佛山市顺德区人民政府关于印发顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则的通知

顺府发〔2019〕47号

各镇人民政府、街道办事处，区属各部门，市垂直管理各部门：

现将《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则》印发给你们，请认真贯彻落实。

佛山市顺德区人民政府

2019年5月22日

顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则

第一章 总则

第一条 制定依据

为贯彻落实党的十九大和十九届一中、二中、三中全会精神，践行习近平新时代中国特色社会主义思想，根据《中共广东省委全面深化改革委员会关于印发佛山市顺德区率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区实施方案的通知》（粤改委发〔2019〕3号）、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号，以下简称市27号文）等文件规定，为构建科学合理的城市更新（“三旧”改造，以下简称“城市更新”）政策体系，推动我区建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区工作，按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、连片改造、产业保护、利益共享、公平公开”的基本原则，结合我区实际制定本实施细则。

第二条 更新范围

本实施细则所指城市更新，是指符合国家、省、市、区有关城市更新及“三旧”改造政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施细则规定进行拆除重建、局部加建、综合整治、功能改变、生态修复、历史文化保护等活动：

（一）城市基础设施和公共设施亟需完善；

（二）人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；

（四）在保证建筑安全使用和合理优化利用的前提下进行局部加建、改建及通过土地建筑使用功能改造实现土地更优化利用；

（五）城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦区域；

（六）根据城乡规划要求进行环境、景观等综合整治的区域；

（七）在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、文化遗产等用地；

（八）其他经区或上级人民政府认定属于城市更新的情形。

第三条 更新类型

（一）根据改造前的土地及地上建筑物用途不同，城市更新项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目、旧村居改造项目三类。其中：

“旧厂房”是指用于工业生产、物资存放的工矿仓储用地及其附属设施的低效用地。

“旧村居”是指村居集体土地（含“村改居”）范围内的宅基地及其紧密相关的附属设施（含农村生产、生活服务设施和道路、市政、环卫等公共事业设施用地）等非“旧厂房”低效用地。

“旧城镇”是指国有土地范围内的旧住宅区、旧商业区及公共设施、附属设施等“旧村居”、“旧厂房”以外的城镇低效用地。

（二）根据改造后的土地用途不同，城市更新项目分为改工项目（改造后为工业及物流仓储功能）、改商项目（以商服为主导功能）、改住项目（以居住为主导功能）、改公益性项目、复垦项目和其他类型改造项目。

（三）城市更新项目根据实施方式分为政府组织实施、自行改造两类。政府组织实施指政府通过收储方式实施改造；自行改造包括由权利主体自行实施、单一市场主体实施，其中：

1.权利主体自行实施指项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施；

2.单一市场主体实施指项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体或非原权利人的单一市场主体后由其实施，农村集体与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施的视为单一市场主体的自行改造。

（四）根据项目改造模式不同，城市更新项目分为拆除重建类、综合整治类、功能改变类、生态修复类、局部加建类以及历史文化保护类等类型。

第四条 城市更新流程

拆除重建类城市更新以城市更新单元为基本单位，实行城市更新单元计划、城市更新单元规划、实施方案、实施监管四个阶段的全流程管理。

综合整治类、功能改变类、生态修复类、局部加建类以及历史文化保护类等类型实行实施方案、实施监管两个阶段的流程管理。

本实施细则第二章城市更新流程中除第六条标图建库适用各类型改造项目外，其余条款主要适用拆除重建类城市更新项目。

第五条 机构职责

（一）成立区城市更新工作领导组，负责领导城市更新工作，对城市更新涉及的重大事项进行决策，下设办公室，设在市自然资源局顺德分局，作为区城市更新工作机构。

（二）区级城市更新机构负责研究和拟定区城市更新相关政策，组织编制城市更新专项规划，审查城市更新单元计划、单元规划、实施方案，指导协调城市更新项目的实施和监管落实等。

