中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴选前期服务商和实施主体操作规范（试行）

（征求意见稿）

第一章  总则

第一条 为了规范推进城市更新（“三旧”改造）工作，建立公开透明、竞争有序的市场规则，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定本操作规范。

第二条 本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。

由政府主导改造或由土地权利人自主改造的，按有关规定执行。

第三条 对同一改造（更新）项目，镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区政府”）或集体经济组织应当根据项目拟采用的实施方式，按照前后衔接原则明确前期服务商和实施主体分工界限。

集体经济组织单独就其集体物业公开引入市场主体进行合作改造的，在确定开发建设条件和补偿安置方案的前提下，可将前后期归并，直接选定合作主体。

第四条 前期服务商可以由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。

拟改造范围存在以下情形之一的，应当由镇区政府组织公开选定前期服务商：

（1）涉及市、镇区政府机关事业单位土地房屋，属下国有经济成分占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处置的国有不动产（以下简称“市镇公有资产”）的；

（2）国有土地占比较大，国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散的。

旧村庄改造或村集体物业改造，涉及单一集体经济组织的，可以在镇区政府指导下，由该集体经济组织按民主决策原则公开招引前期服务商，也可以按照集体经济组织申请，由镇区政府组织公开招引前期服务商。

旧村庄改造范围内，夹杂的国有土地比例不超过旧村庄改造用地20%的，经属地镇区政府同意并经公示无异议的，该部分国有土地可一并改造纳入旧村庄改造范围。

第五条 改造项目实施主体的选取，按照与前期服务商组织选取的主体相对应原则，分别采用政府组织挂牌招商和村企合作的实施方式。

第二章 前期服务商的选取

第一节 一般规定

第六条 根据拟改造项目具体情况和拟遴选实施主体的时点和方式，前期服务商受镇区政府或集体经济组织的委托，主要承担以下部分或全部前期工作：

（一）开展改造意愿调查；

（二）土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查；

（三）协助镇区政府划定改造（更新）单元范围；

（四）协助镇区政府完成项目经济可行性评估；

（五）协助镇区政府完成社会稳定风险评估；

（六）编报改造（更新）单元计划；

（七）协助镇区政府完成基础数据核实和权属确认；

（八）协助编制公开交易（或挂牌招商）方案；

（九）经属地镇区政府确认，根据项目实际需要开展的其他工作。

对遴选实施主体采取政府组织挂牌招商方式，或者采取村企合作（后期选定）方式的，前期工作还应包括：

（一）协助镇区政府申报单元规划编制需求；

（二）开展有关土地房产评估；

（三）涉及完善用地手续的，编制完善建设用地手续、历史征地手续、集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有土地方案等；

（四）拟定搬（拆）迁补偿方案（含奖励标准），涉及集体经济组织的，遵循以物业补偿为主的原则，一并明确物业和货币补偿具体方案；

（五）确定政府应收地价款，涉及集体经济组织的，应梳理集体经济组织收益情况。

（六）草拟项目改造方案（文本）和编制初步设计方案。

前期服务商的具体工作，还应考虑包括以上项目内容涉及的有关公示、公告、表决、公证等程序性工作。

第七条 前期服务商所承担的前期工作，完成标准应当按照服务协议约定完成所有程序性工作，结果表现为相应文件、方案、报告等，按规定经集体经济组织户代表的表决同意率达到规定比例、国有土地权利人同意率达到规定比例，或者经政府或相关部门批准等。

针对政府应收地价款，采取村企合作方式的，按照《中山市城市更新（“三旧”改造）项目地价计收实施细则（试行））》计算确定。采取政府组织挂牌招商方式的，由两部分组成：对不涉及市镇公有资产的部分，按照《中山市城市更新（“三旧”改造）项目地价计收实施细则（试行）》计算，作为该部分的挂牌起始价；涉及市镇公有资产的，按照现状条件下的房地产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价（宗地评估）中的较高者，作为该部分的挂牌起始价。

市、镇区政府批准公开交易（或挂牌招商）方案，即视为同意所属公有资产纳入改造范围，并负责补偿和落实相关不动产权注销登记等手续。

第八条 前期工作可以将多项工作以包干形式招引一个综合服务商统筹实施，也可以针对不同工作，分别确定不同资质要求的专项服务商。无论是综合服务商还是专项服务商，涉及规划、测绘、评估、咨询等专业技术的，应由具备相应资质的从业机构承担，涉及利用地籍调查等成果开展相关工作的，应由具备涉密资质（具备处理涉密数据资格条件）的单位承担。

第九条 根据改造项目的性质和特点，综合服务商可以由房地产开发企业承担，也可以由综合型技术服务企业承担。综合服务商应具备下列条件：

（一）具有独立法人资格。

（二）在城市更新（“三旧”改造）领域同行业或相关行业内具有较好口碑评价。具体评价工作由市城市更新协会负责组织实施，在市城市更新协会开展口碑评价工作前，该项暂不作要求。

（三）具备不少于前期工作预算费用的实缴注册资金（以验资报告为准）。

（四）具备组织前期工作所需的人力资源保障。

（五）综合服务商或其控股股东具备城市更新（“三旧”改造）领域相关经验；

（六）综合服务商及其控股股东、控股子公司在中山市范围内仍处于前期工作阶段（未确定实施主体）的项目不超过2个。对由综合服务商作为改造主体，每新增实施一个“工改工”改造项目（用地75亩以上）的，可增加一个项目配额，最多不超过2个。

