番禺区里仁洞村更新改造项目补偿安置方案及奖励细则（讨论稿）

为切实做好番禺区里仁洞村更新改造项目（下简称：本项目）补偿安置工作，保障改造建设工程顺利进行，保护村民利益，改善居住环境，提升生活居住条件，根据我国有关法律、法规及地方相关文件的规定，结合里仁洞村的实际情况，现制定本补偿安置方案（下简称：本方案）。

第一部分总则

一、本项目的改造遵循“政府主导，村为主体”的原则。

二、本项目的改造主体是广州市番禺区南村镇里仁洞村股份合作经济社（下简称：改造主体），合作企业是广州市城市建设开发有限公司（下简称：合作企业），实施主体是合作企业设立的广州越冠房地产开发有限公司（下简称：实施主体），负责具体实施工作。

三、适用范围和被补偿人

1、本方案适用于本项目全面改造范围内的除集体物业和国有物业以外的住宅房屋、宅基地，住宅房屋包括集体土地上房屋和国有土地上房屋。

2、房屋、宅基地对应的权属人（包括经确认的权利人）或合法继承人为被补偿人。

3、符合下列条件之一为被补偿人中的“本村村民”：

（1）在里仁洞村改造范围内有房屋产权的里仁洞村股份合作经

济社的股东。

（2）在里仁洞村改造范围内有房屋产权，并在公安户籍管理机关登记在册的里仁洞村非股东村民。

不具备上述情形但在改造范围内的其他被补偿人为“非本村村民”。

四、补偿安置方式

被补偿人可选择复建安置方式，或货币补偿（弃产）方式，或复建安置与货币补偿（弃产）相结合的方式。

五、补偿安置原则

1、现状不超高不超大的实测建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状不超高不超大的部分“拆一补一”；差额部分作为权益面积，被补偿人可按1500元／m²回购该权益面积。超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）可给予房屋建筑成本补偿（详见附件1），不予安置。

2、现状不超高不超大的实测建筑面积超过复建安置指标的，按照复建安置指标“拆一补一”；超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）可给予房屋建筑成本补偿（详见附件1），不予安置。

第二部分复建安置指标的核定标准

六、本村村民复建安置指标的核定标准

1、有合法权属证书或能提供建房相关批准文件的，可选如下方法之一核定复建安置指标：

（1）按证载或登记的建筑面积数值核定指标。

（2）按证载或登记的用地面积的3倍加20m²核定指标（符合本方案规定条件的，可享受按3.5倍核定指标的奖励）。

（3）按现状实测建筑基底面积的3倍加20m²核定指标（符合本方案规定条件的，可享受按3.5倍核定指标的奖励），其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120m²；2012年11月

22日及以后新增宅基地，可核定基底面积不超过80m²。

2、能提供由南村镇人民政府确认的改造主体出具的2009年12月

31日前批准使用房屋宅基地的证明或确认属于“一户一宅”的建设证明的，按现状实测建筑基底面积的3倍加20m²核定指标（符合本方案规定条件的，可享受按3.5倍核定指标的奖励）。其中，2012年11

月22日前建成的，可核定基底面积不超过120m²；2012年11月22日及以后新增宅基地，可核定基底面积不超过80m²。

3、2009年12月31日前建成的房屋，经改造主体确认由多宗宅基地或多户村民合建，并能提供以下证明材料之一的，按照证明材料可认定的各宗宅基地面积之和（不超过现状实测建筑基底面积）的3倍加20m²核定指标（符合本方案规定条件的，可享受按3.5倍核定指标的奖励）。合建房屋须扣除建房退缩面积，退缩面积由南村镇人民政府组织改造主体认定。具体证明材料包括：

（1）合法权属证书。

（2）建房相关批准文件。

（3）改造主体出具的2009年12月31日前有关批准使用房屋

宅基地的证明，并经南村镇确认（提供此项证明材料的，每宗划分核算宅基地面积不得超过120m²）。

（4）确认属于“一户一宅”的建设证明（提供此项证明材料的，在2012年11月22日前符合“一户一宅”的，每户划分核算建基面

积不得超过120m²；在2012年11月22日及以后符合“一户一宅”的，每户划分核算建基面积不得超过80m²）。

七、世居祖屋复建安置指标的核定标准

房屋权属人现户籍不在本村，但祖籍在本村的，且其本人在里仁洞村内只有一间房屋的，可按第六条第1、2款的计算方法核定复建安置指标，指标最大值不超过280m²。已有合法权属证书的，可按证载建筑面积总和的数值核定复建安置指标。

