关于荔湾区鹤洞村更新改造实施方案的批复

穗更新复〔2018〕20号

荔湾区政府：

《荔湾区鹤洞村更新改造实施方案》经广州市城市更新工作 领导小组2018年第1次会议审议原则通过。根据《广州市城市 更新工作领导小组会议纪要》（穗更新会纪〔2018〕1号），现 就荔湾区鹤洞村更新改造实施方案批复如下：

—、改造范围的确定

（一）村域范围

鹤洞行政村域范围总用地面积322.5公顷，其中，已征国有 建设用地面积297.69公顷，未征村属建设用地及零散国有建设 用地面积20.60公顷，村集体农用地4.21公顷（附件1）。

（二）改造范围

综合考虑村域范围和规划单元完整性，本次改造范围确定为 旧村地块和大笨象地块，整合白天鹅国有用地、坑口村集体用地 和周边边角地；剩余零散村集体建设用地共13处，待改造完成 后无偿交由政府统筹（附件2）。

根据《土地勘测定界技术报告书》（案号11160204702. 11160206801. 06CH88180810000041 ）,本次改造范围用地面积 22.02公顷（广州坐标，转换成西安坐标为22.03公顷）。包括 旧村地块（含白天鹅国有用地），用地面积195872.14平方米； 大笨象地块（含坑口村集体用地和其他边角地），用地面积 24362.38平方米（改造范围图详见附件3）。

（三）标图建库情况

改造范围内已纳入标图建库面积17.29公顷，涉及图斑编号 为44010300322. 44010300281;未纳入标图建库4.74公顷,其 中，0.53公顷应进行标图建库动态调整，4.21公顷为农用地。

二、改造范围基本情况

（一）区位位置

鹤洞村位于荔湾区东南部、“白鹅潭商圈”核心范围内，东 临珠江，南接广钢旧厂，西至广钢医院，北至鹤洞路，是广钢新 城的组成部分。

（二）人口户籍现状

经广州市公安局荔湾区分局白鹤洞派出所和白鹤洞街道确 认，鹤洞村村民户籍人口 1280人，555户（符合村民“一户一 宅”条件的526户）；城市居民户籍人口 1665人，566户。

（三）土地和房屋现状

根据荔湾区国土房管部门和荔湾区城市更新部门确认的鹤 洞村基础数据，改造范围内用地面积共22.02公顷，其中，建设 用地17.81公顷，农用地4.21公顷；可纳入改造成本的宅基地栋 数共664栋；现状总建筑面积28.74万平方米，其中，住宅面积

15.34万平方米（含证载面积14.20万平方米，2007年6月30日 之前建成的无证建筑面积0.069万平方米，2007年6月30日之 后建成的无证建筑面积1.0738万平方米）；集体物业面积13.40 万平方米（含证载面积10.36万平方米，2007年6月30日之前 建成的无证建筑面积3.04万平方米，2007年6月30日之后建成 的无证建筑面积0.002万平方米）。

（四）留用地情况

根据市国土房管部门核查意见，鹤洞村有两宗历史留用地： 一宗留用地面积9600平方米，已选址在改造范围内落地（其中 8297平方米已在改造范围内4.21公顷农用地上落地）；另一宗 留用地面积8263平方米，将在改造范围内4.21公顷农用地中选 址落地。改造范围内剩余农用地面积25536平方米，按10%计算 预支留用地面积2554平方米，将在25536平方米农用地中选址 落地；扣除上述留用地，剩余农用地面积22982平方米（留用地 情况示意图详见附件4）。

三、改造主体和改造模式

根据鹤洞股份合作经济联合社申请，鹤洞村釆取全面改造模 式，以村（经济联社）为改造主体，进行自主改造。

整体拆除重建后，改造范围内村民复建地块可按规定转为国 有建设用地，居民复建住宅用地按照国有用地办理国有房产证； 融资地块通过协议出让方式，由村集体经济组织或村全资子公司 进行开发建设。

四、复建安置建设总量及改造成本核算

按照《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号） 及《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市人民政府关于提升 城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕 6号）、《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字 〔2017〕3号），复建安置建设总量及改造成本核算如下：