（七）近3年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录。

第十条 前期服务商承担相应工作应当明确时限。对专项服务商，应根据具体工作内容和要求参照行业情况合理确定时限，单项工作一般不超过一年。对综合服务商，从签订服务协议之日起，到确定公开交易（或挂牌招商）文件、上平台公开遴选实施主体的时限不超过2年，对非综合服务商自身原因造成延迟的，经委托方（镇区政府或集体经济组织）同意，可延长时限1年。

第十一条 房地产开发企业作为综合服务商承担前期工作的，在公开遴选实施主体时，该房地产开发企业在符合实施主体准入要求的前提下，可以参与公开遴选。

根据项目实际情况，为确保改造项目前后阶段衔接和顺利推进实施，镇区政府或者集体经济组织可以参照实施主体准入要求，设定公开招引前期服务商的条件，并明确中标的前期服务商必须参与实施主体遴选。

第十二条 前期服务商应当严格按照约定的工作内容、服务标准、时限要求等开展前期工作，期间其自身或其他关联企业不得与拟改造范围内任何土地房屋权利人签订搬（拆）迁补偿协议，也不得以其他任何协议的形式转移（受让）相关房地产权益；有关数据、图件等工作成果及其衍生成果均归委托方（镇区政府或集体经济组织）所有，服务商没有使用权、更不得挪作他用。

第十三条 前期工作所需费用，根据工作内容、服务标准（含支付误工费）、时限要求等，可以由镇区政府或集体经济组织通过中介机构询价，并考虑一定的不可预见费率的方式，确定公开招引前期服务商时的预算费用。

公开招引服务商应采用费用包干形式进行。结合项目实际情况，可以采用总费用包干，或者以每亩、每栋、每户等为单位进行费用包干。费用包干的形式以及结算标准、时点等，应在招引服务商的公开招标文件及服务协议中明确。前期服务费用可以纳入实施主体招商成本。

第十四条 前期服务费用“按照谁委托、谁承担原则”明确支付责任。由镇区政府组织招引前期服务商的，由镇区政府承担支付责任，具体费用可以由镇财政按规定支付，也可以约定待确定项目实施主体后由其支付；由集体经济组织招引前期服务商的，由该集体经济组织承担支付责任，具体费用可以由集体经济组织自行支付，可以由镇区政府代为垫付，也可以约定待确定项目实施主体后由其支付。

经选定的综合服务商，统筹组织开展工作时或者由其通过委托具备相应资质的第三方机构开展工作的，所产生费用由该综合服务商自行支付。

第二节 镇区政府组织遴选前期服务商流程

第十五条 镇区政府应结合本辖区改造意愿摸查（普查）情况，按照改造意愿程度，初步确定拟改造四至范围，并组织本辖区城市更新（“三旧”改造）、住建、公安、农业农村、村（社区）等部门，充分利用土地房屋产权、地籍调查、户籍系统、村（社区）花名册、流动人口登记系统等现有数据，初步调查了解拟改造范围内的土地房屋、人口、公建设施（基础设施和公共服务设施，下同）等现状基本情况。

市自然资源、城市更新、住建、公安、农业农村等职能部门，应当为各镇区收集有关拟改造范围的基础数据材料提供便利。

第十六条 根据初步调查数据，镇区政府应组织其相关部门，结合我市城市更新（“三旧”改造）项目规划指标、地价计收政策、建安成本等，初步判断拟改造项目是否达到成本和收益基本平衡。对现状建筑容积率较高的片区，确需纳入全面改造范围的，应一并考虑有关经济平衡初步方案。

第十七条 镇区组织初步摸查后，应当通过市公共资源交易平台组织招引前期服务商。由镇区城市更新主管部门组织或委托有关代理机构编制公开招标文件（含服务协议文本），在拟改造范围政府网站、社区（村）公告栏、项目现场公示不少于7日，经公示无异议或异议妥善处理的，报镇区政府集体审议确定。公开招标文件应明确以下基本内容：

（一）拟改造范围的基本情况。包括拟改造四至范围，国有、集体土地面积初步数据，上盖建筑物主要类型、总面积等（含公建设施初步情况），房地产权利人数量等。

（二）服务内容需求。具体工作内容及相应资质要求、服务标准、完成时限等，所有工作内容的费用预算（通过询价确定），对不可预见项的约定等，以及服务协议文本。

（三）参与竞投人要求。包括准入要求、项目计划方案（含各项工作的筹备方案）等材料提交要求。

（四）相关图纸。拟改造范围的影像图、国土空间规划图（或土地利用总体规划图、城市总体规划图）、控制性详细规划图，以及相关专项规划图等。

（五）根据项目实际需要的其他资料。

拟改造范围涉及集体土地（可按“三地”处理的除外）的，公开招标文件还应经集体经济组织户代表表决同意率达到80%以上。

第十八条 对参与竞投的前期服务商，可以按以下原则进行评价：

（一）同行业或相关行业单位的口碑评价得分，参考权重10%-20%。具体评价市城市更新协会负责组织实施，市城市更新协会开展口碑评价工作前该项暂不计分。

（二）商务和技术得分，参考权重40%-60%。具体评价由评审委员会负责。评价内容包括投标人信用情况、资金实力（含融资能力）、城市更新（“三旧”改造）项目经验或业绩、人力资源服务能力以及投标人提交的项目计划方案（含各项工作的筹备方案）的合理性等。根据项目需要，还可以设置演示与答辩环节。

（三）服务费用得分，参考权重30%-40%。具体评价参照综合评价法，以特定投标价与全部投标价的算术平均值的偏差程度进行评价。具体计算公式为：（1-特定投标价与算术平均值的差值/算术平均值）×权重×100。

