文昌市人民政府关于印发文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法等3个文件的通知

文府〔2015〕252号

各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位：

经市政府同意，现将《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见》等3个文件印发给你们，请认真贯彻执行。

文昌市人民政府

2015年11月16日

文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法

第一章  总则

第一条  为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，改革完善农村土地制度，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》以及《海南省文昌市集体经营性建设用地入市试点实施方案》的要求，结合文昌市实际，制定本办法。

第二条  2015年2月27日至2017年12月31日的试点期间，在文昌市行政辖区范围内开展农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地，是指存量集体建设用地中，土地利用总体规划划定为建设用地且城乡规划划定为工业用地、物流仓储用地、商业服务业设施用地等经营性用途的土地。

本办法所称入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等方式进入土地市场交易。

第三条  农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织。

土地属村农民集体所有的，由村民小组（经济社）或者村民委员会代表集体行使所有权；属村内两个以上村民小组（经济社）分别所有的，由村内各村民小组（经济社）代表集体行使所有权；属镇农民集体所有的，由镇级农村集体经济组织行使所有权。

第四条  入市主体以全资方式设立的土地专营公司、土地股份合作社等具有法人资格、从事土地专营业务的市场法人，经集体经济组织成员书面委托授权，可在授权范围内代理实施农村集体经营性建设用地入市事项。

第五条  农村集体经营性建设用地使用权依法入市，不改变土地的所有权。

第六条  农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押，优先用于发展农村地区仓储物流、住宿餐饮、商务金融、旅游娱乐、休闲度假等实体经济产业项目。

第七条  农村集体经营性建设用地使用权入市应当签订书面合同。

合同应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、双方违约责任等内容。

属于出租合同的，还应明确约定宗地在出租后，是否允许承租人转租及转租的相关条件。

第八条  农村集体经营性建设用地使用权依法出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押时，其地上建筑物、构筑物及其他附着物一并处分。

第九条  农村集体经营性建设用地出让、作价出资（入股），向受让人颁发《集体土地使用证》；农村集体经营性建设用地出租的，向承租人颁发《土地他项权利证》。

第二章  入市途径及条件

第十条  农村集体经营性建设用地可以按照规定就地入市。村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，可以由文昌市人民政府拟定调整方案，并报省人民政府批准后，调整到本市辖区内的产业集中区入市。

城中村集体建设用地，可以按政府主导、多方参与的原则，在依经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行整理、基础设施配套，重新划分宗地、确定产权归属后入市。

第十一条  农村集体经营性建设用地就地入市应当符合以下条件：

（一）符合文昌市土地利用总体规划、城乡规划、林地保护利用规划、相关产业规划以及环保要求；

（二）在国家批准的2014年度土地变更调查结果中，地类现状为建设用地；

（三）依法取得集体土地所有权证及集体建设用地使用权证；

（四）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经所有权人书面同意随土地一同入市；

（五）法律法规规定的其他条件。

第十二条  采取调整途径入市的，应当符合以下条件：

（一）需调整地块符合本办法第十一条规定的条件；

（二）需调整地块位于村庄范围内，且布局零星、分散；

（三）需调整地块应当复垦为农用地，且复垦后的农用地面积，不得小于拟入市地块面积；调整涉及占用耕地的，复垦为耕地的面积，不得小于所占用的耕地面积，且质量不得低于所占用的耕地；

（四）拟入市地块不属于基本农田，且为文昌市土地利用总体规划划定的建设用地，城乡规划划定为工业用地、物流仓储用地、商业服务业设施用地等经营性用途的土地；

（五）拟入市地块在调整完毕后，必须符合本办法第十一条第一款第（一）项及第（四）规定的条件；

（六）调整完毕后的建设用地面积总量不得大于调整之前；

（七）法律法规规定的其他条件。

第十三条  需调整地块应在入市交易行为发生之前复垦为农用地，并申请文昌市土地行政主管部门会同农业等部门进行验收。复垦的农用地经验收确认符合本办法第十二条有关规定后，方可实施入市交易。

