关于白云区小坪村城中村改造方案的批复

穗旧改复〔2014〕6号

广州市白云区人民政府：

　　你区上报的《白云区小坪村城中村改造方案》（以下简称《改造方案》经市土地管理委员会2014年第八次会议审议原则通过，现根据会议议定事项，就白云区小坪村城中村改造方案的批复如下：

一、小坪村基本情况

（一）区位位置

小坪村位处白云新城以西，黄石西路以南、石槎路以东，北接白云湖，东临白云新城。

（二）人居环境现状

小坪村现状建筑密度大，居住环境较差，公共服务设施缺乏，并存在社会治安、消防等安全隐患。村民借城中村改造改善居住生活环境的要求迫切。

（三）人口户籍现状

经白云区公安部门核实，2009年小坪村总人口3162人，总户数987户。

（四）土地房屋现状

根据白云区政府确认的土地现状调查勘测数据，小坪村行政范围总用地面积112.61公顷，其中已征国有用地、储备农用地，新一轮土规中的农用地等共计18.26公项用地不纳入改造范围。

经云国房函〔2011〕110号确认，现状总建筑面积共计110.22万平方米，其中现状村民住宅总面积33.23万平方米（有合法权属证明的建筑面积合计11.26万平方米）；现状集体物业总面积75.02万平方米（无合法权属证明的建筑面积合计73.8万平方米）；国有建筑1.97万平方米。

二、改造范围

经市土地管理委员会议审议，小坪村实际改造范围为94.35公顷（改造范围界址图见附件1）。改造范围包括村属集体建设用地80.8公顷、农用地及未利用地12.46公顷、诗书工业园用地1.09公顷。改造范围内现状建设用地已完成“三旧”改造标图建库的面积共计82.09公顷（标图建库图斑编号分别为44011100265-44011100272、44011100322、44011100251-60、44011100263、44011100264，44011104699、44011103402、44011103138、44011104698）。

三、改造模式和土地处置方式

小坪村改造采取全面改造，村自主开发模式。村生活用地、融资地块一次性转为国有性质；村经济发展用地保留集体性质。融资地块通过协议出让方式交给村自主改造开发。

改造范围内的经营性设施用地（变电站、邮政所、医院等）无偿交由政府指定部门使用，由经营部门负责建设；非经营性设施（市政道路、绿化、学校、消防站等）由区政府统筹，相应建设成本纳入改造成本由改造主体承担。改造范围内涉及的市政公共服务配套设施按照《印发广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定的通知》实施后同步移交。

四、改造规划控制要求

（一）现状总建筑面积共计110.22万平方米，其中改造规划拆除现状建筑面积110万平方米，保留白云区登记保护文物单位廷谏黄公祠、介石黄公家庙及按村民意愿保留的白虎仔，建筑面积共0.22万平方米。另外，原状异地迁建小坪乡约、新建刘氏祠堂各一处，合计建筑面积0.08万平方米。

（二）改造范围规划总用地94.35公顷，净用地54.49公顷，规划计算容积率总建筑面积167.96万平方米，综合毛容积率1.8，平均净容积率3.1，改造规划分为复建安置区、融资区和政府统筹用地区（改造范围总平面布局图见附件2），主要规划指标如下：

1、复建安置区

规划复建安置地块净用地22.75公顷，计算容积率建筑面积80.86万平方米（含公建配套面积2.51万平方米），平均净容积率3.6。其中，复建住宅净用地9.05公顷，计算容积率建筑面积30.15万平方米（含公建配套面积2.51万平方米），平均净容积率3.3；复建村集体物业净用地12.58公顷，计算容积率建筑面积50.41万平方米（无公建配套），平均净容积率4.0；迁建及保留历史建筑净用地1.12公顷，计算容积率建筑面积0.3万平方米，平均净容积率0.3。

2、融资区

融资区净用地15.37公顷，计算容积率总建筑面积46.39万平方米（合公建配套面积2.85万平方米），平均净容积率3.0.其中，融资住宅净用地115公顷，计算容积率建筑面积31.18万平方米（含公建配套面积2.85万平方米），平均净容积率2.7；融资商业净用地面积3.82公顷，计算容积率建筑面积15.21万平方米（无公建配套），平均净容积率4.0。

3、政府统筹用地区

同意将不需用于融资的用地16.37公顷作为政府统筹用地区，平均净容积率2.5，该用地计算容积率总建筑面积40.71万平方米（含公建配套5.61万平方米）。其中，政府统筹安置房净用地15.02公顷，计算容积率总建筑面积40.03万平方米；独立占地的配套设施及铁路用地1.35公顷，计算容积率总建筑面积0.68万平方米（含公建配套0.65万平方米）。

政府统筹住宅净用地15.02公顷，计算容积率总建筑面积40.03万平方米（合公建配套4.96万平方米），按照市、区政府4：6分成建筑面积的比例进行分配。其中交由市政府使用部分总占地6.02公顷，计算容积率总建筑面积16.15万平方米（含公建配套2.04万平方米）；交由区政府使用部分总占地9公顷，计算容积率总建筑面积23.88万平方米（含公建配套2.92万平方米）。该部分盈余面积转为国有性质，其中区政府使用部分主要返还小坪村统筹解决实施改造中遇到的各项问题，具体采取何种方式供地，由区政府在组织实施改造期间根据实际情况专题报市国土房管局直接办理，市国土房管局不需再提请市政府、市土地管理委员会审定。