竞投的服务商综合得分由以上三项之和构成。

第十九条 评审委员会由专家委员会和权利人代表委员会构成，评价得分各占50%。

专家委员会由2名镇区政府代表、规划建设或城市更新（“三旧”改造）领域3名专家评委构成。专家评委从专家库中随机抽取。

权利人代表委员会由镇区政府按照广泛性和代表性原则，组织拟改造范围相关权利人代表组成，代表人数按照改造片区的户数确定：

2000户以下的，权利人代表不超过50人；

2000-3000户的，权利人代表不超过70人；

3000户以上的，权利人代表不超过100人。

拟改造范围国有土地与集体土地（可按“三地”处理的除外）混杂的，相应权利人代表人数按国有土地与集体土地面积比例统筹分配。集体土地权利人代表由该集体经济组织按照民主决策原则选定。

国有土地权利人代表的组成方式为：以社区居民代表中的权利人为基础，差额由所在社区居委会在现场分片区发布报名公告（含报名人数），有意参与的权利人凭本人有效身份证件及产权证到社区居委会进行报名（每一户最多一人），报名期限为自公告发布之日起7个工作日内。报名截止后，实际报名人数少于或等于规定人数的，则全部作为权利人代表；实际报名人数多于规定人数的，按报名时间顺序先后或者通过抽签方式确定权利人代表。

第二十条 通过市公共资源交易平台公开招引前期服务商的基本程序包括：申请交易登记、发布招标公告、网上报名、网上答疑、缴纳投标保证金、投标、组建评审委员会、开标和评审、选定前期服务商、公示（公告）结果、出具交易见证书、投标保证金退付等。

（一）交易申请登记。镇区政府（或委托代理机构）通过中山市公共资源交易平台提交项目交易申请并预约场地，市公共资源交易中心受理登记后，确认项目日程和场地安排。

（二）发布招标公告。镇区政府（或委托代理机构）在市公共资源交易中心门户网站发布招标公告，同步在政府网站、中山日报、所在社区（村）公告栏、项目现场等发布公告，公告时间不少于30日。

（三）网上报名。意向投标人使用“数字证书”登录中山市公共资源交易平台进行报名。

（四）网上答疑。意向投标人在规定的时间内使用“数字证书”登录中山市公共资源交易平台提出疑问。镇区政府（或委托代理机构）收集所有疑问，制作成答疑文件在市公共资源交易中心门户网站进行公告。答疑的澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的意向投标人；不足15日的，应当顺延提交投标文件的截止时间。

（五）缴纳投标保证金。投标人报名后，按照项目招标文件及保证金缴纳通知书的要求缴纳投标保证金。保证金的金额应当不少于前期服务费用预算的30%。

（六）投标。投标人在投标截止时间前投标，纸质投标文件应按招标文件要求在指定地点，于投标截止时间前递交纸质投标文件；电子投标文件应同步上传至交易平台。在规定的时限内，有超过1名（含）投标人投标的，投标有效。

组建评审委员会。镇区政府（或委托代理机构）按照第十九条有关规定组建评审委员会。

（八）开标和评审。镇区政府（或委托代理机构）按照开标评标具体程序开展开标、评审活动。其中对投标人资格审查，由专家委员会负责。

（九）确定前期服务商候选人。镇区政府（或委托代理机构）根据评审结果选定前期服务商候选人。

（十）公示（公告）结果。选定前期服务商后按有关规定进行结果公示（公告）。

（十一）出具交易见证书。公告期满且无异议的，镇区政府（或委托代理机构）将公开选定前期服务商通知书送市公共资源交易中心备案并在市公共资源交易中心门户网站公布确定合作企业信息。市公共资源交易中心为该交易项目出具见证书。

（十二）投标保证金退付。对未中标的投标人，镇区政府（或委托代理机构）按招标文件规定，向市公共资源交易中心提出退还投标保证金申请，市公共资源交易中心按规定原路退还投标保证金。对中标人的投标保证金，应转入属地镇区政府指定账户，由镇区政府、前期服务商和监管账户开户银行三者共同监管，待完成前期服务工作并公开选定实施主体后退还。

第二十一条 公开选定前期服务商之后，中标人应在收到通知书30日内与镇区政府签订服务协议，报市城市更新局备案。签订协议后，前期服务商应当按项目计划方案及各项工作的筹备方案开展前期服务工作，每月10日前将工作进展情况报属地镇区政府，抄送市城市更新局备案。

镇区政府应成立由城市更新（“三旧”改造）、自然资源、住建、公安、农业农村、社区（村）等部门组成的专项工作小组，全面为前期服务商开展工作给予指导、支持和保障。

第三节 集体经济组织民主决策招引前期服务商流程

第二十二条 结合集体经济组织成员改造意愿情况，集体经济组织通过民主决策原则公开招引前期服务商之前，应在初步确定拟改造四至范围，并组织初步调查掌握拟改造范围内的土地房屋、人口、公建设施等现状基本情况。

对集体经济组织开展有关基础性工作，镇区政府应组织城市更新（“三旧”改造）、农业农村、住建、公安等职能部门给与全力协助，并就项目经济可行性进行研判指导。

第二十三条 集体经济组织初步摸查后，应当组织或委托有关代理机构编制公开招引方案（含服务协议文本），明确以下基本内容：

（一）拟改造范围的基本情况。包括拟改造四至范围，土地面积数据，上盖建筑物主要类型、总面积等，公建设施初步情况，涉及集体经济组织成员数量及房屋权利人数量等。

（二）服务内容需求。具体工作内容及相应资质要求、服务标准、完成时限等，所有工作内容的费用预算（通过询价确定），对不可预见项的约定等，以及服务协议文本。

（三）参与竞投人要求。包括准入要求准入要求、项目计划方案（含各项工作的筹备方案）等材料提交要求。明确同行业或相关行业单位的口碑评价，作为集体经济组织表决时参考。

（四）相关图纸。拟改造范围的影像图、国土空间规划图（或土地利用总体规划图、城市总体规划图）、控制性详细规划图，以及相关专项规划图等。

（五）根据项目实际需要的资料。

招引方案编制过程中，镇区城市更新（“三旧”改造）、农业农村等职能部门应给与政策指导和技术支持，有关服务协议应征询镇区法律顾问或法制部门意见。

第二十四条 集体经济组织（或委托有关代理机构）编制公开招引方案后，在所在集体经济组织公告栏、项目现场公示不少于7日，广泛征求意见并进行修改完善后，并按规定表决户代表同意率达到80%以上。镇区农业农村、城市更新（“三旧”改造）部门应派员负责监督。

