《民法典》第三卷第二编第五章

第39/99/M号法令

第五章 分层所有权

第一节 一般规定

第一千三百一十三条（一般原则）

分层建筑物中具条件构成独立部分之各单位，可按分层所有权制度分别属于不同之所有人。

第一千三百一十四条（分层建筑物之范围）

一、分层建筑物可由单一楼宇或一楼宇群构成。

二、为使一楼宇群能构成一分层建筑物，必须具有供分层建筑物之全体或部分所有人使用之共同部分，以使各楼宇在功能上互相链接。

三、在上款所指之情况下，构成分层建筑物之每一幢独立建筑物或独立部分，如具有功能上之独立性及本身之出口以通往分层建筑物之某一共同部分或通往街道者，均视为楼宇，即使该建筑物或独立部分建筑在共享之平台上亦然。

四、为着本章规定之效力，土地连同构成分层建筑物之楼宇或土地连同构成分层建筑物之楼宇群视为一个房地产。

第一千三百一十五条（分层所有权之目标）

一、本身构成一独立部分之独立单位，如与其他独立单位相互区别及分离，且具有本身之出口以通往分层建筑物之某一共同部分或街道者，可成为分层所有权之目标。

二、分层建筑物中之车位，如其所占之空间被适当定界，且可直接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者，亦可成为独立单位，即使该等车位之间并非相互区别及分离者亦然。

三、被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻界限之分区范围，当中标明本身之编号或名称，且如属附属于某独立单位或被拨作某独立单位专用之车位，则亦须指明该单位之名称。

第一千三百一十六条（法定要件之欠缺）

一、欠缺设定分层所有权之法定要件者，将导致分层所有权之设定凭证无效及使有关房地产受共有制度约束，而各共同权利人获得按第一千三百一十八条第一款之规定而定出之份额，或在无定出时，按有关单位之相对价值而确定其相应之份额。

二、分层建筑物系由结构独立之楼宇所组成之楼宇群构成时，如因不具备第一千三百一十四条第二款所规定之各项要件而导致设定凭证无效，则各楼宇受如同彼此非构成同一分层建筑物时所受之制度约束。

三、设定凭证之无效，可由分层建筑物之任一所有人主张之，或由任何具有个人、直接及正当利益之人主张之，而检察院亦可在接获负责核准或监管建筑物之公共实体通知后主张之。

第二节设定

第一千三百一十七条（一般原则）

一、分层所有权得透过法律行为、行政行为、取得时效或司法裁判而设定。

二、透过行政行为设定分层所有权，系指将房地产指定用作兴建独立单位之情况，而建筑图则一经有权限实体核准后，其附同之独立单位说明书即视为分层所有权之设定凭证。

三、在共有物之分割诉讼、在财产清册之程序或其他程序中，法院得应任何共同权利人之声请，透过司法裁判设定分层所有权，只要有关情况符合第一千三百一十五条所要求之各项要件。

第一千三百一十八条（各单位的区分）

一、分层建筑物之各独立单位，须在分层所有权之设定凭证及有关房屋之说明书内以一独立名称或足以使各单位相互识别之数据加以区别，并按申请人定出之客观标准定出每一单位之相对价值，其数值则以有关分层建筑物总值之百分比或千分比表示之。

二、如分层建筑物可受综合管理制度约束，则在设定凭证上除须定出各单位在分层建筑物中所占有的百分比或千分比的数值外，尚须定出各单位在其所属的分层建筑物子部分中所占有的百分比或千分比的数值。*

三、由多于一独立单位组成之楼宇，其每一独立单位之名称，系由其所在之楼层数目或有关楼层之惯用名称与一按字母顺序排列之大写字母组成，又或由上述之楼层数目或惯用名称与有关单位在其所在之楼宇楼层内获赋与之编号组成。

四、应于每一独立单位之入口处或接近入口处以可见及永久之方式标明其名称。

* 已更改 - 请查阅：第14/2017号法律

第一千三百一十九条

（各楼宇及分层建筑物之各子部分之区分）

一、分层建筑物系由一楼宇群组成者，不论其受何种管理制度约束，均须给予每一楼宇一个专有名称，此名称应按照有关楼宇的排列顺序而由一个数字或大写字母组成，或由其他惯用之表示组成。

二、上款之规定，经作出适当配合后，亦适用于由设定凭证按下条第二款ａ项及ｂ项之规定而定出之分层建筑物之各子部分；在该条ａ项所指之情况下，如分层建筑物之各子部分并非与该建筑物中之各幢楼宇相对应，则各子部分须采用可与楼宇名称相区分之名称。