第十四条  采取集中整治途径入市的，应当符合以下条件：

（一）整治地块在国家批准的2014年度土地变更调查结果中，地类现状应为建设用地；

（二）整治地块土地权属清晰；

（三）整治地块的地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经所有权人书面同意进行集中整治；

（四）整治地块的土地权属各方应当以书面形式签订相应的土地整治协议。土地整治协议应当包括整治地块的位置、范围、土地权属调整等事项，作为集中整治后，重新划分宗地和确定产权归属的依据。

（五）整治应依照文昌市土地利用总体规划、城乡规划、林地保护利用规划、相关产业规划以及环保要求开展；

（六）整治之后的拟入市地块应为未被征收或者未纳入储备范围的，已依法取得集体土地所有权证及集体建设用地使用权证的农村集体建设用地。

（七）整治之后的拟入市地块应属于文昌市土地利用总体规划划定为建设用地，且城乡规划划定为工业用地、物流仓储用地、商业服务业设施用地等经营性用途的农村集体建设用地。

第十五条  有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得入市：

（一）农村宅基地使用权，但法律、法规另有规的除外；

（二）土地权属有争议的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

（四）已办理抵押登记，但未取得抵押权人书面同意的；

（五）地上建筑物、构筑物及其他附着物存在权属纠纷影响农村集体建设用地入市的；

（六）没有明确土地使用条件的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第三章  出让、出租、作价出资（入股）

第十六条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让，是指具有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权交付给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付土地价款的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出租，是指具有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付出租金的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指具有土地所有权的农村集体经济组织，根据法律规定以及出资协议的约定，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权进行评估作价入股，与他人以合作、联营等形式共同兴办的企业的行为。

第十七条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。特殊情况，经文昌市政府批准可以采取协议方式交易。

未按本办法规定进行公开入市交易或未经文昌市政府批准，集体经济组织不得通过与用地者签订合同的方式，擅自将农村集体经营性建设用地使用权出让、出租或作价出资（入股）。

第十八条  农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限，具体年限按下列用途确定：

（一）住宅用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

农村集体经营性建设用地使用权出租可根据具体项目需要确定使用年限，但最长不得超过三十年。

第十九条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股）按以下程序进行：

（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经2/3以上成员或成员代表表决同意后，集体经济组织可以向所在地镇政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的正式表决书等相关材料。入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。

（二）审查。镇政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。文昌市土地行政主管部门根据初审意见，会同规划、建设等行政主管部门，对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由文昌市规划行政主管部门依据控制性详细规划或村庄规划，出具土地使用条件，并由文昌市土地行政主管部门向入市主体发出同意入市意见书，同时告知拟入市宗地的土地使用条件。

（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式（出让、出租或作价出资）、入市交易方式（招标、拍卖、挂牌或协议）等内容。

文昌市土地行政主管部门应会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域基准地价的70%，也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。最终报价低于底价的，不得成交。

（四）入市方案表决。入市方案应当经集体经济组织2/3以上成员或成员代表表决，并形成正式表决材料。土地属镇级集体经济组织所有的，由镇级集体经济组织按民主集中制原则集体表决。

（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，由入市主体提交文昌市土地行政主管部门。经文昌市土地行政主管部门组织有关部门审查后，报请文昌市政府批准。

（六）公告及交易。入市方案经批准后，由文昌市土地行政主管部门在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。

（七）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书。土地交易结束之日起10个工作日内，文昌市土地行政主管部门应当在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及相关媒体上发布交易结果公告；入市主体应当在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上对交易结果进行公示。

（八）签订流转合同。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方须按照成交确认书的约定签订土地出让、出租合同或作价出资（入股）协议。

第二十条  农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金应优先安排用于扶持试点地区农村集体经济的发展。

