四会市人民政府关于印发《四会市“三旧”改造实施意见》的通知

四府规〔2018〕1号

各镇人民政府、街道办事处，市府直属各单位：

《四会市“三旧”改造实施意见》业经十六届20次市政府常务会议和市委十三届第33次常委会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市国土资源局（市“三旧”改造办）反映。

四会市人民政府

2018年1月10日

四会市“三旧”改造实施意见

第一章 总则

第一条 为贯彻落实《国土资源部关于广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案的批复》（国土资函〔2013〕371号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和《印发关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见实施细则的通知》(肇府〔2010〕15号)等有关文件精神，实现四会市节约集约用地的目标，为加快落实“三个定位”，当好肇庆“东融”先锋提供有力的土地空间保障，特制定本实施意见。

第二条 以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观，以规划为引领，以产业为主导，以连片改造为切入点，大力鼓励产业载体建设，稳步推动旧城镇、旧村庄、旧厂房改造，进一步优化城市功能，拓展城市空间，提升产业集聚，协同区域发展。

第三条 实施“三旧”改造，应按照“政府引导，市场运作；明晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重历史，客观公正”的基本原则，采用多种“三旧”改造方式，合理协调公民、企业和政府的利益关系，既促进经济发展，又确保社会稳定。

第二章 “三旧”改造项目认定及管理

第四条 符合下列条件之一的用地，可列入我市“三旧”改造范围：

（一）市区“退二进三”产业用地；

（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；

（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；

（六）列入“万村土地整治”示范工程的村庄；

（七）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

（八）其它经市政府认定属“三旧”改造范围的用地。

第五条 根据改造前的现状用途不同，“三旧”改造项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目、旧村庄改造项目三类。旧城镇改造是指城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造；旧厂房改造是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造；旧村庄改造是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等区域内进行的改造。

第六条 “三旧”改造项目认定办法

（一）“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件：

1.项目用地属于本意见第四条规定的“三旧”改造范围；

2.项目用地符合土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划、城乡规划和我市产业发展规划及环境保护要求；

3.项目用地已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围。

（二）“三旧”改造项目的认定，由“三旧”改造单位编写“三旧”改造方案，经所在镇（街道）审查后报市“三旧”改造办，市“三旧”改造办以书面形式征求市发改、住规建、国土、环保、经信、文广新等部门的意见（各相关部门的办理时限为5个工作日），市“三旧”改造办综合各部门意见 ，经公示无异议后报市政府审批。经审批同意，出具确认为“三旧”改造项目的文件（含项目“三旧”改造方案）。具体操作细则详见附件1。

第七条 项目管理

（一）项目日常管理

1.经批准认定的各类“三旧”改造项目，由市国土部门负责进行日常管理，包括档案管理、项目数据库管理以及整理上报等工作；由市有关职能部门为其办理相关手续。

根据“三旧”改造项目的开展情况，“三旧”改造单位需要变更“三旧”改造项目改造方案内容或调整“三旧”改造项目用地范围的，可申请进行项目调整。

（二）项目服务

1.建立联席会议制度。市“三旧”改造办定期召集“三旧”改造协调领导小组主要成员单位召开联席会议，对各类“三旧”改造项目的认定、用地等进行联合审议，并协调项目开展过程中遇到的各类问题。

2.建立“三旧”改造项目服务绿色通道。对“三旧”改造项目，实行专人跟进、快速办结、疑难会商、办结告知和跟踪服务。

（三）项目退出机制

对“三旧”改造项目实行动态管理，建立“三旧”改造项目退出机制。“三旧”改造项目用地需进行公开交易、补办出让或集体建设用地流转手续的，自认定之日起，三年内未办理上述手续，“三旧”改造项目认定批复自动作废；“三旧”改造项目用地不需要办理上述手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程规划许可证》，“三旧”改造项目认定批复自动作废。“三旧”改造项目重新启动时，需再次办理认定手续。

第三章 “三旧”改造运作方式

第八条 因地制宜，采用不同方式推进我市“三旧”改造：

（一）因城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的，由市政府依法收回、收购土地使用权，纳入政府土地储备。“三旧”用地纳入政府土地储备后，市政府根据我市“三旧”改造年度实施计划组织改造，并通过招标、拍卖或者挂牌等公开方式确定项目改造主体。

