惠州市惠阳区新型产业用地（M0）管理实施细则（征求意见稿）

第一章　总则

第一条　为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进“生产、生活、生态”融合发展，以高品质空间吸引创新要素加快集聚，根据《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）及《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（征求意见稿）的相关文件精神，结合我区实际，特制定本细则。

第二条 根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”。在办理用地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。

第三条　新型产业用地（M0）是指为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

新型产业用地项目用房包括产业用房和配套用房。产业用房指可用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能用途的用房。配套用房包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。

在新型产业用地（M0）基础上可配置一定比例的配套商业办公（B2）、配套型住宅用地（R2）和公共服务设施用地。

第四条　产业用房分为可对外销售和自持部分。可对外销售的产业用房部分，允许分拆进行不动产登记、销售、转让。自持的产业用房部分，可进行产权确权，可自用和出租，不得销售、不得转让。

配套用房不得分割出售、转让，可出租给土地受让企业的员工及进驻项目的合法市场主体（指经依法批准进入市场，以营利为目的，从事商品生产、经营、服务活动的经济实体）

在新型产业用地（M0）基础上配置的配套商业办公（B2）、配套型住宅（R2）符合要求的可分割转让。

第五条　新型产业用地面积低于30000（不含30000）平方米的，不允许分割转让产业用房，仅限开发主体自持；用地面积大于30000（含30000）平方米或建筑面积大于100000平方米的，允许分割转让产业用房。

第六条　符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可以按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。

第七条　新型产业用地项目资格认定实行规划准入、产业准入和主体准入制度。

第八条　区自然资源局负责新型产业用地规划准入、用地管理及不动产登记管理等工作。区科技和投资促进局负责项目招商引资（投资强度、单位税贡和项目投资协议）等工作。区工业和信息化局负责受让方是否为转让方的产业链合作伙伴企业审核工作。区发改局负责项目产业类型审核工作。区住建局负责预售许可、项目竣工验收、建筑消防等工作。区税务局负责审核项目完税情况。区市场监管局负责企业工商登记、股权变更、项目运营工作；区环保局负责环保排放监管工作。

第九条  在惠阳区范围内采取公开招标拍卖挂牌方式出让以及“三旧”用地改M0和已出让用地转M0，适用本办法。

第二章　规划管理

第十条　新型产业用地的规划，应遵循以下原则：

（一）新型产业用地（M0）应当优先布局于交通便捷、配套完善的区域，如重大发展平台、重要发展廊道、轨道交通站点周边、高快速公路出入口附近等。

（二）新型产业用地（M0）原则上在城市核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址。

（三）新增新型产业用地优先选址于临深、临莞片区，按照规划的要求，统一布局。三旧”改造“工改M0”转为新型产业用地的，要从严把关。

（四）属工业用地通过“三旧”改造转为新型产业用地的，还应符合“三旧”改造规划等相关要求。

第十一条　除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，新型产业用地（M0）容积率原则上不低于3.0；建筑密度不超过45%；绿地率10%至20%；建筑高度不超过100米。

第十二条　新型产业用地（M0）可上配置一定比例的配套商业办公（B2）、配套型住宅用地（R2）和公共服务设施用地。允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让（宗地面积不得超过单宗地出让控制上限），整体办理规划、国土等手续。其中：产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；配套用房的计容建筑面积不得超过M0项目总计容建筑面积的30%；配套商业办公（B2）的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的10%；配套型住宅用地（R2）的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的20%。

第十三条　项目设计方案应符合消防、建筑等国家和地方法律法规规范等有关要求。产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计。生产用房与配套用房应尽量分开设置。

第三章　项目准入认定

第十四条 区项目引进联审领导小组负责审核新型产业用地（M0）项目准入事宜。

第十五条　新型产业用地（M0）的产业项目应当至少符合以下条件之一：

（一）拟申请准入产业项目符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域；

（二）拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于进一步明确我省优先发展产业的通知》（粵发改产业函[2 0 1 9 ] 3 9 7号）明确的优先发展产业。

第十六条　新型产业用地项目实行产业准入认定制度

（一）新增新型产业用地开发企业准入条件为：

1. 必须在我区注册成立独立法人。

2. 项目主导产业明确且符合我区产业定位。

3. 符合我区环保、安全生产、能耗等相关规定。

4. 对于园区开发企业，以下指标按照入驻园区企业的产出总和计算，园区进驻后须达到相应的单位税贡标准，且至少达到投资强度或单位产值其中一项要求：

（1）投资强度：精细化工业不低于433万元/亩； 汽车零部件及装备制造业：不低于366万元/亩； 电子信息业及其他类型工业不低于 366万元/亩。（土地面积）

（2）单位产值：精细化工业不低于1000万元/亩 ；汽车零部件及装备制造业不低于800万元/亩 ；电子信息业及其他类型工业不低于 1000万元/亩。（土地面积）

（3）单位税贡：落户永湖镇、良井镇、平潭镇的项目不低于55万元/亩；落户沙田镇、镇隆镇的项目不低于65万元/亩；落户淡水街道、秋长街道、三和街道、新圩镇的项目不低于75万元/亩（土地面积）。

