广州市番禺区人民政府关于印发番禺区旧村庄更新改造方案住宅复建总量核算技术规范的通知

番府〔2018〕55号

各镇政府、街道办事处，各有关单位：

《番禺区旧村庄更新改造方案住宅复建总量核算技术规范》业经区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

广州市番禺区人民政府

2018年5月8日

番禺区旧村庄更新改造方案住宅复建总量核算技术规范

为规范推进番禺区旧村庄更新改造项目改造方案的编制工作，统筹考虑我区村民建房历史管理情况，明确住宅复建总量[住宅复建总量：本规范所称住宅复建总量，是指在规划承载量允许的前提下，改造后准予复建的住宅房屋建筑总面积，但不含住宅公建配套建筑面积。]及可纳入改造成本[改造成本：本规范所称改造成本，是指旧村庄全面改造项目涉及的前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等的总和。]的现状住宅建筑总量的核算依据，现结合相关政策，制定本规范，作为改造方案编制的依据，不作为补偿安置的依据。

第一章 政策依据

一、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第二十五条规定“旧村改造中，基础数据调查应当客观真实反映旧村现状情况，村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本”。

二、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）中的《广州市旧村庄更新实施办法》第十三条规定“片区策划方案确定的复建安置总量不得突破”。其中，住宅复建安置总量可按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10%的比例上浮后核定；或按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。

三、《广州市城市更新局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》（穗更新规字〔2017〕3号）第七条规定“合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照1∶1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本”。

四、《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（广州市人民政府令第5号）第八条规定，“新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下”。番禺属半丘陵半平原地区，因此，历史上番禺区村民建房基底面积按最高不超过120平方米的标准执行。2012年11月22日《广州市人民政府关于印发广州市农村村民住宅规划建设工作指引（试行）的通知》（穗府〔2012〕35号）要求市辖10区村民新建、原址拆建住宅建筑基底面积不超过80平方米。

第二章 核算原则

住宅复建总量及可纳入改造成本的现状住宅建筑总量的核算根据基础数据调查成果的深度分为以下两种情况：

一、完成项目基础数据普查[基础数据普查：本规范所称基础数据普查，是指由市城市更新部门组织开展对纳入城市更新项目和资金年度计划的片区项目，在共享数据的基础上，通过数据挖掘、现场调查、测绘，采集城市更新基础数据，满足城市更新工作对基础数据的需求。]或片区策划基础数据调查[片区策划基础数据调查：本规范所称片区策划基础数据调查，是指由区政府商市城市更新部门确定调查范围并组织开展，在未开展城市更新基础数据普查的区域，确需编制片区策划方案的，应进行片区策划基础数据调查。]成果并经确认的，在规划承载量允许的前提下，片区策划方案的住宅复建总量可按照基础数据普查或片区策划基础数据调查成果中的总户数、总栋数或基底总面积核算。以户数核算的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以总户数核算；以栋数核算的，住宅复建总量按照每栋280平方米乘以总栋数，或以基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10%的比例上浮后核算。

成果中三层半以下住宅建筑面积的复建及临迁费用可纳入改造成本，三层半以上住宅建筑面积可按每平方米1500元核算给予房屋建筑成本补偿，计入改造成本，经政府及相关部门认定为违法建筑的除外。

二、完成实施项目基础数据调查[实施项目基础数据调查：本规范所称实施项目基础数据调查，是指以共享数据、普查数据、片区策划基础数据为基础，调查项目范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状基础数据，满足编制项目实施方案的要求。]成果并经确认的，在规划承载量允许的前提下，片区策划方案及实施方案的住宅复建总量在基础数据调查综合确认成果的基础上，结合本区实际可按照本规范第三章确定的可计户数、可计栋数或可计基底面积核算。以户数核算的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以总可计户数核算；以栋数核算的，住宅复建总量按照每栋280平方米乘以总可计栋数，或以可计基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10%的比例上浮后核算。

本规范第三章确定的可计建筑面积[可计建筑面积：本规范所称可计建筑面积，是指准予复建且复建及临迁费用可纳入改造成本统计范围的现状实测建筑面积。]的复建及临迁费用可纳入改造成本。确定的可计栋数的可计建筑面积之外的建筑面积，可按每平方米1500元核算给予房屋建筑成本补偿，计入改造成本，经政府及相关部门认定为违法建筑的除外。

第三章 核算标准

一、可计户数的核算标准。

在当地公安户籍管理机关登记在册，属于本村集体经济组织成员或在旧村更新改造范围内的本村村民，按照《广州市人民政府办公厅关于加强村庄规划建设管理的实施意见》（穗府办〔2015〕20号）的相关规定执行。符合以下情形之一的可核算为可计户数：

（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。

（二）村民有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

（三）村民是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。

（四）村民离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

在基础数据调查成果经区政府审核公布之日后新增的户不予以核算。《广州市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》（穗府〔2016〕3号）实施后按照该政策迁入新增的户原则上不予以核算，但经村集体经济组织同意的除外。