（二）旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，鼓励原土地使用权人自行改造，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合改造。自行改造应当制定改造方案，由市“三旧”改造办牵头组织市发改、住规建、国土、环保、经信、文广新等部门审核同意后报市政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续。

（三）旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，市场主体可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市国土资源局可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制定改造方案，由市“三旧”改造办牵头组织市发改、住规建、国土、环保、经信、文广新等部门审核同意后报市政府批准实施。

（四）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地的，向市国土资源局申请，按程序逐级上报省人民政府批准征为国有，由市政府根据“三旧”改造规划和年度实施计划组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。

（五）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下，除市政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。

（六）旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，其中，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，上报肇庆市国土资源局，由肇庆市国土资源局向省国土资源厅申请安排专用周转指标，并按照国家和省的规定办理周转指标的具体使用和管理。

第四章 规划政策

第九条 “三旧”改造应符合城乡总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划的要求。各镇（街道）根据全市“三旧”改造专项规划编制年度实施计划，对连片“三旧”改造区域、旧村庄“三旧”改造项目，须编制控制性详细规划。

第十条 对已编制控制性详细规划的“三旧”改造项目应按照批准的控制性详细规划实施，尚未编制控制性详细规划或确需调整变更控制性详细规划的，须在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下合理划定“三旧”改造单元（可包括一个或多个改造项目，一般面积不小于15亩，独立单元面积小于15亩的除外），并展开相应的项目可行性研究和“三旧”改造单元规划编制，经法定程序报批。

第十一条 在控制性详细规划或原基准容积率的基础上，根据经合法确认的地块改造前建筑面积，结合拆建比（由市城乡规划委员会在1：2.3-1：2.7之间核定），得出计算容积率建筑面积，结合改造后地块规划面积，计算“三旧”改造项目的基准容积率（由市住规建局核定）。

第十二条 “三旧”改造项目建筑间距参照《肇庆市城乡规划管理技术规定（修订版）》的旧区进行控制。

第十三条 在实施“三旧”改造过程中，为促进连片改造鼓励相邻地块（包括不同权属的地块）进行联合报建开发，具体按有关规定执行。

第十四条 “三旧”改造必须优先保证公益性用地的供给与落实。用于商品住房开发的“三旧”改造项目改造时用于建设城市基础设施、公共服务设施和公共绿地等公益性项目建设的用地比例不得低于25%。或采用连片改造区域总平衡的原则，但总公益性项目建设的用地比例仍不得低于25%[根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），本意见中“公益性用地”包括：区域交通设施用地(H2)、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地（包括公园绿地、防护绿地、广场用地等）(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理与公共服务用地（A）]。

第十五条 “三旧”改造过程中，要根据具体的规划情况，对所有文物单位、遗址进行备案，在改造中加以保护。根据《关于在“三旧”改造中加强文化遗产保护的通知》（粤文物〔2010〕268号）精神，保护好我市的历史文化遗产资源，对原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求连片保留使用。

第五章 土地管理政策

第十六条 完善集体建设用地手续

（一）“三旧”改造项目范围内没有合法用地手续但已经使用的集体建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请完善集体建设用地手续：

1.经市政府认定为“三旧”改造项目；

2.土地权属清晰，无争议；

3.已取得集体土地所有权证；

4.符合土地利用总体规划；

5.在最新的土地利用现状图上显示为建设用地。

（二）“三旧”改造项目完善集体建设用地手续的，由用地单位向市国土资源局提交材料，上报市政府审批。具体操作细则详见附件2。

（三）2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善集体建设用地手续。

第十七条 完善征收手续

（一）“三旧”改造项目范围内没有合法用地手续但已经使用的建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请完善征收手续：

1.经市政府认定为“三旧”改造项目；

2.土地权属清晰，无争议；用地行为发生在1987年1月1日前的，按照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行权属确认;用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与村（居）集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见；

