仲恺高新区管委会关于印发《仲恺大道沿线城市更新单元补偿安置实施方案》的通知

各园区，各镇（街道），区直及驻仲恺各单位：

　　《仲恺大道沿线城市更新单元补偿安置实施方案》业经区管委会常务会议（惠仲常务纪〔2020〕12号）审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向区城市更新发展中心反映。

　　仲恺高新区管委会

　　2020年10月28日

仲恺大道沿线城市更新单元补偿安置实施方案

根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）等有关规定，制定本方案，本方案仅适用于仲恺大道沿线城市更新单元。

　　一、符合“三旧”改造范围的补偿安置方式

　　符合“三旧”改造①条件的地块，其土地使用权、房屋所有权的安置补偿参照《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》（惠府办〔2017〕36号）的标准予以补偿。

　　（一）旧城镇的补偿

　　旧城镇有合法产权②的住宅房屋权利主体③可以选择用有合法产权的住宅房屋置换回迁房，也可以选择货币补偿。

　　旧城镇合法产权住宅标准房：房屋占用的土地为国有出让用地；房屋为框架或混合结构，有完好的外墙及屋盖，层高在2.2米以上，室内普通装修，门、窗、水、电设施已安装，具备居住使用条件的永久性建筑物。

　　1.选择回迁房的，有合法产权且达到或者超过“标准房”标准的住宅房屋原则上按“拆一赔一”④补偿，有合法产权但未达“标准房”标准的住宅房屋应当进行“拆赔比”调整。具体按照《仲恺大道沿线城市更新项目旧城镇、旧村庄住宅房屋回迁房置换计算表》计算补偿（详见附件1）。

　　2.选择货币补偿的，可选择按以下两种方式其中一种进行：

　　（1）有合法产权且达到或者超过“标准房”标准的住宅房屋，按均价6000元/平方米补偿。有合法产权但未达“标准房”标准的住宅房屋补偿金额应当进行适当调整。具体按照《仲恺大道沿线城市更新项目旧城镇、旧村庄住宅房屋货币补偿计算表》计算补偿（详见附件2）。

　　（2）委托有资质的评估机构评估权利主体拥有合法产权的房屋确定其补偿金额。

　　3. 无合法产权证明的旧城镇权利主体按照《 仲恺高新区管委会关于仲恺大道沿线城市更新单元国有土地上房屋征收决定的公告》（惠仲委〔2020〕25号）进行补偿。

　　4. 旧城镇非住宅房屋补偿金额，委托有资质的评估机构评估后确定。

　　5. 土地使用权权益调整。被征收房屋占用的土地使用权为国有划拨用地的，要进行土地使用权权益减值调整，减值调整额为国有出让土地使用权市场价值的40%，国有出让土地使用权市场价值委托有资质的评估机构评估确定。

　　（二）旧村庄的补偿

　　1. 旧村庄经认定符合“一户一宅”⑤的权利主体可选择置换回迁房，也可以选择货币补偿。

　　2. “一户一宅”合法权益建筑面积的确定。当地街道办事处负责核定农村集体经济组织申报认定的符合“一户一宅”的权利主体，并对宅基地权益面积进行认定。根据《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见（试行）》（惠仲委〔2019〕23号）确定其宅基地权益面积，即被征收的宅基地面积小于或等于80平方米的，宅基地权益面积为80平方米；被征收的宅基地面积大于80平方米且小于或等于100平方米的，宅基地权益面积为100平方米；被征收的宅基地面积大于100平方米的，宅基地权益面积为120平方米。权益容积率为4.0。超过部分按《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）标准或委托有资质的评估机构评估确定其货币补偿金额。

　　（1）经“一户一宅”及房屋认定的村民自建房：可选择置换回迁房，也可以选择货币补偿，如选择回迁房，最高回迁房建筑面积不超过480平方米；如选择货币补偿，住宅房屋按均价6000元/平方米补偿或委托有资质的评估机构评估补偿金额。有合法产权但未达“标准房”标准的住宅房屋应当进行“拆赔比”或补偿金额的调整。有超过“一户一宅”合法权益建筑面积的，超过部分按《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）标准或委托有资质的评估机构评估确定其货币补偿金额。

　　（2）经“一户一宅”认定，但无法进行房屋认定的房屋（含未建房宅基地、非永久性建筑）：由当地街道办事处根据其宅基地权益面积进行补偿，可以6000元/平方米的单价置换不超过建筑面积120平方米的回迁房，其宅基地上附着物不予以补偿。