八、除本村村民及世居祖屋以外的其他集体土地上房屋（不含集体物业）复建安置指标的核定标准。

按合法权属证书证载建筑面积的数值核定指标，没有合法权属证书的不予核定指标。

九、国有土地上住宅房屋复建安置指标的核定标准，可按证载或登记的建筑面积数值核定指标。

十、在2019年5月24日房屋基础数据调查成果经番禺区政府审核公布后加建、改建、扩建的房屋原则上不予核定指标。

十一、主体房屋外的厨房、厕所、简易房等附属房不能单独获得复建安置指标，具体以改造主体和实施主体确认为准。

第三部分货币补偿（弃产）

十二、货币补偿（弃产）的标准

1、被补偿人可以选择全部或部分放弃复建安置指标，将复建安置指标转为货币补偿（弃产），其中，属于“拆一补一”的面积部分，按20000元/m²给予货币补偿，超出“拆一补一”的权益面积部分按

18500元/m²给予货币补偿。货币补偿(弃产)后不再给予建筑成本补偿。如被补偿人享有权益面积且只选择部分货币补偿的，则必须优先抵扣权益面积。

2、选择货币补偿（弃产）方式的须以房屋、宅基地对应的权属和被补偿人无争议为前提；如存在争议的，需解决争议后再进行补偿。

第四部分补偿款

十三、临迁费

1、临迁费以准予复建的现状实测建筑面积为基数（权益面积不计算临迁费），按30元/m²/月计付；如整栋被拆迁房屋临迁费不足2000元/月的，按2000元/月/栋计算。

2、临迁费计算起止日期：临迁费从被补偿人签订《补偿安置协议》且依约交付被拆迁房屋之日起计算，计至复建安置房具备交付条件且改造主体发出《收楼公告》后3个月止。如果被补偿人已兑现了部分安置指标（含提前安置、部分回迁或指标弃产）的，则临迁费按相应比例扣减。

3、临迁费的发放方式：

（1）如被补偿人选择复建安置方式的，则自被补偿人签订《补偿安置协议》且交付被拆迁房屋15个工作日内，一次性发放30个月的临迁费；30个月期满如复建安置房尚不具备交付条件的，则按季度继续发放临迁费；若提前交付复建安置房的，则临迁费在后续发放的过程中据实予以抵扣。

（2）如被补偿人选择货币补偿（弃产）方式的，即放弃全部复建安置指标的，则按选择货币补偿的复建安置指标面积（不含权益面积）和上述临迁费标准（即30元/m²/月的标准），一次性发放3个月的临迁费，此后不再发放。

（3）如被补偿人选择复建安置与货币补偿（弃产）相结合方式的，即放弃部分复建安置指标的（必须优先抵扣权益面积指标），则对于选择复建安置的面积与货币补偿（弃产）的面积，分别按照前述（1）、

（2）点的标准计算和发放临迁费。

（4）自每一安置住宅复建地块的《施工许可证》核发之日起36个月内完成该安置住宅复建地块上复建安置房（含相应公建配套设施及地下停车位，如涉及超高层建筑，则超高层建筑的交付时间另行约定）的建设并通知交付；实施主体未能在前述期限内完成建设并通知交付的，自迟延之日起至满足交付条件之日止，该地块上复建安置房面积所对应的临时安置费在上一年的基础上逐年递增10%。

4、被补偿人在临迁期间的住处，由其自行解决。

十四、住改商补偿

在2019年5月24日前办理了营业执照和税务登记且签约时正在营业的住改商首层商铺（其他层不给予该补偿），在改造主体和实施主体指定日期前签订《补偿安置协议》且在协议约定期限内搬迁并按时交付房屋的，可按如下标准享受该部分房屋面积的额外补偿款：按该商铺在相关部门备案面积或首层实际营业建筑面积（若大于

实测建筑基底面积则以实测建筑基底面积为准），并根据商铺不同的位置、租金水平等因素，一次性给予18个月补偿款，具体每月补偿款标准如下：

市政路（番禺大道、兴业大道）临街住改商首层商铺按80元/m²/月,村内主干道临街住改商首层商铺按60元/m²/月，其他内街住改商首层商铺按40元/m²/月。

补偿完成后，符合复建安置条件的原整栋房屋按照住宅性质房屋的复建安置标准进行复建安置或弃产补偿。

十五、搬家费补偿

现状每栋房屋（不含空置宅基地）可按现状实测建筑面积10元/m²的标准获得搬出费用（搬出费用少于2500元的，按2500元的标准计算），准予复建且被补偿人选择复建安置的可按复建安置面积10元/m²的标准再获得搬进费用（搬进费用少于2500元的，按2500元的标准计算），前述搬出、搬进费用包含电话、电视、网络等一切迁移费用。