3.符合土地利用总体规划；

4.在最新的土地利用现状图上显示为建设用地。

（二）“三旧”改造项目完善征收手续的，由用地单位向市国土资源局提交材料，逐级上报至省政府审批。具体操作细则详见附件3。

（三）“三旧”改造项目完善征收手续经批准后，交由原用地单位实施改造的，应按照原用途补办出让手续；原用途属符合划拨目录的公益性用途的，可按划拨方式供地。

（四）2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善征收手续。

第十八条 集体建设用地转为国有建设用地

（一）“三旧”改造项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地：

1.经市政府认定为“三旧”改造项目；

2.土地权属清晰，无争议；

3.已取得集体土地所有权证和集体土地使用证；

4.符合土地利用总体规划和城乡规划；

5.经本集体经济组织（或村民代表大会）有表决权人员2/3以上表决同意。

（二）“三旧”改造项目集体建设用地转为国有建设用地的，由用地单位向市国土资源局提交材料，逐级上报至省政府审批。具体操作细则详见附件4。

（三）“三旧”改造项目集体建设用地转为国有建设用地经批准后，交由原用地单位实施改造的，应按照原用途补办出让手续；原用途属符合划拨目录的公益性用途的，可按划拨方式供地。

第十九条 违法用地处罚

“三旧”改造项目中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日期间的，完善用地手续时按用地面积5元/平方米的标准进行处罚。

第二十条 土地交易方式

（一）城镇住宅“三旧”改造项目，即改造为商住用途的“三旧”改造项目，应采取“收回公开出让”的土地交易方式或市场主体收购地块进行集中改造的运作方式。

（二）旧村庄“三旧”改造项目，除可采取“收回公开出让”的土地交易方式外，还可采取 “不收回公开转让”或以带建筑物（指房屋未拆除、被拆迁人尚未获得拆迁安置补偿）形式“不收回公开转让” 的土地交易方式。采取带建筑物形式“不收回公开转让”的，同时要设立监管资金和账户，以保障被拆迁人的利益和项目的推进进度。若通过村组集体成立全资项目公司自行开发的，按照省、市“三旧”改造的有关规定，可采取协议补办出让的方式供地给项目公司。具体操作细则详见附件5。

（三）“三旧”改造项目中，属原土地使用权人自行“三旧”改造涉及国有非商住用地转为国有商住用地的，可采取“协议出让”的土地交易方式。

（四）“三旧”改造项目涉及的边角地、夹心地、插花地，可采取“协议出让”和“协议转让”的土地交易方式。

第二十一条 “三旧”改造项目土地出让金缴纳标准：

“三旧”改造项目中，涉及国有出让建设用地改变土地用途、延长土地使用年限、增加容积率的，经市政府领导班子集体研究决定，可采取协议补办出让的方式办理。具体规定如下：

（一）改变土地用途的土地出让金缴纳标准

“三旧”改造项目出让的国有建设用地经批准改变土地用途的，缴纳的土地出让金按新、旧土地用途楼面地价之差乘以建筑面积计收。

土地出让金＝（新土地用途楼面地价－旧土地用途楼面地价）×建筑面积

（二）增加容积率的土地出让金缴纳标准

“三旧”改造项目出让的国有建设用地经批准增加容积率的，缴纳的土地出让金按楼面地价乘以增容建筑面积计收。

土地出让金＝土地楼面地价×增容建筑面积

（三）改变土地用途同时增加容积率的土地出让金缴纳标准

“三旧”改造项目出让的国有建设用地经批准改变土地用途同时增加容积率的，缴纳的土地出让金按新土地用途楼面地价乘以增容建筑面积，加上新、旧土地用途楼面地价之差乘以原建筑总面积计收。

土地出让金＝（新土地用途楼面地价×增容建筑面积）+（新土地用途楼面地价－旧土地用途楼面地价）×原建筑总面积

在评估需缴纳的土地出让金时，相关技术要求按《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》执行。

按上述标准计收的出让金，属旧城镇“三旧”改造项目、旧村庄“三旧”改造项目的按50%收取；属旧厂房“三旧”改造项目的按60%收取。

（四）延长土地使用年限的土地出让金缴纳标准

“三旧”改造项目出让的国有建设用地经批准延长土地使用年限的，缴纳的土地出让金按延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额收取，土地使用年限延长至不超过法定最高出让年限。