第二十一条  以招标、拍卖、挂牌方式出让（出租）土地的，土地增值收益调节金按比例从土地出让成交价款（租金）中计提缴纳。以协议方式出让（出租）土地的，土地增值收益调节金按比例从文昌市政府批准入市方案所确定的协议出让总价款中计提缴纳。

以作价出资（入股）方式交易的，土地增值收益调节金按比例从作价出资（入股）金额或评估价值款中计提缴纳。作价出资（入股）金额与文昌市土地行政主管部门审核确认的评估价不一致的，以价格高者为准。

第二十二条  根据用地性质、使用年限分级确定土地增值收益调节金的计提比例：

（一）住宅用地的提取比例25%；

（二）商服用地的提取比例20%；

（三）旅游用地的提取比例15%；

（四）工业用地的提取比例5%；

（五）其他用地的提取比例10%。

第二十三条  受让人、承租人应当按照本办法的规定，代入市主体向市土地行政主管部门指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让、出租合同的约定，将土地出让金余额支付给入市主体。

第二十四条  受让人、承租人向文昌市土地行政主管部门缴完土地增值收益调节金，并按照出让约定向入市主体支付完土地出让金及其他法定税费，或所缴交租金达到租赁合同约定办理土地权属变登记的条件后，方可向文昌市土地行政主管部门申请办理《集体土地使用证》或《土地他项权利证》。

以作价出资（入股）方式交易的，以现金或土地以外的其他财产出资（入股）方，向文昌市土地行政主管部门缴完土地增值收益调节金及其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，由作价出资（入股）的各方当事人向文昌市土地行政主管部门申请办理土地权属变更登记手续。

第二十五条  农村集体经营性建设用地入市取得的土地收益，应当纳入农村集体资产，并接受审计监督与监管。

农村集体经济组织应当根据文昌市政府出台的农村集体经营性建设用地入市土地增值收益分配指导意见，制订收益分配方案，并做好集体、个人收益分配工作。

收益分配方案应当经集体经济组织2/3以上成员或成员代表同意。

第四章  转让、转租和抵押

第二十六条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、作价出资（入股）方式交易后，土地使用权人再将土地使用权有偿让与他人的行为。

农村集体经营性建设用地使用权以出租方式交易的，租赁期间，出租人不得将其转让、作价出资（入股）。确需转让、作价出资（入股）的，须征得承租人同意或在解除租赁合同之后进行。

第二十七条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指土地使用权以出让、出租、作价出资（入股）方式交易后，土地使用权人或他项权人再将其租赁给他人的行为。

第二十八条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

已办理土地登记，取得集体土地使用权证的农村集体经营性建设用地可以设定抵押。

农村集体经营性建设用地使用权以出租方式入市的，租赁期间，出租人与承租人均不得为其设定抵押。

第二十九条  以出租方式交易的农村集体经营性建设用地使用权转租，应征得土地所有权人的书面同意。原出租合同就是否允许转租及转租条件进行过约定的，从其约定；未约定的，须经代表其所有权的集体经济组织2/3以上成员或成员代表表决同意。

第三十条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移。

第三十一条  通过转让、转租取得的土地使用权或他项权，其使用年限为原出让、出租合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第三十二条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。

第三十三条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

（一）不存在本办法第十五条规定的禁止入市情形；

（二）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得集体土地使用权证或土地他项权利证明书；

（三）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

（四）出让、出租合同或作价出资（入股）协议约定、相关法律法规及本办法规定的其他条件。

第三十四条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，双方当事人应凭书面合同等材料办理集体土地使用权证或他项权证变更登记。

第三十五条  农村集体经营性建设用地入市后，需办理抵押登记的，在签订抵押合同后，向市土地行政主管部门申请办理。

第三十六条  农村集体经营性建设用地使用权已设定抵押权的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的土地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、构筑物及其他附着物所有权的，应当办理土地变更登记。

第三十七条  抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章  开发管理

第三十八条  依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议确定的开发期限、土地用途及其他规划条件使用土地。