（三）各镇政府（街道办事处）参照建立相关领导协调工作机制，并成立专职的城市更新工作机构，负责组织城市更新项目的实施、监管等。

第二章 城市更新流程

第六条 标图建库

纳入标图建库是地块按照城市更新政策进行改造的前提。未纳入标图建库的地块，不适用城市更新政策。

标图建库由权利人提出入库申请，由属地镇（街道）城市更新机构负责初审和上报，或由属地镇（街道）城市更新机构获得权利人同意后统筹申报，申报资料经区级城市更新机构审核同意的，按程序报市城市更新主管部门审批。

涉及标图建库新增或调整的，可在单元计划阶段同步开展标图建库工作。标图建库应在实施方案报批前完成审批。

第七条 城市更新单元计划

（一）城市更新单元。

城市更新单元的划定应符合市27号文的一般要求，且原则

上不小于10公顷。不满足以上规定条件，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需划定城市更新单元的，可进行专题说明。一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。

城市更新单元应综合考虑城乡规划、土地权属、利益统筹、连片改造等要求，由属地镇政府（街道办事处）在征求区级自然资源机构和城市更新机构意见基础上划定。区级城市更新机构认为有必要加强统筹的城市更新重点片区，也可以由区级城市更新机构会区级自然资源机构划定城市更新单元。

（二）申报主体。城市更新单元计划必须由单一主体进行申报。具体可由权利主体、权利主体委托的单一市场主体或政府相关部门申报。涉及控制性详细规划局部调整的，须由政府相关部门申报；镇政府（街道办事处）可以根据需要为确需拆除重建区域申报单元计划。

（三）审批主体。城市更新单元计划由区级城市更新机构组织会审通过后，报区政府审批。涉及控规局部调整的还应当报市自然资源局审查，审查通过后报区政府审批。申报及审批管理规定由区级城市更新机构另文制订实施。

（四）审批原则。城市更新单元计划的申报及审批原则上应以已批或正在编制的控规或村庄规划作为依据。

第八条 城市更新单元规划

（一）编制主体和报批时限。更新单元计划申报主体作为单元规划的编制主体，应当委托符合市27号文规定的规划编制单位编制城市更新单元规划。城市更新单元规划的报批应在更新单元计划公告之日起1年内完成。

（二）公益性用地规定。

1.除改工项目主导的情形外，城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性项目用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米。本实施细则所指的“公益性项目用地”包括区域交通设施用地（Ｈ2）、区域公用设施用地（Ｈ3）、交通设施用地（Ｓ）、公用设施用地（Ｕ）、绿地（Ｇ）、特殊用地（Ｈ4）以及部分公共管理与公共服务用地（Ａ）、幼托用地（Ｒ12/Ｒ22/Ｒ32）。

2.城市更新单元规划应将不低于城市更新单元总面积15%，且除改工项目外在拆除重建范围内将不低于该范围面积15%的用地用于建设公益性项目，其中通过现状工业改造为经营性开发项目，公益性项目的用地比例不得低于25%，绿地率不得低于30%。在保证公益性项目用地总量占比不低于上述要求的前提下，公益性用地可按照拆除重建范围总量平衡的原则进行调配。

（三）环境调查评估。规划编制主体或相关责任人应委托场地调查单位对更新单元按照《场地环境调查技术导则》（HJ25.1—2014）要求开展场地环境调查评估工作，并将场地环境调查评估结论与单元规划同步提交审查、上报，作为确定土地用途和单元规划审批的重要条件。环境调查评估不符合相应规划用地土壤环境质量要求的，不予批准城市更新单元规划。

（四）审批主体及流程。城市更新单元规划不涉及控规局部调整的，由区级自然资源机构会同区级城市更新机构审查通过后，报区政府审批；涉及控规局部调整的，由区级自然资源机构组织联合审议并通过后，将相关材料上报市自然资源局按程序审批。城市更新单元规划编制及审批管理规定由区级自然资源机构另文制订实施。

