芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法（试行）

（芜市办〔2000〕3号）

第一章 总则

第一条　为了加强集镇建设用地管理和农民集体所有建设用地使用权流转管理，维护集体土地市场秩序，保障土地权利人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，促进小城镇快速、健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规和《芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点方案》，制定本办法。

第二条　本办法适用于芜湖市行政区域内试点乡镇土地利用总体规划确定的集镇建设用地规模范围内的集镇建设用地管理和农民集体所有建设用地使用权的流转管理。

第三条　本办法所称集镇建设用地，是指乡镇土地利用总体规划确定的集镇建设用地范围内乡镇企业、乡镇公共设施和公益事业、住宅建设，以及其他设施建设使用的土地。

本办法所称农民集体所有建设用地使用权流转，是指农民集体所有建设用地使用权发生转移的行为，包括农民集体所有建设用地使用权转让、租赁、作价入股、联营联建、抵押等。

第四条　按照土地所有权与使用权相分离的原则，实行农民集体所有建设用地使用权有偿、有限期、有流动的制度。

第五条　市、县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内农民集体所有建设用地使用权流转的管理和监督工作。

市、县人民政府财政、计划、物价、乡镇企业、法制、规划、农业、水电、林业、审计、监察等部门，按照各自职责分工，各司其职，密切配合，协同做好农民集体所有建设用地使用权流转的管理工作。

第二章 规划与计划

第六条　集镇建设用地及农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合乡镇土地利用总体规划及集镇建设规划。

各试点乡镇根据土地利用总体规划、城镇体系规划及试点乡镇的国民经济和社会发展规划，编制试点乡镇的集镇建设规划，报市人民政府审批后实施。

集镇建设规划必须坚持集约用地和保护耕地的原则，集镇建设规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的集镇建设用地规模。

第七条　试点乡镇依据乡镇土地利用总体规划、集镇建设规划、国民经济和社会发展规划及土地利用的实际情况，提出本地下一年度土地利用年度计划建议，经县级人民政府审查同意后，报市人民政府土地行政主管部门。

试点乡镇土地利用年度计划由市人民政府实行计划单列，但建设用地总量原则上不得突破土地利用年度计划。如确需调整土地利用年度计划，必须报市人民政府审批。

第三章 集镇建设用地

第八条　试点乡镇建设用地范围内各项建设用地，除依法必须征用为国有外，可以不改变集体所有权性质，办理集体土地使用手续。

第九条　乡（镇）村办企业、公共设施、公益事业、个体工商户、私营或者联户办企业以及农民村民建住宅等实用农民集体所有的土地，应当依法办理建设用地审批手续。其中，涉及占用农用地的，还应当依法办理农用地转用审批手续。

经批准的集镇建设用地，可以由乡镇人民政府统一开发，采用招标、拍卖等方式提供土地使用权。

第十条　集镇建设依法使用农民集体所有的土地，可以按地价对土地使用者或者承包经营者进行补偿。对土地所有者的补偿，由乡镇人们政府与土地所有者协商解决。

按照本条规定进行补偿的，不再享有其他方式的补偿安置。

第十一条　集镇建设依法征用、使用农民集体所有的土地，除实行一次性货币方式补偿安置外，还可以采取下列方式进行补偿安置：

（一）从批准建设用地中划出10%-15%的土地，留给被占地的农村集体经济组织，作为生产生活用地；

（二）将一定年期的土地有偿使用费返还被占地的农村集体经济组织；

（三）由建设用地单位按合同约定逐年向被占地的农村集体经济组织支付土地租金；

（四）将土地补偿补助费折成股份，由被占地的农村集体经济组织持股，参与分红；

（五）购买养老保险；

（六）劳动力安置等。

第十二条　集体建设占用耕地的，由用地者自行开发与所占耕地数量和质量相当的耕地，或者按规定标准向市、县人民政府土地行政主管部门缴纳耕地开垦费，原则上由乡镇人民政府组织开发补充耕地，实现占补平衡后，耕地开垦费返还试点乡镇人民政府。