第三十九条  因城乡规划调整等原因，确需改变土地用途的，土地使用权人应当向文昌市土地行政主管部门提出申请。

文昌市土地行政主管部门审核同意后，报文昌市政府批准。其中在城乡规划确定的规划区内改变土地用途的，在报请批准前，应当先经市规划行政主管部门同意。

第四十条  因城乡规划调整等原因，确需变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地变更容积率的程序办理相关手续。

第四十一条  改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，参照国有建设用地地价评估规程，对原土地用途和新土地用途条件下的地价，或者对新容积率和原容率条件下的地价分别进行地价评估。

改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容率条件下的地价差额计算。

第四十二条  土地使用权人应当按照本办法规定的比例，向文昌市土地行政主管部门缴交土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额缴交给土地所有权人。

土地使用权人向文昌市土地行政主管部门缴完土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额全部缴给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。

第四十三条  土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等其他规划条件，违法使用土地的，应按合同约定承担违约责任，并由文昌市土地、规划等行政主管部门依法查处。

第四十四条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，土地使用权原则上由代表其所有权的农民集体无偿收回，其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理，法律法规另有规定的，按法律法规执行。

第四十五条  有下列情形之一的，农村集体经济组织报经文昌市政府批准，可以收回集体经营性建设用地使用权：

（一）为实施村镇规划、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）用地单位和个人未按合同约定或者批准文件规定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；

（三）土地闲置满两年的；

（四）集体经营性建设用地使用权流转期限届满的；

（五）因撤销、迁移等原因停止使用土地的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

依照前款第（一）项规定收回集体经营性建设用地使用权的，应当对使用权人给予适当补偿。

前款第（三）项规定的土地闲置情形，由农村集体经济组织向文昌市政府申请认定，认定标准按照《海南省闲置土地认定和处置规定》关于国有建设用地的有关标准执行。

第四十六条  违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《土地管理法》第七十三条非法买卖转让土地等有关规定处理。非法转让集体土地用于非农业建设的，依据《土地管理法》第八十一条非法转让集体土地等有关规定处理。

第四十七条  有关单位相关工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六章  附则

第四十八条  本办法所称“以上”、“以下”均包含本数。

第四十九条  试点期间，文昌市其它规范性文件与本办法不一致的，以本办法为准；国家对土地增值收益调节金的征收管理制订相应规定的，按照国家规定执行。

试点期限过后，国家或上级部门发布相关政策或法律文件的，以后者为准。

第五十条  本办法自公布之日起实施。

文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则

第一条  为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。

第二条  本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。

第三条  本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。

第四条  文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条  市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。

《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。

委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。

第六条  农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。

对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。

第七条  工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情形下，经文昌市政府批准可以采取协议方式交易。

第八条  农村集体经营性建设用地使用权出让应当以单一用途的宗地为单位，不得将两宗及以上的宗地进行捆绑出让。对单宗用地包含多种用途又无法分割，根据规划部门出具的规划条件可以确定不同用途的用地面积比例的，在报经文昌市政府批准后，可以作为混合用地宗地出让。法律法规和上级主管部门另有规定的，从其规定。

第九条  农村集体经营性建设用地使用权出让应当委托有资质单位进行土地价格评估。

土地出让底价或者标底，由市土地行政主管部门会同入市主体综合土地价格评估结果、政府产业政策、土地市场情况等因素，进行集体决策确定，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域基准地价的70%，也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。最终报价低于底价的，不得成交。

第十条  入市主体及其委托的有资质中介机构应当根据批准的入市方案和入市地块情况，编制招标、拍卖、挂牌出让文件。土地出让时，不得设定影响公开、公平、公正竞争原则的限制条件。

招标、拍卖、挂牌文件应当包含公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、规划条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、相关证明材料、农村集体经营性建设用地使用权出让合同文本等。

第十一条  市土地行政主管部门或者其委托的机构应当至少在招标、拍卖或者挂牌开始前20日，在土地市场动态监测和监管系统、省公共资源交易网以及本省主要媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告。挂牌出让的，挂牌时间不得少于10日，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天，挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

