广州市白云区人民政府办公室关于印发白云区乡村建设规划许可证实施细则的通知

云府办规〔2018〕2号

各镇人民政府、区国土规划局、区各有关单位：

《广州市白云区乡村建设规划许可证实施细则》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向区国土规划局反映。

广州市白云区人民政府办公室

2018年8月9日

广州市白云区乡村建设规划许可证实施细则

第一章　总则

第一条　为加强我区乡村建设规划许可管理，引导乡村建设合法有序开展，改善乡村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《广州市城乡规划条例》《广州市乡村建设规划许可证实施办法》（穗府办规〔2017〕11号）等法律、法规规定，结合我区实际情况，制定本细则。

第二条　本细则适用于我区江高、人和、太和、钟落潭镇村庄规划确定的集体建设用地范围内村民个人建设非公寓式住宅、公共服务设施和公益事业用房建设的规划许可及监管。

公寓式村民住宅、乡镇企业、村留用地建设的许可按《广州市申请使用建设用地规则》（穗府〔2015〕15号）和《广州市城乡规划技术规定》（市政府令第133号）的有关规定执行。

村庄集体建设用地包括存量建设用地和新增建设用地，均应符合城市总体规划、村庄规划、土地利用总体规划。

存量建设用地是指已办理土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件（包括建设用地批准书、村镇建房许可证、宅基地证等），或2009年12月31日之前土地利用现状为建设用地的土地。存量建设用地应符合土地利用现状情况。

新增建设用地是指除上述存量建设用地外，需依法办理新增建设用地审批手续的土地。

第三条　区国土规划局负责辖区内村民个人非公寓式住宅建设、乡村公共服务设施和公益事业用房建设的规划许可审批、规划核实工作；组织测绘机构提供放线、验线、规划核实测量等方面的服务；依法对城管部门移送的违法建设提出规划定性意见；为村民个人建设非公寓式住宅提供相关咨询服务。

镇政府（以下简称镇）负责辖区内村民个人非公寓式住宅建设、乡村公共服务设施和公益事业用房建设规划许可、规划核实的初审；审核村民申报的“一户一宅”情况；查处违反乡村建设规划管理的违法建设。

区财政局负责辖区内农村村民住宅报建专项补助资金的安排。

区住建局负责村民个人非公寓式住宅、村公共服务设施和公益事业用房施工建设方面的业务指导和技术知识培训。

区城管、公安、发改、环保、水务、农林、文广新等相关部门按照各自职责，协同实施本细则。

第二章　建设用地报批

第四条　使用存量建设用地的，不需办理新增建设用地审批手续。

使用新增建设用地的，新增建设用地审批所需计划指标由市国土资源和规划部门在年度土地利用计划中统筹安排。镇在每年12月向国规部门逐级申报下一年年度土地利用计划指标，镇应统筹各村民委员会及时做好申报工作。

第五条　办理新增建设用地审批以成片为原则，依据城市总体规划、村庄规划和土地利用总体规划，结合每个村村民建房需求合理确定用地红线。

第六条　镇组织村民委员会（或村集体经济组织）开展新增建设用地使用计划申报工作，以村民委员会（或村集体经济组织）为主体，建设用地红线范围由镇向区国土规划局申请划定，区国土规划局核查该村村庄规划和土地利用总体规划确定的建设用地范围及范围内存量和新增建设用地情况，出具后续规划用地意见，并指引其委托测绘部门出具新增建设用地勘测定界技术报告书。

第七条　涉及新增建设用地的，以村民委员会（或村集体经济组织）为主体持勘测定界技术报告书、集体土地所有权证等资料向区国土规划局申请办理用地报批，区国土规划局拟定农用地转用方案、补充耕地方案等报批材料，并按现行规定逐级上报有审批权的人民政府审批。

第八条　新增建设用地涉及占用耕地，耕地占补平衡指标由市统筹落实的，由使用新增建设用地单位缴交耕地开垦费，必须落实先补后占和直接补充优质耕地或水田要求。

第九条　2009年12月31日之后土地利用现状变更的集体建设用地，没有合法用地手续的，必须依现行规定进行违法用地处理，并按变更前的原地类补办农用地转用或使用未利用地审批手续。

第三章　非公寓式村民住宅规划许可

第十条　符合“一户一宅”政策的本村村民（具有本村农业人口户籍或2010年5月1日起登记为居民户口家庭户的原农业户口），具备本村农村集体经济组织成员资格的，可以以户为单位提出住宅建设申请。

