易流程

（一）农村集体经济组织实施资产经营交易包括：预立项、民主表决、信息发布、组织交易、成交确认、交易结果公示、审批签订合同、交易资料存档等八个步骤，交易过程的具体要求如下：

1.预立项。

实施公开交易前，出让方（出租方）应填写《西区农村集体资产交易立项申请表》，向区“三资”管理办公室所提出申请，区“三资”管理办公室按立项申请表和所提交交易项目相关资料的进行核实预审，对符合土地利用总体规划、城乡总体规划、产业发展规划、环保要求等的交易项目，应准予公开交易。

2.民主表决。

社区经联社或经济社理事会应对已通过预审的集体资产交易项目提出交易价格估算（有条件的也可聘请具有相应资格的评估机构作进行资产价值评估），并就交易的其他具体事项按照民主议事程序提交社区（居、股）民大会或社区（居、股）民代表会议民主表决，并如实填写《西区农村集体资产交易会议表决》和《农村集体资产交易方案》。表决的事项应至少包括以下内容：（1）公开交易的集体资产项目名称；（2）交易性质（出让/转让/出租）及交易对象范围；（3）交易底价及递增规则；（4）合同期限；（5）交易保证金数额；（6）违约责任。

3.信息发布。

资产交易方案表决通过后，需将《西区农村集体资产交易立项申请表》、《西区农村集体资产交易会议表决》、《农村集体资产交易方案》和《农村集体资产管理交易招标信息》等相关资料张贴到公告栏，属经联社的交易项目必需在经联社和各经济社的公告栏张贴，属经济社的交易项目必需在经济社公告栏张贴，公示时间不少于7天，还需在中山市农村集体资产监管和交易管理平台相关网站上公开发布招投标公告；属于经联社的建设用地转让、出让等资产交易项目，必须在市级土地产权交易机构公开进行，信息发布期限一般不少于30天。

4.组织交易。

（1）报名登记。在公告期限内，社区交易站接受有意进行资产交易的个人、公司企业、法人单位等申请人的报名登记；资产交易项目实行招投标交易方式的，经社区交易站初步审查符合竞投条件的申请人，应及时通知其参加资产交易的竞投活动，并按相关规定缴纳交易保证金。

（2）资料准备。交易双方进行交易须提交必要的资料，并保证其真实性和完整性。

社区集体（发包、出租、转让）方提交的资料是：

①准予交易的批准资料，包括《西区农村集体资产交易立项申请表》、《农村集体资产交易方案》、《西区农村集体资产交易会议表决》；

②集体经济组织证明书和组织机构代码证等有效身份证件；

③标的物权属的有效证明村料；

④交易合同样本；

⑤按照法律、法规规定或交易站认为需要提交的其他材料。

资产交易受让意向人（方）提交的资料是：

①受让意向人的有效身份证明；

②竞价报价表；

③交易保证金。交易保证金额一般不超过标的额的50%。交易保证金采用提前缴存的办法，按要求在限定时间内足额汇入指定的银行账户，并在交易日当天提供缴款凭证进行核对。一份保证金只能竞得一宗交易，对未能成功竞得的受让意向人所缴纳的交易保证金，应在相关交易完成后的10个工作日内一次性全额无息返还。

④按照信息发布的规定需要提交的其他材料。

（3）开展交易。在信息发布到期后，社区集体资产交易站应在交易日，按照既定的交易方式组织交易。①符合竞投资格者签名报到；②对受让意向人资格条件审查，在场民主监督小组成员代表签名确认；③社区集体介绍竞投资产的基本情况；④宣布竞投规则，按价高者得的原则或交易文件设定的规则的确定竞得人。

5.成交确认。交易成功后，资产交易竞得人必须在交易现场与交易站签订《成交确认书》。

6.交易结果公示。社区成功进行交易的农村集体资产，交易结束后5个工作日内在中山市农村集体资产监管和交易管理平台网站上将交易结果进行公示；社区集体经济组织则同步将交易结果在经联社、经济社公告栏、电子屏幕等窗口上公布，接受群众监督，公示时间不少于5个工作日。

7.审批签订合同。

（1）审批合同。公示期间若无人表示异议，从公示期届满次日起5个工作日内，交易站将资产交易合同文本、成交确认书和相关资料（纸质版及电子文档），送交区“三资”管理办公室审批。

（2）签订合同。资产交易合同经区“三资”管理办公室审批后，交易双方须及时签订书面经济合同；资产交易竞得人（方）未按规定期限内签订合同的，视为放弃交易，缴纳的交易保证金不予退回；农村土地承包合同应办理鉴证手续。

8.交易资料存档。资产交易完成后，社区交易站对交易资料进行分类整理、存档保管，并报送区“三资”管理办公室备案。

（二）社区交易站在实施上述资产交易八个步骤时，必须同步运用“三资”管理平台系统中的“农村集体经济合同监管模块”，进行网上起草、网上送审、网上签约、网上见证、网上备案和网上管理。

五、定向招租

计划引进或已进驻大型的商业项目和农业项目，农村集体经济组织需先拟定招租/续租方案并说明项目发展的理由和原因，经区“三资”管理办公室审批后，按照民主决策程序进行表决，表决通过后进行交易。

六、续租流程

（一）一般情况下，合同期满的农村集体经济项目须通过社区交易站进行立项竞投交易并重新签订合同。

（二）已在区“三资”管理交易平台公开竞投的房产出租项目，在当地具有带动性、先进性，有较大影响力，能严格履行合同的相关约定，解决当地居民就业，在群众中口碑较好，需要续约的项目按以下流程执行：