对于“三旧”、“工改工“改造为M0的项目，按照上述标准的70%执行。

5. 园区开发企业必须推荐3家以上入驻园区的生产型项目同时通过区项目联审会。

6. 建立完善的入园企业退出机制。

（二）新型产业用地园区进驻企业准入条件为（含二次转让）：

1. 必须在惠阳注册成为独立法人。

2. 产业属性符合入驻园区的产业定位。

3. 符合入驻园区的可行性报告、规划建设和招商运营方案的相关要求，接受园区退出机制的要求，并与园区开发企业签订监管协议。

4. 园区用房分割受让企业除与园区开发企业签订监管协议外，需额外向区科技和投资促进局书面提供《产业项目效益承诺书》，承诺内容包括产业类型、环保和能耗指标、投资额、税收贡献等。其中，该类企业自进驻园区后年平均缴纳税收标准为：落户永湖镇、良井镇、平潭镇的不低于300元/平方米（建筑面积）；落户沙田镇、镇隆镇的不低于400元/平方米（建筑面积）；落户淡水街道、秋长街道、三和街道、新圩镇的不低于500元/平方米（建筑面积）。

第四章　用地管理

第十七条　新型产业用地（M0）按供地方式分为新增用地、“三旧”用地改M0和已出让用地转M0三种方式。

新增用地采用招标拍卖挂牌方式公开出让。“三旧”用地、已出让用地转M0，可以采取协议方式出让。其中已出让工业用地转M0不视为改变土地用途，但须办理土地使用条件变更手续。

第十八条　以新增用地方式供地的，土地出让年限最高不得超过50年。“三旧”用地改M0的，土地协议出让年限不超过50年。已出让用地转M0的，按照原建设用地剩余出让年限确定。新增用地及“三旧”用地改M0的土地年限根据项目的投资强度、单位税贡等情况综合确定。

第十九条　以新增用地方式供应新型产业用地

（一）用地评估

新增M0用地的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的20％，乘以该地块的总计容建筑面积（不含需贡献移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确定，且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让最低价。

计价公式为：P＝C×20％×S×（N/50）

其中：P为新增M0用地的土地使用权出让价格，C为出让时点同地段的商服用地市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地最高出让年限，N为实际出让年限。

在新型产业用地（MO）基础上混合配置的配套商业办公（B2）、配套住宅用地（R2）和公共服务设施用地，按一宗地整体出让的，土地出让价格应当分别评估新型产业用地（MO）、配套商业办公用地（B2）、配套住宅用地（R2）的市场价后合并计算。

（二）供地流程

1. 由属地镇人民政府（街道办事处）向区科技和投资促进局提出拟出让新型产业用地项目的申请；

2. 由区科技和投资促进局牵头会同区项目联审小组成员单位，共同审核新型产业用地项目准入事宜，并将符合准入要求且按照《惠州市惠阳区项目引进实施细则》（惠阳府办〔2017〕40号）综合评分达到80分以上的项目提交区项目联审小组会议审议。

3. 经项目联审小组会议审议通过后，由区科技和投资促进局向当地镇人民政府（街道办事处）出具项目准入意见。

4. 镇人民政府（街道办事处）将拟出让宗地的材料及项目准入意见报区自然资源局。

5. 经区政府批准的出让方案，由区自然资源局拟定挂牌出让文件、委托书并委托区公共资源交易中心发布出让公告，实施公开网上竞价出让工作。由区公共资源交易中心完成见证交易。

6. 网上交易成交后，竞得人需先与区科技和投资促进局签订《产业监管协议》，再与区自然资源局、区交易中心签订《成交确认书》，之后再签订《出让合同》。

7. 竞得人按出让合同约定全额付清成交价款后，持用地批文、缴纳出让金单据及完税凭证等资料进行不动产登记，不动产登记部门在不动产权登记薄上标明“新型产业用地项目”等字样。

第二十条　以三旧”用地改M0

“三旧”用地改M0的，有关标图建库和改造主体、改造方案的审批按照广东省及惠州市“三旧”改造的有关规定执行。

（一）用地评估

“三旧”用地工改M0的，视为不改变土地用途，依据《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》（惠府办[2017]36号），项目土地出让金计收方式为：（新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格）×40%，混合配置的商业办公用地（B2）、住宅用地（R2）土地出让金需按市场评估价计收。

