惠东县农村宅基地管理实施意见（试行）
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。规范农村宅基地管理，对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。依据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省农业农村厅 自然资源厅 关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）和相关法律、法规的规定，结合我县实际，制定本实施意见。
第二条 本意见适用于本县行政区域范围内农村宅基地的管理。
第三条 本实施意见所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
意见所称的“一户一宅”是指依法享有宅基地资格权的村民在村内一户只能拥有一处宅基地。
第四条 建立县级主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制。镇人民政府、街道办事处、管委会（以下简称为乡镇政府）要切实履行属地责任，要充实力量，健全机构，承担起宅基地审批和管理职责。村级集体经济组织或村民委员会（以下简称为村级组织）要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。
第五条 农村“一户一宅”的管理坚持“规划先行、尊重历史、户有所居、节约集约”的原则。
坚持规划引领，必须符合土地利用总体规划、村庄规划等规划，自然资源部门应当组织编制“多规合一”的国土空间规划或村庄规划，优化农村居民点布局，划定宅基地禁建区、限建区、可建区。可建区要严格按照“一户一宅”管理规定执行。
第六条 农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，新申请宅基地要严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。宅基地面积标准为：平原和城市郊区不得超过80平方米，丘陵地区不得超过120平方米，山区不得超过150平方米。
第七条 严格落实土地用途管制，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田。城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。在村庄规划区外建设农村住宅的，应当引导农户在规划的村民居住点集中建设。
第八条 鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。
第九条 依法保障农民宅基地资格权和房屋财产权等合法权益。严格控制整村撤并，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
第二章 宅基地申请资格
第十条 遵循“依据法律、尊重历史、实事求是、公平合理”的原则，村委会建立本村宅基地准入资格名录库，报乡镇政府审核备案。
申请农村宅基地使用权的主体是户籍在本农村的集体经济组织的成员或村民。
符合下列情形之一的，可以以户为单位在本村提出宅基地及建房申请：
（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；
（二）符合农村分户建房条件的村民，原有宅基地不能安置的；
（三）因发生或防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行镇村公共设施和公益事业建设，需要搬迁安置的；
（四）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；
（五）自愿退出宅基地，与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议，在退回原宅基地后户内没有其他宅基地的；
（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；
（七）外来人口落户成为本集体经济组织成员,在本集体内没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的；
（七）其他未明确的对象，经农村集体经济组织成员（代表）会议讨论，交由村级组织审查，并报乡镇政府同意予以核准的；
（八）相关法律法规规定的其他情形。
农村村民有下列情形之一的，不予批准申请宅基地：
（1） 户籍不在本村的集体经济组织成员，且没有住房的或户籍不在本村的人员申请宅基地的；
（2） 不符合国土空间规划或者村庄规划的；
（3） 申请新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；
（4） 所申请的宅基地存在权属争议的；
（5） 将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
（6） 原有住房被依法征收已得到住房安置的或承诺放弃宅基地安排或已将宅基地纳入评估补偿的；
（7） 有违法用地或者有违法住房建设行为未经处理的；
（8） 不符合农村分户建房条件的；
（9） 相关法律法规规定其他不符合申请宅基地的。
第十一条 农村分户建房原则上是以农村村民同户中已成年的兄弟姐妹或者子女，因婚姻等需要要求作为单独一户申请宅基地使用权及建房的。兄弟姐妹或者子女因婚嫁以及被招婿户口为迁出的，未成年的兄弟姐妹或者子女，无子女包养儿孙的，无民事行为能力且未婚的，均不得分户建房。农村分户建房认定制度或细则由乡镇政府、村级组织自行制定。
第十二条 农村村民经批准异地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，本村民委员会或本农村集体经济组织应依法收回原宅基地使用权及地上房屋，并向不动产登记部门提供收回证明文件，由不动产登记部门注销其原有的宅基地使用权及房屋所有权。因房屋结构或文物保护等原因不能拆除的，可依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记给本村民委员会或本农村集体经济组织。
第十三条 农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，并取得新家庭宅基地使用权的，不再享受原宅基地使用权，其原宅基地所在地的村民委员会或组级集体经济组织应依法收回宅基地使用权，并向不动产登记部门提供收回证明文件办理相关手续。