土地出让金＝延长土地使用年限后土地市场评估价－延长土地使用年限前土地市场评估价

（五）采取协议出让方式办理的用地，一年内未办理出让金缴纳手续的（以签订土地出让合同时间为准），其批复自动作废。

（六）“三旧”改造的工业用地符合城乡规划，且改造后不改变土地用途，增加容积率的，不再增缴土地出让金。

第二十二条 边角地、夹心地、插花地处理意见

（一）边角地、夹心地、插花地（简称“三地”）的定义。

边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块；夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块；插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互契入状态，面积小于3亩的地块；

（二）“三旧”改造项目中的“三地”，如符合土地利用总体规划和城乡规划，单块面积3亩以下（不含3亩）、累计面积不超过改造项目用地面积10%的国有建设用地，经用地单位提出申请，可办理协议出让手续。具体操作细则详见附件6。

第二十三条 其他用地政策

（一）旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。

（二）市场主体对已收购的地块进行集中改造的，规划部门根据控制性详细规划或“三旧”改造单元规划核定地块规划退线、用地性质等，经规划部门核定要求退缩建设的，报市政府批准，退缩的面积可调整到市场主体“三旧”改造项目实际建设范围内的“三地”中，土地用途按退缩地块的用途确定。（按城乡规划要求，将不低于项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设的除外）。

（三）“三旧”改造项目涉及新增建设用地的，其新增建设用地指标由市政府统筹优先予以保障。

第六章 旧村庄改造政策

第二十四条 旧村庄“三旧”改造项目，应按照“一村一策，封闭运行”、“阳光拆迁，有序推进”、“配套跟进，维护稳定”的原则进行“三旧”改造和建设。

第二十五条 旧村庄“三旧”改造项目主要采用以市政府主导，镇（街道）组织，村组集体为“三旧”改造实施主体的组织形式。市政府明确改造的总体要求，给予政策扶持；镇人民政府（街道办事处）可以成立或委托相应机构负责统筹组织、参与项目改造，协调解决旧村庄改造中遇到的各种问题；村组集体是项目改造的实施主体，负责做好土地调查确权，组织改造的拆迁、补偿、搬迁等活动，并按照基本建设程序的要求，全面实施项目改造。

第二十六条 旧村庄“三旧”改造项目的操作流程按照项目启动、土地整理及供地、项目建设及验收等三个阶段实施。

（一）项目启动阶段

1.编制方案。村组集体在镇（街道）、国土、“三旧”改造办等部门的指导下，可聘请有资质的中介机构，对拟改造范围现状进行摸查，根据现状摸查情况和改造需要，初步确定改造范围并对改造成本进行核算，分析改造可行性，编制初步改造方案（含土地交易方式和实施计划等内容）及拆迁补偿安置方案等，实行连片整体改造。

2.初审方案。由镇（街道）上报初步改造方案（含土地交易方式和实施计划等内容）到市“三旧”改造办。市“三旧”改造办初审完毕后，发函到市规划部门开展有关项目的控制性详细规划的编制工作。

3.表决方案。镇（街道）应当会同村组集体及相关部门，组织召开村民（成员）民主表决会议，按《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》和《广东省农村集体经济组织管理规定》等法律法规中涉及村民（成员）利益事项的有关规定对旧村庄改造项目进行表决。表决内容应包括改造方案（含改造规划、土地交易方式和实施计划等内容）、拆迁补偿安置方案及集体建设用地转为国有建设用地等事项，并应获有表决权人员三分之二以上表决同意。

4.上报方案。改造方案、拆迁补偿安置方案表决通过后，由镇（街道）组织有关材料上报市“三旧”改造办。市“三旧”改造办组织市“三旧”改造协调领导小组主要成员单位联审通过，上报市政府审批后，认定为旧村庄“三旧”改造项目，项目正式启动。

（二）土地整理及供地阶段

1.根据表决通过并由市政府批准实施的改造方案，若项目采用“收回公开出让”或“不收回公开转让”（专指净地出让）交易方式的，村组集体应按有关规定进行拆迁安置补偿及土地整理，并开展集体用地转为国有用地等用地报批工作。项目土地整理完毕后，进入收储、供地、出让或转让等阶段。