第一千三百二十条（凭证上的其他记载）

一、分层建筑物之设定凭证内，除应包含上两条所指之具体说明外，尚应载明每一单位及被赋予特别用途之每一共同部分之指定用途。

二、设定凭证亦可特别载明下列事项：

a）使一楼宇群组成的分层建筑物能受综合管理制度约束的条款，而在该条款中并为此目的划分有关分层建筑物的各子部分；*

b）使单一楼宇组成的分层建筑物能在符合第四款的规定下受综合管理制度约束的条款，而在该条款中并为此目的划分有关分层建筑物的各子部分；*

ｃ） 分层建筑物之管理规章，其对各共同部分及独立单位之使用、收益、安全及保存定出规范；

ｄ） 有关必须订立仲裁协议之规定，以便透过该协议解决在分层建筑物所涉及之关系中产生之纠纷。

三、在上款ａ项所指之条款中定出之分层建筑物之各子部分必须与组成分层建筑物之各幢楼宇相对应，而其他划分子部分之办法只有在符合应受法律保护之利益之前提下，且以合理标准为基础时，方得为之。

四、由单一楼宇组成的分层建筑物，仅在其组成有关楼宇的各支部分符合下列条件时，方可受综合管理制度约束：*

a）由多个独立单位组成；*

b）具备独立进出口；*

c）具备供支部分使用的共同部分；*

d）被指定一项专有且异于其他支部分的用途。*

* 已更改 - 请查阅：第14/2017号法律

第一千三百二十一条（凭证之更改）

一、分层所有权之设定凭证，得透过分层建筑物之全体所有人一致议决通过而更改之，或得例外按第一千三百六十七条ｅ项之规定，透过所涉及之分层建筑物子部分之全体所有人一致议决通过而更改之；无论属何种情况，有关决议均须在具有经认定签名之文件内载明；如不遵守第一千三百一十四条及第一千三百一十五条之规定，则导致有关决议无效及适用经作出必要配合之第一千三百一十六条第三款之规定。

二、如有关更改设定凭证之方案未能获得一致议决通过，但按有关情况而获得至少占分层建筑物或其有关子部分总值之三分之二之分层所有人之赞成票时，则可请求法院作出批准以取代其余所有人之同意。

三、上款所指之可取代同意之批准，如导致违反法律规定或侵犯未给予同意之分层建筑物所有人之应予重视之利益，则不得给予。

四、就涉及上条第二款ｃ项及ｄ项所指之内容，第一款所规定之必须全体所有人一致议决通过之规则，由必须获得占分层建筑物总值一半以上之所有人通过之规则取代。

五、设定凭证之更改，如涉及共同部分之用途，则须遵守第一千三百三十四条所规定之制度；涉及专有部分之用途时，除须遵守该制度外，亦须获得有关部分之权利人之同意。

第一千三百二十二条（独立单位之合并或分割）

一、同一楼宇之两个或两个以上之单位合并为一，只要互为相邻者，无须分层建筑物之其余所有人之许可。

二、如独立单位与属于车位或储物房之单位合并，则无须符合上述有关相邻之条件。

三、以上两款之规定，经作出适当配合后，适用于单位之分割，但法律或设定凭证禁止分割，或定出其他必须符合方容许分割之准则者除外。

四、合并或分割单位之分层建筑物所有人，有权透过载于经认定签名之文件上之单方行为，将有关更改引入设定凭证内。

五、就独立单位之合并或分割行为，利害关系人应分别通知负责核准或监管建筑物之公共实体及负责征收房地产税项之实体，以便调整有关记述及房地产纪录之内容，并应在三十日内通知楼宇之管理机关。

第三节分层建筑物所有人就有关房地产所拥有之权利及其限制

第一千三百二十三条

（分层建筑物之所有人就有关房地产所拥有之权利）

一、分层建筑物之每一所有人系属其所有之单位之唯一所有人，亦系有关分层建筑物之共同部分之共有人。

二、上述两项权利为不可分离之整体；任何一项权利不得与另一项分开转让，分层建筑物之所有人亦不可透过放弃其对共同部分之权利而不负担就共同部分之保存或收益所必要之开支。