（五）简化报批办法。

1．可同步申报单元计划、单元规划情形。城市更新单元规划原则上应在城市更新单元计划批准后方提交审批。以下情形可同步申报单元计划、规划：不涉及控规局部调整且符合城市棕线管理规定和产业发展要求的产业提升类项目（包括同意通过城市更新单元规划纳入城市棕线范围的项目）；不涉及控规局部调整且公益性用地面积占单元范围总面积50%或以上的城市更新项目；区、镇两级政府认为需进行同步申报的其他情形。2．可简化单元规划编制报批情形。在城市更新单元计划申报阶段，经研究认为，在划定的城市更新单元和拆除重建范围内，依据已批控规或地块开发细则可满足公益性用地等城市更新政策要求、不涉及控规调整的，经区级自然资源机构会同区级城市更新机构联合审议通过并报单元计划审批主体批准，视已批控规或地块开发细则为更新单元规划。

第九条 实施方案

（一）编制依据及内容。城市更新项目实施方案的编制应以经批准的城市更新单元规划为依据，主要包括改造地块基本情况、规划情况、土地利用现状情况、土壤调查结果、土地整合方案以及征收方案、协议补偿方案、拆迁安置方案、改造方式、完善历史用地方案、公益性移交方案（或公益性设施建设移交方案）、土地供应方案、认定建筑面积、分期建设方案、实施主体形成方案等编制要点。涉及需确认实施主体的项目，应在实施方案中明确实施主体确认方式。

（二）编制主体。项目实施方案由镇（街道）城市更新机构会项目实施主体组织编制。

（三）审批主体及流程。旧村居改造项目、非独立宗地的旧城镇项目、需报市完善建设用地手续的项目、单一市场主体收购归宗（含农村集体招合作方）涉及协议供地项目，以及按本实施细则需联动改造的项目，实施方案由区级城市更新机构组织会相关部门审查通过后，报区政府审批；其他改造项目实施方案由所在镇政府（街道办事处）审批，报区级城市更新机构备案。实施方案编制及报批操作指引由区级城市更新机构另文制订实施。

（四）风险评估。旧村居改造项目、非独立宗地的旧城镇改造项目，实施主体或镇（街道）城市更新机构需委托编制社会风险评估报告，作为组织编制实施方案的依据。

（五）方案实施。经审批通过的实施方案是项目实施改造的依据。项目实施方案经批准后，方可办理完善建设用地手续或享受城市更新其他优惠政策。

除旧村居、非独立宗地旧城镇改造项目外，实施方案有效期原则上不超过2年，属政府收储类项目，土地原权属人应在有效期内配合政府完成土地收储工作；属协议供地类项目，实施主体应在有效期内完成供地手续；属农村集体经济组织或政府通过公开招合作方实施改造的，实施主体应在有效期内完成土地整理或土地供应工作。旧村居、非独立宗地旧城镇改造项目或其他特殊情形，实施方案有效期按相应操作指引或列入实施方案一并报批后执行。

（六）方案调整。项目推进过程中，涉及实施方案批复文件延期、实施主体变更或对项目推进造成实质影响的其他内容变化的，应向原审批机构申请实施方案变更，其中原实施方案由区政府审批的可由区级城市更新机构审批实施方案变更，必要时重新进行实施方案报批。具体按实施方案批报操作指引执行。

第十条 项目监管

（一）除由政府组织实施的改造项目以及不实质享受城市更新优惠政策的项目外，项目属地镇政府（街道办事处）应在项目实施方案批准之日起或实施主体确认之日起3个月内，与实施主体签订项目监管协议，明确具体监管措施及项目实施主体的责任，保证项目按照相关规定和规划进行改造。因实施主体方原因未按时签订监管协议的，镇政府（街道办事处）应提请实施方案原批准机关注销实施方案批准文件。监管协议的签订及管理操作指引由区级城市更新机构另文制订实施。

（二）镇政府（街道办事处）是项目实施监管的第一责任主体，应按照已批准的城市更新单元规划和实施方案，监督项目落实情况，并定期向区级城市更新机构汇报。未按照监管协议推进实施的，各镇政府（街道办事处）应督促实施主体整改。改造主体因自身原因，未按照监管协议实施改造并拒不整改的，取消城市更新相关优惠政策，按照监管协议追究违约责任。

