广州市国营岭头农工商联合公司旧改项目私人住宅房屋补偿安置方案

为切实做好广州市国营岭头农工商联合公司（以下简称“岭头公司”）旧改项目补偿安置工作，保障改造工作顺利开展，保护房屋权属人的合法权益，提升居住环境，改善城市面貌。现按照广州开发区城市更新局《关于印发<广州市黄埔区广州开发区2019年城市更新年度计划（第一批）>的通知》（穗开更新[2019]16号），结合政府相关法律、法规及广州市黄埔区城市更新改造的相关政策，制定本方案。

第一部分总则

1.补偿安置原则

岭头公司旧改项目补偿安置遵从政府相关法律、法规及广州市黄埔区城市更新改造的相关政策。

2.安置补偿依据

以广州开发区城市更新局《关于印发<广州市黄埔区广州开发区2019年城市更新年度计划（第一批）>的通知》（穗开更新[2019]16号）明确的岭头公司旧改项目纳入年度计划时间为依据，对岭头公司旧改范围内的住宅房屋进行拆迁安置补偿。该时间后未经政府相关部门批准，新建、加建、改建的建（构）筑物不做任何补偿。

3.适用范围

本方案适用于岭头公司旧改范围内的住宅房屋的拆迁补偿安置，改造范围东至贤江社区，南至水西社区，西至长平社区，北至屋背坑。

4.本方案相关释义

本方案中除另有规定外，下列名词仅具有本条所赋予的含义：

改造主体：广州开发区城市更新局《关于印发<广州市黄埔区广州开发区2019年城市更新年度计划（第一批）>的通知》（穗开更新[2019]16号）明确本项目改造主体为广州市国营岭头农工商联合公司。

被改造房屋权属人：是指改造范围内被拆迁房屋的产权所有人。

主体房屋：指框架或混合结构、砖木结构，建筑室内净高2.2米以上的居住用途房屋，不包含房屋内的夹层，独立的杂物房、厨房、厕所、棚屋等附属建筑。

合法产权证明：

（1）指有经区城建档案馆或不动产交易中心查册有效的房屋所有权证、房屋共有权证、房地产权证、房地产权共有（用）证、不动产权证、建设工程规划许可证、宅基地证等。

（2）经岭头公司查册有效的岭头公司非农用地使用证、岭头公司个人宅基地使用证。

实测建基面积：指现状主体房屋接触地面的首层建筑的基底面积。

实测建筑面积：是指测绘单位根据国家测绘规范的规定对被改造房屋进行的实地勘测、绘图、计算确认的建筑面积。

回迁安置总建筑面积：指按照本方案规定标准计算的被改造房屋权属人可获得的安置房屋建筑面积。

权益面积：指回迁安置总建筑面积扣除住宅主体房屋现状4层以下（含4层）实测建筑面积后的面积，该部分面积需被改造房屋权属人根据本方案的规定出资购买。

超建面积：现状房屋实测总建筑面积超出回迁安置总建筑面积的差额部分的建筑面积。

弃产面积：是指被改造房屋权属人选择货币补偿的方式放弃的部分回迁安置建筑面积。

5.本地居民与非本地居民的界定

符合下列情形之一的，属于本地居民，否则为非本地居民：

（1）岭头公司职工

①在岭头旧改范围内拥有房屋的截止至 2008年12月31日前属岭头公司（含下属企业）社保在册职工（公司改制依据）﹔

②在岭头旧改范围内拥有房屋的岭头公司退休职工（退休时间截止至2008年12月31日）（含已移交社会化管理人员）﹔

③在岭头公司旧改范围内拥有房屋且在2008年12月31日前与岭头公司（含下属企业）中止劳动合同的人员（中止劳动合同时在该单位连续工作满三年的）。

（2）岭头居民

①在岭头公司旧改范围内拥有房屋且在2001年9月30日前，已具有岭头公司农场全民农业户口，2001年9月30日后不论户籍是否在本地区，可视为岭头居民。

②在岭头公司旧改范围内拥有房屋且在2001年9月30日前，已具有岭头公司农场城镇居民户口，且本人或配偶或父母曾在2001年9月30日前在岭头公司连续工作满三年以上的在册职工，2001年9月30日后不论户籍是否在本地区，可视为岭头居民。

