明旧改办发〔2020〕5号之附件4

高明区旧厂房连片改造项目混合开发操作指引（试行）

为加快推进我区低效工业用地改造升级，充分合理利用土地资源，鼓励我区旧厂房连片改造，促进产业转型升级和创新发展，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）等文件精神，结合我区实际，制定本操作指引。

一、适用范围

在旧厂房连片改造中，按照“统一规划、统一交易、统一建设、统一经营”的原则，将单一生产功能的“工改工”连片项目改造为融合工业、商服、办公、科研、生产等功能齐备的综合性项目,其土地出让和供后监管适用本操作指引。

本操作指引所指混合开发是指在旧厂房连片改造更新项目中，为支持新产业、新业态发展，鼓励工业改造升级，提升连片改造动力，通过平衡工业开发总体利益的方式，所实施的“以工业开发为主、商服开发为辅”的土地复合利用方式，其特点是“国有+集体、工业+商服、出让+租赁”三个层面的“混合”。

二、申请条件

（一）符合土地利用总体规划和控制性详细规划或国土空间规划；

（二）土地权属清晰，无争议，已取得不动产权属证书（包括所有权和使用权证书）；

（三）项目产业类型符合高明区产业发展方向、环保要求、市区级工业园产业指导目录及相关产业规划；

（四）城市更新单元计划及实施方案已批复；

（五）经区人民政府批准认定为重点连片改造项目、工业提升改造项目、村级工业园改造提升项目等城市更新（“三旧”改造）项目。

（六）改造项目的土地用途以产业用地为主，产业用地面积不得少于项目总用地面积（如国有建设用地和集体经营性建设用地整合供应的则为两者面积之和）的75%。

（七）改造项目非产业用地部分不得位于佛山市产业发展保护区内。

三、申请材料

（一）《佛山市高明区旧厂房连片改造项目混合出让申请表》；

（二）城市更新单元计划及实施方案批复文件；

（三）混合出让方案。内容包括:改造后各类用地性质、权属、范围、规模、比例、改造模式、供地方式等（涉及集体土地，应按《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求表决）；

（四）项目地块的不动产权属证书（复印件）；

（五）项目地块的位置示意图；

（六）项目地块的最新年份土地利用现状图、土地利用总体规划图；

（七）规划管理部门出具的规划条件或规划意见（国有建设用地和集体建设用地分别提交）；

（八）经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意的会议及公示情况说明材料；

（九）申请人的身份证明材料；

（十）其他需要提供的材料及相关证明文件。

以上材料除注明复印件外，均为原件。

四、审批流程

（一）提出申请

意向改造主体（或原土地权利人）与镇（街道、管委会）自然资源管理部门共同向镇政府（街道办、管委会）提出混合出让申请，并按要求提交申请材料。

（二）拟定出让方案

由镇政府（街道办、管委会）初审通过后，根据项目的开发需要，拟定国有建设用地出让方案，包括集体经营性建设用地公开流转方案，将材料一并报送至区自然资源分局。

（三）材料审核

区自然资源分局联合区农业农村局、区经济科技促进局等部门对申请材料作审核，其中区自然资源分局重点审查项目是否属于城市更新项目、是否属于工业连片项目，审查项目地块是否符合规划，地块权属状况是否清晰等；区农业农村局重点审查农村集体经济组织民主议事决策程序的规范性；区经济科技促进局重点审查项目是否符合区工业园区产业指导目录及相关产业规划。

（四）批前公示

区自然资源分局综合各部门意见，对符合政策规定，且各部门一致同意的项目，分别在地方主要报纸、区自然资源分局网站、土地所在村（居）委宣传栏公示5个工作日。

对存在异议的，由区自然资源分局组织相关单位召开会议讨论，达成一致意见后再进行公示。

（五）土地出让呈批

申请人按区自然资源分局要求完成用地手续办理等相关工作后，区自然资源分局根据项目开发需要，将土地出让方案（包括集体经营性建设用地公开流转方案）等材料，按土地出让相关政策规定流程进行呈批。

（六）混合出让

土地出让方案呈批通过后，由区自然资源分局按省、市有关土地出让政策法规要求执行。混合开发项目的竞得人或受让人，须先与镇政府（街道办、管委会）签订《产业用地开发监管协议》，再与区自然资源分局签订出让合同，与村集体签订产业用地流转合同，并按规定缴纳相关地价款及税费。