华侨、香港和澳门特别行政区居民、外籍华人在农村的宅基地建设管理按《广东省国土资源厅 广东省人民政府侨务办公室关于切实维护华侨在农村的宅基地权益的若干意见》（粤侨办〔2011〕3号）相关要求执行，建设规模与村民标准一致。

申请建设住宅的村民符合下列情形之一的，应当认定为“一户”：

（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

（三）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；

（四）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

具体的户人口数、年龄、婚姻状况等依据我区公安户籍管理部门、民政婚姻登记部门登记为准。

在审核村民申请建房条件时，依据上述标准认定，不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村建房的分户标准。

“一宅”是指：符合宅基地建房的村庄，一户村民只能申请一块宅基地建设住房。是否属于“一宅”的情况，由村民自行申报后由村民委员会（或村集体经济组织）组织在村内公示，村加盖意见，镇审核后予以确认。

规范新增分户，各村应合理制订年度新增分户建房计划，确保新增分户建房用地符合村庄规划、土地利用总体规划，并结合新增分户申请人的现状居住条件综合考虑。

第十一条　村民可以到属地国土规划所查询申请用地的城市总体规划、村庄规划、土地利用总体规划和土地利用现状情况。

第十二条　新村用地面积大于等于1公顷的，村民委员会（或村集体经济组织）应委托具有城乡规划编制资质的设计单位编制设计方案，依程序申请规划许可。

第十三条　原则上每户新增住宅建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内。

第十四条　建设技术标准按照《非公寓式村民住宅建设技术标准》（见附件2）执行。

第十五条　存量建设用地现状为空地，按照本实施细则第十三条要求建设，且需满足本实施细则附件2退缩间距要求。

第十六条　存量建设用地上申请原址重建现状村民个人非公寓式住宅，按以下情况处理：

（一）已取得土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件，在满足本实施细则附件2退缩间距、建筑层数和高度等技术标准的情况下，建设规模按如下要求控制：

1．土地使用权登记或建设用地批准文件核发时间在1995年3月1日之前的，可按不超过证载用地面积确认（且基底面积小于等于150平方米）；

2．土地使用权登记或建设用地批准文件核发时间在1995年3月1日之后的，可按不超过证载用地面积确认（且基底面积小于等于120平方米）；

3．证载建筑面积小于280平方米的，拆建建筑面积应控制在280平方米以内。

（二）已取得土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件，若不属城市总体规划的禁建区范围，且2009年度土地利用现状为建设用地，在满足不增加合法产权的原有房屋的建筑面积和建筑高度、扩大基底面积、改变四至关系和使用性质的情况下，经鉴定为局部或整幢危房（房屋危险性鉴定等级为C、D级）的，符合历史文化保护要求的，可以申请房屋排危原址重建或改建。房屋危险性鉴定等级为A、B级的，仅允许修缮。

（三）未取得土地使用权登记或建设用地批准文件，应按本实施细则第十三条要求执行，并符合本实施细则附件2的退缩间距要求。

第十七条　原址拆建非公寓式村民住宅不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，不得骑压和影响相邻建筑基础，不得危害相邻建筑的正常使用和安全。村民住宅业权人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线有必要利用相邻土地、建筑物的，应与相邻业权人友好协商。涉及他人利益的，申请人应提供利害关系人书面意见。

第十八条　申请人应当持下列材料向村民委员会（村集体经济组织）提出建房申请：

（一）户口簿、家庭成员身份证；

（二）《农村村民住宅建设申请表》；

（三）“一户一宅”承诺书；

（四）能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图；

（五）使用存量建设用地建房的，还应提供权属证明材料（包括建设用地批准书或村镇建房许可证、宅基地证、房屋产权证等，如属于2009年12月31日之前土地利用现状为建设用地的土地除外）。