第二十五条 经表决通过后，集体经济组织向镇区政府报送关于开展前期服务商招引工作的请示，附公开招引方案（含服务协议文本）、民主表决资料等，由镇区政府组织审查后报镇区政府集体审议。经审议通过后，集体经济组织应在3个月内按以下基本流程组织完成前期服务商招引工作：

发布招引公告。集体经济组织（或委托代理机构）同时在中山市农村集体资产“三资”管理服务平台（在“挂牌交易”栏目）、政府网站、中山日报、所在村（社区） 公告栏、项目现场等发布公开招引服务商的公告，公告时间不少于30日。公告内容包括公开招引方案的全部内容，并明确报名时间、地点和有关材料的提交方式等。

（二）报名企业资格审查。报名时间截止后5个工作日内，由镇区政府组织城市更新（“三旧”改造）、农村农村等职能部门5名代表共同组建资格审查委员会，对报名企业进行资格审查并将审查结果反馈集体经济组织。

（三）按规定表决确定前期服务商。对通过资格审查的企业，由集体经济组织按规定进行表决。表决前，会议应公开平等介绍参与企业情况、服务费用报价、项目计划方案（含各项工作的筹备方案）等，并通报参与企业在同行业或相关行业单位的口碑评价。

如通过资格审查的企业仅1家，经表决同意可直接确定为前期服务商；如通过资格审查的单位多于1家的，产生了超过2/3投票数的单位，则其确认为前期服务商，若未有超过2/3情况出现，则选取投票数较多的前两家企业进行第二轮表决，第二轮表决投票数较多的企业确认为前期服务商。

表决过程由镇区农业农村、城市更新（“三旧”改造）部门派员负责监督。

（四）公示集体表决结果。集体表决确定的前期服务商结果，同时在中山市农村集体资产“三资”管理服务平台（在“挂牌交易”栏目）、政府网站、所在村（社区）公告栏等进行公示，公示不少于 7日.

（五）签订服务协议。公示无异议，或异议经妥善处理的，选定的前期服务商在公示期满之日起30日内，与集体经济组织签订服务协议，报属地镇区政府备案，抄送市城市更新局。签订协议后，前期服务商应当按项目计划方案及各项工作的筹备方案开展前期服务工作，每月10日前将工作进展情况报属地镇区政府备案，抄送市城市更新局。

集体经济组织应成立专项工作组，安排专员配合前期服务商开展工作。镇区政府各职能部门应给予全力支持。

第三章 实施主体的选取

第一节 一般规定

第二十六条 无论采取政府组织挂牌招商还是村企合作的实施方式，参与企业应当具备以下资格条件：

（一）具有独立法人资格；

（二）实缴注册资金不低于5亿元（以验资报告为准）；

（三）企业自身或其控股股东具备房地产开发企业二级及以上资质（以国家住建部颁发的资质证书为准）；

（四）企业自身或其控股子公司近5年内作为改造实施主体参与过“三旧”改造项目；

（五）近3年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录；

（六）根据项目实际需设置的其他条件。

参与企业可以为单一企业，也可以为成员数量不超过2个的企业联合体，但所有联合体成员均须具备上述第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项条件，联合体成员之一须具备上述第（四）项条件。

集体经济组织单独就其集体物业升级改造为工业或商业用途的，上述第（二）项实缴注册资金可以酌减按项目实际确定；第（三）项可以酌情不作要求，但应具备产业投资运营、产业资源导入等项目业绩或经验。

第二十七条 公开引入实施主体，应当在完成基础数据调查和权属核实之后。结合引入的具体方式和时点，实施主体在前期服务商工作的基础上，承担以下工作：

（一）协助镇区政府申报单元规划编制需求（村企合作前期选定时）；

（二）开展有关土地房产评估（村企合作前期选定时）；

（三）拟定搬（拆）迁补偿方案（村企合作前期选定时）；

（四）编报项目改造方案；

（五）组织涉及的用地报批等手续材料；

（七）编制项目设计方案；

（八）建筑物清理和场地平整，涉及污染场地治理修复的，应当进行治理修复；

（九）组织办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续；

（十）申办供地（用地）手续；

（十一）按程序申办各项建设有关手续；

（十二）实施建设后验收移交。

（十三）经属地镇区政府确认，根据项目实际需要开展的其他工作。

实施主体承担上述工作的费用，以及所承担的前期纳入招商成本的费用，可纳入项目改造成本。

第二节 政府挂牌招商遴选实施主体流程

第二十八条 完成前期相关工作后，由镇区政府组织编制挂牌招商方案，经镇区政府集体审议通过、市城市更新局组织审查后，报市土地管理委员会集体审议。经审议通过后，由镇区政府委托市公共资源交易中心实施挂牌交易。

拟改造范围涉及集体土地（可按“三地”处理的除外）的，挂牌招商方案报镇区政府集体审议前，还应经镇区农业农村部门审查，并经集体经济组织户代表表决同意率达到80%以上。