公共信息应当包括拟供应宗地的位置、面积、年限、用途、土地使用条件、规划条件、投标（竞买）保证金、报名条件、供应时间、供应方式、提交申请的地点及期限等内容。

本市农村集体经营性建设用地使用权入市不采取网上交易方式。

第十二条  凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事行为能力的自然人，除法律、法规另有规定外，均可申请参加农村集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

第十三条  市土地行政主管部门或者其委托的机构应当依法为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况，以及查阅与竞投有关的协议及法律文书和竞投交易活动的其他情况提供便利。一经办理手续参与竞投交易，即视为竞投人已完全了解有关竞投交易可以公开的全部内容，认可竞投交易标的物现状，并愿意承担参加竞投交易所产生的一切风险和责任。

因故确须变更竞投交易时间、地点等事项的，市土地行政主管部门或者其委托的机构应提前通知竞投人，竞投人应予以认可及配合，不得提出任何异议。

第十四条  申请人应当在公告规定期限内向市土地行政主管部门或者其委托的机构提出竞买、竞投申请及相关材料。市土地行政主管部门或者其委托的机构应当对公告规定时间内收到的申请材料进行审查。经审查，符合规定条件的，确认申请人的投标或者竞买资格，并通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。

竞买申请人提交竞买申请时，存在证明材料弄虚作假、欠缴土地出让金、因自身原因导致土地闲置等违法违规和其他严重违反国有、集体建设用地使用权出让合同约定的情形的，市土地行政主管部门应当禁止其参与土地竞买。

第十五条  竞买申请人应当在公告规定的缴款时间之前，将竞买保证金缴入市土地行政主管部门指定的账户，竞买保证金不得低于土地评估价格的60%。竞买人缴付竞买保证金的账户名要与其名称相符，否则，不允许其参与竞投。竞得人缴付的竞买保证金可在土地出让合同生效后抵作土地出让价款；其他竞买人缴付的竞买保证金，市土地行政主管部门必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第十六条  农村集体经营性建设用地使用权进入省级土地交易市场进行交易的，由入市主体及其委托的有资质机构在省级土地交易市场组织竞价或者评标。最高报价相同的，原承租人、农村集体经济组织成员依照法律有关规定享有优先权。

第十七条  投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但入市主体及其委托的有资质机构在投标截止时间前收到的方为有效。

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

（二）入市主体及其委托的有资质机构按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书，逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 投标人少于三人的，入市主体及其委托的有资质机构应当终止招标活动。

（三）评标小组进行评标。评标小组由市土地行政主管部门代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十八条  拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

第十九条  竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第二十条  挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

第二十一条  土地成交后，受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书。土地交易结束之日起10个工作日内，市土地行政主管部门应当在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及相关媒体上发布土地交易结果公告；入市主体应当在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上对交易结果进行公示。

受让人、承租人应当按照土地成交确认书约定的时间，与入市主体签订农村集体经营性建设用地使用权出让合同、出租合同或作价出资（入股）协议。

农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议应当约定土地面积、土地使用条件、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等。农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议中涉及招标、拍卖或者挂牌公告内容的，应当与公告内容一致。

第二十二条  受让人应当在合同（协议）生效之日起90日内付清土地出让金。合同约定分期缴纳土地出让金的，首次付款应当在合同（协议）生效之日起30日内，缴款比例不得低于全部土地出让金的50%。土地出让金应当在合同（协议）生效之日起1年内缴纳完毕，经文昌市政府批准，可以延长至2年。

承租人应当按照农村集体经营性建设用地使用权出租合同约定缴纳土地租金。

逾期未付清土地出让金或土地租金的，入市主体有权依法解除合同（协议），并由受让人或承租人承担相应的违约责任。

第二十三条  受让人依照农村集体经营性建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款，代出让人付清全部土地增值收益调节金、相关税费后，方可持土地出让合同和土地出让金、土地增值收益调节金、相关税费缴纳凭证等相关证明材料，申请办理集体建设用地使用权登记。