2.若项目采用带建筑物（指房屋未拆除、被拆迁人尚未获得拆迁安置补偿）形式“不收回公开转让”交易方式的，按照表决通过并由市政府批准实施的改造方案，开展集体用地转为国有用地等用地报批工作。项目用地报批手续完毕后，参照市有关“不收回公开转让”的操作流程，委托市土地交易机构公开交易项目用地的开发权。具体操作流程详见附件5有关带建筑物的形式“不收回公开转让”的规定。

（三）项目建设及验收阶段

项目用地完成出让或转让后，根据出让或转让合同，和改造方案的有关约定进行项目建设和验收，最后总结项目更新改造的总体效果。

第二十七条 拆迁补偿安置办法

（一）在项目改造用地范围内，属于国有土地上的（含集体土地转为国有土地的）建（构）筑物和附着物拆迁，可纳入国有土地上房屋征收与补偿范围，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定组织实施。

（二）对改造范围内被拆迁的村民住宅，镇（街道）应会同村组集体制定建筑的认定标准，对建筑部分以“拆一补一”的原则，被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换，或者两者相结合的补偿方式。

（三）对拆迁范围内的非住宅物业，在优先考虑改造后集体经济可持续发展的基础上，被拆迁人可以选择货币补偿、产权调换 ，或者两者相结合的补偿安置方式。

（四）镇（街道）可实行同一改造项目统一标准的改造奖励措施，如在规定的搬迁奖励时段内，对积极配合拆迁工作的，可根据搬迁时间享受相应的补助和奖励，以加快拆迁工作的推进。

（五）对于五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属、国有企业下岗待业，属于“低保”的职工，残疾困难户或特困户，在提供有效证件的情况下并积极配合支持拆迁工作的，每户可以享受一定数额的特殊补助，补助标准由镇（街道）自行制定。

第七章 其他配套政策

第二十八条 为加快权属办理相关手续的进度，有力推进“三旧”改造工作，“三旧”改造项目在改造主体依法依规与住户签订回迁协议并经项目所在镇（街道）政府或下属职能部门见证的前提下，由改造主体根据回迁协议到市国土资源、住规建、税务等相关部门办理不动产权转让和登记的所有手续。

第二十九条 市政府每年安排一定比例的土地出让收入用于统筹“三旧”改造项目之间的利益，重点支持“三旧”改造涉及的城市基础设施、公共服务设施及历史文物保护、保障性住房项目建设。

第三十条 “三旧”改造项目有关税收可按规定申请减免。

第三十一条 按国家和省有关规定减免“三旧”改造项目涉及的行政事业性收费；按收费标准最低限收取设计、监理、安装、测绘、施工图审查、建设项目环境影响咨询等经营服务性收费。

第三十二条 “三旧”改造项目可按规定纳入棚户区改造范围，亨受棚户区改造政策。

第八章 项目监督检查

第三十三条 任何单位和个人不得借“三旧”改造的名义，擅自扩大完善历史用地手续的范围；不得将未使用和不进行改造等不属于“三旧”改造范围的用地按照“三旧”改造特殊政策完善用地手续。

第三十四条 凡弄虚作假，采取欺骗、隐瞒手段，骗取审核同意，将不符合条件的项目用地纳入本实施意见办理的，撤销其用地手续。

第三十五条 行政机关及其工作人员滥用职权，徇私舞弊，将不符合条件的项目用地纳入本实施意见办理的，撤销其用地手续，由监察部门依法予以行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第三十六条 农村集体经济组织在旧村改造过程中隐瞒实际与他人合作的事实，存在弄虚作假行为的，由监察部门依法予以行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条 为营造鼓励创新的和谐改造氛围，探索“三旧”改造可持续发展，可赋予实施“三旧”改造的领导干部一定的“试错权”，积极探索建立试错免责机制。领导干部在“三旧”改造过程中遇到挫折或失败时，若工作措施的制定和实施程序符合有关规定、个人和所在单位没有牟取私利、未与其他单位或者个人恶意串通损害公共利益的，可以减轻或者免除有关人员的责任。