以土地置换方式占用耕地的，经市人民政府土地行政主管部门批准，土地使用者与试点乡镇人民政府签订占补平衡合同后，可于批准占用耕地一年内补足数量和质量相当的耕地。

第四章 流转管理

第十三条　符合土地利用总体规划、集镇建设规划和下列条件，可申请农民集体所有建设用地使用权流转：

（一）领有集体土地使用权证；

（二）具有地上建筑物的合法证明；

（三）依照本办法规定签订书面流转合同。

除土地用途规定为无建筑物的土地外，无地上建筑物的土地使用权不得流转。

第十四条　农民集体所有建设用地使用权流转，应当征得土地所有者同意，并由土地所有者与使用者签订书面协议。土地使用权流转经市、县人民政府批准后，协议方可生效。

第十五条　农民集体所有建设用地使用权首次流转的，土地所有者和流转双方应当持土地所有权和土地使用权证、同意流转协议、土地流转合同、地上建筑物证明等文件，向土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请，经市、县人民政府批准后，领取农民集体所有建设用地使用权流转许可证，办理土地登记。

由土地所有者按照本办法规定直接向土地使用者提供土地使用权的，由土地所有者与使用者签订书面流转合同；在土地使用者之间首次流转的，由流转双方签订书面流转合同。

第十六条　农民集体所有建设用地使用权再次流转的，由流转双方持土地土地使用权证、前次流转合同、本次流转合同、地上建筑物证明等文件，向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地变更登记或租赁、抵押登记手续。

第十七条　土地使用者应当按照政府批准或者登记文件的规定以及流转合同的约定使用土地，不得改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经市、县人民政府土地行政主管部门和规划行政主管部门同意，报原批准机关批准。

第十八条　农民集体所有建设用地使用权流转合同约定的期限，不得超过国有土地使用权出让的最高期限；再次流转的，不得超过前次流转合同约定的剩余年限。

土地使用期限自领取土地使用权证之日起算。

第十九条　农民集体所有建设用地使用权流转时，其地上建筑物随之流转；地上建筑物流转时，其使用范围内的土地使用权随之流转。

第二十条　农民村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。

第二十一条　土地流转合同约定的使用期限届满，土地使用权由土地所有者收回，其中属于土地使用权转让（包括作价入股）的，其地上建筑物、附着物归土地所有权者所有。

第二十二条　土地流转合同约定使用期或者抵押期届满，土地使用者要求续期的，应在届满前30日内，按本办法第十五条、第十六条的规定重新办理土地流转手续，签订土地流转合同。

第二十三条　集体土地流转合同届满30日内，按属地管理原则，流转双方应当到市、县人民政府土地行政主管部门办理土地注销登记。

第五章 土地流转收益

第二十四条　市县人民政府土地行政主管部门应当制定并公布试点乡镇农用地和建设用地基准地价，并根据试点乡镇发展和土地市场发育状况，对试点乡镇基准地价适时进行调整。

第二十五条　农民集体所有建设用地使用权流转时，土地使用者应当向市、县人民政府缴纳一定比例的土地流转收益。向市、县人民政府缴纳土地流转收益的标准，由芜湖市人民政府土地行政主管部门制定，经芜湖市人民政府批准后公布。

本办法所称土地流转收益，是指土地使用权人在土地使用权流转中应取得的平均土地纯收益。

第二十六条　农民集体所有建设用地使用权首次流转时，应当按照第二十五条的规定和流转合同的约定，如期向市、县人民政府缴纳土地流转收益。

土地使用权转让的，应一次性缴纳转让年限内的土地流转收益；以土地使用权作价入股或者出资的，一次性或者逐年缴纳土地流转收益；土地使用权出租的，应按年缴纳土地流转收益。

