中山市石岐区“三旧”改造实施细则

第一章 总则

第一条 为贯彻落实中山市“三旧”改造工作领导小组《关于上报镇级“三旧”改造实施细则的通知》，完善土地出让收益分配使用管理、改造项目审批办法等配套政策措施，制定本细则。

第二条 本细则所称“三旧”是指在2007 年6 月30 日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的特定的城镇建成区的建设用地，包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。

本细则所称“旧城镇”改造主要是指市、镇中心区内国有土地的旧片区、旧房屋等的改造；“旧厂房”改造主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房改造；“旧村庄”改造主要是指包括“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造。

本细则所称中心城区是指火炬开发区、石岐区、东区、南区和西区中按城区模式对城市建设进行管理的区域。

第三条 下列用地可纳入“三旧”改造范围：

（一）城市市区“退二进三”的工业用地。

（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地。

（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地。

（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地。

（五）布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄。

（六）根据城市建设规划进行城中村改造的用地。

（七）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求而进行旧城镇改造的用地。

（八）利用城乡建设用地增减挂钩试点政策拆旧腾挪的用地。

（九）其他经市政府认定属“三旧”改造范围的用地。

第四条 纳入“三旧”改造的用地还应符合如下条件：

（一）符合土地利用总体规划。属于原地改造的，用地应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内；属于城乡建设用地增减挂钩试点的，建新地块应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内。

（二）符合城乡规划和我市产业发展规划及环境保护要求。

（三）在2006 年快鸟卫星影像图（或2007 年Spot5 卫星影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

有下列情形之一的，不得纳入“三旧”改造范畴：

（一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划及市域生态控制线规划的。

（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的。

（三）土地权属有争议的。

（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。

（五）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。

第五条 实施“三旧”改造应遵循下列原则：

（一）按照“解放思想、尊重历史，规划先行、调整结构，政府引导、市场运作，平稳推进、整体升级”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，推进“三旧”改造工作。

（二）有利于城市整体的空间转型；避免对文物造成破坏；总体开发强度合理，预留足够的公共用地及空间（预留比例不少于1/2）；在控制片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，提高净地块的容积率。

第六条 区办事处成立“三旧”改造工作领导小组，由办事处主任任组长，区分管城建和分管经济工作的领导任副组长，区党政办、纪检监察、信访、司法、城管、经贸、三产、财政、环保、宣传文体、农业、统计信息科技、拆迁办、城管执法、劳动保障、公安、工商、供电等部门以及各社区、各资产公司的主要领导为成员。

区“三旧”改造领导小组负责统筹全区“三旧”改造工作，解决“三旧”改造中的重大问题，并按工作要求和有关规定履行相关职责。

区“三旧”改造工作领导小组下设办公室（以下称区“三旧”改造办）于区城管办，区主管城建、城管的领导兼任办公室主任，区城管办、三产办、财政所主要负责人任副主任，结合区实际情况从各个职能部门抽调人手作为专职工作人员。

区“三旧”改造办下设两个工作小组，分别对“三旧”改造项目进行初审及跟进。其中项目初审组主要承担以下工作：

（一）对前来咨询、申报的“三旧”改造的单位做出全面的介绍，并指导申报单位完成项目上报手续。

（二）审查上报项目是否属于“三旧”改造项目。

（三）编制“三旧”改造年度实施计划。

项目跟进组主要承担的工作为：

（一）协调处理“三旧”改造工作过程中的问题，指导、监督“三旧”改造项目的实施。

（二）对“三旧”改造项目及时跟进，随时掌握各“三旧”改造项目的进程。并要求各“三旧”改造单位按月准时上报工程进度、投入资金等情况。

（三）负责与“三旧”改造单位的沟通联系，对其在“三旧”改造过程中遇到的问题做出及时的回应与解决。

（四）区“三旧”改造工作领导小组交办的其他事项。

第七条 区“三旧”改造工作领导小组各成员单位及有关部门职责：

（一）党政办：负责全区各成员单位的协调，督办工作的落实；收集、整理相关文件资料和信息传递。

（二）城管办：负责组织编制区“三旧”改造专项规划大纲，协助城乡规划局根据《专项规划》组织编制或修编“三旧”用地的控制性详细规划，负责制定“三旧”改造年度实施计划；协助办理项目规划审批有关手续，指导项目产权人办理农用地转用、征收土地等用地手续，指导项目产权人办理土地确权、登记以及国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等工作；协助“三旧”改造项目的房屋安全鉴定和工程项目建设的跟进。负责制作石岐区城市空间发展规划专辑。