（七）不动产登记

混合开发项目竞得人或受让人凭交易合同、混合出让批文、土地出让价款（租金）支付凭证、税费缴纳凭证等材料到区不动产登记机构申请办理不动产登记，领取不动产权证书。

五、供应方式

混合开发项目可以采用公开出让的方式选取竞得人，也可通过协议出让的方式选取受让人。

以公开出让方式供地的，统一在高明区公共资源交易平台进行公开交易。涉及采用国有建设用地出让和集体经营性建设用地入市整合供应的，需要一并拟订国有建设用地出让方案和集体建设用地公开流转方案，国有建设用地采用竞价方式确定交易价格，竞价时固定集体经营性建设用地流转的价格（流转价格由村集体表决决定），集体经营性建设用地原则上不参与竞价，竞国有建设用地的出让地价。

以协议出让方式供地的，国有土地按相关法律、法规规定执行；涉及集体土地的，由农村集体资产交易平台公开选取的市场改造主体负责土地整理并同时承担产业用地和商业用地的开发。

混合改造项目中,协议出让地块必须属于“三旧”改造地块，权属主体无要求。而入市流转地块可以是“三旧”改造地块，也可以是非“三旧”改造地块，但权属主体必须一致，均为村集体经济组织。

六、批后监管

（一）用途变更

位于工业保护线内的工业等产业用地，除因公共服务、市政和交通等公共利益需要外，严格限制转换为其他用途，特别是经营性房地产用途。

工业用地等产业用地在出让期限内，根据已批控制性详细规划，申请改变土地用途为商业等经营性用途的，除按照城市更新（“三旧”改造）政策可以协议出让的用地外，应收回土地使用权重新公开出让。

（二）土地转让

产业用地竞得人申请整体转让土地使用权的，除满足《城市房地产管理法》等相关法律、法规规定以及原土地出让合同约定的转让条件外，应按《产业用地开发监管协议》条款要求执行，转让后原土地出让合同以及《产业用地开发监管协议》载明的权利、义务随之转移。

镇政府（街道办、管委会）负责对《产业用地开发监管协议》的履行情况进行校验，并出具验收意见。验收意见作为土地使用权转让的必备材料之一，由产业用地竞得人提交给自然资源、住建、经促等相关部门。

（三）退出机制

产业用地竞得人应按出让合同的约定对地块进行开发建设，因自身原因确实无力动工开发的，应及时向区自然资源分局申请退还土地，避免造成土地闲置。

产业用地竞得人在《国有建设用地使用权出让合同》约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向区自然资源分局提出退地申请的，经区人民政府批准同意，土地出让价款（不计利息）在扣除合同定金后可退还给产业用地竞得人。

（四）履约考核

镇政府（街道办、管委会）应加强产业项目履约监管，在产业项目取得《竣工验收备案书》后2年内，对《产业用地开发监管协议》的履行情况进行考核。对未通过履约考核的，镇政府（街道办、管委会）将企业名单及违约情况抄送区相关职能部门，由区相关职能部门依法依规追究相应的责任。

在考核结束之日起5个工作日内镇政府（街道办、管委会）将违约企业名单报送区自然资源分局，对违约企业，一律禁止其参加招拍挂活动购置新的土地，直至整改达到《产业用地开发监管协议》约定的要求为止。整改期满后达到《产业用地开发监管协议》约定要求的，不再对其参加招拍挂活动进行限制，镇政府（街道办、管委会）应在企业通过整改之日起5日内将企业名单报送区自然资源分局。

企业未能通过履约考核的，镇政府（街道办、管委会）应督促其进行整改，整改期限最长不超过1年，整改期满后仍未达到《产业用地开发监管协议》约定要求的，镇政府（街道办、管委会）可报请区人民政府无偿收回土地使用权及其地上建筑物、构筑物及其他附属设施。

七、其他说明

（一）镇政府（街道办、管委会）是第一监管责任主体单位，应当根据《产业用地开发监管协议》内容履行监管职能。在项目建成投产、投产后等关键节点对产业项目的履行情况进行核查，并将相关考核成果报区自然资源分局备案。

（二）需要收取履约保证金的，《产业用地开发监管协议》应当明确履约保证金的收取标准、退还方式，以及履约保证金返还期限等要求。镇政府（街道办、管委会）作为履约保证金的管理单位，负责履约保证金的收取和退还工作。

（三）产业项目建设用地供应时,经征求区相关监管部门同意,应将项目建设用地的规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等指标和要求列入土地出让合同中。按照“谁提出,谁监管”的原则,在土地出让成交后,由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书,提出关联条件的部门应对产业发展承诺书进行监督。项目用地达不到约定的,各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

附件4-1

佛山市高明区旧厂房连片改造项目混合出让申请表

填表说明：

若项目地块仅有一个，则填写地块1；若项目涉及多个地块，则按板式自行添加地块，以此类推；

2.本表一式五份，交易申请人、镇政府（街道办、管委会）、区自然资源分局、区经济科技促进局、区农业农村局各一份。

附件4-2

产业用地项目开发监管协议书

（模板）

根据《中华人民共和国合同法》、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）等文件规定，为进一步提升我区工业项目质量和水平，促进土地节约集约利用，甲乙双方本着平等自愿、友好协商的原则，订立此协议。