③岭头公司职工或居民的家庭成员（仅指居民的配偶、父母、子女、依法收养的子女、媳、婿、孙），其户籍在岭头公司并在岭头公司旧改范围内拥有房屋，可视为岭头居民。

④截止至2019年5月20日户籍地址与岭头公司旧改范围内拥有的房屋地址一致的被改造房屋权属人，可视为岭头居民。

（3）原著居民

1958年成立岭头农场时，各自然村带土地、农具等生产资料并入农场，成为全民所有制职工的人员及其在岭头旧改范围内拥有房屋的自然增长的后代。

第二部分 本地居民回迁安置补偿办法

6.本地居民房屋回迁安置的补偿办法

本地居民房屋可选择以下两种方法之一核定回迁安置总建筑面积：

（1）回迁安置总建筑面积=证载建筑面积；

（2）回迁安置总建筑面积=首层建筑面积+4层（含）内最大面积楼层的建筑面积×3；

※飘楼按100%计算建筑面积，阳台按100%计算建筑面积。

※权益面积按1500元/平方米标准购买。

※超建面积按1500元/平方米标准计算材料损失补偿，不作回迁安置。

倒塌房屋补偿办法：

（1）持有合法产权证明的有旧基地脚且四邻清晰的倒塌主体房屋（在政府提供的地籍数据中具有明显的历史曾有主体建筑，确系历史建筑倒塌后的地基），经岭头公司核实用地位置、面积、产权证及证载用地面积，并由地块四邻指界认可和公示无异议的，允许被改造房屋权属人按证载建筑面积以1500元/平方米购买权益面积。

（2）无合法产权证明但实际为岭头公司标图建库范围内的历史原址倒塌主体房屋（在政府提供的地籍数据中具有明显的历史曾有主体建筑痕迹，确系历史建筑倒塌后的地基），经岭头公司核实确认地块及四邻指界认可，对建基四至进行必要的路巷退缩后，经公示无异议的，允许按确认的建基面积以1500元/平方米购买权益面积，总回迁安置面积不超过80平方米。

不符合上述条件的倒塌房屋不作回迁安置补偿。

7.本地居民弃产（货币补偿）补偿方法

被改造房屋权属人放弃部分回迁安置建筑面积的，可以选择货币补偿，弃产面积不能超过该户回迁安置总建筑面积的30%。放弃部分属现状房屋实测建筑面积的，按照11000元/平方米进行补偿；放弃部分属权益面积的，按照9500元/平方米，进行补偿。

被改造房屋权属人确认弃产面积后，不得再作调整，弃产面积归弃产补偿款实际支付方所有，并按有关规定办理产权登记手续。

8.其他附属物、构筑物的补偿办法

复式、夹层、阁楼、棚屋等及主体房屋外附属物和庭院内地上附着物等，被改造房屋权属人可按本方案附件《材料损失费及附属物等补偿标准》获得货币补偿。

被改造房屋庭院外、天台、阳台种植的青苗、果树，由被改造房屋权属人自行移植，不作补偿，庭院内种植的青苗、果树参照广州市有关青苗补偿相关规定执行。.

9.“住改商”房屋补偿

停产停业一次性奖励补偿：

住宅改建为商铺（“住改商”）的，在2019年12月31日前办理了营业执照和税务登记且仍持续正常经营的，根据不同地段的房屋给予被改造房屋权属人额外一次性奖励补偿：

永顺大道临街第一排的：给予一次性奖励补偿12000元。

其他地段的首层商铺：给予一次性奖励补偿6000元。

置换商业回迁安置：

因回迁商业面积有限，被改造房屋权属人选择商业置换时按“先签约先置换”的原则。被改造房屋权属人可自愿选择对“住改商”商铺的首层实际经营建筑面积按回迁安置总建筑面积以2： 1的比例置换回迁（首层）商铺面积，或按照1.5：1的比例置换回迁（第二层及以上）商业面积。除“住改商”商铺的首层实际经营建筑面积外的剩余面积，按照住宅性质进行回迁安置（第6条）或货币补偿（第7条）。

