肇庆市自然资源局关于印发《肇庆市城区不动产统一登记历史遗留问题的处理意见》的通知

肇自然资发〔2020〕20号

各县（市、区）人民政府，市政府各部门、市直各单位：

《关于肇庆市城区不动产统一登记历史遗留问题的处理意见》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

肇庆市自然资源局

2020年4月24日

肇庆市城区不动产统一登记历史遗留问题的处理意见

为加快处理肇庆市城区由于分散登记制度导致不动产统一登记出现的房地产历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，提高登记质量和效率，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《肇庆市市级国有土地使用权出让收支管理实施办法》等相规定和我市实际情况，提出如下处理意见。

一、基本原则

（一）依法依规。凡申请办理不动产登记的，必须依法依规依程序进行，没有法律法规依据的，不得违法进行不动产登记。　　

（二）尊重历史。由于分散登记制度导致不动产统一登记出现的系列问题，要以尊重历史的原则客观处理。

（三）便民利民。围绕“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”的原则，在严格审核当事人有关材料的基础上，在不规避法定流程、不减少法定环节的前提下，加快内部流转程序，提高行政效能。

（四）循序渐进。按照先易后难的原则，成熟一批解决一批。

二、本意见主要解决的历史遗留问题类型

（一）建筑物跨宗地红线建设导致同一建筑物对应的土地使用年限或用途不一致。

（二）国有土地上房屋与原土地批准用途或规划批准建设内容不一致。

（三）有合法报建手续、已完成开发建设且已办理房屋首次登记的住宅小区，土地确权资料不完善的问题。

（四）原批准土地用途含有“商业”的宗地明晰二级土地利用现状分类的问题。

（五）房地产开发项目配套公共服务设施和停车位在办理土地使用权及房屋所有权首次登记时土地用途及终止年限的界定问题。

三、分类处理历史遗留问题

（一）关于建筑物跨宗地红线建设导致同一建筑物对应的土地使用权年限或土地用途不一致的问题

1.拟登记建筑物的规划设计在本处理意见实施前已获批准，且存在跨宗地红线建设的情况，由自然资源管理部门报县级以上人民政府同意后，采用调整部分基底红线的办法，将该建筑物基底压占的剩余年限较短的宗地调整到剩余年限长的宗地，将较长剩余年限作为建筑物基底土地使用权统一剩余年限。房屋与宗地对应一致后，由不动产登记机构依据处理结果办理登记。

2.拟登记建筑物的规划设计在本处理意见实施前已获批准，且建筑物跨宗占用的土地使用权用途不一致的，不动产登记时应登记所占土地的全部批准用途，房屋用途则按规划批准用途登记。

3.为避免以后出现土地使用年限不一致的问题，自本处理意见实施之日起，自然资源部门在受理《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》申请时，应避免作出跨宗设计。如确需跨宗设计，须通知开发企业依法办理宗地合并手续，取剩余年限较短的宗地使用年限为合宗后的统一使用年限。

关于国有土地上房屋与原土地批准用途或规划批准建设内容不一致的问题

1.不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类不对应的，不动产登记机构应参照宗地签订出让合同时的城市规划条件、项目立项资料、缴纳出让金时对应地类的标准和宗地实际使用情况等，对应《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。土地使用权性质为划拨的房产，在办理不动产转移登记时需按照房屋批准用途补办土地出让手续。

2.有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，由市自然资源局牵头会同有关部门依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

不动产统一登记实施前，存在上述违反管理规定行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书，现申请不动产登记的，不动产登记机构应予以办理，按已建成的建筑现状进行测绘落宗， 由市自然资源局牵头会同有关部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。

（三）关于有合法报建手续、已完成开发建设且已办理房屋首次登记的住宅小区，土地确权资料不完善的问题

1.有合法土地权属来源的，不动产登记机构应予以办理，有关土地权属来源材料认定，可依据取得土地使用权时的相关政策。宗地用途、使用权性质及用地年限以土地权属来源依据批准的内容来登记。

2.没有合法土地权属来源的，不动产登记机构可根据报建资料、房屋登记情况和宗地实际使用情况拟定土地用途并将使用权类型视为划拨的处理意见，报县级以上人民政府审定后，依法办理不动产登记。

3.对于上述土地权属来源依据没有明确宗地为出让土地或没有合法土地权属来源的，当事人申请办理不动产登记，不动产登记机构调查核实后可确定宗地使用权类型为划拨，并报县级以上政府审定后，按下列情形处理：

未登记到购房人名下的，由开发商到自然资源主管部门申请办理划拨土地补出让手续、按房屋批准用途补缴土地出让金及相关税费后，凭住建部门出具的房屋测绘图、房屋买卖合同、完税证明办理不动产转移登记，土地使用权类型登记为出让，使用年限从该宗地第一户补办出让手续之日起计算。

房屋已核发了房屋所有权证书到购房人名下，购房人凭房屋所有权证书申请办理夫妻加名、离婚析产、继承、换证等业务的，土地性质可保留为划拨。

房屋业主办理不动产买卖、交换、赠与等情况的，应到自然资源主管部门申请补办土地出让手续、按房屋批准用途补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。土地使用权类型登记为出让，使用年限从该宗地第一户补办出让手续之日起计算。

前述第1-3条款均以占用土地属国有性质为前提，房屋占用土地属集体性质的不予以办理登记。

（四）原批准土地用途含有“商业”的宗地明晰二级土地利用现状分类的问题

对于原批准土地用途含有“商业”，但未细分到商业用途下的二级地类，规划要点也未明确其具体建设项目的，按以下原则处理：

1.宗地已按规划设计要求建成并完成竣工手续的商业份额，按现状用途登记二级地类。

2.宗地未建成的商业份额，在土地用途上填上一个主要的商业二级分类，并在附记中备注兼容其余六种商业二级分类。待项目竣工后办理土地使用权及房屋所有权首次登记时，按现状用途登记二级地类，不作用途变更处理。

（五）房地产开发项目配套公共服务设施在办理土地使用权及房屋所有权首次登记时土地用途及终止年限的界定问题

房地产开发项目配套公共服务设施，如幼儿园、小学、星光老人之家、居委会、公厕、垃圾站、文化活动室等，在办理土地使用权及房屋所有权首次登记时，应参考该配套设施在规划报建时占用何种土地用途的容积率，配套公共服务设施的土地用途和终止年限应按其占用容积率的相应土地用途和终止年限登记。

房地产开发项目配套停车位，属住宅配套停车位的土地用途和终止年限按住宅用地登记，属商业配套停车位的土地用途和终止年限按商业用地登记，属社会配套停车位的土地用途和终止年限按商业用地登记。

四、附则

（一）本处理意见适用于肇庆市端州区、鼎湖区、高要区辖区范围内不动产登记有关问题的处理。其他县（市）根据本处理意见精神，结合当地实际，制定各地的处理意见。

（二）本处理意见中提及的“不动产统一登记实施”之日，指当地不动产登记中心挂牌成立之日。

（三）本处理意见由肇庆市自然资源局负责解释，自颁布之日起施行，有效期5年。