第三章 政策规定

第十一条 土地置换

（一）适用范围。城市更新项目用地范围内，或者城市更新项目用地范围内、外之间，具有合法权属的存量建设用地，可通过土地位置调换的方式进行调整使用，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换，包括政府与权利主体之间、平等权利主体之间的土地置换。

（二）基本条件。

1.置换土地应当遵循“符合规划、利于改造、面积相近、价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则；

2.拟置换土地使用符合土地利用总体规划和城乡规划；

3.置换土地均已取得土地使用权证，集体土地另须取得集体土地所有权证，且不存在法律法规限制权利的情形；

4.拟置换土地面积相近、价值相当，其使用权价额折抵不足的，可以按土地市场价格货币补齐；

5.经拟置换土地所有权人和使用权人同意并达成共识。

（三）方案审批。城市更新涉及土地置换的，应将置换方案一并列入实施方案，由城市更新机构组织会审并经批准后实施。

（四）置换协议。置换双方当事人应当在地价评估的基础上，协商签订建设用地置换协议，明确置换土地的权属、位置、面积、用途、地价评估结果、土地使用权价额折抵不足的补偿方式、履行期限和方式、违约责任、争议解决方法等内容。

（五）置换流程。土地置换由置换双方提出申请，经所在镇（街道）不动产登记机构初审并出具意见，区级不动产登记机构牵头组织相关部门会审后，报区人民政府审批。经区政府审批同意的，由不动产登记机构按土地变更登记有关程序和要求，直接办理变更登记手续，不视为交易。涉及国有土地、集体土地之间置换的，土地所有权和土地使用权应同时办理变更登记。

（六）其他规定。

对城市更新范围内、外地块之间置换的情形，均不涉及增加住宅功能的，经置换双方协商一致，可选择由置换前地块或置换后地块享受城市更新政策，但不得重复享受。

第十二条 更新界线调整

在不存在权属争议的前提下，可根据改造需要，经相关农村集体同意，对城市更新界线进行适当调整，城市更新相关权益可一并调整。城市更新界线调整方案列入实施方案一并按规定报批后实施。

第十三条 公益性用地移交

（一）规模要求。城市更新项目应按照已批城市更新单元规划或控制性详细规划落实公益性用地移交，确保公益性用地的供给和落实。拆除重建类项目（不含改工类项目、纯公益性项目、政府直接征收类项目）应无偿移交的公益性用地面积为项目总面积的15%，其中通过现状工业改造为经营性开发项目，应无偿移交公益性项目的用地比例为25%，该部分用地不需补缴土地出让金，也不参与土地公开出让收入分配补偿。

（二）调节机制。项目按规划实施实际移交公益性用地面积未达到上述要求的，协议出让类项目移交不足部分按照改造后用途土地市场价格全额计收土地出让金；挂账收储类项目移交不足部分土地出让收入不予分配。移交的公益性用地面积超过上述要求的，协议出让类项目超额部分由镇政府（街道办事处）会区土地储备机构按原用途土地市场价格予以收回；挂账收储类项目超额部分可按原用途土地市场价格予以补偿。

（三）移交手续。经批准的自行改造项目，涉及向政府移交公益性用地的，原权利人应在办理供地手续前与政府土地储备机构签订公益性用地无偿移交及超额部分有偿收回协议，并凭镇（街道）城市更新机构盖章确认的宗地图申领不含移交公益性用地的规划条件，原权利人应最迟于签订土地使用权出让合同或出让合同补充协议之前完成公益性用地的移交工作，包括拆除移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施，并与政府土地储备机构签订移交确认书，未按规定移交的，不予签订出让合同或出让合同补充协议；涉及将公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目，应当在签订土地使用权出让合同或监管协议时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府，土地市场价格按移交公益性用地后状态评估。

（四）集体土地移交。项目改造后保留集体用地性质的，公益性用地可以选择不移交（因实施城市规划或重点项目建设确需移交的除外），但村集体经济组织必须与镇政府（街道办事处）或其指定部门（单位）签订集体性质公益性用地使用协议，确保公益性用地按规划实施，并无偿使用。确需移交公益性用地的，改造单位及相关村集体经济组织应将满足第十三条第（一）点要求的公益性用地转为国有后无偿移交给政府。