（一）改造拆除村民住宅10.97万平方米（含证载面积10.44 万平方米,2007年6月30日之后建设的无证建筑0.5338万平方 米）；拆除居民私有住宅4.02万平方米（含证载面积3.48万平 方米，2007年6月30日之后建设的无证建筑0.54万平方米）； 拆除直管公房证载面积0.28万平方米；拆除集体物业13.4万平 方米（含证载面积10.36万平方米，2007年6月30日之前已建 的无证建筑3.04万平方米，2007年6月30日之后建设的无证建 筑0.002万平方米），拆除不涉及历史建筑。

（二）复建安置建筑面积40.84万平方米。其中，住宅复建 安置建筑面积27.71万平方米（含11%公建配套建筑面积2.75 万平方米），集体物业复建安置建筑面积13.13万平方米。

（三）改造成本应控制在23.98亿元以内，如实际改造成本 超出23.98亿元，鹤洞村需自主筹资解决超出部分的资金，政府 不再安排融资面积。

（四）复建安置资金227370.74万元，其中，拆迁费用 81314.11万元（包括住宅拆迁费用34540.64万元，集体物业拆 迁费用45452.07万元，历史建筑修缮费用850.58万元，其他补 偿费用470.82万元），复建费用139217.99万元（包括住宅复建 费用62158.87万元，物业复建费用60949.58万元，教学楼建设 费用2909.54万元，市政基础设施建设费用13200万元），其他 费用6838.64万元（包括养老院建设费用6279.72万元、土地农 转用费用558.92万元）。上述费用应按照《广州市旧村庄全面 改造项目复建安置资金监管办法》（穗更新规字〔2016〕1号） 的要求及区的相关规定纳入监管。

（五）先行在改造成本中核定的养老院建设费用6279.72万 元应在办理融资地块土地出让手续前由改造主体交回给政府。

（六）不可预见费用11418.11万元主要用于搬迁安置奖励、 集体经济物业终止合同补偿、拆迁相关事务处理等，由村集体在 改造实施中调节使用。是否纳入监管由你区自行决定，如纳入监 管且改造项目完成工程结算后有资金剩余，应一次性返还给村集 体用于支持村集体经济发展。

五、融资楼面地价、融资建筑面积及剩余面积分配

（一）根据鹤洞村融资楼面地价评估结果，鹤洞村融资住宅 楼面地价为16072元/平方米。据此核定融资住宅建筑面积为 14.92万平方米（包括11%公建配套建筑面积1.48万平方米）。

（二）融资地块的土地出让金，按土地规划用途市场评估价 的20%计收，具体计收时点及金额由国土行政管理部门核定。

（三）改造范围内规划总建设量62.19万平方米，村复建安 置（包括坑口集体用地和白天鹅国有用地权益面积）、融资及政 府安置房等建设量共61.44万平方米，经济平衡外剩余住宅建筑 面积7537平方米（含11%公建配套）。按照《广州市旧村庄更 新实施办法》，市政府、区政府、村集体按照4: 3: 3比例进行 分配，市政府获得3015平方米，区政府获得2261平方米，村获 得2261平方米权益面积，市、区政府分配的建筑面积用于政府 安置房建设。

六、改造规划控制要求

（一）根据《广钢新城控制性详细规划》，旧村地块规划用 地面积195872平方米，总计容建筑面积574723.4万平方米。其 中，AF040105 -类居住用地（R2）,用地面积22293平方米， 容积率4.3,计容建筑面积95859.9平方米；AF040107二类居住 用地（R2）,用地面积28862.6平方米，容积率4.5,计容建筑 面积129881.9平方米；AF040112二类居住用地（R2）,用地面 积16953.9平方米，容积率4.2,计容建筑面积71206.4平方米； AF040114 -类居住用地（R2）,用地面积28735.2平方米，容 积率4.2,计容建筑面积120688平方米；AF040101商业设施用 地（B1 ）,用地面积21777.9平方米，容积率5.1,计容建筑面 积110414.1平方米；AF040119商业设施用地（B1 ）,用地面积 7048.3平方米，容积率2.0,计容建筑面积14096.7平方米； AF040115小学用地（A33）,用地面积15625.9平方米，容积率 0.7,计容建筑面积10938.1平方米；AF040120行政办公用地（Al ）,容积率2.0,用地面积4128.1平方米，计容建筑面积 8256.2平方米；AF040124社会福利用地（A6 ）,用地面积4868 平方米，容积率2.5,计容建筑面积12170平方米；AF040102 公交场站用地（S41 ）,用地面积2424.3平方米，容积率0.5, 计容建筑面积1212.1平方米；公共绿地（G1 ）,用地面积6012 平方米；防护绿地（G2）,用地面积8656.2平方米；道路用地（S1 ）,用地面积28486.6平方米（改造范围控规示意图详见附 件5）。