　　（3）无法进行“一户一宅”认定，属于唯一祖屋，可以进行房屋认定的房屋：参照旧村庄“拆一赔一”进行补偿，最高回迁房面积不超过480平方米，超过部分按《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）标准或委托有资质的评估机构评估确定其货币补偿金额。现状建筑容积率低于4.0的，不足4.0部分权益价值不予补偿。

　　（4）无法进行“一户一宅”认定，有产权证明（以《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）规定的证明为准），且经公示村民无异议的房屋：其房屋产权置换为国有划拨性质回迁房，最高回迁房面积不超过480平方米，超过部分按惠府〔2017〕189号文标准或委托有资质的评估机构评估确定其货币补偿金额。现状建筑容积率低于4.0的，不足4.0部分权益价值不予补偿。

　　（5）无法进行“一户一宅”认定，无产权证明，但可以进行房屋认定的房屋：房屋按《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）标准或委托有资质的评估机构评估确定其货币补偿金额，可选择等值置换物业，土地权益不予以补偿。

　　（6）无法进行“一户一宅”认定和合法认定的房屋一律不予补偿。

　　3. 旧村庄合法产权住宅标准房：房屋占用的土地为符合“一户一宅”的集体宅基地；房屋为框架或混合结构，有完好的外墙及屋盖，层高在2.2米以上，室内普通装修，门、窗、水、电设施已安装，具备居住使用条件的永久性建筑物。

　　（1）选择回迁房的，有合法产权且达到或者超过“标准房”标准的住宅房屋按“拆一赔一”补偿，有合法产权但未达“标准房”标准的住宅房屋应当进行“拆赔比”调整，最高回迁房建筑面积不超过480平方米。按合法权益建筑面积置换回迁房建筑面积小于120平方米，权利主体可以购买回迁住宅的建筑面积达到120平方米，购买单价为6000元/平方米。具体按照《仲恺大道沿线城市更新项目旧城镇、旧村庄住宅房屋回迁房置换计算表》（附件1）确定。

　　（2）选择货币补偿的，可选择按以下两种方式其中一种进行：

　　①有合法产权且达到或者超过“标准房”标准的住宅房屋按均价6000元/平方米补偿或委托有资质的评估机构评估补偿金额。有合法产权但未达“标准房”标准的住宅房屋补偿金额应当进行适当调整。具体按照《仲恺大道沿线城市更新项目旧城镇、旧村庄住宅房屋货币补偿计算表》（附件2）确定。

　　②委托有资质的评估机构评估权利主体拥有合法产权的房屋确定其补偿金额。

　　4. 现状建筑容积率不足4.0部分土地使用权权益价值按《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见（试行）》（惠仲委〔2019〕23号）采用货币补偿。

　　5. 符合“一户一宅”的未建房宅基地的权益价值，采用货币补偿。根据《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见（试行）》（惠仲委〔2019〕23号）确定：以国有划拨住宅用地的权益价值为标准，权益价值为设定国有出让土地评估值的60%，容积率为4.0，土地使用年限为国有住宅用地土地使用权法定出让最高年限，开发程度根据现状确定，评估基准日为预公告发布之日。委托有资质的评估机构分别评估每个单元的补偿价值。

　　宅基地权利主体可以6000元/平方米的单价置换不超过建筑面积120平方米的回迁房。

　　6.集体土地上工业厂房的补偿。

　　集体土地上的工业厂房的补偿金额，评估设定土地性质为国有划拨工业用地，土地使用权价值为设定国有出让土地评估值的60%，土地使用年限为国有工业用地土地使用权法定出让最高年限，开发程度根据现状确定，评估基准日为征收预公告发布之日。委托有资质的评估机构评估确定。

　　集体土地上工业永久性房屋的停产停业损失参照《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）第五十一条的规定进行补偿。

　　鼓励农村集体经济组织用集体所有的补偿款等值置换经营性物业⑥。

　　（三）旧厂房的补偿

　　旧厂房补偿金额为以旧厂房改造已折扣部分的土地出让金的标准补偿，己包含：①被征收房屋价值的补偿；②因房屋征收、搬迁、临时安置的补偿；③停产停业损失补偿。根据《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》（惠府〔2017〕36号），其计算公式如下：

　　旧厂房的补偿金额=新设定规划建设条件下国有出让土地使用权评估市场价格－（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权评估市场价格－现状使用条件下土地使用权评估价格）×旧厂房改造折扣率。