一、本协议双方当事人

甲方：（属地镇人民政府或街道办事处、管委会）；

地址： ；

法定代表人： ；

乙方：（土地竞得单位） ；

地址： ；

法定代表人： 。

二、地块基本情况

宗地编号： ；

土地位置： ；

土地用途： ；

土地使用年期（年）： ；

总用地面积（平方米）： ；

总建筑面积（平方米）： ；

准入产业类别： ；

三、项目概况

项目名称： 项目；

项目主要内容：

；

项目总投资额（万元）： ；

预计产值（万元）： ；

预计税收（万元）： ；

项目在实际交地之日起 个月内开工建设；

项目在实际开工之日起 个月内通过规划竣工验收。

四、甲方权利和义务

（一）甲方应根据广东省、佛山市、高明区产业政策和发展要求，为产业用地项目提供指导性服务，协助乙方解决项目在筹集、建设及生产过程中遇到的各类问题。

（二）在项目建设过程中，甲方定期对乙方按出让合同和本协议约定的内容进行监督、指导。

（三）甲方及相关职能部门有权对标的宗地上项目实际投资强度、进度进行监督，自用地交付使用之日起至项目验收合格正式投产前，每 个月进行一次核查；自项目验收合格正式投产之日起至用地供应期限届满前，每 年进行一次核查，乙方应积极予以配合。

（四）乙方上述项目竣工投产后，甲方可委托专业机构核验乙方建设项目的投资密度、土地产出率和产值能耗等指标落实情况。经核验乙方未能达到本协议书所约定指标要求的，甲方可按照本协议书违约责任的约定进行责任追究。

五、乙方权利和义务

（一）乙方竞买取得的上述产业用地只能用于（准入产业类别）的项目建设。

（二）乙方须按照出让公告时向甲方出具的承诺函履行各项承诺义务。 

（三）乙方应在竞买用地使用权后， 个月内在高明区注册独立法人企业。 

（四）乙方承诺如下：

1.项目开发建设期限为 年， 在 年 月 日之前开工建设，在 年 月 日前之前竣工。开工时间以项目现场正式桩基施工为准；竣工时间以取得竣工验收批复之日为准。竣工之日起 年内投产，投产后 年内达产，建设内容达到高明区产业规划和建设要求。若乙方不能按期开竣工的，应在本协议约定的开竣工日前15日向甲方提出延期申请，经甲方初审同意后，报区自然资源分局审批，并报区政府备案，但延期申请只能办理1次，延建时间不得超过1年。

2.项目竣工投产后，固定资产投资强度不低于 万元/亩，容积率不低于 ;

3.项目竣工投产后，该项目年综合能耗不高于 吨标准煤，万元工业增加值综合能耗不高于 吨标准煤/万元；

4.项目投产初始运行期为 年，在 年 月 日之前达产，项目亩均年产值不低于 万元/亩，亩均年税收不低于 万元/亩；

5.其求要求： 。

（五）在该宗地的建设项目竣工验收合格并取得建设部门出具的《竣工验收备案收文回执》后 个月内，乙方应向甲方提出项目总投资额，固定资产投资强度及上年度土地产出、能耗、环保等要求指标核验申请。乙方未在上述期限内提出核验申请，视为乙方违约。

（六）对于甲方或甲方委托的专业机构核验乙方建设项目的投资强度、土地产出率和产值能耗等指标落实情况，乙方应主动配合，提供相关资料。

（七）未经高明区人民政府书面同意，乙方不得通过市场或股权转让方式，转让或变相转让项目用地土地使用权。乙方在取得的产业用地使用年期内依法依规转让、出租或以其他形式转给第三方，乙方应保证第三方与甲方重新签订产业用地发展协议。

（八）本协议第二条地块基本情况经有关部门批准发生变动的，乙方应在获批准后30日内，向甲方申请办理地块基本情况变动备案。

（九）乙方应在本协议生效后1个月内，编制《项目建设投资进度计划》，并提交甲方及相关职能部门备案。乙方应保证按《项目投资进度计划》，完成相关的投资义务，并按月向甲方书面报告项目进展情况，直至项目投产。

六、违约责任和本协议的终止

（一）若乙方未兑现本协议第五条第（四）项承诺内容的，甲方有权单方解除本协议，没收全部履约保证金，并无需向乙方承担任何责任。

（二）乙方未能按照本协议承诺的时间或经有关部门批准同意延建所确定的日期开竣工的，每延期1日按 （挂牌成交价款或竞得总地价）的0.5‰向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方继续履约。乙方未能按照本协议承诺的时间或经有关部门批准同意延建所确定的日期开竣工，超过6个月以上的，甲方有权提请相关部门依照国家和省规定将企业履约情况纳入本级公共征信系统，依法供查询或予以公示。延期超过1年及以上未动工开发导致土地闲置的，按照《闲置土地处理办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）依法处置。未按期动工开发满两年的，区自然资源分局有权无偿收回国有建设用地使用权。