第一千三百二十四条（分层建筑物的共同部分）

一、以下为分层建筑物之共同部分：

ａ） 对作为设定分层所有权之基础之土地之权利；

ｂ） 地基、柱、支柱、主墙、外墙以及一切作为各楼宇结构之其他部分；

ｃ） 附属于分层建筑物之楼宇或楼宇群之天井及花园；

ｄ） 分层建筑物各楼宇之作遮挡之天台或屋顶；

ｅ） 升降机；

ｆ） 由两名或两名以上之分层建筑物所有人共同使用或进出之入口、门廊、楼梯、走廊及通道；

ｇ） 水、电、空调、暖气、可燃气、通讯及类似之总设施；

ｈ） 供建筑物之守门人使用及居住之附属地方，但按照分层所有权之设定凭证属独立单位者除外；

ｉ） 按第一千三百一十五条第二款及第三款之规定既非独立单位又不属其一部分之车位；

ｊ） 其他未拨予分层建筑物之某一所有人专用之物。

二、设定凭证得将下列部分拨予分层建筑物之一名所有人或一群所有人专用：

ａ） 上款ｃ项至ｅ项所指之共同部分，但将该等部分指定由某些单位专用须存在一个客观之准则；

ｂ） 上款ｉ项所指之车位，但应按第一千三百一十五条第三款之规定为其定界。

三、分层建筑物系由结构独立之楼宇所组成之楼宇群构成者，对各楼宇之座落土地所拥有之权利，以及附属于楼宇而被拨作有关楼宇专用之天井及花园，均可在设定凭证上视为有关楼宇之一部分；如在设定凭证上无作出规定，则地基、柱、支柱、主墙、外墙及一切组成结构独立之楼宇之结构部分，以及在楼宇仅由一单位组成之情况下之楼宇其他部分，均视为其所属楼宇之一部分。

四、对于受综合管理制度约束的分层建筑物，属于分层建筑物每一子部分的共同部分包括：*

a）下款a项所指的部分，但以该部分在设定凭证中被视为有关子部分的一部分或被拨作供该子部分专用者为限；*

b）第一款d至h项所指的部分，但以该部分属于有关子部分的一部分或仅供该子部分专用者为限；*

c）停车场的共享地方，但须供有关子部分专用，且具备本身出口以通往街道或通往分层建筑物或其子部分的共同部分；*

d）地基、柱、支柱、主墙、外墙及所有构成单一子部分结构的部分；*

e）其他作为有关子部分的一部分或供该子部分专用的共同部分。*

五、对于受综合管理制度约束的分层建筑物，属于分层建筑物整体的共同部分包括：*

a）对作为构成分层所有权基础的土地的权利、附属各楼宇的天井及花园，以及由分层建筑物的不同子部分所共享的平台，但在设定凭证中，被视为属于某子部分的一部分或被拨作供该子部分专用者除外；*

b）第一款d至h项所指的部分，但以该部分非属于某子部分的一部分，亦非仅供某子部分专用者为限；*

c）停车场中非上款c项所指的其他共享地方；*

d）地基、柱、支柱、主墙、外墙及所有构成分层建筑物各子部分的共同结构部分；*

e）其他供分层建筑物整体专用的各物，包括楼宇或楼宇的部分。*

* 已更改 - 请查阅：第14/2017号法律

第一千三百二十五条（行使权利之限制）

一、于一般情况下，分层建筑物各所有人在相互关系上，须就属各人专有之单位及就有关共同部分分别遵守对不动产所有人及对不动产共有人所规定之限制。

二、分层建筑物之所有人尤其不得作出下列行为：

ａ） 损害建筑物之安全、建筑线条或美观，不论系因新工作物或因缺乏修补而造成；

ｂ） 将单位用于不符合其既定目的之用途；

ｃ） 作出设定凭证所禁止之行为或活动。

三、分层所有权之设定凭证、分层建筑物之规章及机关均不得就专有部分或共同部分对分层建筑物所有人之权利滥加限制；凡不能以建筑物之特别使用分配、所在地或特点作为理由，或不能以共同使用或共同生活上之需要作为理由而作出之限制均属滥加之限制。

第一千三百二十六条（优先权及分割之权利）

分层建筑物之所有人对各单位之转让不享有优先权，对共同部分亦不享有请求分割之权利。

第四节分层建筑物之管理

第一分节一般规定

第一千三百二十七条至第一千三百二十九条*

* 已废止 - 请查阅：第14/2017号法律

第二分节简单管理制度

第一目分层建筑物之所有人在管理上之权利、义务及负担

第一千三百三十条至第一千三百三十六条*

* 已废止 - 请查阅：第14/2017号法律

第一千三百三十七条（建筑物之损毁）

一、如楼宇完全损毁，或至少占分层建筑物总值之四分之三之部分损毁，则分层建筑物之任何所有人均有权按分层建筑物之所有人大会所指定之方式，要求出售其在有关土地及物料上所拥有之权利。

二、如损毁之部分较小，则分层建筑物之所有人大会，得透过拥有份额至少占分层建筑物总值之三分之二之所有人通过而议决重建该建筑物。

三、对不欲支付重建开支之分层建筑物所有人，得要求其将权利转让予分层建筑物之其他所有人，该转让系以其与受让人所协议或透过司法程序而定出之价额为之。

四、转让人得选择分层建筑物之某一或某些所有人作为应移转权利之对象。

五、然而，如属结构独立之楼宇损毁，则要求重建楼宇之权利由至少占有关楼宇价值三分之二之单位所有人拥有，但设定凭证另有规定或不作出重建将牺牲分层建筑物之其余所有人之应予重视之利益者除外。

第一千三百三十八条至第一千三百七十二条*

* 已废止 - 请查阅：第14/2017号法律