1.集体经济组织需先拟定续约方案并说明续约的理由和原因，经区“三资”管理部门同意审批后才能进行资产续租表决。

2.资产续租的月租金为5000元以下，需召开社区社委会进行表决；月租金5000元以上，需召开社区股东代表大会进行表决。

3.会议表决内容：续租资产的类型、状况、允许/禁止经营范围、地点、租金、递增情况、出租年限等。

4.到会人数必需达到应到人数2/3才能进行表决，同意表决人数必需达到到会人数2/3才能通过表决。

5.表决通过后，需将会议决议（续租资产的名称、地点、租金、递增情况、允许/禁止经营范围、起止出租日期、出租年限、监督单位联系方式、参会人员签名）和续租合同（初稿）在社区各居民小组公告栏公示5天，公示期内无异议，将会议决议复印件和公示照片交到区“三资”管理部门备案后，才能签订续租合同，并在西区“三资”交易平台进行资产同步更新。如公示期内居民反映问题较为突出，需重新制订续租方案进行表决或者通过社区交易站进行立项竞投交易并重新签订合同。

（三）已在区“三资”管理交易平台公开竞投的土地发包项目，发展农业旅游、休闲农业与乡村旅游、观光农业、生态农业等项目，并在取得相关经营证明材料，农村集体经济组织需先拟定续租方案（确定租金、递增情况、允许/禁止经营范围、起止出租日期、出租年限），经区“三资”管理办公室审批后，在合同期满后可续租。

七、转租流程

通过西区“三资”平台出租的农村集体经济项目在合同期内只允许承租人转租一次，但合同期满必须通过交易站进行立项竞投交易并重新签订合同。具体转租流程细分如下：

（一）承租人需向集体经济组织提交书面的转租理由和原因（在书面说明内复印其身份证正反面、签名、按指摸），集体经济组织加盖意见后，经区“三资”管理部门同意审批后才能进行资产转租表决。

（二）集体经济组织召开社委会（月租金5000元以下）或股东代表大会（月租5000金元以上）的转租表决会议，会议表决内容：新承租人经营的项目、社会信誉、经济情况、履行租约情况等。

（三）到会人数必需达到应到人数2/3才能进行表决，同意表决人数必需达到到会人数2/3才能通过表决。

（四）表决通过后，需将会议决议（转租资产的名称、地点、新承租人姓名、经营项目、起止转租期限、参会人员签名）、转租合同和新承租人身份证复印件交到区“三资”管理部门备案，并在西区“三资”交易平台进行资产同步更新。

（五）新承租人必需遵循原合同相关条款。

（六）新承租人与原承租人必需达成一致，否则续租无效。

八、退租流程

承租人违反发包/出租合同相关条例（如：经营禁止的范围、租金不按时交、存在安全隐患，经多次协商未能整改等违约行为）解除租赁合同，或者承租人自愿退租，必须通过交易站重新进行立项竞投交易。

九、监督管理

（一）农村集体资产交易在保证公开、公平、公正的前提下，采取报名竞价、挂牌、召开现场竞价会等方式进行交易。

1.资产交易过程中，如果只有一家资产交易受让意向人（方）到达交易站现场，集体（发包、出租、转让）方以不低于该项资产的交易底价进行交易，并把竞投结果在社区经联社和经济社公告栏公示5天；

2.有2家及以上资产交易受让意向人（方）到达交易站现场，集体（发包、出租、转让）方应当采取竞投的方式交易，按照价高者得方式成交，若价格与条件相同的，原承租方享有优先权；无人提出受让申请的，另行组织交易。

3.如连续两次公开交易都未能成功的项目，资产权属主可向社区交易站申请自行发包，但交易条件发生变化的，则必须对资产交易项目重新进行表决和公开交易。

（二）农村集体资产交易时，必须由部分股东代表和2名以上监委会成员到场见证监督；达到区级监管标的额度资产交易项目，邀请区工作人员到交易现场监督指导。

（三）为了减少农村集体经济组织因集体资产交易工作需要而召开的民主决策会议次数，简化工作环节，提高工作效率，社区经联社和经济社可将半年或一年内即将到期的资产交易项目，成批进行立项申请和民主议决。

（四）在社区交易站签订的农村集体资产交易合同由区“三资”管理办公室见证审核，区法律服务机构给予业务上的协助和指导。需要鉴证和公证的，按有关法律法规办理，鉴证或公证的费用，按照“谁受益，谁承担”原则处理。

（五）社区交易站应在签订集体资产交易合同后3个工作日内将集体资产交易信息录入西区“三资”管理交易平台系统。

（六）农村集体经济组织有关人员违反本办法规定进行农村集体资产交易的，或将必须进行招投标的项目分拆或者以其他方式规避招投标的，或不按合同规定的条款严格执行的，未造成经济损失的，由区主管部门责令其限期改正、并在一定范围内进行通报，并视其情节轻重扣减其年底报酬考核分值；造成集体经济损失的，依法、依规追讨经济赔偿，并由区纪检、监察部门追究有关当事人的责任，按照党纪、政纪等有关规定予以处理；后果严重、涉嫌违法犯罪的，移送司法机关依法处理。

（七）农村集体资产在交易过程中发生的交易纠纷，当事人可以向区“三资”管理办公室、司法所申请调解，或依法向人民法院提起诉讼。

十、附则

（一）任何单位和个人不得违反本办法，违者视情节轻重，由有关职能部门负责追偿、处罚或开除，如构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

（二）本制度由中山市西区农业和社区工作局负责解释。

（三）原有关规定与本办法有抵触的，以本制度为准。本制度自发文之日起实施。