（三）乙方未按协议约定向甲方提出核验申请或在协议约定时间内项目总投资额、固定资产投资强度、土地产出、能耗、环保等指标，其中任何一项指标未能达到协议约定评价标准的，甲方有权没收全部履约保证金，并给乙方从应达标之日起为期一年的整改期由乙方予以整改，乙方应在一年的整改期内达到指标评价标准。如经整改后唯有税收指标评价考核仍达不到评价标准，则乙方应向甲方缴纳违约金，违约金数额按本协议约定的应交税收金额与实交税收金额的差额确定；整改后投资强度、亩均年产值仍达不到约定评价标准50%或亩均年税收仍达不到约定评价标准30%，区自然资源分局有权提前解除土地出让合同，收回国有建设用地使用权，返还剩余年限土地出让金，对地上建（构）筑物、附着物（不予补偿或由甲乙方共同聘请具备资质的评估机构进行评估，甲方按照评估结果对乙方予以残值补偿）。

（四）项目地块在未通过甲方履约监管验收之前转让土地使用权的，除满足土地使用权转让的法律法规政策规定和其他约定外，乙方须将本协议监管事项如实告知受让方，并知会受让方与甲方重新签订履约监管协议。如乙方违反本条前述约定的，则甲方可按照本协议第六条第一项要求乙方承担违约责任。

（五）因不可抗力或甲方原因导致乙方未能依约妥善履行相关义务的，不视为乙方违约；但前述相关原因消除后，乙方应当继续按约定要求履行各项投资、建设、发展义务；相应履行期限自相关原因消除后继续计算。

七、项目进度履约保证金

（一）乙方应自本协议签订之日起，标的宗地使用权出让合同签订前，按照地块 （挂牌成交价款或竞得总地价） 的 10% 合计为 万元（大写：人民币 万元）向甲方缴纳建设项目进度履约保证金，履约保证金按投资企业履约情况予以退还或没收。

（二）履约保证金由甲方按以下阶段返还： 

1.取得项目工程施工许可证，并按本协议约定时间开工建设的，退回保证金的 40% ；

2.项目桩基工程全部完成并通过验收后，退回保证金的 30% ；

3.全部主体工程完工并通过验收后，退回保证金的20% ;

4.项目全部工程通过验收并正式投产后，退回剩余全部保证金。

八、项目用地退出机制

（一）乙方在取得土地使用权后出现以下情况的，经甲方及区相关职能部门确认，启动项目用地退出机制，收回土地使用权：

1.未按基本建设程序相关规定及本协议约定进行投资、建设、运营的，经甲方或相关职能部门通知后拒不整改，或整改后仍未符合相关规定或约定；

2.因城市规划或区域产业调整，标的宗地不再适用本协议约定的产业用途，且乙方未能执行新产业的投资强度和投产要求等； 

3.因乙方原因确无法继续执行本协议相关约定，单方申请退出本项目，且经甲方及区自然资源分局同意退出；

4.乙方违反相关规定，采取虚假方式骗取标的宗地；

5.本协议所依附的《国有建设用地使用权出让合同》依法解除。

因上述原因收回土地使用权的，已收取土地出让价款（不计息）予以退回，用地上盖物按残值评估予以补偿。但属上述条款第1项、第3项、第4项约定的，土地出让价款不予退回；属上述条款第5项约定的，按《国有建设用地使用权出让合同》相关约定执行。

九、保密义务

双方在签订、履行本协议过程中，共同形成以及从对方处所获取的文件、资料、信息等，除依法需公开或办理本协议约定事项需合理使用外，未经对方书面同意，不得擅自向任何第三方透露、扩散或转让。本协议终止、解除的，不影响双方关于保密义务约定的效力。

十、争议解决方式

（一）凡因本协议书引起的任何争议，由双方协商解决，若协商不成的，可依法向高明区人民法院提请诉讼。

（二）因起诉引起的诉讼费用、评估拍卖费用、律师费用等相关费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。

十一、合同效力

1、本协议书一式四份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份，高明区经济科技促进局留存一份，佛山市自然资源局高明分局留存一份。

2、本协议书自甲乙双方签字盖章之日起生效。

3、本协议书其他未尽事宜，双方通过友好协商解决，可另行签订补充协议，补充协议与本协议书具有同等的法律效力。

十二、本协议于 年在中华人民共和国广东省佛山市高明区签订。

甲 方（盖章）： 乙 方（盖章）：

法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：

委托代理人（签字）： 委托代理人（签字）：

年 月 日 年 月 日