未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放集体建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放集体建设用地使用权证书。

第二十四条  市土地行政主管、规划、监察、审计等有关部门和所在地镇政府，应当依照各自职责对农村集体经营性建设用地使用权交易实施监督管理。

市土地行政主管部门对交易过程中违反交易程序和交易规划的行为予以制止、责令纠正，并交由有处理权的部门依法进行调查处理。负责协调有关部门做好交易活动监督检查和调查处理违法违规行为工作。

市规划部门会同市土地行政主管部门对土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等其他规划条件，违法违规使用土地的行为进行依法查处。

市审计部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易活动及土地出让收支情况进行审计监督。

市监察部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易有关行政管理部门履行职责的情况进行监督。

所在地镇政府对交易土地使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行审核。

第二十五条  试点期间，受委托实施土地交易活动的机构应当按照文昌市要求的收取服务费标准进行收费，原则按照土地交易成交总价的0.8%计算收取服务费用，但单宗土地服务收费最高不得超过30万元。按照以上标准计算单宗土地服务收费超过30万元的，按照30万元的标准收取。

第二十六条  有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地使用权交易行为无效；已办理土地登记手续的，由文昌市政府注销土地登记；未办理土地登记手续的，不予办理，并依法追究相关责任人责任；构成犯罪的，依法移送司法机关。

（一）在招标、拍卖、挂牌过程中，采取与投标人、竞买人恶意串通，操纵中标人、竞得人的确定或者交易结果的；

（二）交易地价低于入市成本、低于出让宗地所在区域基准地价的70%、低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准的；

（三）法律、法规、规章规定的其他情形。

第二十七条  农村集体经营性建设用地使用权交易成交后，拒不签订成交确认书或者交易合同、放弃中标或者竞得土地的，投标人、竞买人的投标、竞买保证金（定金）不予退还，并应当承担相应的违约责任。

第二十八条  有关行政管理部门、交易机构及其工作人员在农村集体经营性建设用地使用权交易活动中，存在收受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的，依纪依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给竞买人或者投标人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十九条  本规则由市土地行政主管部门负责解释。

第三十条  本规则自公布之日起实施。

文昌市农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见

第一章  总则

第一条  为保障我市农村集体经营性建设用地入市试点工作顺利实施，确保土地收益在农村集体经济组织及其成员之间合理分配，维护双方合法权益，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《海南省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》、《海南省村务公开办法》、《海南省农村集体经济组织“三资”管理暂行办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等法律、法规、规章的规定，制定本意见。

第二条  2015年2月27日至2017年12月31日的试点期间，文昌市行政辖区范围内的农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配，适用本意见。

本意见所称土地收益，是指农村集体经营性建设用地入市成交价款，在缴付土地交易需缴税费、土地增值收益调节金、土地评估费、中介费、青苗和地上附着物补偿款等费用后，余下的收益部分。

第三条  土地收益属入市土地所在农村集体经济组织的经济收益，为该经济组织全体村民的合法共同财产，由该经济组织依法管理使用，并在集体经济组织及其成员之间进行合理分配。

第四条  农村集体经济组织应严格遵照《海南省村务公开办法》，履行村务公开义务，接受全体村民监督，同时参照《海南省农村集体经济组织“三资”管理暂行办法》的规定，加强农村集体经济组织资金、资产、资源管理，维护集体经济组织和全体村民的合法权益，促进农村党风廉政建设和农村社会稳定。