第九章 附则

第三十八条 本实施意见自发文之日起实施，执行至2020年12月31日。此前市政府相关文件与本实施意见有冲突的，以本实施意见为准。

附件1

“三旧”改造项目认定操作细则

根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和肇庆市政府《印发关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见实施细则的通知》（肇府〔2010〕15号）精神，并结合我市实际情况，制定本操作细则：

一、“三旧”改造项目认定

（一）“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件：

1.项目用地属于“三旧”改造范围；

2.项目用地符合土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划、城乡规划和我市产业发展规划及环境保护要求；

3.项目用地已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围。

（二）认定程序

1.项目改造单位向所在地镇政府（街道办事处）提交“三旧”改造项目申请资料。申请资料如下：

（1）《四会市“三旧”改造项目申报表》（附件1-1）；

（2）申报项目的用地红线图；

（3）申报改造项目的原貌照片，由镇政府（街道办事处）盖章确认；

（4）申报项目的改造方案（附件1-2）。

以上申请资料需连同电子件一并提交。

2.镇政府（街道办事处）对申请资料进行初审，加具意见后，填写《四会市“三旧”改造项目申报汇总表》（附件1-3），并将有关申请资料按批次报送市“三旧”改造办。

3.市“三旧”改造办对申报项目进行审查，审查通过的，以书面形式征求市发改、住规建、国土、环保、经信、文广新等部门的意见（各相关部门的办理时限为5个工作日）。

4.市“三旧”改造办综合各部门意见，对符合省、市政府有关规定，部门意见一致的项目，经在四会市国土资源局网站公示3日无异议后，上报市政府审批；对部门意见不一，或存在历史遗留问题的项目，经市“三旧”改造协调领导小组主要成员单位召开联席会议达成统一意见，在市政府门户网站公示3日无异议后，上报市政府审批。经审批同意，出具确认为“三旧”改造项目的文件（含项目改造方案）。

5.涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有建设用地的项目改造方案，需另按粤府办〔2009〕122号、肇府〔2010〕15号文的有关规定报批。

二、“三旧”改造项目调整

（一）改造单位需要变更项目改造方案内容或调整项目用地 范围的，可申请进行项目调整。其中，调整项目用地范围的，申请调整部分须符合“三旧”改造项目认定的条件。为严格项目管理，项目用地范围调整的，原则上每个项目只能申请一次，且调整部分为连片改造的范围，调整新增面积部分原则上不超过原项目认定面积的20%。

（二）调整程序

1.项目改造单位向所在地镇政府（街道办事处）提交项目调整申请资料。申请资料如下：

（1）调整后的项目改造方案；

（2）调整后的项目用地红线图（调整项目用地范围的，需标明已认定部分和申请调整部分）；

（3）调整部分的建（构）筑物现状照片[由镇政府（街道办事处）盖章确认]。

以上申请资料需连同电子件一并提交。

2.镇（街道）对申请资料进行初审，初审通过的，以书面形 式向市“三旧”改造办提出调整红线的申请，申请中必须阐述清楚项目调整的原因及其用地情况。

3.市“三旧”改造办对申请调整的项目进行审查，审查通过的，以书面形式征求市规划、国土部门的意见（办理时限为5个工作日）。

4.市“三旧”改造办综合规划、国土部门的意见，对意见一致且符合省、市政府有关规定的项目，上报市政府审批。经审批同意，出具确认“三旧”改造项目调整的文件（含项目改造案）。

三、项目管理

（一）经批准认定的各类“三旧”改造项目，由市国土部门负责进行日常管理，包括档案管理，项目数据库管理以及整理上报等工作；由市有关职能部门为其办理相关手续。

（二）对“三旧”改造项目实行动态管理，建立项目退出机制。项目用地需进行公开交易、补办出让或集体建设用地流转手续的，自认定之日起，三年内未办理上述手续，项目认定批复自动作废；项目用地不需要办理上述手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程规划许可证》，项目认定批复自动作废。项目重新启动时，需再次办理认定手续。