（五）其他规定。

对公益性用地采取拆除重建范围总量平衡的城市更新单元，应合理安排单元内项目改造时序，确保先行改造项目基本满足相应比例的公益性用地要求。

因上盖物基底面积比例不足、土规“挂起”等原因导致权属范围内无法纳入改造范围，且无偿移交的用地，可纳入无偿移交公益性用地核算范围。

第十四条 供地方式

（一）一般规定。城市更新项目用地供应可采用公开出让（流转）、协议出让（流转）、划拨等方式。属政府收购储备或挂账收储后再次供应的国有土地，必须采用公开出让方式，其他可以采用协议出让（流转）方式。改造后符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地。

（二）完善供地。符合省、市完善建设用地手续条件，用地单位与土地权益单位在2002年7月1日前签订经营性用地（不含工业用地）有偿使用协议，或者在2006年8月31日前签订工业用地有偿使用协议，并已按协议约定支付有偿使用费的，依法完善建设用地手续后可以协议方式完善供地手续。土地权益单位为村居集体的，需经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意。土地出让金参照划拨用地补办出让标准计收，土地市场价格按剩余使用年限评估；允许同时申请延长使用年限和协议转变功能，土地出让金在划拨用地补办出让基础上另外计收，按本实施细则附件1《地价计收及收储补偿标准》有关标准执行。改造后保持集体性质的，按我区集体建设用地使用权流转管理办法执行。符合上述完善供地手续条件，被第三方收购后，经上述农村集体表决同意后，可直接协议完善供地手续至收购方名下；属单一市场主体改造的，享受相应优惠政策。

（三）联动改造。本实施细则所称联动改造，是指改造后涉及住宅功能且以协议出让方式供地的旧厂房改造项目或独立宗地（非共有产权）旧城镇改造项目的土地原权属人，需按规定完成一定规模的城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦项目或自行改造的拆除重建类工业提升改造项目。

1．适用范围。旧厂房改造后涉及住宅功能的，可以采用挂账收储后公开出让方式供地，也可采用协议出让方式供地，协议出让方式供地须按本实施细则规定履行联动改造任务。联动改造责任主体为协议工改住（含商兼住）的土地原权属人。

改造后涉及住宅功能的独立宗地（非共有产权）旧城镇改造项目，协议出让供地参照上述工改住（含商兼住）项目实行联动改造，不涉及提高住宅建筑占比、提高容积率、延长土地使用年限的改住（含商兼住）项目除外。

2．规模要求。工改住（含商兼住）协议出让项目联动改造，可以选择按城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦土地面积∶工改住（含商兼住）协议出让用地面积＝1∶1的标准与复垦项目联动，也可以选择按自行改造拆除重建类工业提升改造项目用地面积∶工改住（含商兼住）协议出让用地面积＝1∶0.4的标准与改工项目联动。

3．项目要求。联动自行改造拆除重建类工业提升改造项目的，改工连同改住项目须位于我区划定的20个现代化产业集聚区内，改造启动规模原则上不低于500亩，其中改工项目须相连成片，改造后容积率不得低于2.5，住宅项目改造后容积率原则上不高于2.5。联动城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦项目的，按照广东省城乡建设用地增减挂钩及我区相关政策执行，须经验收合格并备案。允许通过区公共资源交易平台购买城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦指标（以下简称“地券”）的方式替代联动改造。

4．联动改造协议。联动改造住宅用地协议出让前，除可直接提供地券的情形外，责任主体必须与镇政府（街道办事处）签订《联动改造协议》，明确联动改造地块，约定联动改造相关事宜。联动住宅用地与联动复垦或改工用地属同一农村集体的，农村集体可公开选择统一的市场改造主体，并由市场改造主体作为联动改造的责任主体，由农村集体、市场改造主体与镇政府（街道办事处）签订《联动改造协议》。经列入实施方案并经批准，支持非同一主体的住宅项目与改工项目联动改造，签订三方或多方协议，但联动责任主体不变。联动改造住宅用地出让合同签订日期起算两年内，责任主体可选择购买地券替代联动改造，购买相应规模地券后，视为完成联动改造任务。