第五条  农村集体经济组织必须成立村务公开监督小组，作为监督土地收益管理、使用与分配的机构，对全体村民负责。

第二章  费用缴付

第六条  青苗和地上附着物补偿款归入市土地上青苗及地上附着物所有权人所有。

农村集体经济组织应参照《文昌市实施土地征收工作的指导意见》（文府办〔2015〕70号）的有关规定，负责完成补偿工作。

青苗和地上附着物补偿款在报经市国土部门审核通过后，由市国土部门直接拨付给所有权人。

第七条  农村集体经济组织或意向受让方应将土地评估费、中介费、青苗和地上附着物补偿款拨付给市国土部门指定账户，由市国土部门代为拨付。以上费用由意向受让方垫付的，可作为入市土地交易保证金。

入市土地达成交易时，由受让方从土地交易价款中将应由农村集体经济组织承担的税费、土地增值收益调节金、土地评估费、中介费、青苗和地上附着物补偿款等费用扣除并向相关部门或机构代为缴付。

第三章  收益分配

第八条  农村集体经济组织分配土地收益，应当拟定分配方案，经村民大会或者村民代表会议2/3以上村民或村民代表表决同意生效。

分配方案应包含预留不少于30%的土地收益，用于集体成员社会保障、村内公益事业建设、土地交易合同履行费用、发展二三产业等事项的必要内容。

第九条  下列人员属于入市土地所在农村集体经济组织成员，对入市所获土地收益享有分配权：

（一）户籍属于该农村集体经济组织的农业户口人员（享受国家机关、事业单位、国有企业待遇的成员、空挂户口人员除外）；

（二）该农村集体经济组织成员中的户口未登记的人员；

（三）在第二轮农村土地承包期间，户籍原在该农村集体经济组织，但土地入市时户口已迁出的现役军人（不含军官）、在校学生、未就业的大中专院校毕业生（即在国家机关、事业单位、国有企业就业之外的人员）、服刑人员；

（四）本意见及相关法律法规规定属于入市土地所在农村集体经济组织成员的其他人员。

第十条  领取《独生子女父母光荣证》的农村集体经济组织成员，应当根据《海南省人口与计划生育条例》的规定，给予相应优待。

第十一条  在土地交易合同签订之后出生的新生儿以及在土地交易合同签订之前去世的入市土地所在农村集体经济组织成员不享有收益分配权。

第十二条  “外嫁女”的农村集体经济组织成员资格，应根据《中华人民共和国妇女权益保障法》等法律法规及规章的相关规定,依下列土地入市时的实情予以综合认定：

（一）户籍是否仍在原农村集体经济组织；

（二）是否仍在原农村集体经济组织实际生产、生活；

（三）是否仍以原农村集体经济组织的土地为基本生活保障。

第十三条  “外嫁女”根据土地入市时具有的农村集体经济组织成员资格，确定其土地收益分配权，并参照《海南省高级人民法院关于处理“外嫁女”请求分配农村集体经济组织征地补偿款纠纷案件若干问题的意见》的相关规定执行分配：

（一）户籍未迁出，住在娘家，在原农村集体经济组织存有承包土地的，应认定为原集体经济组织成员，享有平等的收益分配权；

（二）户籍已迁出，长期生活在婆家，在迁入地没有分得承包土地，在原迁出农村集体经济组织留有承包土地的，原则上不享有收益分配权；

（三）其他情形，根据本意见第十二条规定认定成员资格后，依照公平、合理的原则确定收益分配权。

第十四条  “入赘男”的成员资格及分配权参照“外嫁女”的相关规定确定。

第十五条  不属于入市土地所在农村集体经济组织成员但原籍在该经济组织的人员，在不违反法律强制性规定的前提下，可依当地风俗习惯或村规民约，经村民大会或者村民代表会议2/3以上村民或村民代表表决同意，可适当参与分配土地收益。

第十六条  本意见未涉及的特殊情形分配问题，由农村集体经济组织在不违反国家法律法规及相关规定的前提下，结合本村集体实际，经村民大会或者村民代表会议2/3以上村民或村民代表表决同意后确定。

第四章  附则

第十七条  国家或上级部门就本意见所涉事项发布相关政策或法律文件之后，以其为准。

第十八条  本意见由市财政部门负责解释。

第十九条  本意见自公布之日起实施。