第二十九条 市公共资源交易中心接受委托后，发布挂牌公告，同步在政府网站、中山日报、所在社区（村）公告栏、项目现场等发布公告，公告时间不少于30日，挂牌时间不少于10日。

第三十条 公告、挂牌期间，意向投标人使用“数字证书”登录中山市公共资源交易平台进行报名。对意向投标人有疑问的，可在规定的时间使用“数字证书”登录中山市公共资源交易平台提出疑问。

对项目基础数据、单元计划、经济可行性评估、社会稳定风险评估、搬（拆）迁补偿方案等前期成果材料，镇区政府应为意向投标人查阅了解提供便利条件。

对报名的投标人，由镇区政府组织资格审核。通过资格审核并在规定时间内缴纳保证金即完成报名手续。单个项目的保证金应不低于1000万元与前期纳入招商成本的费用之和。

第三十一条 完成报名手续的投标人在规定时间内，登录中山市公共资源交易平台对地价款进行竞价。竞价阶梯可参照国有建设用地使用权公开出让的竞价阶梯设定。

第三十二条 根据竞价规则竞价后，报价最高企业为入围企业，由市公共资源交易中心发布入围企业公示（公告），并按规定出具通知书。

第三十三条 对未入围的投标人，由市公共资源交易中心按规定原路退还交易保证金。对入围企业的交易保证金，应转入属地镇区政府指定账户，其中前期纳入招商成本的费用部分，按约定支付给前期服务商或由镇区政府按规定使用；其余部分转为履约保证金，由属地镇区政府、入围企业和监管账户开户银行三者共同监管。

第三十四条 入围企业应在收到通知书5个工作日内，到属地镇区城市更新（“三旧”改造）部门领取该项目前期工作成果材料，并在中山日报、所在社区（村）公告栏、项目现场等发布搬（拆）迁公告，明确签订搬（拆）迁补偿协议的地点、期限、联系电话及联系人等。

签订搬（拆）迁补偿协议的地点应由属地镇区政府指定，并具备录音录像功能。

第三十五条 入围企业（或其项目公司）在规定的限期内应与相关权利人签订搬（拆）迁补偿协议。协议签订过程应由属地镇区政府监督和协调，并由公证机构公证或第三方法律服务机构见证。

签订搬（拆）迁补偿协议应为附条件生效合同，约定以入围企业在确定入围资格之日起12个月的限期内，实现搬（拆）迁补偿安置协议签订率达到80%以上、按规定将复建安置监管资金落实到位并申请进场拆除和平整场地为生效条件，未达到规定条件的，所签订的搬（拆）迁补偿协议自始不生效。因复建安置资金未到位、未申请进场拆除和平整场地等入围企业（或其项目公司）自身原因导致协议不生效的，相关权利人可追究入围企业（或其项目公司）责任。

入围企业（或其项目公司）应每月10日前将已签订的搬（拆）迁补偿协议报属地镇区政府，抄送市城市更新局备案。

第三十六条 入围企业（或其项目公司）期限内签约率达到80%以上，并将复建安置监管资金落实到位的，由镇区政府在政府门户网站、所在社区（村）公告栏、项目现场等进行公示，公示期限不少于7日。经公示无异议或者异议已妥善处理的，由镇区政府核发实施主体确认函，抄送市城市更新局备案。

对入围企业（或其项目公司）限期内未达到规定条件，或者违反挂牌招商条件等约定的，自动丧失入围资格，由镇区政府在政府门户网站、所在社区（村）公告栏、项目现场等公告不少于7日。公告期满后由属地政府重新另行组织挂牌招商。

第三十七条 取得实施主体资格后，在抵押、查封或其他限制土地权利情形的房地产权益处置完毕、按规定办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续和完善相关历史用地手续等前提下，经属地政府核实确认，实施主体可申办供地手续并按程序实施建设。

实施主体应当时约定的时限内完成改造范围内全部权利人的搬（拆）迁补偿安置、上盖建筑拆除和平整场地工作。具体时限根据项目实际由镇区政府在挂牌招商文件中确定，一般不超过5年。

第三节 村企合作遴选实施主体流程

第三十八条 集体经济组织委托前期服务商完成基础数据调查和权属核实等各项前期工作之后，可以结合项目情况和合作改造模式，按规定程序公开遴选合作企业。

第三十九条 合作改造模式包括合同型合作和法人型合作。集体经济组织应结合项目情况，综合考虑房地产和相关产业调控政策、金融信贷政策、市场供需变化、搬（拆）迁协商、项目经营管理等风险因素，选取合适的合作模式。

（一）合同型合作，采取以合同方式约定双方具体合作事项、权利与义务等，可以是由合作企业单独实施、集体经济组织负责监管并按约定取得物业和货币补偿，或者由集体经济组织单独实施、合作企业负责投资和监管并按约定取得投资收益。

（二）法人型合作，采取以下其中一种方式由双方组建法人实体：

1.合作双方新设项目公司；

2.集体经济组织入股合作企业；

3.合作企业入股集体经济组织的全资公司。

第四十条 集体经济组织公开遴选合作企业，鼓励以集体经济组织为主体，按照“先算大账后算小账”原则，先确定集体经济组织及其成员整体收益与合作企业收益的分配，后集体内部统筹分配。

第四十一条 集体经济组织公开遴选合作企业，可以结合项目情况，采用前期选定或后期选定两种方式之一。

（一）前期选定，是指在确定改造单元规划、拟订搬（拆）迁补偿方案前，通过市公共资源交易平台公开选定不超过3家合作意向企业，在确定单元规划后，再由集体经济组织根据合作意向企业提出的具体搬（拆）迁补偿方案、具体改造方案等，表决确定1家合作企业。