（三）三产办：负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项和产业政策引导以及行业发展规划编制；负责“三旧”改造年度实施计划以及项目推介；负责企业申报“三旧”改造项目的跟踪落实以及相关政策的宣传、解释、指导等工作。

（四）统计信息科技办：负责“三旧”改造项目涉及的各项经济指标的统计。

（五）环保分局：负责“三旧”改造项目环评、审批等工作。

（六）征地拆迁办：负责加强与市拆迁办的沟通联系，并在其指导下制定各项拆迁补偿标准，落实“三旧”改造的拆迁工作。

（七）区财政所：负责落实市有关“三旧”改造项目的财政扶持和专项资金的监管使用。

（八）区宣传文体办：负责“三旧”改造的宣传，制作石岐区“三旧”改造的专辑，广泛宣传“三旧”改造的相关优惠政策，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情，总结“三旧”改造好的做法和成功经验，营造良好的舆论氛围。

（九）区纪检监察室：负责对开展“三旧”改造工作情况及相关职能部门履行职责情况进行监督。

（十）各社区：负责协调各有关部门在辖区内开展“三旧”改造的相关工作。

（十一）各资产公司：协助制定辖村的“三旧”改造方案，充分利用“三旧”改造政策，积极主动地参与“三旧”改造工作。

区信访办、经贸办、农业办、司法所、公安分局、城管执法分局、劳动保障分局、工商分局、供电等相关部门要按各自职能各负其责，做好配合、服务工作，共同推进“三旧”改造。

第八条 申请实施“三旧”改造的基本流程：

（一）项目申请单位向区“三旧”改造办提出申请。

（二）区办事处对“三旧”改造项目进行初审；初审通过后，由区“三旧”改造办向市“三旧”改造办报送有关申报资料。

（三）市“三旧”改造办对申报项目进行审核，审核通过后发出批复文件认定申报项目为“三旧”改造项目。

（四）项目申请单位凭市“三旧”改造办批复文件到相关部门办理完善历史用地手续、立项、环评、规划报建、费用减免等相关手续。

（五）按批准的改造方案实施“三旧”改造。

第二章 “三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制

第九条 编制区“三旧”改造专项规划的总体要求：

（一）编制依据：土地利用总体规划和城乡规划。

（二）编制原则：统筹规划，成片改造；完善功能，公共优先；成熟一片，改造一片。

（三）编制目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，改善环境质量。

第十条 区“三旧”改造专项规划的编制工作由区办事处统一领导。

区“三旧”改造专项规划的内容应包括改造范围、改造目标、功能定位、总体用地布局和规模、用地功能布局、配套设施的总体规划与布局、道路交通的总体规划和道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。

区“三旧”改造专项规划成果应包括规划文本、规划图纸和附件。

专项规划的规划期限为5 年，分年度实施。

第十一条 区办事处组织编制《区“三旧”改造专项规划大纲》和区“三旧”改造控制单元规划。

区“三旧”改造控制单元规划是按《中山市“三旧”改造专项规划》划定的以两个以上“三旧”改造项目相对集中的片区为规划范围编制的，符合所属区域控制性详细规划内容的规划。

第十二条 《区“三旧”改造专项规划大纲》由市城乡规划局审查；区“三旧”改造专项规划经批准后，区办事处根据需要依据区“三旧”改造专项规划组织编制区“三旧”改造控制单元规划，并报市城乡规划局审批。

第十三条 区“三旧”改造年度实施计划应依据区“三旧”改造专项规划，按照“先易后难、逐步推进”和重点区域优先的原则进行编制，内容应包括当年区“三旧”改造的规模、地块和时序、年度实施计划目标、年度实施计划表和附图。区“三旧”改造年度实施计划应附编制说明。

区办事处根据专项规划编制的区“三旧”改造年度实施计划，经市“三旧”改造办审核后，报市政府批准后实施。区“三旧”改造年度实施计划的调整，按此程序进行。

第三章 “三旧”改造的类型与改造主体确定

第十四条 根据改造范围区域的大小，“三旧”改造可分为成片拆迁改造和单宗项目改造。

（一）成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。

（二）单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动。

第十五条 成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型：

（一）政府主导改造是指市人民政府授权土地储备机构、区办事处进行具体项目的改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等方式。