第三部分 非本地居民回迁安置补偿办法

10.非本地居民回迁安置的补偿办法

非本地居民在岭头公司旧改范围内拥有房屋的，原则上以现状实测建筑面积按1500元/平方米的给予一次性货币补偿，不再核定安置面积。

为解决历史遗留问题，对要求回迁安置的房屋权属人，可向岭头公司申请，经批准后，按如下办法计算回迁安置总建筑面积。

持有合法产权证明的房屋：

应回迁安置总建筑面积=4层（含）以内现状实测建筑面积，每栋房屋回迁安置总建筑面积不超过280平方米。

※现状建筑面积大于应回迁安置总建筑面积部分，按1500元/平方米进行材料补偿。

※持证未建的空地不予补偿。

无合法产权证明的房屋：

以现状实测建筑面积按1500 元/平方米价格给予一次性货币补偿，不再核定安置面积。

11.其他附属物、构筑物的补偿办法参照本方案第8条进行补偿。

12.“住改商”面积补偿

非本地居民首层房屋“住改商”的可按照本方案第9条获得停产停业一次性奖励补偿。非本地居民“住改商”房屋不享受置换商业回迁安置。

非本地居民不享受本地居民在岭头公司所享有的一切福利待遇。

第四部分 临迁费、搬迁费及签约、搬迁奖励

13.临迁费

（1）计算标准

根据被改造房屋权属人的回迁安置总建筑面积（不含权益面积、弃产面积），按35元/平方米/月的标准计付临迁费。

在同时满足以下三个条件之日起3年内，如回迁安置房仍未取得建设竣工验收备案表的，则自第4年开始，临迁费每三年按上一年度的标准递增20%。

①旧改实施方案（含拆补方案）经表决通过并经政府批复同意；

②改造主体发出搬迁通知且被改造房屋权属人移交被改造房屋；

③房屋所在片区（羌洞片、斗岗片、新二队片、场部片、茅坦片、蓝屋街片、岭头片）被改造房屋权属人整体签约及移交被改造房屋率达到80%的（因政府要求拆迁房屋的除外）。

（2）计算起止时间

临迁费自被改造房屋权属人签订《广州市国营岭头农工商联合公司旧改项目补偿安置协议》且收到搬迁通知并移交房屋之日起，计算至改造主体向被改造房屋权属人发出回迁房《收楼通知》后30日止。

（3）临迁费发放

旧改实施方案经政府批复同意且房屋所在片区被改造房屋权属人整体签约率、移交被改造房屋率均达到80%，被改造房屋权属人收到搬迁通知并移交房屋之日起，改造主体对被改造房屋权属人一次性发放24个月的临迁费, 24个月后，临迁费按季度（3个月）发放1次，不足一季度的，按照实际天数计算。

如因政府征拆要求，在改造主体发出搬迁通知时，岭头公司旧改实施方案尚未得到政府批复同意，或房屋所在片区被改造房屋权属人整体签约率未达到80%,被改造房屋权属人在改造主体发出的搬迁通知规定期限内搬迁及移交房屋的，改造主体对被改造房屋权属人一次性发放24个月的临迁费，24个月后，临迁费按季度（3个月）发放1次，不足一季度的，按照实际天数计算。

14.搬迁费（搬家补偿费）

以每栋房屋为单位，按照现状主体房屋每栋4000 元的标准向被改造房屋权属人支付搬家（含搬出及搬入）补偿费。该补偿费包括空调、电话、有线电视、宽带网络迁移报装费用等一切设施设备的迁移费用。

15.签约奖励

（1）签约奖励金：如被改造房屋权属人在所属片区启动签约后3个月内签订《广州市国营岭头农工商联合公司旧改项目补偿安置协议》的，可获得每栋主体房屋20000元的按时签约奖励金，具体以双方签订的补偿协议约定为准。（ 启动签约时间以实际通知为准）

（2）车位奖励：如被改造房屋权属人及其配偶在所属片区启动签约后1个月内,针对其名下全部房屋完成签订补偿协议的，每一栋对应的应回迁安置总建筑面积大于或等于120 平方米的已签约主体房屋奖励一个车位。

16.搬迁及交房奖励

（1）搬迁奖励：如被改造房屋权属人在改造主体发出的搬迁通知规定期限内搬迁及移交房屋的，可获得每栋主体房屋最高20000元的货币奖励，具体以双方签订的补偿协议为准。

（2）交房奖励：被改造房屋权属人在改造主体发出的搬迁通知之日起7日内搬迁并移交被改造房屋的，以临迁费计算面积按3元/平方米/月的标准计算给予一次性12个月的交房奖励；在搬迁通知发出之日起7日之后15日之内搬迁并移交被改造房屋的，以临迁费计算面积按3元/平方米/月的标准计算给予一次性6个月的交房奖励； 15 日后移交被改造房屋的，不再核发交房奖励。