（二）后期选定，是指在确定改造单元规划、集体经济组织已表决通过搬（拆）迁补偿、公开交易等方案之后，通过市公共资源交易平台直接选定1家合作企业。

第四十二条 集体经济组织采取前期选定方式，公开遴选合作企业的，按以下规定办理：

（一）应当按照先比选规划、后表决补偿原则进行。在完成前期相关工作后，集体经济组织组织编制公开交易方案，经镇区农业农村部门审查同意、集体经济组织户代表表决同意率达到80%以上之后，报镇区政府集体审议。公开交易方案应明确以下基本内容：

1.拟改造范围的基本情况。包括拟改造四至范围，土地、房屋、人口、公建设施等数据成果，以及经批准的单元计划等。

2.项目需求。拟改造意向和要求，合作协议文本等。合作协议应明确合作内容和方式，项目实施主体，搬（拆）迁补偿安置、投资建设及其他相关权责要求，约定履约保证金和复建安置监管资金及相应支付期限，以及合作终止和相关违约责任等。

3.参与竞投人要求。包括准入要求、规划方案编制要求、搬（拆）迁补偿初步方案、评审办法及标准等要求。公开交易文件须明确投标材料规划方案不得突破政策和相关技术规范的要求。

4.相关图纸。拟改造范围的影像图、国土空间规划图（或土地利用总体规划图、城市总体规划图）、控制性详细规划图，以及相关专项规划图等。

5.根据项目实际需要的其他资料。

（二）选定合作意向企业的投标评审办法，可以按以下原则进行：

1.搬（拆）迁补偿初步方案作为资格审查项，对符合政策规定标准的投标文件方可进入下阶段评审。

2.技术和商务评价，可以考虑以下方面因素和权重：

（1）技术评价项，参考权重60%-70%。其中包括投标文件的制作情况，占技术评价项权重5-10%；编制的规划方案情况，占技术评价项权重50%-60%；公建用地贡献情况，占技术评价项权重30%-40%；其他方面因素，占技术评价项权重0%-20%。根据项目需要，可以就规划方案等内容设置演示与答辩环节。

（2）商务评价项，参考权重30%-40%。其中同行业或相关行业单位的口碑评价，占商务评价项权重20%-30%；企业信用、资质实力（含融资能力）、责任能力情况，占商务评价项权重30%-40%；相关经验或业绩情况（含一级土地整理），占商务评价项权重30%-40%；其他方面因素，占商务评价项权重0%-20%。

（3）投标人的综合总分为以上技术得分与商务得分之和，即综合得分=技术评分×技术权值+商务评分×商务权值。

（三）公开交易方案经审议通过后，在镇区政府的指导和监督下，集体经济组织（或委托代理机构）通过市公共资源交易平台公开招引合作企业的基本程序包括：申请交易登记、发布招标公告、网上报名、网上答疑、缴纳投标保证金、投标、组建评审委员会、开标和评审、选定前期服务商、公示（公告）结果、出具交易见证书、投标保证金退付等。

1.交易申请登记。集体经济组织（或委托代理机构）通过中山市公共资源交易平台提交项目交易申请并预约场地，市公共资源交易中心受理登记后，确认项目日程和场地安排。

2.发布招标公告。集体经济组织（或委托代理机构）在市公共资源交易中心门户网站发布招标公告，同步在政府网站、中山日报、所在社区（村）公告栏、项目现场等发布公告，公告时间不少于30日。

3.网上报名。意向投标人使用“数字证书”登录中山市公共资源交易平台进行报名。

4.网上答疑。意向投标人在规定的时间内使用“数字证书”登录中山市公共资源交易平台提出疑问。

5.缴纳投标保证金。投标人报名后，按照项目招标文件要求缴纳投标保证金。单个项目的保证金应不低于1000万元与前期纳入招商成本的费用之和。

6.投标。投标人在投标截止时间前投标，纸质投标文件应按招标文件要求在指定地点，于投标截止时间前递交纸质投标文件；电子投标文件应同步上传至交易平台。在规定的时限内，有1名以上（含）投标人投标的，投标有效。

7.组建评审委员会。评审委员会由1名镇区政府代表、3名集体经济组织代表、5名规划建设或城市更新（“三旧”改造）领域专家评委构成。集体经济组织代表由该集体经济组织按照民主决策原则选定。专家评委从专家库中随机抽取。

8.开标和评审。按照开标评标具体程序开展开标、评审活动。

9.确定合作意向企业候选人。根据评审结果确定不超过3家合作意向企业，投标企业少于3个的，按实际数量确定。结合规划方案单项评分高低，评审结果还应确定规划方案的优胜方案。

10.公示（公告）结果。选定合作意向企业后按有关规定进行结果公示（公告）。

11.出具交易见证书。公告期满且无异议的，集体经济组织（或委托代理机构）将公开选定合作意向企业通知书送市公共资源交易中心备案并在市公共资源交易中心门户网站公布确定合作意向企业信息。市公共资源交易中心为该交易项目出具见证书。

12.投标保证金退付。对未中标的投标人，集体经济组织（或委托代理机构）按招标文件规定，向市公共资源交易中心提出退还投标保证金申请，市公共资源交易中心按规定原路退还投标保证金。对最终由集体经济组织表决确定的合作企业的投标保证金，应转入集体经济组织指定账户，由集体经济组织、合作企业和属地镇区政府三者共同监管，其中前期纳入招商成本的费用部分按约定支付给前期服务商或由集体经济组织按规定使用，其余部分转为履约保证金。对中标合作意向企业但最终未选定为合作企业的，其投标保证金参照未中标人退还保证金。