二、可计栋数的核算标准。

符合以下情形之一的可核算为可计栋数：

（一）已办理合法权属证书的住宅和宅基地，可核算为一栋；一栋住宅具有多个合法权属证书的，可按证书宗数核算为可计栋数（共有产权证书除外）。

（二）无合法权属证书，但具有建房批准文件或2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明的村民住宅、世居祖屋和宅基地，可核算为一栋。

（三）无合法权属证书、建房批准文件，且在2007年6月30日后建成的村民住宅，如能提供确认属于一户一宅的建设证明，可核算为一栋。

（四）属于本条第（二）、（三）项情况之一，由多户（需为村常住户[村常住户：本规范所称村常住户，是指在当地公安户籍管理机关登记在册，属于村集体经济组织成员或在旧村更新改造范围内拥有房屋或宅基地的户，具体以户籍登记情况结合村集体经济组织意见为准。]）村民合作建设的住宅[村民合作建设的住宅：本规范所称村民合作建设的住宅，是指由多户村民合作建设一栋房屋的。2012年11月22日前建成的，合建房屋按基底面积120平方米为单位进行划分，划分后的房屋基底面积不足120平方米的，不能再进行划分，每间房屋以“一个村常住户一间房屋”的标准核算合建房屋的可计栋数和可计基底面积；2012年11月22日及以后建成的，合建房屋按基底面积80平方米为单位进行划分，划分后的房屋基底面积不足80平方米的，不能再进行划分，每间房屋以“一个村常住户一间房屋”的标准核算合建房屋的可计栋数和可计基底面积。]，如能提供确认属于一户一宅的建设证明，可按照能提供证明的户数核算为可计栋数。

（五）符合相关法律、法规的其他情形。

三、可计基底面积的核算标准。

符合以下情形之一的可核算为可计基底面积：

（一）已办理合法权属证书的住宅和宅基地，可按照证载的用地面积或现状实测建筑基底面积核算。按照现状实测建筑基底面积核算的，2012年11月22日前使用的不得超过120平方米，2012年11月22日及以后使用的不得超过80平方米。

（二）无合法权属证书，但具有建房批准文件或2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明的村民住宅、世居祖屋和宅基地，可按照建房批准文件登记的用地面积或现状实测建筑基底面积核算。按照现状实测建筑基底面积以及未建住宅用地按照现状实测宅基地面积核算的，2012年11月22日前使用的不得超过120平方米，2012年11月22日及以后使用的不得超过80平方米。

（三）无合法权属证书、建房批准文件，且在2007年6月30日后建成的村民住宅，如能提供确认属于一户一宅的建设证明，按照现状实测建筑基底面积核算，但2012年11月22日前建成的不得超过120平方米，2012年11月22日及以后建成的不得超过80平方米。

（四）属于本条第（二）、（三）项情况之一，由多户（需为村常住户）村民合作建设的住宅，如能提供确认属于一户一宅的建设证明，按照现状实测建筑基底面积核算，但2012年11月22日前建成的，每户不超过120平方米，2012年11月22日及以后建成的，每户不超过80平方米。

（五）符合相关法律、法规的其他情形。

四、可计建筑面积的核算标准。

村民住宅及世居祖屋的可计建筑面积可按照合法权属证书、建房批准文件证载或登记的建筑面积1∶1核算，但不能超过其现状实测建筑面积；或按照可计栋三层半以下的现状实测建筑面积核算，但现状实测建筑基底面积超过其可计基底面积的按照其可计基底面积乘以现状层数（三层半以下）核算。除村民住宅及世居祖屋以外的其他房屋的可计建筑面积按照合法权属证书证载建筑面积1∶1核算，但不能超过其现状实测建筑面积。

第四章 其他说明

一、房屋权属人身份依据。

（一）村民根据需要提供身份证、户口本、结婚证、离婚证、分户申请表（村、镇（街）盖章）等。

（二）世居祖屋权属人根据需要提供身份证、户口本、结婚证、离婚证、祖籍身份证明（经村民代表大会同意并公示后由村和镇（街）盖章）、侨务主管部门出具的侨民身份证明、渔业主管部门出具的渔民身份证明等。

（三）除村民和世居祖屋权属人以外的其他房屋权属人需提供身份证、户口本等。

二、房屋证书/证明依据。

（一）合法权属证书包括：房屋所有权证、房屋共有权证、房地产权证、房地产权共有（用）证、不动产权证、房屋共有权保持证、集体土地使用权证、宅基地使用权证等。

（二）建房批准文件包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、乡村建设规划许可证、区政府实施村民建房登记管理的证明等。

（三）其他证明包括：宅基地使用证明（村、镇盖章）、确认属于一户一宅的建设证明、人民法院、仲裁委员会的生效法律文书以及其他经镇（街）、村集体批准使用房屋宅基地的证明等。

三、房屋用途应以合法权属证书、建房批准文件以及其他相关证明的记载信息为准。

四、本规范由番禺区城市更新局负责解释。