第十九条　村民委员会（村集体经济组织）收到申请材料后，组织人员审核，审核内容主要有：

（一）申请材料是否属实；

（二）申请人是否符合“一户一宅”规定；

（三）拟建房屋选址是否符合村庄规划；

（四）是否符合已通过的本村宅基地使用方案。

使用新增建设用地建房的，还应经村民会议或者农村集体经济组织成员大会讨论同意。

第二十条　审核通过后，村民委员会（村集体经济组织）应当将申请和审核情况在村、社显要位置及建房用地现场进行公示，公示期不少于7个工作日。公示内容包括：

（一）申请人基本情况。包括户主姓名、出生年月，家庭成员姓名、出生年月等；

（二）申请人家庭成员现居住情况；

（三）申请人符合“一户一宅”的承诺书；

（四）能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图。

使用存量建设用地建房的，还应当公示权属证明材料（如属于2009年12月31日之前土地利用现状为建设用地的土地的除外）。

公示期满且村民无异议或异议不成立的，村委会（村集体经济组织）出具公示情况报告，并在《农村村民住宅建设申请表》上加具意见，申请人在3个月内报送属地镇。

第二十一条　镇进行资料登记和初审。申请资料包括：

（一）村民委员会（村集体经济组织）加具意见的《农村村民住宅建设申请表》；

（二）申请人的户口簿、各位家庭成员身份证复印件；

（三）申请人出具的且经村民委员会（村集体经济组织）核实的“一户一宅”承诺书；

（四）能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图；

（五）村民委员会（村集体经济组织）盖章及负责人签名的公示情况报告；

（六）设计方案，应当标明是否选用《美丽乡村民居设计图集》中的设计方案；

（七）使用存量建设用地建房的，还应提供权属证明材料（如属于2009年12月31日之前土地利用现状为建设用地的土地的除外）；

（八）使用新增建设用地建房的，还应提供用地批复意见。

镇对经审核符合要求的申请资料加具初审意见。申请人将申请资料报送区国土规划局。

第二十二条　区国土规划局设立受理窗口现场审核资料。经审核，申请资料存在错误但可当场更正的，区国土规划局受理窗口应指导申请人当场更正；资料不齐或不符合规定要求的，应当场或5个工作日内一次性书面告知申请人需要补正的内容，逾期不告知的，自收到材料之日起即为受理。

区国土规划局在受理乡村建设规划许可申请后，应当将有关申请事项在政府门户网站上予以公示，涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的除外。

第二十三条　区国土规划局在办理过程中，应会同村民委员会（村集体经济组织）代表实地核查，内容包括公示情况、选址用地面积、地类、四至情况，以及是否符合经批准的村庄规划等。

经现场实勘，资料齐备、真实的，区国土规划局委托测量单位现场放线、验线。

第二十四条　区国土规划局根据资料审核与现场实勘情况，可征求相关部门意见后，作出是否核发《乡村建设规划许可证》的决定。

核发《乡村建设规划许可证》应当符合以下条件：

（一）符合“一户一宅”的规定；

（二）符合土地利用总体规划；

（三）符合城市、镇总体规划；

（四）符合村庄规划；

（五）建筑基底面积、建筑面积、建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等应符合国家、省、市等法律、法规、规章及本实施细则有关的规定。

自许可决定送达申请人之日起15个工作日内，区国土规划局应当在政府门户网站上公布许可内容，并以方便公众查阅的方式长期公开，涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的除外。

第二十五条　申请不符合规定条件的，区国土规划局应当作出不予许可决定书，说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第二十六条　区国土规划局应当自受理申请之日起20个工作日内作出是否许可决定，并在作出决定后10个工作日内送达申请人。

在前款规定的办理期限内不能作出决定的，经许可机关负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

第二十七条　《乡村建设规划许可证》应当载明建设项目位置、建设范围、建设规模和主要功能等内容。

第四章　村公共服务设施和公益事业用房规划许可

第二十八条　需独立用地的村公共服务设施和公益事业用房应贯彻集约节约用地的原则，非独立用地的村公共服务设施和公益事业用房可在符合相关专业管理要求的情况下合并设置。切实保障村养老、托幼等民生公共服务设施。

村公共服务设施和公益事业用房选址应符合城市总体规划、村庄规划、土地利用总体规划。

第二十九条　幼儿园、卫生站等村公共服务设施和公益事业用房的建设村民委员会（或村集体经济组织）需征求主管部门意见（见附件3）。

第三十条　村公共服务设施和公益事业用房配置内容及标准按本实施细则附件3执行。人均建筑面积及人均用地面积按本村常住人口计算。

第三十一条　村民委员会（或村集体经济组织）召开村民会议（或村集体经济组织成员大会）对拟建项目的范围、规模、投资额、资金来源、设计方案等内容进行表决，出具村民会议（或村集体经济组织成员大会）讨论同意意见后报镇规划建设办审查，由镇规划建设办出具书面审查意见。审查通过后，村民委员会（或村集体经济组织）应当将申请和审查情况在村、社显要位置及建房用地现场进行公示，公示期不少于7个工作日。

第三十二条　村民委员会（或村集体经济组织）持村民讨论意见和镇规划建设办出具的审查意见等申请材料报所在镇审核，镇根据经批准的村庄规划、土地利用总体规划及城市总体规划，在5个工作日内加具审核意见。

