广州市白云区投资促进局关于印发白云区村集体建设用地产业导入指引（试行）的通知

各镇人民政府、街道办事处、区有关单位：

《白云区村集体建设用地产业导入指引（试行）》已经区重点产业项目推进工作联席会议、区政府常务会议、区委全面深化改革会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。执行遇到的问题，请径向广州市白云区投资促进局反映。

广州市白云区投资促进局

2019年12月9日

白云区村集体建设用地产业导入指引（试行）

为贯彻落实乡村振兴战略，进一步加强和规范白云区村集体建设用地开发及招商引资工作，创新集体经济增长市场化投入途径，发展壮大农村集体经济，努力营造共建共治共享社会格局，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17号）、《广州市白云区人民政府办公室关于印发广州市白云区征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（云府办规〔2018〕7号）等规定，结合我区实际，现提出我区村集体建设用地产业导入指引。

一、工作原则

（一）政府主导。按总计容建筑面积由镇街、区招商工作例会、区重点产业项目推进工作联席会议对集体建设用地招商项目进行分类审核把关。相关部门配合属地镇街做好集体建设用地产业引导、公开合作、开发运营的管理、监督和服务。

（二）策划先行。根据集体建设用地开发条件及区域产业定位等情况整体策划，保障项目符合白云区产业发展规划方向，及满足村集体开发意愿需求。

（三）公开运作。充分调动市场主体积极性，遵循“公开、公平、公正”原则，公开遴选集体建设用地开发主体；设置集体建设用地开发产业导入指引，确保选择优质产业开发主体。

（四）多方共赢。进一步优化集体建设用地开发运营监管机制，确保集体建设用地招商引资、合作开发工作的有序推进，合理设定集体建设用地租金单价，实现产业发展、城市建设及村集体收益的整体提升。

二、适用范围

白云区行政区域范围内，已经取得合法用地手续，产权为村集体经济组织（以下简称“村集体”）自主开发或合作开发的村留用地、三旧改造复建用地等产业用地适用本指引。

三、产业指引

产业项目要求集体建设用地项目须结合白云区“1358”发展思路和区域产业定位，以发展产业为主导，促进产业聚集，延伸主导产业链。集体建设用地开发项目需满足以下要求：

1.用于产业招商物业建筑面积≥项目总计容建筑面积的70%；

2.引入符合《广州市白云区产业发展规划和重点发展产业目录（2018年-2020年）》中的产业门类。

（二）投资主体要求投资主体须在广州市白云区办理工商注册和税务登记，成立独立法人运营机构和项目投资建设公司。

（三）投资强度要求

项目建设投资强度需满足以下要求：

1.位于华南快速以南区域，项目投资强度不低于6000元/平方米；

2.位于华南快速以北、北二环以南区域，项目投资强度不低于5000元/平方米；

3.位于北二环以北区域，项目投资强度不低于3000元/平方米。

开竣工时间要求

村集体自主开发项目，项目策划方案按流程审定及民主程序表决通过后6个月内开工；合作开发项目，合作方取得合作开发权后6个月内开工。并根据建设量大小在以下规定时间内竣工：

1.总计容建筑面积＜3万㎡的集体建设用地项目，开工后18个月内竣工；

2.3万㎡≤总计容建筑面积＜10万㎡的集体建设用地项目，开工后24个月内竣工；

3.总计容建筑面积≥10万㎡的集体建设用地项目，开工后30个月内竣工。

（五）经济指标要求

1.营收（产值）、税收要求。

集体建设用地项目的营业收入（产值）、税收门槛分区域制定（附表1、附表2），项目自取得竣工验收合格文件之日起培育期为3年，第3年须达产。建议培育期内按每年递增原则约定年营业收入（产值）和年纳税额，直至达产年，促进开发主体逐步履约。

附表1：分区域集体商业商务用地营业收入税收要求（达产年）

备注：附表中“平方米”为计容建筑面积单位；我区正在制定重点产业分类分区域准入指引，“年营业收入”的准入标准将根据信息传输、软件和信息技术服务、服务业、批发零售、建筑业等不同行业进行细分，届时以正式印发的《重点产业分类分区域准入指引》调整“年营业收入”门槛。