十六、除房屋主体外的其他附属物、构筑物、树木或果树等按照附件1的标准给予损失补偿。

十七、复建安置指标奖励

被补偿人（本村村民或世居祖屋权属人）选择按证载或登记的用地面积、或者现状实测建筑基底面积的3倍加20m²核定复建安置指标的，可享受按证载或登记的用地面积、或者现状实测建筑基底面积的3.5倍核定指标的奖励。十八、其他奖励在改造主体和实施主体指定的签约期限内签订《补偿安置协议》且在协议约定期限内搬迁并按时交付房屋的，在上述条件同时具备时，可享受如下奖励：

1、每栋房屋可获得20000元的准时签约现金奖励。

2、每栋房屋可获得10000元的准时搬迁现金奖励。

3、免除被补偿人回购权益面积应支付的全部费用。

4、超建建筑面积除按照附件1给予建筑成本补偿后，额外增加300元/m²的奖励。被补偿人选择货币补偿（弃产）的，不享受本奖励。

5、对住宅6层以下（含6层）现状实测建筑面积的临迁费奖励：

（1）奖励条件：被补偿人在启动签约之日起6个月内签订《补偿安置协议》，且在协议约定期限内搬迁并按时交付房屋的。

（2）奖励标准：每平方米每月20元。

（3）奖励期限：在启动签约之日起3个月内签约的，一次性发放18个月的临迁费奖励，从第4个月开始签约的逐月递减，即第4个月签约的，发放15个月临迁费奖励；第5个月签约的，发放14个月临迁费奖励；第6个月签约的，发放13个月临迁费奖励；6个月后签约的，不享受该奖励。

（4）若在启动签约之日起6个月内整村被补偿人签约比例达到80%以上（以改造主体和实施主体公布的签约率为准），且该被补偿人在协议约定期限内搬迁并按时交付房屋的：①对于6层以下（含6层）的现状实测建筑面积再一次性发放12个月的临迁费奖励（按每平方米每月20元的标准）；②其中准予复建的现状实测建筑面积的临迁费奖励至复建安置房交付之日止（按每平方米每月20元的标准），如果被补偿人已兑现了部分复建安置指标（含提前安置、部分回迁或指标弃产）的，则本条的奖励按相应比例扣减。

（5）被补偿人选择货币补偿（弃产）的，不享受本条的奖励。6、车位奖励：

（1）被补偿人的复建安置指标（扣除弃产部分面积）每满100m²，可奖励一个车位（产权属村集体，被补偿人享有永久使用权，不单独办理不动产权证，车位具体位置摇珠确定，下同），复建安置指标每增加100m²，增加奖励一个车位，如此类推。但复建安置指标经奖励车位后剩余指标不足100m²的，不再享有车位奖励。

（2）若已签约房屋的复建安置指标总量不足100m²的，可奖励一个车位。

（3）同一被补偿人名下的不同房屋，复建安置指标可以叠加计算。

7、如被补偿人未能在《补偿安置协议》约定期限内搬迁完毕并交付房屋的，则本方案规定的前述各项奖励全部取消，被补偿人须全额退还已收取的奖励款并相应核减奖励的复建安置指标，且须足额支付权益面积购买费用；若被补偿人拒不退还奖励款或支付权益面积购买费用的，改造主体和实施主体有权从尚未支付给被补偿人的其他补偿款中据实抵扣。

第五部分复建安置房

十九、复建安置房选房及《不动产权证》办理

1、复建安置房分配原则：复建安置房和车位原则上采取摇珠或抽签的方式进行分配，具体方案由改造主体和实施主体另行制定并公布。

2、复建安置房（住宅）装修标准不低于1200元/㎡（另赠送品牌电视机、冰箱、洗衣机），详见附件2。

3、被补偿人选择的回迁户型总建筑面积大于其实际应回迁安置总建筑面积的，其差异在5平方米（含5平方米）以内的部分，被补

偿人按照10000元/m²的标准购买；其差异大于5平方米的部分，经改造主体和实施主体同意后，由被补偿人按照回迁时实施主体确认的市场价格进行购买。

4、被补偿人提交法律、政策规定的办证资料后，由实施主体以改造主体和被补偿人的名义统一办理复建安置房《不动产权证》（未付土地出让金），产权土地性质为国有划拨建设用地。实施主体承担被补偿人根据本方案第二部分复建安置指标的核定标准所获得复建安置房面积办理《不动产权证》（未付土地出让金）所需的税费。

5、复建安置房的物业管理由改造主体通过自主招标或集体表决等方式选定，具体办法由改造主体届时制定并解释。

6、复建安置房的保修范围、保修期限、保修责任等参照《建设工程质量管理条例》的有关规定如下：

（1）工程质量保修范围和内容

a、承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和合同约定，承担本工程质量保修责任。

b、质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程。

（2）工程质量保修期如下：

a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

c、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。上述质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