17.签约奖励、搬迁及交房奖励的退还

如被改造房屋权属人未能在改造主体发出的搬迁通知规定期限内搬迁及移交房屋的，则被改造房屋权属人不能享受签约奖励及搬迁、交房奖励，已领取的，须全额退还。

18.临迁期间安置办法

在临迁费发放期间内，由被改造房屋权属人自行解决居住问题。

临迁期间，年满七十周岁以上的独居老人且临迁存在困难的，可书面进行临时安置申请，经岭头公司审核同意的，可提供临时安置房或发放临时安置补助，具体细则另行公布。

第五部分 其他

19.回迁安置房屋（住宅，下同）的面积差异处理

被改造房屋权属人在选择复建安置房时以最接近回迁安置总建筑面积为原则进行选房。

（1）被改造房屋权属人选择的各类回迁安置户型总建筑面积小于该户回迁安置总建筑面积的情况，可按照本方案定义的本地居民之间进行面积流转。或由改造主体按本方案第7点规定的标准予以购回。

（2）在符合回迁安置房摇珠分房规则的前提下，被改造房屋权属人选择的回迁安置各类户型总建筑面积大于该户回迁安置总建筑面积的情况（下称“超出面积”）原则上不得超过5平方米。超出面积在5平方米以内（含5平方米），以11000元/平方米价格购买；超出面积在5平方米以上的超出部分按同时期同地段商品房市场价格购买。

20.停车位置换

被改造房屋权属人可获得的回迁安置总建筑面积每满100平方米的，可以6平方米回迁安置面积置换一个停车位。如回迁安置总建筑面积不足100平方米的，则不能置换车位。

21.回迁安置房复建与交付

复建安置区位于岭头旧改项目范围内，以岭头旧改实施方案经表决通过并经政府最终批复同意的复建安置区位置为准。复建安置区公共配套设施按国家相关规定配建，停车位数量按广州市旧改政策和规划要求进行配比建设。

回迁安置房的保修范围、保修期限、保修责任等参照《建筑工程质量管理条例》的有关规定，保修期从竣工验收之日起计算。

22.回迁安置房产权证

本方案所确定的回迁安置房建设用地为国有土地，回迁安置房自交付之日起720日内为被改造房屋权属人办理国有土地使用权不动产物权证书。如被改造房屋权属人需将回迁安置房上市交易，需按照相关条例规定补缴土地出让金及相关税费后方可进行交易。

23.租赁物业处理

被改造房屋已出租或发包给他人经营的，由被改造房屋权属人与承租人自行协商终止租赁关系，其终止租赁关系的责任，由被改造房屋权属人自行承担。除出租或承包经营外，被改造房屋权属人将物业交给他人使用的也按.上述原则处理。

24.改造主体将在发布回迁公告前1个月发布购买权益面积款项的缴费通知，被改造房屋权属人应在收到缴费通知起1个月内缴纳购买权益面积款项，缴清相关费用后方可开始选择回迁安置房。

25.本方案核定的复建安置房面积均以建筑面积计算（含公摊面积），并不受以后相关政策、法律规定的改变而改变。

26.经司法鉴定，如发现被改造房屋权属人系通过伪造证件、捏造事实等违法方式以获得超出本方案标准核算的回迁安置总建筑面积或货币补偿的，将依法依规追究被改造房屋权属人相关法律责任。

27.争议的解决办法

被改造房屋涉及合建、转让、出租、承包、继承、析产等纠纷的，由房屋权属人与争议人自行协商或通过法律途径解决。

经与房屋权属人协商无法达成补偿安置协议的、经改造主体协调后仍无法签订补偿安置协议、或者在签订补偿安置协议后，房屋权属人拒不履行补偿安置协议的，改造主体可依据法律法规的相关规定向人民法院提起诉讼解决或依据双方的约定向仲裁机关申请仲裁，以保护本地居民的合法利益。

本方案自广州市国营岭头农工商联合公司组织有表决权的居民表决通过之日起生效。

本方案未尽事宜，待取得政府对项目实施方案的批复后，将另行补充。

本方案的最终解释权归广州市国营岭头农工商联合公司。

广州市国管岭头农工商联合公司

2020年6月9日