（四）集体经济组织选定合作意向企业后，由属地镇区政府结合规划方案的优胜方案，向市城市更新局申报单元规划编制需求，按程序编制、审批、确定单元规划。

（五）确定单元规划后，集体经济组织可根据合作意向企业编制的具体搬（拆）迁补偿方案（含奖励标准）、具体改造方案（含分期建设和回迁时限等）、项目设计方案等表决确定1家合作企业。如合作意向企业仅1家，经表决同意可直接确定合作企业；如合作意向企业多于1家的，产生了超过80%投票数的单位，则其确认为合作企业，若未有超过80%情况出现，则选取投票数较多的前两家企业进行第二轮表决，第二轮表决投票数较多的企业确认为合作企业。

无论何种情形确定合作企业，其中搬（拆）迁补偿方案应当经集体经济组织户代表80%以上及集体土地上盖建筑物权利人80%以上同意。搬（拆）迁补偿方案不得包含任意形式对违法用地或违法建设进行补偿的承诺。

（六）确定合作企业5个工作日内，集体经济组织应将拟签订的项目合作协议，在集体经济组织公告栏和项目现场公示不少于7日，公示无异议或异议已妥善处理的，双方签订项目合作协议，并在签订协议5个工作日内，报属地镇区政府备案，抄送市城市更新局。

第四十三条 集体经济组织采取后期选定方式，公开遴选合作企业的，按以下规定办理：

（一）应当按照按“价高者得”原则确定合作企业。在完成前期相关工作后，集体经济组织组织编制公开交易方案，经镇区农业农村部门审查同意、集体经济组织户代表表决同意率达到80%以上之后，向镇区政府报送关于提请公开选定合作企业的请示，附公开交易方案（含合作协议文本）、搬（拆）迁补偿方案、完善用地手续方案、具体改造方案、民主表决资料等，提请以镇区政府名义委托市公共资源交易中心公开选定合作企业。公开交易方案由镇区政府集体审议通过后，经市城市更新局组织审查，报市土地管理委员会集体审议。经审议通过后，以镇区政府名义委托市公共资源交易中心实施挂牌招商。

（二）市公共资源交易中心接受委托后，参照政府组织挂牌招商流程发布公告、网上报名、网上答疑、组织资格审核、缴纳保证金、网上竞价、确定竞得企业、公示（公告）结果、出具通知书、投标保证金退付等。

竞价环节是对集体经济组织的货币补偿数额进行竞价，竞价起始价和竞价阶梯，结合表决通过的搬（拆）迁补偿方案和前期工作中所梳理的集体经济组织收益情况确定，并在公开交易方案中明确。

竞得企业的投标保证金，转入集体经济组织指定账户，由集体经济组织、竞得企业和属地镇区政府三者共同监管，其中前期纳入招商成本的费用部分按约定支付给前期服务商或由集体经济组织按规定使用，其余部分转为履约保证金。其余投标人的投标保证金按规定原路退还。

（三）确定竞得企业5个工作日内，集体经济组织应将拟签订的项目合作协议，在集体经济组织公告栏和项目现场公示不少于7日，公示无异议或异议已妥善处理的，双方签订项目合作协议，并在签订协议5个工作日内，报属地镇区政府备案，抄送市城市更新局。

第四十四条 无论前期选定还是后期选定方式确定合作企业、签订项目合作协议后，集体经济组织应在中山日报、集体经济组织公告栏、项目现场等发布搬（拆）迁公告，明确签订搬（拆）迁补偿协议的地点、期限、联系电话及联系人等。

签订搬（拆）迁补偿协议的地点应由镇区政府指导集体经济组织确定，并具备录音录像功能。

第四十五条 约定的实施主体在规定的限期内应与相关权利人签订搬（拆）迁补偿协议。协议签订过程应由属地镇区监督和协调，并由公证机构公证或第三方法律服务机构见证。约定的实施主体应每月10日前将已签订的搬（拆）迁补偿协议报属地镇区政府备案，抄送市城市更新局。

第四十六条 约定的实施主体在期限内签约率达到80%以上，并将复建安置监管资金落实到位的，经实施主体申请，由镇区政府在政府门户网站、集体经济组织公告栏、项目现场等进行公示，公示期限不少于7日。经公示无异议或者异议已妥善处理的，由镇区政府核发实施主体确认函，抄送市城市更新局备案。

第四十七条 取得实施主体资格后，在抵押、查封或其他限制土地权利情形的房地产权益处置完毕、按规定办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续和完善相关历史用地手续等前提下，经属地政府核实确认，实施主体可申办供地手续并按程序实施建设。

实施主体应当在约定的时限内完成改造范围内全部权利人的搬（拆）迁补偿安置、上盖建筑拆除和平整场地工作。具体时限根据项目实际在合作协议中确定，一般不超过5年。

第四章 其他规定

第四十八条 通过镇区政府组织遴选或集体经济组织民主决策选定的前期服务商，应当由该前期服务商签订服务协议并开展前期工作。

第四十九条 由镇区政府通过政府组织挂牌招商方式选定的入围企业或企业联合体，应在中山市成立全资或股权由该企业联合体成员所有的项目公司。该项目公司未经属地镇区政府同意，不得申请以任何直接或间接方式转让股权、变更股东。

由集体经济组织通过村企合作方式公开选定的合作企业或企业联合体，签订《合作协议》后，应当按协议约定的合作模式在中山市成立项目公司。该项目公司未经集体经济组织及属地镇区政府同意，不得申请以任何直接或间接方式转让股权、变更股东。