（二）社会资金参与改造是指引入社会资金参与的改造，分为政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，或在确定开发建设条件的前提下由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招拍挂等公开方式确定土地使用权人，或由政府负责拆迁并将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人等方式。

（三）集体经济组织自行改造是指集体经济组织对其旧村庄自行进行的改造，分为利用其集体建设用地自行改造、申请将其集体建设用地改变为国有建设用地后自行改造或与有关单位合作开发建设改造等方式。

集体经济组织利用其集体建设用地对旧村庄自行进行改造，改造后可用于建设村民住宅、村集体物业和村集体公共设施，但不得用于商品住宅开发建设。“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金。

集体经济组织申请将其集体建设用地改变为国有建设用地后自行改造，或与有关单位合作开发建设改造的，经上报市“三旧”改造办审定后，可以协议方式出让供地到集体经济组织名下，按基准地价核算土地出让金并进行公示。

集体经济组织将其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经市“三旧”改造办批准后，可免公开交易。

（四）原土地使用权人自行改造是指原土地使用权人自主进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等方式。

有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制并报区办事处审核后，上报市“三旧”改造办审批，并报市政府批准。

划拨土地使用权人自行改造流程与有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程相同，可采取协议方式补办出让手续的形式供地，补缴土地出让金。

有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗已批的“三旧”地块集中改造，按原用途完成过户手续后，再按有偿出让国有建设用地使用权人自行改造流程进行改造。

第十六条 单宗项目改造分为已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造两种类型：

（一）已批建设用地改为经营性用途是指因本区规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。

1、集体经济组织使用其集体建设用地改为商业、旅游、娱乐等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；

2、非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法（省府令2005 年第100 号）规定，将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，办理公开交易；

3、集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），土地使用权人应与土地所有权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；

4、以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金；

5、以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途，在土地使用权人不变的前提下，可申请以协议出让的方式补办出让手续，补缴土地出让金；以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途并转让的，要进行公开交易。

（二）单宗项目拆建改造是指在不改变原批准用途的情况下，因自身发展需要申请提高容积率的改造。

第十七条 经批准的实行自行改造或单宗改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

第十八条 “三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确需以置换方式置换土地使用权的，由市国土资源局审核同意并报市政府批准后实施。

第十九条 旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土资源局安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。

第四章 完善历史用地手续

第二十条 历史用地是指已纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划、没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。

历史用地可按本章 规定取得已实际建成使用的建设用地使用权。

第二十一条 区别不同情形，分类完善“三旧”改造中涉及的历史用地手续：

（一）用地行为发生在1987 年1 月1 日之前的历史用地，依照原国家土地管理局1995年3 月11 日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行国有或集体建设用地确权

登记发证。

（二）用地行为发生在1987 年1 月1 日之后、2007 年6 月30 日之前的，已与农村集

体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按5 元/平方米落实处罚后按土地现状（建设用地）报省政府办理征收手续，无需提交社会保障、留用地的证明材料，其中用地行为发生在2004 年5 月1 日之前的，不需办理听证手续。

（三）用地行为发生在1987 年1 月1 日之后， 2007 年6 月30 日之前，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让（土地用途以现行控制性详细规划确定的用途为准）。

完善历史用地手续包括明晰土地权属和超占土地完善用地手续。

第二十二条 明晰土地权属。在已建有上盖建筑物的建设用地上，在不改变土地原批准用途、不进行加建、改建、扩建的前提下，根据用地单位的意愿和政策的适用性，符合产业发展政策的企业可按下列规定申请取得原已实际建成使用的建设用地使用权。