（二）根据《白鹅潭地区控制性详细规划》，大笨象地块规 划用地面积24362平方米，总计容建筑面积47136.8万平方米。 其中，AF022132二类居住用地（R2）,用地面积11240.5平方 米，容积率3.5,计容建筑面积39341.8平方米；AF022129商业 设施用地（B1 ）,用地面积765.7平方米，容积率6.0,计容建 筑面积2297平方米；AF022130商业设施用地（B1）,用地面 积4581.7平方米，容积率1.4,计容建筑面积5498平方米；防 护绿地（G2）,用地面积512平方米；道路用地（S1 ）,用地 面积7262.1平方米（改造范围控规示意图详见附件5 ）。

（三）改造范围内涉及传统风貌建筑10处。其中，梅涧二 巷15号、梅涧二巷17号、耕乐四巷2号、耕乐四巷3号、仙人 脚印古井、抒仔井原址保留修缮，耕乐四巷5号、耕乐四巷15 号、梅涧三巷44号、梅涧三巷46号局部保留，并迁建与保留历 史建筑形成组团。请你区在方案批复后进一步征求文化行政管理 部门意见，按要求深化历史建筑保护和迁建方案，认真组织实施, 切实保护好改造范围内的历史建筑。

七、土地处置方式

（一）改造范围内剩余的22982平方米农用地无偿交由政府 征收统筹建设。其中，小学用地面积7619平方米，市政道路用 地面积6804平方米，政府安置房用地面积8559平方米。按照地 块规划控制指标，可建设政府安置房38516平方米（含11%公建 配套3817平方米）（土地处置详见附件6） o

（二）项目改造所需农用地转用指标33799平方米（包括 8263平方米已批留用地、2554平方米预征留用地和22982平方 米农用地）由你区统筹安排。

八、改造范围内公共服务设施处置

（一）改造范围内公共服务设施按住宅建筑面积的11%配 置，共设置教育设施2处、社区服务与行政管理设施11处、社 区文化体育设施2处、邮政及市政公用设施9处及商业服务设施 1处，建筑面积共43367平方米（公共服务设施一览表详见附件 7）。

（二）改造范围内的经营性设施用地（养老院、邮政所等） 应在办理融资地块出让手续前完成拆迁，以净地无偿交由政府统 筹，由经营部门负责投资建设；非经营性设施用地（市政道路、 绿化、学校、公交首末站、公共服务设施等），应由改造主体与 复建安置地块同步建设，建成后无偿移交政府。改造范围内的公 建配套设施应优先服务本地区居民生产生活。

九、改造建设时序

改造采取一次性拆迁，应优先建设复建安置房，尽快安排村 民回迁。

十、自本次批复后，由你区作为责任主体统筹鹤洞村改造工 作，依法依规推进该改造方案的实施。

十一、你区应在落实社会稳定风险评估措施后公布本批复， 本批复自区政府公布之日起生效。

十二、本批复生效之日起3个月内，你区应与改造主体签订 批后项目实施监管协议。

十三、其它要求

（一）你区应牵头组织成立鹤洞村改造咨询委员会并制订拆 迁补偿安置方案，按照广州市城市更新政策的要求履行相关集体 表决程序。

（二）如需合作改造，区政府应监督鹤洞村按照旧村全面改 造项目选择合作企业有关规定选择合作企业。

（三）本批复作为办理后续各项审批的依据。拆迁补偿安置 方案经村集体经济组织成员表决通过后，方可向市（区）相关部 门办理立项、环评、规划、用地等后续报建手续。你区应在办理 供地手续前，指导改造主体完成改造范围内所有地块的土壤环境 调查评估工作。

（四）你区应综合评估改造规划实施的风险，保证风险可控,

充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚 持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层矛盾， 避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。

此复。

附件：1.鹤洞行政村域范围示意图

2.改造范围划定示意图

3.改造范围图

4.留用地情况示意图

5.控规指标示意图

6.土地处置示意图

7.改造范围公共服务设施一览表

广州市城市更新局

2018年8月27日