项目公司原则上是搬（拆）迁补偿协议的签约主体和履行主体、改造项目的实施主体。

第五十条 采用政府组织挂牌招商方式或采用村企合作后期选定方式所竞得的价款，按以下规定处理：

采取政府组织挂牌招商方式的成交价款：

挂牌起始价部分按规定缴入财政专户；

对超过挂牌起始价的溢价部分，按照改造前集体土地占总用地面积比例的60%，分配给该集体经济组织，其余按规定缴入财政专户；

涉及市镇公有资产的，其补偿金额按该公有资产市场评估价结合整体成交溢价率确定，并按资产原归属拨转。

（二）采用村企合作后期选定方式的成交价款，作为对集体经济组织的货币补偿，市镇财政不参与分配。

第五十一条 政府挂牌招商方式涉及前期工作中有关公有资产评估、挂牌起始价计算、政府应收地价确定等，均为前期工作特定时点、特定主体委托评估数值，最终应以实施挂牌时有出让方经委托评估、集体决策确定结果为准。村企合作方式涉及有关政府应收地价，以办理出让手续时计算确定的结果为准。

第五十二条 实行集体和国有建设用地混合改造时，可通过政府组织挂牌招商或村企合作方式一并打包确定实施主体。对保留集体所有性质的建设用地，可由集体经济组织与实施主体直接签订流转出让合同。

第五十三条 确定实施主体后，多数原权利人同意改造，少数原权利人不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理。

对“三旧”改造方案已批准的项目，特别是经市相关行政主管部门认定原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况的，原权利人对搬（拆）迁补偿协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利人均可向市政府申请裁决搬（拆）迁补偿协议的合理性，并要求限期搬迁。

（一）土地或地上建筑物为多个权利人按份共有的，占份额不少于80%的按份共有人已签订搬（拆）迁补偿协议；

（二）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于80%且占总人数不少于80%的权利人已签订搬（拆）迁补偿安置协议；

（三）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；

（四）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于80%的村民或户代表已签订搬（拆）迁补偿协议。

根据相关权利人的裁决申请，市政府组织相关当事人进行调解，调解不成的，由市政府按规定进行裁决。有关当事人对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼，在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由市政府申请人民法院强制执行。

对改造项目涉及集体土地的，经集体经济组织按规定表决同意，鼓励集体经济组织采取协商或民事讼诉方式收回集体土地。

第五十四条 实施主体已征得上述第五十三条规定比例的原权利人同意、已签订搬（拆）迁补偿协议，但在规定或约定的期限内无法与所有原权利人达成搬迁补偿协议、项目仍难以推进的，该实施主体可以申请将项目转为由政府主导的方式推进，经批准后由市政府委托镇区政府，在现有工作基础上组织继续推进土地、房产征收（收回）的具体实施工作，并由镇区政府委托具备资质的审计单位，对实施主体实际已投入费用进行审计核定后，对实施主体等额补偿。

第五章  附则

第五十五条  对于中府〔2019〕66号文出台前，集体经济组织已与有关市场主体签订服务协议并已实质开展前期工作的，按以下规定处理：

（一）属经集体经济组织表决同意、镇区政府集体审议同意的，在2020年3月底前补充明确有关前期工作具体内容、服务标准和要求、工作时限和具体费用以及成果应用要求等，并经集体经济组织表决同意、属地镇区政府确认、报市城市更新局备案的，可视为有效协议，该市场主体可作为前期服务商。

（二）属经集体经济组织表决同意，但未经镇区政府集体审议同意的，于2020年3月底前补充明确前述第（一）项内容的，经集体经济组织表决同意、经镇区政府集体审议追认、报市城市更新局备案的，可视为有效协议，该市场主体可作为前期服务商。

（三）属未经集体经济组织表决同意的，应当按本操作规范公开招引前期服务商。

第五十六条  对于中府〔2019〕66号文出台前，经镇区政府组织公开选定有关市场主体的，按以下规定处理：

项目适用旧村庄改造政策的，2020年3月底前由镇区政府或集体经济组织参照本操作规范相关规定与有关市场主体签订服务协议（或补充协议），明确有关前期工作具体内容、服务标准和要求、工作时限和具体费用以及成果应用要求等，报市城市更新局备案的，该市场主体可作为前期服务商。根据服务协议的签订主体性质（镇区政府或集体经济组织），该项目后期可对应采用政府组织挂牌招商或村企合作方式选取实施主体。

项目适用旧城镇改造政策的，2020年3月底前由镇区政府参照本操作规范相关规定与有关市场主体签订服务协议（或补充协议），明确有关前期工作具体内容、服务标准和要求、工作时限和具体费用以及成果应用要求等，报市城市更新局备案的，该市场主体可作为前期服务商。已按照《中山市旧城镇全面改造实施办法（试行）》（中府〔2018〕56号）规定，已由属地政府确定申报主体资格的，在前期服务商工作时限内按照《中山市旧城镇全面改造实施办法（试行）》（中府〔2018〕56号）规定取得实施主体资格的，可作为实施主体；否则后期应采用政府组织挂牌招商方式选定实施主体。

除上述（一）（二）情形外，2020年3月底前由镇区政府参照本操作规范相关规定与有关市场主体签订服务协议（或补充协议），明确有关前期工作具体内容、服务标准和要求、工作时限和具体费用以及成果应用要求等，报市城市更新局备案的，该市场主体可作为前期服务商。该项目后期应采用政府组织挂牌方式选定实施主体。

第五十七条 本操作规范施行后，我市有关政策与本操作规范不一致的，以本操作规范为准。

第五十八条 本操作规范由市人民政府负责解释，具体解释工作由市城市更新局承担。

第五十九条 本操作规范自印发之日起施行，有效期3年。