（一）供地方式。

1、用地单位使用集体建设用地，可申请以集体建设用地使用权流转出让方式取得集体建设用地使用权（商品住宅用地除外）。

2、国有企事业单位、国家行政部门等使用的集体建设用地，符合《划拨用地目录》条件的，可先完善征收集体土地手续，再申请以行政划拨方式取得国有建设用地使用权。

3、用地单位使用集体建设用地，现申请以有偿使用方式取得国有建设用地使用权的，先完善征收集体土地手续，再申请以协议出让方式办理供地手续。

4、用地单位使用国有建设用地，可申请以协议出让方式办理供地手续。

（二）审批程序。

1、用地行为发生在1987 年1 月1 日之前的历史用地，用地单位可向市国土资源局申请办理国有或集体建设用地确权登记。

2、用地行为发生在1987 年1 月1 日之后、2007 年6 月30 日之前的，经市国土资源局处罚后按土地现状（建设用地）报省政府办理征收手续，完善了征收手续后再进行供地。无须进入公开交易的，经市“三旧”改造办审核后，申请单位先向市国土资源局办理用地预审，再向市城乡规划局申请办理规划意见、市发展和改革局办理立项，最后向市国土资源局提出用地申请，报市政府审批。须进入公开交易的，经市“三旧”改造办审核后，以区办事处名义向市国土资源局提出用地公开出让申请。

3、用地行为发生在1987 年1 月1 日之后、2007 年6 月30 日之前的集体建设用地，经市“三旧”改造办审核和市国土资源局处罚后，申请单位先向市国土资源局办理用地预审，再向市城乡规划局申请办理规划意见、市发展和改革局办理立项，最后向市国土资源局提出办理集体建设用地使用权流转出让申请，报市政府审批。

以协议方式出让的，按最新的基准地价标准补缴地价，对应用途没有基准地价的，可参考评估地价并结合有关规定确定出让地价标准。出让方案须经区办事处集体研究决定报市政府批准后在市国土资源局网站公示7 天。各级财政原已预收的地价与补缴地价重复征收部分，可在完善用地手续后由原征收部门退回并报市“三旧”改造办备案。

第二十三条 超占土地完善手续。超占土地是指建设项目超出原批准用地红线范围占用土地。

（一）符合下列条件的超占土地可按本条 款完善相关手续：

1、超占土地已实际建成使用；

2、超占土地与原批准用地属于同一项目宗地，不可分割；

3、超占土地与原批准用地的土地所有权性质一致，土地用途一致，实际土地使用者一致；

4、超占土地的面积不能大于原批准用地的10%，否则由市“三旧”改造办作个案处理。

（二）审批程序。

1、经市发展和改革局认定超占土地的使用符合产业发展政策，经市国土资源局进行实地勘察认定，报市“三旧”改造办审核；

2、接受违法用地处理后，向市国土资源局申请补办超占土地用地手续，办理程序和供地方式可按本细则第二十二条 办理。

第二十四条 “三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）的处理。

（一）定义。

边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3 亩的地块。

夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3 亩的地块。

插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3 亩的地块。

（二）“三地”如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：

1、属国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续；

2、属集体农用地的，需办理农用地转用或土地征收手续的，按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批；

3、属集体建设用地的，将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。

（三）“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标由市政府优先安排，占用耕地需购买耕地补充指标。涉及林地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。

第二十五条 完善历史用地手续应当在2012 年前完成。

第五章 “三旧”改造方案的编制和审批

第二十六条 纳入“三旧”改造范围，需进行改造的项目或需完善征收手续的历史用地，应当编制改造方案。改造方案的内容包括：

（一）改造地块的基本情况：包括改造地块的位置、面积、土地权属情况、土地使用方式、房屋产权情况等，需完善征收手续的说明具体范围、面积、用地行为发生的时间和涉及的所有权人等。

（二）规划情况：包括改造地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否纳入“三旧”改造专项规划和年度实施计划，是否已编制控制性详细规划或控制单元规划。

（三）土地利用现状情况：包括改造地块现用途情况，使用情况及年限，现有建筑物的面积、容积率、年产值等情况。

（四）协议补偿情况：包括地块中需完善征收手续的土地的征地补偿情况、被征地农民的意见、违法用地处罚情况，或自行改造主体与土地原权属人达成的补偿或收购协议情况等。

（五）土地拟改造情况：包括改造后的土地用途和产业安排、规划的建设要求、拟投入的改造基金、供地方式、完成改造后的综合效益等情况。

第二十七条 “三旧”改造方案按下列程序审批：

（一）申请自行改造的，由申请人自行编制“三旧”改造方案，并阐明符合自行改造条件的理由，报区办事处同意后，报市“三旧”改造办审批，再报市政府批准。

（二）采用公开方式确定改造主体的，由区办事处组织编制“三旧”改造方案，报市“三旧”改造办审批。

（三）涉及完善征收手续的历史用地，由区办事处组织编制“三旧”改造方案报市“三旧”改造办审核汇总后，由市政府报省政府，并抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅、发展和改革委员会。