第三十三条　村民委员会（或村集体经济组织）向区发改部门申请办理建设项目立项手续。

第三十四条　区国土规划局受理窗口现场审核申请材料，进行纸质媒介和电子系统登记，立案申请材料包括：

（一）立案申请表，包括项目性质、建设规模、选址意向等情况的说明，各用地单位盖公章；镇签署的审核意见，加盖公章；

（二）申请人身份证明，村民委员会（或村集体经济组织）登记证；

（三）授权委托书及代理人身份证明；

（四）经村民会议（或村集体经济组织成员大会）讨论同意意见；

（五）镇审核同意意见；

（六）实测现状地形图及电子报批文件；

（七）绘制在1/500现状地形图上的总平面图；

（八）提供建设单位盖章确认的现场照片；

（九）规划方案审查意见、附图；

（十）发改部门项目立项文件。

区国土规划局根据经批准的村庄规划、城市总体规划及土地利用总体规划出具用地规划意见，核查村庄规划、土地利用总体规划情况，并出具规划红线作为规划意见的附件，涉及新增建设用地的，一并提供用地报批指引，涉及文物、环保、水利等相关内容的，由相关行政主管部门出具审核意见。

第三十五条　属于垃圾压缩站、垃圾中转站、配电房等环境敏感工程，村民委员会（或村集体经济组织）应在建设项目开工前向环保部门申报环境影响报告文件。

第三十六条　村民委员会（或村集体经济组织）向区国土规划局申请《乡村建设规划许可证》。立案申请材料包括：

（一）立案申请表，包括项目性质、建设规模、选址意向等情况的说明。

（二）村民委员会（或村集体经济组织）登记证；

（三）授权委托书及代理人身份证明；

（四）经村民会议（或村集体经济组织成员大会）讨论同意意见；

（五）村民委员会（或村集体经济组织）盖章和负责人签名的公示情况报告；

（六）镇审核同意意见；

（七）实测现状地形图及电子报批文件；

（八）绘制在1/500现状地形图上的总平面图；

（九）提供建设单位盖章确认的现场照片；

（十）规划方案审查意见、附图；

（十一）发改部门项目立项文件；

（十三）相关主管部门意见；

（十四）使用存量建设用地的，还应提供权属证明材料；

（十五）使用新增建设用地的，还应提供用地批复意见；

（十六）属于环境敏感工程的，还应提供环保部门出具的环境影响报告文件。

区国土规划局在受理乡村建设规划许可申请后，应当将有关申请事项在政府门户网站上予以公示，涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的除外。

第五章　批后管理及监督管理

第三十七条　村民个人非公寓式住宅在工程开工前，建房申请人必须向区国土规划局申请组织测绘机构到现场进行放、验线；区国土规划局对符合条件的申请组织完成放、验线后方可正式开工。

第三十八条　村公共服务设施和公益事业用房在工程开工前，村民委员会（或村集体经济组织）向区国土规划局申请组织测绘机构到现场进行放、验线，并按如下要求办理开工手续：

（一）属于总投资在30万元以下或建筑面积300平方米以下的限额以下小型工程应按规定向属地镇政府申办开工建设信息录入管理手续；

（二）除抢险救灾及其他临时性房屋建筑和村民个人非公寓式住宅的建筑活动以外，超出上款所述限额以下小型工程范围的各类房屋建筑及其附属设施的建造以及城镇市政基础设施工程的施工，应按《建筑工程施工许可管理办法》的规定向区住房和建设部门申办施工许可证。

第三十九条　未办理建筑工程施工许可证或开工建设手续施工的由属地镇及区城管局按《广州市城市管理综合执法条例》处理。

第四十条　被许可人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内开工。逾期未开工且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《乡村建设规划许可证》及其附图、附件自行失效。

乡村建设规划许可证失效后可以重新申请。

第四十一条　工程开工前，被许可人应当在工程现场显要位置张贴公告《乡村建设规划许可证》及其所有附图、附件复印件，接受社会监督。

第四十二条　村民个人非公寓式住宅建设完工后，建房申请人应当经镇政府出具审核意见后向区国土规划局申请规划核实，乡村公共服务设施和公益事业用房建设完工后，村民委员会（或村集体经济组织）应当经镇政府出具审核意见后向区国土规划局申请规划核实，并提交以下资料：