（二）三旧”用地改M0协议出让流程：

1. 项目改造主体向区科技和投资促进局提出新型产业用地项目申请。

2. 由区科技和投资促进局牵头会同区项目联审小组成员单位，共同审核新型产业用地项目准入事宜，并提交区项目联审小组会议审议。

3. 经项目联审小组会议审议通过后，由区科技和投资促进局向项目改造主体出具项目准入意见。

4. 项目改造主体持项目准入意见、改造方案、权属凭证（按照三旧改造的要求）等材料向区自然资源局申请三旧”用地改M0，由区自然资源局提交区三旧领导小组会议审议。

5. 经三旧会议同意后，由项目改造主体向区自然资源局提出办理“三旧”改造“工改M0”协议用地手续，由区自然资源局拟订出让方案并提请区用地小组会议审议，审议通过后将出让方案报区政府批准。

6. 经区政府批准后，项目改造主体需先与区科技和投资促进局签订《产业监管协议》，再与区自然资源局签订《出让合同》。

7. 项目改造主体按出让合同约定全额付清成交价款后，持用地批文、缴纳出让金单据及完税凭证等资料进行不动产登记，不动产登记部门在不动产权登记薄上标明“新型产业用地项目”等字样。

第二十一条　已出让用地转M0

企业利用自有存量工业用地建设新型产业用地项目，符合以下全部条件的，可以通过补交土地出让金的方式将工业用地用途调整为新型产业用地：1、土地已取得土地使用证或不动产权证书；且土地不属于闲置土地；2、项目单位符合本细则第三章《项目的准入认定》要求；3、城市规划用途为新型产业用地。

（一）用地评估

已出让用地转M0，因土地使用条件发生变更，需要办理核收土地出让金的手续。土地出让金计收方式为：新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格。按前述计收方式计算后土地出让金出现负数的，政府不予补偿。

（二）已出让用地转M0协议出让流程按照三旧”用地改M0协议出让流程办理。

第二十二条　 新型产业用地（MO）项目须在出让土地内按不同情形无偿向政府贡献一定比例的土地、产业用房。贡献比例在履约监管协议中约定。贡献的土地可以用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设；贡献的产业用房可以用于招引优质项目。

第二十三条　采用新增用地方式供应的新型产业用地（MO），实行“一地一策”，由区用地领导小组会议结合地块公开出让方案明确贡献产业用房比例。

采用已出让用地转M0、“三旧”用地改M0的方式供应的新型产业用地（MO），按规划要求贡献土地或者产业用房，其中贡献土地的比例不高于10%，贡献产业用房的不高于总计容建筑面积的5%。

贡献的土地、产业用房免缴该部分土地出让金。用地单位申请，经区人民政府批准后，应贡献土地、产业用房可折算成货币，抵贡献土地、产业用房。

贡献的产业用房面积不计入新型产业用地（M0）项目可分割转让面积，不占用可分割转让比例。

第二十四条　出让合同由区自然资源局与竞得人（土地使用权人）签订，应明确规划条件、产业类型、建设周期等内容，涉及分割转让的还需要明确分割转让前提条件、分割转让比例等内容。

产业监管协议由区科技和投资促进局与项目开发主体签订，内容包括产业类型、投资强度、单位税贡、单位产出、节能环保、违约责任等相关条款。

第二十五条　在签订土地使用权出让合同前，用地单位需提供与区科技和投资促进局签订的《产业监管协议》，并向区科技和投资促进局提供不低于土地出让金总额10%的履约保函。

第五章　项目用房分割转让

第二十六条　新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房允许分拆进行不动产登记、销售、转让（由全体业主共有的公共场所、公用设施和物业用房等除外），其出售的建筑面积不得超过项目产业用房总建筑面积的50%。不动产登记部门对项目持有人自用的产业用房整体进行确权，颁发《不动产权证》，并在权属证书中注明“不可对外销售”。对于“三旧”改造“工改M0”项目以及本细则印发实施前的存量用地M1转M0项目，其出售的建筑面积不得超过项目产业用房总建筑面积的60%。

第二十七条　新型产业用地（M0）产权分割转让项目建设单位的开发资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理。

第二十八条　新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房和配套型住宅（不属于配套用房）由开发主体通过预售或现售方式出让的，属首次转让。开发主体与买受方签订房屋买卖合同后，可按规定申请办理首次转移登记。

第二十九条　新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房和配套型住宅首次转让后，买受方再次转让的，均属二次转让。

通过股权转让将产业用房作为资产注入其他公司的，参照二次转让进行管理。

第三十条　新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房和配套型住宅自完成首次转让登记之日起5年内原则上不得二次转让。

因企业撤出、注销等情形确需转让的，其所购置的相关物业可以转让给项目已进驻或新进驻的企业，无法转让的由原开发主体或其产业用房管理主体进行回购，回购价格不高于原销售价格。