第二十八条 “三旧”改造方案审批的主要内容：

（一）是否符合土地利用总体规划、土地利用现状情况、权属情况、供地方式与历史用地问题的处理等。

（二）是否符合城乡规划，使用功能、容积率、建筑密度、绿地率等是否符合控制性详细规划或控制单元规划的要求，是否纳入“三旧”改造专项规划。

（三）上盖建筑物的施工许可情况及建设年限等。

（四）改造项目是否符合市的产业政策。

（五）改造项目是否符合环保要求。

（六）其他。

经批准的改造方案，由项目申请单位组织实施，并由区办事处实施指导和监督。

第六章 “三旧”改造项目立项

第二十九条 经批准的“三旧”改造方案，项目申请单位组织实施前，应当按规定办理立项手续，“三旧”改造项目立项参照《中山市重大建设项目绿色通道实施方案》（中府〔2008〕75 号）办理。立项形式包括审批、核准和备案。

（一）市、区财政投资“三旧”改造项目立项实施审批制，需提供以下资料：

1、项目申请单位填写项目申请表，需区办事处或主管部门加具意见；

2、项目可行性研究报告；

3、项目市、区财政资金来源相关资料；

4、市“三旧”改造办出具认定为“三旧”改造项目的意见。

（二）社会投资“三旧”改造项目立项实施核准或备案制，需提供以下资料：

1、项目申请单位填写项目申请表，由区办事处加具意见；

2、项目申请单位营业执照或法人代码证（复印件）；

3、市“三旧”改造办出具认定为“三旧”改造项目的意见。

第三十条 “三旧”改造项目立项按如下程序办理：

项目申请单位备齐本办法第二十九条 所列资料，送市发展和改革局立项窗口办理项目立项手续，市发展和改革局应在5 个工作日内向项目申请单位发放立项文件（立项文件有效期2 年）。

第七章 “三旧”改造项目的拆迁补偿和安置

第三十一条 实行自行改造的“三旧”改造项目，按规定缴纳土地出让金后，拆迁补偿和安置费用按经批准的“三旧”改造方案确定的预算，由财政部门在土地出让收益中支付给改造主体。拆迁补偿和安置费用预算大于应补地价或自行拆迁安置实际费用超出批准的预算的，超出部分由改造主体负担。

第三十二条 由政府主导改造的“三旧”改造项目，拆迁补偿和安置后形成净地再出让的，拆迁补偿安置工作由区办事处或授权土地储备机构负责，所需费用由区办事处支付。区办事处为拆迁补偿和安置支付的费用，在地块出让后由市财政局作为拆迁补偿成本从土地出让收入中支付给区办事处。

第三十三条 引入社会资金参与改造的“三旧”改造项目，由拆迁单位前期投入的拆迁补偿和安置费用，在地块出让后由市财政局作为拆迁补偿成本从土地出让收入中支付给区办事处，区办事处再支付给拆迁单位。

第三十四条 “三旧”改造项目实施拆迁前，由市“三旧”改造办委托具有相应资质的房地产评估机构对该项目所需拆迁补偿和安置费用进行评估核算，经改造主体和市“三旧”改造办确认后作为改造项目的拆迁补偿成本。

第八章 “三旧”改造财政收益有关规定

第三十五条 “三旧”改造财政收益是指经市政府批准纳入“三旧”改造范围的用地，按照现行管理规定需缴纳的相关收费扣除相关成本后的收入。本细则实施之前的“三旧”改造项目，所缴纳费用不纳入本范围，不作退款。

第三十六条 “三旧”改造财政收益由市财政局设专人专帐管理，封闭运作，土地受让者按合同规定将土地出让金缴入国库后，市财政局按照“三旧”改造财政分成有关规定支付给区办事处。