（一）规划核实申报表；

（二）《乡村建设规划许可证》；

（三）具有丁级及以上测绘资质的测绘机构出具的验收测量记录册，验收测量记录册应符合房地产测绘相关标准。

区国土规划局自受理之日起15个工作日内完成审核，出具是否符合乡村建设规划许可的规划核实意见。

村民个人非公寓式住宅建设及乡村公共服务设施、公益事业用房建设符合《乡村建设规划许可证》及其附件各项要求，或虽存在违法建设但已经过依法处理并按处理决定执行完毕的，区国土规划局应当出具符合乡村建设规划许可的规划核实意见。

第四十三条　区国土规划局定期汇总已核发《乡村建设规划许可证》的村民个人非公寓式住宅、村公共服务设施和公益事业用房的规划许可、规划核实等情况书面告知各镇政府及城管部门，镇政府及城管部门按照《广州市违法建设查处条例》《广州市城市管理综合执法条例》等有关规定落实批后监管工作。

区城管局和镇应当建立查处违法建设地段责任制和日常巡查制度，实行网格化监控管理，及时发现和制止未取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的违法建设。

镇负责对违法建设巡查、发现、制止、依法强制拆除；区城管局负责对违法建设责令停止建设、责令限期改正、立案调查、取证、认定、作出行政处罚决定；区国土规划局负责对城管部门移送的、属于城乡规划法规定的尚可采取改正措施消除对规划实施影响或者重大、复杂、难以定性情形的违法建设提出规划定性意见。

第六章　其他

第四十四条　村民个人申请建设非公寓式住宅涉及的建设用地规划放验线、规划核实测量等费用，区人民政府可以根据本区实际情况纳入本级财政预算。

公共服务设施和公益事业用房建设涉及的建设用地红线勘测定界和地形图测绘、现状地形图规划核查、规划放验线、规划核实测量等费用由村民委员会（或村集体经济组织）自筹资金解决。

第四十五条　涉及在册历史建筑、传统风貌建筑名单及预保护期内的历史建筑线索、传统风貌建筑线索的，按照《广州市历史文化名城保护条例》《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》《广州市文化遗产普查领导小组办公室关于传统风貌建筑普查、认定、管理工作的指导意见》等规定执行。

第七章　附 则

第四十六条　本细则自印发之日起施行，有效期3年。有效期届满前或相关法律、法规、政策依据变化，将根据实施情况依法评估修订。

附件：1．白云区乡村建设规划许可申办和咨询点一览表

　2．非公寓式村民住宅建设技术标准

　3．村公共服务设施和公益事业用房配建标准

　4．非公寓式村民住宅建设规划许可流程图

　5．村公共服务设施和公益事业用房建设规划许可流程图

　6．非公寓式村民住宅规划许可申请材料（范例）

附件1

白云区乡村建设规划许可申办和咨询点一览表

附件2

非公寓式村民住宅建设技术标准

根据《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令〔2015〕第133号）等有关法律、法规、规章，非公寓式村民住宅的建设技术标准应当符合下列规定：

一、面积要求

不同类型的房屋按照本实施细则第三章规定确定面积。

二、建筑层数和高度要求

建筑层数应当不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度应当不大于11米，设梯间和功能用房的建筑高度应当不大于14米。

三、退缩间距要求

（一）新规划村民住宅，主要朝向的建筑间距应不小于6米，次要朝向的建筑间距应不小于2米（建设联排式住宅的除外）。建筑成组布置总长超过45米或者因交通、防火需要的，应当预留不小于6米的公共通道。

（二）现状村民住宅改建、扩建，不得影响邻屋安全，临路方向退缩建筑间距不少于2米（以道路中心线为基准），其他方向退缩建筑间距不少于0.6米（以用地边界为基准，建设联排式住宅的除外）。

四、其他要求：

（一）最小间距范围内，不得设置阳台、飘窗、雨蓬、花槽、台阶等。住宅次要朝向外墙应当为防火墙。

（二）新规划村民住宅区应规划设置组团道路，临城市道路的住宅退让道路边线应当符合《广州市城乡规划技术规定》第三十七条的要求。

附件3

村公共服务设施和公益事业用房配建标准

根据《广州市城乡规划技术规定》、《广州市村庄规划编制技术规范（DBJ440100/T273—2016）》及各专项技术规范，村公共服务设施和公益事业用房配建标准如下：

注：1．为节约集约用地，国家和地方规范要求部分配套项目非独立用地设置。

2．村应合理制订公共服务设施和公益事业用房的建设计划，确保用地符合村庄规划、土地利用总体规划，并结合村现有公共服务设施综合考虑。

附件4

附件5

附件6