土地流转收益的缴纳人，由流转合同约定。

第二十七条　农民集体所有建设用地使用权再次流转产生的增值收益，参照国有土地增值税征收标准缴纳土地增值收益。

土地增值收益的缴纳人，由流转合同约定。

第二十八条　土地流转收益和土地增值收益，由市、县人民政府土地行政主管部门收取，报同级财政部门备案。

土地流转收益和土地增值收益，实行收支两条线管理制度，解入市、县人民政府土地行政管理部门在试点乡镇设立的专户。

第二十九条　缴纳市、县人民政府的土地流转收益，按照“谁所有、谁投入、谁受益”的原则，在土地所有者与市、县、乡（镇）人民政府之间进行分配。

第三十条　解入专户属于乡镇所有的资金，一律实行专款专用，用于土地开发整理和城镇建设发展，接受市、县人民政府土地行政主管部门和财政部门的监督检查。

第三十一条　市、县人民政府土地行政主管部门应当按照国家及省有关规定标准收取有关土地管理业务规费。土地使用权流转业务费参照国家和省有关国有土地使用权出让业务费标准收取。

第六章 附则

第三十二条　农民集体所有建设用地使用权流转合同的文书格式，由芜湖市土地行政主管部门统一制定。

第三十三条　本办法由芜湖市土地行政主管部门负责解释。各县、试点乡镇可根据本办法制订实施细则。

第三十四条　本办法自发布之日起施行。

附件：芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转实施细则；

二〇〇〇年二月二十九日

附件：

芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转实施细则

根据《芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《管理办法》）。制定本细则。

各试点乡镇编制的土地利用总体规划和集镇建设规划，经所在县（区）人民政府审查后，报市人民政府审批实施。

集镇建设依法使用农民集体所有的土地，可以按农用地的土地使用权基准地价，对农用地的承包经营者和建设用地的土地使用者进行补偿。

以留地方式进行补偿安置的，按应补偿金额确定留地比例。

耕地开垦费标准按每平方米3元缴纳，国家、省有新的规定时，从其规定。

农民集体所有建设用地流转的一般程序：

（一）首次流转

1、土地所有者与流转方签订同意流转协议；

2、流转双方签订流转合同；

3、土地所有者和流转双方携《管理办法》第十五条规定的材料向土地所在地、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请；填写《流转申请表》；

4、市、县土地行政主管部门对申请进行审核，填写《流转呈批表》报市、县人民政府批准，颁发《流转许可证》；

5、流转双方按合同约定支付转让费等有关费用，携有关材料于领取《流转许可证》之日起30日内至土地所在地、县土地行政主管部门办理土地登记。

（二）再次流转

流转双方携《管理办法》第十六条规定的材料直接向土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地变更登记或租赁、抵押登记手续。

再次流转时流转双方约定的土地使用权的使用年限，不得超过前次流转合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

农民集体所有建设用地使用权首次流转的最高年限按下列用途确定：

居住用地七十年

商业、旅游、娱乐用地四十年

工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地五十年

农民集体所有建设用地使用权流转时，土地使用者向市、县人民政府缴纳的土地流转收益标准为：

鸠江区大桥镇、马塘区、澛港镇3元/平方米；芜湖县清水镇、繁昌县三山镇2元/平方米；南陵县三里镇1元/平方米。

第九条 农民集体所有建设用地再次流转产生的增值收益，是指土地使用者在再次流转中所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，在减除下列扣除项目金额后的余额，即增值额中，按一定的比例收取的部分。

前次流转所支付的金额；

开发土地的成本、费用；

新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。

第十条 土地流转增值收益，实现四级超率累进收益率。

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，收益率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过扣除项目金额100%的部分，收益率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过扣除项目金额200%的部分，收益率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，收益率为60%。

第十一条 土地流转收益和土地增值收益，充分考虑土地所有者的合法权益以及市、县（区）、试点镇人民政府对基础实施的大量投入，按土地所有者、试点镇、县（区）、市2：5：2：1进行分配。

第十二条 土地使用权流转业务费按流转过程中发生费用的2%收取，土地登记费按每平方米0.8元收取。

第十三条 本细则由芜湖市土地行政主管部门负责解释。

第十四条 本细则自发布之日起实施。