因企业破产清算、法院强制等情形确需转让的，经区项目联审领导小组会议核准，允许二次转让，同等转让条件下原开发主体、政府及其产业用房管理主体有优先购买权。原开发主体、政府及其产业用房管理主体放弃回购的，产业用房可在市场上进行转让。

第三十一条　首次申请转让的流程

1. 由用地单位向区项目引进联审领导小组办公室提出申请。区科技和投资促进局负责审核企业经济指标和项目投资协议；区工业和信息化局对受让方是否为转让方的产业链合作伙伴企业提出意见；区发改局负责审核产业类型；区自然资源局负责审核用地审批、土地权利证书、规划报建、不动产登记信息；区住建局负责核发预售许可、审核项目竣工验收证明文件、分割方案是否符合消防规范；区税务局负责审核项目完税情况；区市场监管局负责审核工商登记资料、股权变更、项目运营情况；区生态环境分局负责审核项目环保情况。

2. 区科技和投资促进局综合各部门初审意见，将符合准入要求且按照《惠州市惠阳区项目引进实施细则》（惠阳府办〔2017〕40号）综合评分达到80分以上的项目提交区项目联审领导小组会议审议。

3. 经区项目联审领导小组会议审议通过后，由区科技和投资促进局与项目签订产业监管协议，区工信局出具产业链有关意见。

4. 用地单位持产业监管协议、产业链有关意见、权属凭证、完税凭证、买卖合同、工商登记等资料向区自然资源局申请转让，经区自然资源局审查符合规定的办理登记发证。

第三十二条　新型产业用地（M0）项目中配置的配套商业办公（B2）、配套住宅（R2）在新型产业用地（M0）项目产业用房达产验收前，不得分割转让，也不得变相转让。

可分割出售的产业用房只能转让给用地单位所属产业的产业链合作伙伴，即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。

M0项目中配置的配套住宅用地（R2）上建设的住宅应当优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工，首次分割转让后，自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。

第七章　监督管理与退出机制

第三十三条　开发主体应制定新型产业用地项目运营管理制度并加强对入驻企业的日常监管，包括：

（一）协助政府和相关部门建立入驻企业档案，对入驻企业统一进行登记，定期统计整理入驻企业的产业类型、R&D投入、知识产权、综合能耗等情况。

（二）严格监管入驻企业对项目用房的使用，严禁入驻企业擅自转租、转售、改变项目用房原有使用功能、违法加建改建等行为，一经发现，应责成入驻企业限期整改，逾期不改的，应通知并配合属地政府进行查处、处罚或拆除。

第三十四条　区科技和投资促进局根据新型产业用地（M0）项目实际情况与园区开发企业签订《产业监管协议》。协议内容原则上包括产业类型、投产时间、投资强度、单位产值、单位税贡、违约责任等核心条款；项目应在协议中承诺，若达不到约定条件，除接受政府相关部门依法采取的行政措施外，还应承担相应的民事违约责任。同时，区科技和投资促进局对入驻产业园区企业进行备案管理，对入园企业产业方向和受让企业税收进行监管。

第三十五条　在新型产业用地（M0）项目投产满4年时，由区科技和投资促进局负责组织区项目联审领导小组成员单位对项目开发企业进行达产验收，项目投产达产验收的标准应当按照签订的《产业监管协议》标准执行。

第三十六条　新型产业用地项目逾期未通过达产验收的，区科技和投资促进局可以组织区项目联审领导小组成员单位按照《产业监管协议》有关约定追究运营单位的违约责任，采取支付违约金（违约金可以直接通过履约保函兑付）、停止剩余未分割转让部分进行分割转让和不动产权证书办理、列入失信“黑名单”不得参与我区土地竞拍等惩罚措施，自然资源部门收回建设用地使用权，地上建筑物采取残值方式补偿。

监管验收中仅税收指标未达到的，可以允许项目投资人按税收承诺补足差额，视为验收通过。

第三十七条　园区用房分割受让企业原则上实行2年观察期，采取“先租后让”的方式，企业入驻园区后2年内年平均税收贡献经区项目联审领导小组审核达到当初承诺条件，方可办理房地产权证。境内外上市企业、拟上市企业（仅包括已在证监部门备案企业）、国家高新技术企业总部可不受此条款约束。

第三十八条　 开发主体违反土地出让合同约定的，由区自然资源局根据规定行使合同解除权及收回建设用地使用权。

第三十九条　项目所在的镇政府应加强对新型产业用地项目的日常巡查，加强对开发主体和入驻企业的生产经营活动进行监管；区有关职能部门应根据各自职能对新型产业用地项目进行指导和监督。

第八章　附 则

本办法自发布之日起实施，有效期为5年。

区自然资源局

区科技和投资促进局

区工业和信息化局

区发展和改革局

区住房和城乡建设局

2019年　　月　日