附表2：集体工业、仓储用地产值税收要求（达产年）

备注：附表中“亩”为工业或仓储净用地面积单位

2.“四上”企业要求。

以质量优先为原则，开发项目积极引入“四上”企业或推进入驻企业升规纳统。以单个“四上”企业使用建筑面积4000平方米计算，建议在达产年内引入“四上”企业的数量≥总计容建筑面积÷4000平方米。

位于轨道交通站点周边（800米范围内）、城市重要区域（白云新城、设计之都、白云湖数字科技城）或重要景观节点的集体建设用地项目，可在以上基础上适当提升投资强度、经济指标要求。

如果集体建设用地用作教育科研、卫生医疗、社会福利等民生类项目开发，可根据行业特性设定相关经济指标要求。

四、合作开发项目租金设定和竞价要求

建议采取限租金、竞税收和摇号的竞价方式确定合作方。村集体委托评估公司先确定市场评估租金，建议起拍价按市场评估价的95%设定，竞拍溢价到市场评估价的110%时转竞税收，竞税收达到招商方案要求达产年税收的110%时改为摇号确定合作方。

五、工作流程（见附件1、2）

完善集体建设用地招商引资工作体系，各职能部门支持指导镇街、村集体开展集体建设用地招商工作，对于自主开发项目，形成选址落地→开发指导→项目策划→开发运营等流程；对于合作开发项目，形成选址落地→开发指导→项目策划→公开招商→开发运营等流程，促进招商服务规范化管理。

选址落地

村集体办理集体建设用地《选址意见书》后，属地镇街督促征地单位和村集体申办用地手续；区规划和自然资源分局加快办理用地报批，协助办理《建设用地批准书》。

开发指导

村集体对权属集体建设用地项目提出开发意愿，属地镇街按本指引对村集体提出项目产业类型、经济数据等要求，并指导开发流程。对于意向合作开发项目，属地镇街向村集体做好宣传，合理设定租金单价，广泛接洽优质意向合作企业，保障村集体利益，实现合作共赢。

项目策划

1.编制方案。

属地镇街统筹主导村集体制定项目策划方案（具体内容详见附件3），策划方案应产业导向明确，投资建设、经济数据内容切实可行。

2.征求意见。

由属地镇街审核项目策划方案后，征求区发展改革局、区科工商信局、区规划和自然资源分局、区农业农村局、区住房建设交通局、区市场监管局、区统计局、区税务局、区投资促进局等部门意见。根据部门提出的修改意见，属地镇街指导村集体、意向企业修改完善策划方案。

3.方案审核。

（1）对于总计容建筑面积＜3万㎡的集体建设用地项目，项目策划方案由属地镇街审定。

（2）对于3万㎡≤总计容建筑面积＜10万㎡的集体建设用地项目，项目策划方案经属地镇街审核后提交区招商工作例会审定。

（3）对于总计容建筑面积≥10万㎡的集体建设用地项目，提交区招商工作例会审议后提交区重点产业项目推进工作联席会议审定。

（四）公开招商

对于合作开发项目，属地镇街指导村集体根据审定后的项目策划方案制定项目招商方案（具体内容详见附件4）。招商方案由村集体按照《广州市白云区村社民主决策议事规则指导意见》、《广州市白云区农村集体资产交易管理办法》、《白云区村（联社）重大事项决策“四议两公开一报告”工作制度（试行）》等规定进行民主决策议事程序表决。

经民主程序表决通过、公示期满无异议的招商方案可结合三资平台正式对外发布，按相应程序公开招商，同时报属地镇街备案。

（五）开发运营

属地镇街和相关部门做好集体建设用地项目报建、开竣工、注册纳统、运营管理的监督和服务工作。

六、监管措施

村集体自主开发项目项目

策划方案按照本指引第五条第（三）点审定后，由属地镇街督导村集体提交合格的项目开发承诺书（附件5，具体条款可根据实际制定），若村集体未按期运营或运营后税收未达到承诺要求，自属地镇街出具未履约通知书之日起30个自然日内，村集体须按承诺书规定将实际纳税额与考核要求纳税额差额的25%用于基础设施建设、民生、扶贫、教育等工作，并由属地镇街统筹和监督此部分资金使用。