（三）改造范围外的政府储备用地

改造范围外，尚有3.49公顷的集体农用地盈余，计算容积率总建筑面积8.31万平方米。在正式批复本方案后，村需按已提交的承诺书约定，配合区政府实施储备。

（四）改造范围内建设费用已纳入改造成本的公建配套设施应优先实施建设，建成后应按市建设行政主管部门的相关规定移交有关部门使用管理。改造范围内公共服务设施总建筑面积不低于10.97万平方米（详见附件3、4）。其中，复建区公建配套建筑面积为2.51万平方米（详见附件3-1）；融资区公建配套建筑面积为2.85万平方米（详见附件3-2）；政府统筹区公建配套建筑面积为5.61万平方米（详见附件3-3）.

（五）同意改造规划历史文化保护专章提出的历史建筑保护方案，请认真组织实施，切实保护好改造范围内的历史建筑，延续文脉。

五、改造范围内公共服务设施处置

（一）改造范围内小学等教育设施，社区卫生等医疗设施，社区服务中心、社区居委会等行政管理设施，垃圾站、公共厕所等市政公用设施，改造主体应当在实施改造时同步建成按照《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》无偿移交给归口管理部门使用、管理。

（二）改造范围内邮政所等市政公用设施，属于专营行业运行的社会公益性配套设施，改造主体应当在实施改造时同步建成依照《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》按成本造价移交给归口专营部门使用。

六、改造成本与复建安置资金

（一）改造成本应控制在46.25亿元（不包含1.85亿元村民自筹费用和融资地块需补交的土地出让金）以内。

（二）复建安置资金44.05亿元（包括现状建筑拆除、临迁、补偿8.66亿元，复建费用34.85亿元，土地农转用费用0.01亿元，公益征收费用0.47亿元，前期费用0.06亿元）应按《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》要求及区的相关规定纳入监管。

（三）不可预见费用2.20亿元用于搬迁安置奖励、拆迁相关事务处理，由村集体在改造实施中调节使用。是否纳入监管由区自行决定，如纳入监管且改造项目完成工程结算后有资金剩余，一次性返还给村集体用于支持村集体经济发展。

（四）改造方案采取公益征收方式计算诗书工业园地块补偿款0.47亿元，实际操作时如补偿款超出预算，超出部分由村集体自行解决。

（五）土地出让金按照穗国房函[2010]1098号文的要求缴交。

七、改造建设时序

白云区政府应根据本批复进一步明确细化小坪村改造方案的分期实施建设方案报我办审批。在每一期改造中应优先安排市政和公建配套建设，确保按改造时序安排完成安置区的建设并优先安排村民回迁。

八、自本次批复后，由白云区政府作为责任主体统筹推进小坪村改造工作，同时组织小坪村按照市“三旧”改造政策的要求履行相关集体表决程序，依法依规推进《改造方案》的实施。

九、白云区政府应在落实社会稳定风险评估措施后公布本批复，本批复自区政府公布之日起生效。本批复生效3年内，拆迁补偿安置方案未能取得90%以上村集体经济组织成员同意，本批复自行失效。

十、其它

（一）改造主体可按规定申请将改造范围内经依法批准使用的集体建设用地转为国有建设用地。

（二）改造范围内的现状农用地及未利用地在全部完成“三旧”改造标图建库后方可实施改造。

（三）白云区政府应负责牵头组织小坪村改造主体、咨询委员会制订拆迁安置补偿方案并经村集体经济组织成员表决通过后，按照公平公正公开原则选择合作企业，加快项目实施。

（四）本批复作为办理后续各项审批的依据。改造主体按照本批复第八条规定确定细化的拆迁补偿安置方案后，可向市（区）相关部门办理立项、环评、规划、用地等后续报建手续。

（五）白云区政府作为城中村改造的责任主体，应综合评估改造规划实施的风险，重点做好审批决策、集体表决、拆迁补偿安置等工作，保证风险可控，并严格按照本次批复的《改造方案》组织实施。在推进过程中应坚持公开、公平、公正的原则，实施阳光操作，充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层矛盾，避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。

（六）白云区政府作为小坪村城中村改造的责任主体，应统筹组织小坪村有序推进改造，负责协调解决改造推进中存在的问题，并认真履行监管职责。

（七）白云区政府应加大宣传工作力度，宣传我市规范“城中村”改造的举措，宣传我市“三旧”改造在公共利益保障、村民利益保障等方面好的做法和经验。

此复

附件：1.改造范围界址图

　　　2.改造范围规划总平面布局图

　　　3.改造范围公共配套设施表

　　　3-1.复建区公共配套设施表

　　　3-2.融资区公共配套设施表

　　　3-3.政府统筹区公共配套设施表

　　　4.规划公共配套设施分布图

　　　5.改造范围历史用地分布图

　　　6.历史建筑分布图

　　　7.政府统筹地块分布图

　　　8.改造范围规划用地、建筑数据一览表

广州市“三旧”改造工作办公室

2014年10月29日