第三十七条 “三旧”改造项目收费由执收部门在缴费通知书中明确标识。“三旧”改造财政收益主要用于市、区基础设施建设、奖励资金及财政贴息。

中心城区相关公共配套设施建设经费及财政贴息经区“三旧”改造办审批后可在区“三旧”改造财政收益中列支。

区制定资金奖励方案并经市“三旧”改造领导小组审批，市政府批准后，可在相应项目收益中列支，原则上一年一次。

第三十八条 区“三旧”改造工作领导小组对部门履职情况及资金拨付情况进行监督。

区审计部门对“三旧”改造财政收益收支情况进行年度审计。

第九章 “三旧”改造项目的规划实施

第三十九条 经市“三旧”改造办认定为“三旧”改造项目的可按本细则的有关规定办理相关规划审批。

第四十条 “三旧”改造项目建设用地规划条件按下列规定办理：

（一）“三旧”改造项目建设用地规划条件以该地块所属片区的控制性详细规划或“三旧”改造控制单元规划为依据办理。

1、规划为工业、仓储用地的，项目用地可按规划确定的各项指标确定用地规划条件；

2、规划为商业、居住等用地的，项目用地参照规划确定的指标确定规划条件，其中用地容积率可按规划确定值增加20%，其他指标保持不变。为改善旧区内商业配套，对居住用地的配建商业建筑面积占地块总建筑面积的比例可适当提高，但不得超过45%，超出15%的

部分免收商业超容补地价。“三旧”改造项目用地用于房地产开发的，原则上用地面积中心城区不低于25 亩。

3、“三旧”改造项目用地位于城市风貌保护区、生态保护区、城市主要河流两侧100米范围内、临近自然山体100 米半径范围的，必须按该地块所属片区控制性详细规划确定指标确定规划条件。

4、规划为公共服务设施用地、市政基础设施用地、道路、城市绿地的，“三旧”改造项目用地不得改变规划确定的用地功能，其用地由区财政进行收购或置换。

第四十一条 “三旧”改造项目规划报建按下列规定办理：

（一）原房屋建筑主体结构不变，使用功能不变，进行建筑外立面改造、增加建筑消防设施、改善建筑物服务设施的，可直接办理规划报建，对增加部分可免缴城市基础设施配套费。

（二）原房屋建筑主体结构不变，经改造后面积不变但在原房产内从事现代物流、商务服务、科技服务、信息服务、区域总部、研发设计、创意产业、文化产业等现代服务业的，不视为改变土地用途，可以直接经营，规划部门只办理建筑物转功能，并只收取城市基础设施配套费。若申请转商业功能，则须按法定程序办理用地转功能手续。

（三）原房屋建筑主体结构不变，经改造后（面积不变）作为经营性房地产、旅业使用的，则须先办理用地转功能手续，完善用地手续后，方可办理建筑物转功能，并按相关规定收取费用。

（四）属拆旧建新的项目，须先办理建设用地规划条件，完善用地手续后，办理项目建筑方案审查和规划报建；建设单位在办理规划报建时须提供原建筑物房产证，并由市“三旧”改造办确认拆迁前原有房产面积，在缴费通知单中明确原房产面积及新建建筑物建筑面积，新建面积在原房产面积3 倍以下的部分，可免缴城市基础设施配套费。

（五）城中村、旧村庄进行成片改建（面积不小于20 亩），建设多（高）层住宅、商业建筑，用于解决村民居住、村集体物业和村集体公共设施的，可免收项目的城市基础设施配套费和公建配套费用；容积率在2.5 内的免收超容补地价。

第十章 鼓励措施

第四十二条 凡已纳入“三旧”改造范围的项目，改造方案经市“三旧”改造办审批通过并取得相关立项后即可组织实施。按照省、市重点项目审批待遇，开辟“三旧”改造项目“绿色通道”，对影响后续审批和耗时较长的非关键资料按同步或后置审批方式处理。

第四十三条 经批准实施的“三旧”改造项目涉及房屋拆迁的，由市房屋拆迁行政主管部门依照相关法律法规及政策，核发《房屋拆迁许可证》，发布拆迁公告。对补偿给被拆迁人的安置房屋，直接予以确权登记；对补偿给被拆迁人的安置用地可免招拍挂手续。

第四十四条 经批准实施的成片改造“三旧”项目，涉及多个转让地块且使用年限不统一的，以原批准最长的土地使用期限作为成片改造项目用地的期限，不需补缴出让金。若按地块的用途对应法律规定的使用年限，申请从批准改造之日起重新计算使用期限，应按规定缴交延长土地使用期限的出让金。