联动增减挂钩拆旧复垦地块地上建、构筑物未全部拆除的，联动改工地块未取得整宗地或当期建筑工程的《建（构）筑物工程规划条件核实意见》或联合验收意见的，联动住宅项目均不予批准预售、现售、竣工验收备案和确权登记手续；可依据经批准的项目实施方案分期完成，但也必须执行当期内复垦或产业用地优先改造的要求。

联动住宅项目出让合同签订日期起算，两年内未选择购买地券替代联动改造，四年内联动复垦或改工项目仍未通过复垦验收备案或竣工验收备案的，联动复垦项目由责任主体按未完成联动的复垦任务面积每亩300万元缴纳违约金，联动改工项目由责任主体按未完成联动的改工任务面积每亩120万元缴纳违约金后，视为完成联动改造任务。

5．其他规定。联动改造住宅项目单元计划申报之日前，已完成改造（以竣工验收备案为准）的不得作为联动地块，分期改造项目部分完成改造的，整宗地块不得作为联动地块。从区公共资源交易平台购买地券完成联动改造任务的，不受复垦地块验收和备案时间影响。自行改造主体的认定，按本实施细则第三条规定执行。联动改工项目，不享受城市更新财政扶持。集体建设用地用作建设租赁住房的项目，按市、区有关政策规定执行，无需履行“联动改造”任务。

经批准以协议出让方式实施改造的旧村居、非独立宗地旧城镇项目，改造范围内不超过总用地面积20%且难以单独实施改造的旧厂房改住（含商兼住）项目，可以与旧村居、旧城镇项目一并协议出让，无需履行“联动改造”任务，土地出让金计收仍按“工改住”或“工改商”对应标准执行，土地市场价格以所在整宗旧村居、旧城镇用地土地市场价格为准。

（四）收购归宗。改造范围内所有权利主体通过签订搬迁补偿协议方式将相关房地产权益转移到政府或农村集体公开选定的单一市场改造主体后，可在完成上盖物拆除，注销原有不动产权证，并按规定移交公益性用地后，直接协议出让（流转）给该单一市场改造主体。涉及需联动改造的，应执行联动改造有关规定。

（五）合作改造。土地权属农村集体经济组织，通过“三旧”改造政策完善用地手续后，可直接协议出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。涉及需联动改造的，应执行联动改造有关规定。农村集体与合作方签订合作协议前，合作方案应报镇政府（街道办事处）审定。除旧村居改造项目及涉及住宅开发项目外，其他均可通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选择合作主体。

第十五条 地价及补偿标准

地价计收及收储补偿标准详见附件1。城市更新项目的土地出让收益补偿，可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式，充分保障原土地权属人的合法权益。原土地权属人所取得的土地出让收益补偿，视作对原土地权属人土地和地上建筑物（构筑物）的征收补偿（含土地前期整理、拆迁搬迁等费用）。其中，城市更新项目土地收回储备时已对原土地权属人落实补偿的，原土地权属人不再享受土地出让收益补偿分配政策。改住（含商兼住）项目采取挂账收储方式土地由政府收回后，土地公开出让涉及竞配建物业要求的，原土地权属人不参与竞配建物业部分的分配。

第十六条 综合型产业用地

涉及综合型产业用地开发的改造项目，应在项目实施方案中提出，部门联审阶段由区招商引资项目用地联审小组就产业发展、监管要求等事项进行会审，经批准后在方案批准文件中予以明确。综合型产业用地开发具体按我区综合型产业用地管理有关政策执行。