第三章 申请与审批
第十四条 依照《土地管理法》有关规定，农村村民住宅用地由乡镇人民政府审核批准，其中，涉及占用农用地的依照第四十四条办理农用地转用审批手续，涉及使用林地的要依法办理使用林地审核审批手续。乡镇人民政府要细化优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农户提供便捷高效的服务。
第十五条 申请宅基地使用权，应按如下流程办理：
1.申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，并选择符合所在的行政村确定农房建筑风格的农房设计图。
2.受理。农村集体经济组织收到申请后，对书面申请材料进行初审，并组织农村集体经济组织成员（代表）会议讨论，讨论通过后，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示10个工作日。
没有分设组级集体经济组织的，则由农户向村民小组提出申请。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已交由村级组织办理的，统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示10个工作日。
3.审查。公示无异议或异议不成立的，农村集体经济组织签署意见，并将农户申请、农村集体经济组织成员（代表）会议记录等材料交到村级组织会审查，审查重点内容是提交的材料必须真实有效、拟用地建房必须符合村庄规划（没有编制村规划的，必须符合县级、镇级国土空间规划中明确的村国土空间用途管制规则和建设管控要求）、征求用地建房相邻权利人意见、农房设计图等，审查时限5个工作日，审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。
4.联审。乡镇政府收到宅基地使用权申请材料后，组织农业、自然资源等多部门进行联审，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署联审意见，由乡镇农业农村部门或农村宅基地管理部门提交到乡镇政府审批。
5.批准。根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，符合要求的，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。
第十六条 乡镇政府要依托乡镇行政服务中心等平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。
第十七条 乡镇政府要公布办理流程和要件，明确农业农村、自然资源等有关部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责。村庄规划区内村民住宅建设规划审批权由县自然资源局下放给乡镇政府，《乡村建设规划许可证》由乡镇政府一并发放。
自然资源部门负责审查用地建房是否符合村庄规划或国土空间规划、用途管制要求，涉及占用农用地的，在办理农用地转用审批手续后10个工作日内，由乡镇政府核发《乡村建设规划许可证》；在城镇规划区范围内，应先办理《建设工程规划许可证》；在镇、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，符合要求的在10个工作日内，由乡镇政府核发《乡村建设规划许可证》，根据审查结果签署意见，并送农业农村部门。
涉及交通、公安、林业、水利、电力等部门的，农业农村部门要及时将申请材料及有关情况送有关部门征求意见，其中，林业部门负责审查用地建房是否符合林地保护利用规划等事项。相关部门原则上应在10个工作日内签署意见；对法律法规政策规定明确、乡镇政府能够承担的审查事项，由乡镇政府审核。
农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请及农房设计图等是否经过村组审核公示和符合相关规定等内容，并综合各有关部门意见提出审批建议，报乡镇政府审批。涉及农房设计图审查的，按照《惠东县农村农房风貌管控实施意见（试行）》等相关规定执行。
第十八条 推行“房地一体”不动产登记颁证，有效保障农民合法权益。本实施意见印发实施前建成房屋或在建的房屋（除被相关职能部门认定为违法建筑），办理“房地一体”《不动产权证》证书的，按照《惠东县“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案》及县不动产权部门的相关规定执行。
第四章 监督管理
第十九条 乡镇政府应建立健全农村宅基地管理机制，建立农业农村、自然资源等部门的联审联办制度，指导村级组织健全宅基地申请审核有关制度。实行农村宅基地和建房规划许可申请审批管理“五公开”制度，即落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。
第二十条 乡镇政府组织本乡镇自然资源、城建办等部门做好宅基地申请审查到场，即勘察现场、提出拟选址地块面积、地类等审核意见以及绘制宅基地坐落平面位置图等相关工作。
第二十一条 积极推进拆旧复垦工作，鼓励村民拆旧复垦旧住宅、废弃宅基地、空心村等闲置建设用地，盘活农村用地规模和指标，增加农民收入。
第二十二条 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，乡镇政府、村级组织在充分尊重农户意愿的基础上，可以采取流转、转让等措施，按照“一户一宅”的规定保障农村农户户有所居。
第二十三条 乡镇政府要加大监管和执法力度，协调相关部门对合法农村住宅要及时做好供水、供电等公共服务保障，对于不合法的不予保障。
第二十四条 自本实施意见印发之日起，对村民未取得用地手续或未取得规划报建手续进行建设的，或未按规划报建要求擅自加建、扩建、重建的，由乡镇政府下发停工通知书，责令自行拆除；未自行拆除的，按相关规定处置。
第二十五条 自批准之日起超过两年未动工实施建设的，需重新申请宅基地使用权审批
第二十六条 乡镇政府结合本辖区的实际情况，依据本实施意见制定具体的宅基地管理实施细则（制度）及审批操作流程（办事指南），并报县农业农村部门备案。
第六章 附 则
第二十七条 本实施意见由县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局、城乡管理和综合执法局根据职能负责解释。
第二十八条 本实施意见自印发之日起试行。
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