第六部分其他

二十、争议的解决办法

1、被补偿人的房屋涉及第三方权利义务关系的，由被补偿人自行与第三方处理并终结该法律关系或权利义务关系，并自行承担有关法律责任，改造主体及实施主体不再给予其他补偿。

2、签订补偿安置协议后，房屋、宅基地权属人不履行补偿安置协议的，损害村集体利益的，改造主体可按村集体相关章程进行处理。3、改造范围内三分之二以上（含本数）的被补偿人签订《补偿安置协议》后，对于经协商仍拒绝签订《补偿安置协议》的被补偿人，改造主体可依据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》等规定向区政府申请行政裁决。

二十一、本方案所有计价单位“元”均为人民币。本方案所述面积，除特别说明外，均为建筑面积。

二十二、名词解释

1、不超高不超大：是指符合房屋建成时市、区农村村民个人建房相关规划建设管理。

2、合法权属证书：是指房屋所有权证、房屋共有权证、房地产证、房地产权共有（用）证、不动产权证、房屋共有权保持证、集体土地使用权证、宅基地使用权证以及其他符合法律法规的证书等。

3、建房相关批准文件：是指建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、乡村建设规划许可证、区政府实施村民建房登记管理的证明以及其他符合法律法规的证书等。

4、证载或登记的建筑面积：是指合法权属证书或建房相关批准文件上记载的房屋建筑面积。

5、证载或登记的用地面积：是指合法权属证书或建房相关批准文件上记载的用地面积。

6、现状实测建筑面积：是指有资质的测绘单位根据国家测绘规范和标准对房屋进行实地测绘、绘图，计算得出的房屋总建筑面积。

7、实测建筑基底面积：是指有资质的测绘单位根据国家测绘规范和标准对房屋进行实地测绘、绘图，计算得出的建筑物首层面积。

8、复建安置指标：指被补偿人依据本方案可获得的安置房建筑面积（含权益面积，不含调剂、流转面积）。

9、权益面积：是指当复建安置指标多于准予复建的现状实测建筑面积时的差额部分。

10、超建面积：现状实测建筑面积多于复建安置指标的差额部分（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）。

二十三、本方案的解释权，在法律允许的范围内，归属于改造主体和实施主体。

改造主体：广州市番禺区南村镇里仁洞村股份合作经济社

合作企业：广州市城市建设开发有限公司(越秀地产)

实施主体：广州越冠房地产开发有限公司

2020年10月日

附件1：

一、建筑成本及附属物等补偿标准

一、不符合回迁安置补偿条件的超建面积部分，分别按以下标准给予一次性建筑成本补偿：

二、附属物等补偿标准

附件2：复建安置房（住宅）装修参考标准

一、室内装修标准

1、地面：客厅、餐厅、走道铺瓷砖；厨房、卫生间、阳台铺贴防滑砖；卧室铺瓷砖或复合地板。

2、内墙：厅、卧室扇灰，涂乳胶漆；厨房、卫生间贴瓷砖。

3、天花：厅、卧室及阳台涂乳胶漆。厨房、卫生间装天花吊顶。

4、门窗：入户大门为防火门或实木装饰门；室内门、厨房门为夹板门；阳台、洗手间为铝合金门；全屋窗户装铝合金窗。

5、卫生间：设有坐厕和洗手台，配有水龙头、淋浴花洒、梳妆镜、排气扇和镜前灯。

6、厨房：配备组合式地柜（含洗菜盆、水龙头），配抽油烟机、燃气灶。

7、工作阳台：设洗衣机驳位、预留热水器插座、管道。

8、供电设施：设独立电表。厅、卧室均装有吸顶灯，厨房、卫生间均装有筒灯，全屋设置白色开关、插座；卫生间顶部预留暖灯线位。厅主、次卧室和书房设空调专用电源插座；全部电线暗线。

9、供水设施：自来水管道、热水器管道暗埋并设独立水表。

10、燃气：预装燃气管道至厨房炉具及热水器位置。

11、电话、电视、因特网线：客厅和主、次卧室分别装设有线电视接收插座和电话插座，每户书房设因特网宽带接入口。

12、安防系统：每户配可视对讲机及大堂防盗门。

13、空调位预留分体式空调机位或家庭式中央空调位。

二、公共部分装修

1、外墙：贴外墙砖。

2、大堂：地面铺贴瓷砖，天花涂乳胶漆。

3、电梯：国产品牌电梯。

4、内墙：乳胶漆。

（具体按改造主体与实施主体共同确认的实体样板间标明的复建安置房标准执行）