第十七条 改工配建比例及分割销售规定

以出让方式供地的改工项目，拆除重建面积达15亩或以上的，允许配套设施计容建筑面积占比标准提高到15%，且可随工业生产厂房按规定比例分割及分割转让，其中改造为商品厂房的项目，容积率不得低于2.5；拆除重建面积（不含新型产业用地和综合型产业用地）达100亩或以上的，配套设施计容建筑面积占比标准可提高到20%，但超出15%部分不得分割、分割转让或抵押，具体要求作为入园标准在土地出让前由区经促部门会镇政府（街道办事处）按规定明确，属新型产业用地的，按相关政策执行。配套设施不得独立进行分割、分割转让或抵押。

改商品厂房项目内工业物业分割及分割转让按《佛山市顺德区人民政府办公室关于印发〈佛山市顺德区村级工业园升级改造商品厂房建设指引〉的通知》（顺府办发〔2019〕18号）有关规定执行；其他改工项目工业物业分割及分割转让按《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）规定执行，分割单元建筑面积不少于300平方米。

第十八条 其他改造类型政策规定

（一）综合整治类。综合整治类是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，进行产业提升改造、改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等城市更新工作。

（二）功能改变类。

功能改变类是指在不改变土地房产使用权的权利主体的情况下，保留部分或全部建筑物的原主体结构，同时改变土地及建筑物的使用功能的一种改造类型。功能改变类项目有关要求或规定如下：

1．项目用地及保留建筑须取得合法的不动产权证，经房屋安全检测鉴定机构鉴定房屋安全性评定等级为A级或B级，符合使用功能改变后要求的；

2．符合已批控制性详细规划或城市更新单元规划，改造后不涉及商品住宅开发建设；

3．不属于需经治理或修复后方可再利用于功能改变后用途的污染土壤建设用地范围，具有按功能改变后用途进行消防整改的条件或符合消防技术要求，功能改变后用途满足其他主管部门审批要求；

4．功能改变后的土地使用权使用期限一般按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定，可同时申请延长土地使用年限，但不得高于功能改变后土地用途的最高法定年限；

5．实施方案经审批后，项目用地可以协议出让（流转）方式转变用地功能，地价计收参照拆除重建相应类型标准执行（土地市场价格按年限进行修正），保留建筑完善相关报批手续后，可以向不动产登记机构申请办理不动产权变更登记；

6．功能改变类项目在完成协议供地手续后，如因工程质量安全鉴定不符合安全使用要求等客观原因导致最终无法完成保留建筑功能改变审批的，或者项目在完成协议转功能后申请拆除重建，改造单位须按拆除重建类项目要求重新报批，不得规避公益性用地移交等义务。

（三）生态修复类。生态修复类是指对城市更新用地进行整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途、水利设施用途或作为农用地使用。

（四）局部加建类。局部加建类是指保留改造地块范围的部分或全部原有建筑物且不改变土地使用功能，在改造地块的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上进行加建、改建，完善改造项目用地的整体功能。改造项目用地及保留建筑须取得合法的不动产权证，改造不涉及商品住宅开发项目，允许申请增加容积率。以拆除重建为主、保留部分原有建筑物的改造项目，改造流程依照拆除重建类项目要求，其中拆除重建部分可适用拆除重建类项目有关政策。

（五）历史文化保护类。历史文化保护类是指已纳入城市更新范围内的工业遗产、古村落、历史文化街区、历史建筑、文化遗产等用地，在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用。

（六）多类别兼容。实践中同一项目允许两种或多种改造类别兼容。

第四章 财政扶持

第十九条 工业提升改造扶持

（一）扶持类别及标准。自行改造的拆除重建类工业提升改造项目，用地面积达到30亩或以上且容积率达到1.5或以上的，完成土地整理及供地手续后对土地使用权人按每亩用地10万元进行扶持，项目竣工验收备案后，以项目竣工验收建筑面积对土地使用权人按每平方米150元进行扶持，商品厂房、新型产业项目除外。

自行改造的拆除重建类商品厂房、新型产业项目，用地面积达到30亩或以上且容积率达到2.5或以上的，完成供地手续后对土地使用权人按每亩用地10万元进行扶持。自行改造主体的认定，按本实施细则第三条规定执行。