合作开发项目

通过三资平台公开招选合作方后，由村集体与合作方签订项目合作开发协议书（附件6，具体条款可根据实际制定），督促合作方按时保质进行集体建设用地开发建设、运营管理，做好履约监管。若合作方未按期运营或运营后税收未达到承诺要求，企业违约行为将通过公开信息平台向社会公示，如存在严重的失信行为将通过相关部门纳入信用体系，并自属地镇街出具未履约通知书之日起30个自然日内，合作方须将实际纳税额与考核要求纳税额的差额的一半以违约金的形式缴付给该合作项目村集体。村集体将所获得资金的50%用于基础设施建设、民生、扶贫、教育等工作，并由属地镇街统筹和监督此部分资金使用。

七、职责分工

（一）各镇街是集体建设用地开发及招商引资推进工作的第一责任主体单位，负责统筹做好项目选址落地、公开招商、开发运营等环节的管理、监督和服务工作，确保集体建设用地开发及招商引资工作有序推进。

负责了解属地范围内集体建设用地的权属、租赁、收益、开发意愿等情况，广泛收集地块信息，形成文字图表、影像等资料，建立台账；对项目策划方案进行审核把关；对自主开发项目，督导村集体提交合格的项目开发承诺书；对合作开发项目，指导村集体根据策划方案制定项目招商文件，结合三资平台确保各村集体依法依规进行公开选商；督促合作方按要求实施开发建设、确保村集体收益、落实纳税纳统义务。每季度按要求向区投资促进局反馈项目建设进度情况和注册、纳统信息。

总计容建筑面积＜3万㎡项目，镇街审定项目策划方案后将《项目开发承诺书》或《项目合作开发协议书》报区农业农村局、区产业投资公司，抄送区投资促进局；总计容建筑面积≥3万㎡项目，在项目策划方案经程序审定之后，由镇街和区投资促进局联合将《项目开发承诺书》或《项目合作开发协议书》报区农业农村局、区产业投资公司。

（二）区发展改革局负责协助村集体办理集体建设用地项目立项或备案等相关手续，协助镇街对发出的未履约的合作方名册依程序纳入区相关部门信用体系。

（三）区科工商信局负责对集体建设用地项目做好政策服务引导工作，落实相关扶持政策；推荐区内存量优质企业积极参与集体建设用地项目开发。

（四）区规划和自然资源分局负责核查集体建设用地土地利用总体规划、城乡规划及指标落实情况，协助村集体办理《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》等规划用地手续，加快地块开发建设；负责对集体建设用地项目策划提出规划指导意见。

（五）区住房建设交通局负责指导村集体办理集体建设用地项目《施工许可证》及竣工验收备案等相关手续。

（六）区农业农村局负责协助镇街监督集体建设用地项目严格按照《广州市白云区村社民主决策议事规则指导意见》、《广州市白云区农村集体资产交易管理办法》、《白云区村（联社）重大事项决策“四议两公开一报告”工作制度（试行）》等规定执行，协助镇街指导村集体制定招商方案，确保招商方案按镇街或区招商工作例会或区重点产业项目推进工作联席会审定内容上网招标。

（七）区市场监管局负责协助办理集体建设用地项目独立法人运营机构和项目投资建设公司的工商注册。

（八）区统计局负责指导集体建设用地项目入驻企业的升规纳统，并向镇街反馈企业的纳统情况。

（九）区税务局负责指导集体建设用地项目入驻企业的税收纳统，并向镇街反馈企业的纳税情况。

（十）区投资促进局为集体建设用地产业导入牵头主管部门，指导镇街、相关部门按本指引落实产业内容,与镇街共同开展集体建设用地招商推介活动及对接洽谈招商项目，汇总统计项目建设和运营信息。

八、本指引为框架性工作指引，如开发地块受客观因素影响未能按第三条第（四）点要求按时开竣工或因集体建设用地项目行业的特殊性和差异性未能达到第三条第（五）点经济指标的要求，可酌情考虑适当调整相关要求，并按流程报镇街或区招商工作例会或区重点产业项目推进工作联席会审定。

九、本指引自印发之日起施行，试行期一年。

附件：

1.白云区集体建设用地自主开发招商引资流程

2.白云区集体建设用地合作开发招商引资流程

3.项目策划方案内容

4.项目招商方案内容

5.项目开发承诺书

6.项目合作开发协议书