　　同一个单元内的旧厂房均采用同一个新设定规划建设条件下的平均容积率及平均综合地价，其计算公式如下：

　　平均容积率=计容积率建筑总面积/计算指标用地总面积；

　　平均综合地价=新设定规划建设条件下国有出让土地使用权评估市场价格总和/计算指标用地总面积。

　　权利主体可以选择货币补偿或用旧厂房补偿款等值置换经营性物业。

　　（四）住宅房屋过渡期安置补助与搬迁补助

　　1. 过渡期安置补助。

　　（1）选择货币补偿的，过渡期安置补助按符合居住使用条件的永久性住宅房屋建筑面积20元/平方米计算，一次性补助12个月。

　　（2）选择置换回迁房的，过渡期安置补助费分段计算，从搬迁腾空房屋之日起6个月内，按符合居住使用条件的永久性住宅房屋建筑面积20元/平方米计算。从第7个月开始，按所选择的回迁房建筑面积20元/平方米计算，补助至安置房屋建成后通知交付使用之日后90日止，补助款每6个月支付一次。

　　2. 住宅房屋搬迁补助标准为15元/平方米，每户住宅房屋不足1000元的按1000元补助。

　　（五）回迁房

　　1. 回迁房的交付标准为：已通过竣工验收的新建商品房，公共配套、室外装修、小区园林绿化已完成，已安装入户门、铝合金窗、水电燃气安装到户、室内装修为毛坯。

　　2. 回迁房面积以产权证证载建筑面积为准。

　　（六）“住改商”房屋的认定与补偿

　　1. 参照《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号），认定为“住改商”房屋应当具备以下条件：

　　（1）“住改商”房屋应当是临所在片区的主要道路（一般路宽在12米以上），并且有较多的居住人口或有商业氛围，因而具有商业价值的满足经营使用条件的永久性房屋；

　　（2）在征地预告发布之前，取得合法、有效的营业执照；

　　（3）营业执照注册登记的营业地址与被征收集体土地上的房屋地址相同；

　　（4）在征地预告发布之前，持续依法纳税；

　　（5）经权利人申请，“住改商”房屋所在地村（居）委会提出初审意见后，由当地镇（街道）会同工商、税务等有关部门调查核实后依法认定。

　　2. “住改商”房屋补偿。

　　经认定为“住改商”的房屋，委托有资质的评估机构根据“住改商”房屋的权益、实物及区位状况进行评估货币补偿或等值置换经营性物业。

　　“住改商”永久性房屋的停产停业损失参照《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）第五十一条的规定进行补偿。

　　二、不符合“三旧”改造范围的补偿安置方式

　　（一）国有土地上房屋按《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等有关政策规定补偿。

　　（二）集体土地及地上附着物、青苗按《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）、《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见（试行）》（惠仲委〔2019〕23号）等有关政策规定补偿。

　　（三）留用地选择货币补偿的，按《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见（试行）》（惠仲委〔2019〕23号）规定补偿；选择物业置换的，按留用地证载面积1:0.85的比例安排回迁物业，按1:9的比例确定回迁商业及住宅物业比例。

　　三、权利主体对补偿金额有异议的，可委托有资质的评估机构评估确定。

　　四、名词解释

　　①“三旧”改造：分别是“旧城镇、旧村庄、旧厂房”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

　　②合法产权：本细则所指合法产权，包括持有合法产权证以及依照规定程序经认定为合法的住宅房屋。

　　③权利主体：本细则所指权利主体是指合法产权持有者。

　　④拆一赔一：指一平方米旧房置换一平方米回迁房，按旧房认定的合法权益建筑面积和新房证载建筑面积计算。

　　⑤一户一宅：是指农村村民一户只能拥有一处宅基地。

　　⑥经营性物业：经营性物业多指商业楼、写字楼、店铺、门面房、商场、卖场等以租赁为主的物业。

　　附件：1. 仲恺大道沿线城市更新项目旧城镇、旧村庄住宅房屋回迁房置换计算表

　 　2. 仲恺大道沿线城市更新项目旧城镇、旧村庄住宅房屋货币补偿计算表

附件1

仲恺大道沿线城市更新项目旧城镇、旧村庄

住宅房屋回迁房置换计算表

注：如旧城镇房屋占用的土地使用权为划拨，应扣减土地使用权调整额。

附件2

仲恺大道沿线城市更新项目旧城镇、旧村庄

住宅房屋货币补偿计算表

注：如旧城镇房屋占用的土地使用权为划拨，应扣减土地使用权调整额。