（二）其他规定。允许项目分期申请扶持，但申请当期的项目仍须满足上款用地面积及容积率指标要求。与改住（含商兼住）协议出让项目联动改造的工业提升改造项目，不享受本条扶持政策。非商品厂房项目已领取第十九条第（一）点规定的按竣工验收建筑面积每平方米150元的扶持资金，五年内申请分割或分拆后出售的，须退还已领取的该部分扶持资金。

第二十条 土地复垦扶持

由区级自然资源机构根据本实施细则有关联动改造规定，制定与改住（含商兼住）协议出让项目挂钩的地券制度，并拟定地券收购政府保护价，报区政府批准后执行。

第二十一条 扶持政策适用规定

（一）本实施细则出台后按照本实施细则规定取得项目实施方案批复的更新项目，适用本实施细则进行扶持。

（二）若项目分期改造且分期后仍符合相应扶持条件的，可分期申请财政扶持资金。

第五章 监管与考核第二十二条 信息公开

（一）城市更新机构应当将已标图建库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息和年度实施计划、已批准的城市更新单元计划、城市更新单元规划等纳入政府信息主动公开范围，在门户网站上予以公开。

（二）城市更新单元规划报政府批准前应在区政府门户网站和项目所在地公开场所公示；批准结果应当通过相同的渠道对外公布。

第二十三条 批准文件撤回撤销机制

区级城市更新机构应当及时清理改造项目及用地批准文件。对市场主体主导的改造项目，批准土地征收后因相关规划或政策调整、改造条件发生变化而不具备供地条件，且经实地核查确认未实施改造的，可由申办用地手续的单位提出撤回用地批准文件的申请，逐级报请批准机关批准。对于提交虚假材料或采取其他欺诈手段骗取批准的，可直接报请批准机关撤销“三旧”改造相关批准文件，并严肃追究相关责任人的责任。对于撤回或撤销的批准文件，应当在广东省“三旧”改造项目监管系统中及时撤销相关备案，不再纳入正在改造的项目统计。

第二十四条 绩效考核

区级城市更新机构统筹制订各镇（街道）年度改造任务，并对各镇政府（街道办事处）的城市更新工作进行考核，考核结果纳入各镇政府（街道办事处）年度工作考核指标。

第六章 附则

第二十五条 过渡期政策

（一）2018年9月1日前，已受理认定申请的项目，可按我区原政策规定办理认定手续，无需编制城市更新单元计划和单元规划。按我区原政策规定取得项目认定批复的项目，按照已批控制性详细规划要求执行，按已批实施方案实施改造。

（二）2018年9月1日前，挂账收储类项目已经签订收储协议、协议出让类项目已经向自然资源机构递交出让申请、涉及村集体用地的改造方案已通过村民表决的，可按我区原地价计收、收储补偿、公益性用地移交标准执行，其他项目必须严格按照本实施细则的标准执行。

（三）按我区原政策规定认定（含延期后改造）的项目，仍适用《顺德区人民政府关于印发顺德区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》（顺府发〔2015〕19号）有关规定进行扶持。

第二十六条 其他事宜

涉及标图建库入库标准、规划调整、历史违法用地处理、“三地”处理及其他本实施细则未作规定的，按照省、市相关政策文件规定执行。本实施细则在实施过程中具体条文如与国家、省、市最新文件要求不一致的，按上级最新文件要求执行。

本实施细则执行过程中遇到的问题，由区级城市更新机构组织研究、拟定解决措施提交区城市更新工作领导组决策后执行，必要时报区政府批准。

第二十七条 生效与废止

（一）本实施细则自发文之日起实施，有效期三年，由区级城市更新机构负责解释。此前区人民政府及其工作部门有关文件与本实施细则有冲突的，以本实施细则为准。

（二）《顺德区人民政府关于印发顺德区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》（顺府发〔2015〕19号）、《佛山市顺德区国土城建和水利局关于调整以挂账收储方式实施改造的城市更新项目土地出让收入分配原则有关问题的通知》（顺建函〔2017〕1386号）同时废止，本实施细则已明确可继续适用的情况除外。