第四十五条 经批准实施的“三旧”改造项目地块涉及多种类型土地权属（如宅基地、划拨用地、出让用地及持有上世纪五、六十年代权属证书等）及用途的，先由区办事处理清相关的产权问题后报市国土资源部门按相关规定办理权属及用途统一的土地使用证，涉及土地征收、补出让或转功能等，需按规定补交相关费用。

第四十六条 符合本细则第四章 完善历史用地手续相关规定的用地免土地利用年度计划指标，不需缴纳新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。

第四十七条 “三旧”改造范围内涉及农用地转为建设用地的，土地利用年度计划指标由市政府优先安排；“三旧”改造范围内涉及建设用地改造为农用地的，原建设用地可调整使用，并按改造为农用地面积的20%奖励土地利用年度计划指标。

第四十八条 区财政计划3 年内共拿出一亿元作为“三旧”改造专项奖励资金，奖励对象为改造项目的商业建筑部分，以项目报建并实际动工兴建的商业面积为计算基础。其中：

商住项目的商业建筑面积每平方米奖励25 元；整体为纯商业项目的建筑面积每平方米奖励40 元。但对不改变土地用途，又不改变原房屋建筑主体结构的工业用地而改造为商业项目，已纳入“三旧”改造项目的奖励方案另定。奖励条件为项目动工兴建并完成土建工程量的50%为节点。本奖励方案按项目实施达到奖励条件的先后为序进行奖励，奖完即止。

第四十九条 在“三旧”改造过程中，原属国有企业旧工业用地和农村集体建设用地，经市政府依法收回或征收后出让的，土地受让者将地价款缴入国库后，由市财政局全额返还

给区（只限“三旧”成片拆迁改造），区财政从土地出让纯收益中提取45%用于返还企业和农村集体经济组织，专项用于支持企业发展和原农村集体经济组织发展。

第五十条 对于改变土地用途或改变土地使用条件补缴地价的，按两种用途或两种使用条件的基准地价差征收出让金，区财政从取得的土地出让纯收益中不高于60%的部分用于统筹使用。

第十一章 监督检查

第五十一条 相关职能部门应加强对本区“三旧”改造工作的检查，发现违反“三旧”改造规定的行为要及时予以纠正。对弄虚作假，擅自将不符合“三旧”改造条件的用地纳入改造范围或不按“三旧”改造报批程序进行报批的，由相关职能部门依照有关规定严肃查处。

第五十二条 区办事处对纳入“三旧”改造范围的用地手续相关材料的真实性、合法性负责，每半年作一次总结，年底前进行全面自查，总结材料于每年6 月底和12 月底前上报市“三旧”改造办，市“三旧”改造办汇总报市政府审批后专题报省政府。对于供地、调整容积率等关键环节，区办事处需及时向区纪（工）委备案。

第五十三条 区办事处不得借“三旧”改造的名义，擅自扩大完善历史用地手续的范围；

不得将不属于“三旧”改造范围的用地按照“三旧”改造特殊政策办理有关用地手续。“三旧”改造成果应当纳入区领导干部年度考核范围；改造进度应当纳入政府季度督办通报。

第五十四条 任何单位和个人采取欺骗、隐瞒手段，将不符合条件的项目用地纳入“三旧”改造的，该项目用地手续无效，并依法追究相关责任人的法律责任。

第五十五条 行政机关及其工作人员滥用职权，徇私舞弊，将不符合条件的项目用地纳入本细则办理的，该项目用地手续无效，由监察部门依法予以行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五十六条 已获批准实施的“三旧”改造项目，自批准之日起一年内未动工的，由市和区“三旧”改造办发出催促动工通知书，责令限期动工建设；自批准之日起两年内未动工的，经市“三旧”改造办审定，报市“三旧”改造领导小组批准，取消该项目，由市“三旧”

改造办发书面意见通知各相关部门注销原“三旧”用地认定批复文件，并追究项目申请单位相关责任人的责任。

第十二章 附则

第五十七条 本细则未尽事项，根据实际需要，由有关部门提出补充意见，经区“三旧”改造办报市政府批准后实施。

第五十八条 本细则由区“三旧”改造办负责解释。

第五十九条 本细则自发布之日起实施。在此之前，经市“三旧”办审批确认并已实施的“三旧”改造项目可参照执行。