（三）市“三旧”改造办定期将已认定的“三旧”改造项目整理报肇庆市“三旧”改造办备案。

附件1-1

四会市“三旧”改造项目申报表

填表说明：

1.项目图斑编号由镇（街道）填写；

2.省标图建库号应与最新的标图建库成果一致；

3.项目开发形式包括公开交易、协议补办出让、集体建设用地流转、不改变用途自行改造等。

附件1-3

四会市“三旧”改造项目申报汇总表

填报单位： 填报日期：

附件2

完善集体建设用地手续操作细则

为进一步推动我市“三旧”改造工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《印发关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见实施细则的通知》(肇府〔2010〕15号)的文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就“三旧”改造工作实施过程中完善集体建设用地手续问题，制定如下操作细则：

一、办理条件

“三旧”项目改造范围内没有合法用地手续但已经使用的集体建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请完善集体建设用地手续：

1.经市政府认定为“三旧”改造项目；

2.土地权属清晰，无争议；

3.已取得集体土地所有权证；

4.符合土地利用总体规划；

5.在土地利用现状图上显示已为建设用地。

二、办理程序

符合上述条件的“三旧”改造项目用地，按以下程序办理完善集体建设用地手续：

（一）申请人的确定

完善集体建设用地手续的申请人应为村（居）集体经济组织。

（二）提交申请

申请人按要求向市国土资源局提交申请材料。所需材料如下：

（1）申请书（附件2-1）；

（2）国土资源行政处罚决定书和处罚凭证；

（3）“三旧”改造项目认定文件（含改造方案及批复）；

（4）集体土地所有权证；

（5）土地权属证明；

（6）房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）；

（7）申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（任职证明）、法定代表人身份证等；

（8）实地彩色照片；

（9）项目地理位置图；

（10）证明土地开发利用时间的影像图；

（11）证明土地利用开发时间的土地利用现状图和最新的土地利用现状图；

（12）土地利用总体规划图（2010-2020年）；

（13）用地红线图。

（三）市国土资源局审核

市国土资源局对申报材料进行审核，上报市政府审批。

（四）发布公告

市政府审批后，以市国土资源局名义对外发布公告，分别在地方主要新闻报纸、市政府门户网站、土地现场、镇政府（街道办事处）及土地所在村（居）委、村小组宣传栏中公告，公告期限为7日。公告期间无异议的，由所在地国土所出具无人提出异议的证明，连同刊登公告的报纸，公告初始日及公告截止日的彩色相片送市国土资源局。

（六）颁发确认书

公示期间，有异议且经市国土资源局审查认定理由成立的，完善用地手续程序终止；公示期满，无异议或虽有异议但经经市国土资源局审查认定理由不成立的，由市国土资源局出具《四会市“三旧”改造项目用地使用权确认书》。

（七）申请土地登记

申请人凭确认书和用地红线图按土地登记程序和要求申请土地登记。

三、其他事项

2007年6月30日之后发生的违法用地不适用本操作细则。

附件2-1：

申 请 书

（样式）

四会市国土资源局：

为实施“三旧”改造规划和年度实施计划，我××（申请单位名称）拟在××年××月对位于××（土地坐落）的旧厂房（或旧城镇、旧村庄）用地进行改造，并已组织编制了改造方案，计划在××年××月完成改造。

上述拟改造地块符合“三旧”改造政策的规定，并已经市政府认定为“三旧”改造项目，项目名称为××，在本次改造中，有部分历史用地需要完善集体建设用地手续，绘图系列号为××，涉及面积××平方米（折合××亩）。该用地在××年××月开始开发利用，现作××用途，土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证，证号为××。特此申请完善相关手续，请审批。

单位名称：（盖章）

法定代表人：（签名）

年 月 日

附件3

完善征收手续操作细则

为进一步推动我市“三旧”改造工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《印发关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见实施细则的通知》(肇府〔2010〕15号)的文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就“三旧”改造工作实施过程中完善征收手续问题，制定如下操作细则：

一、办理条件

“三旧”项目改造范围内没有合法用地手续但已经使用的建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请完善征收手续：

1．经市政府认定为“三旧”改造项目；

2.土地权属清晰，无争议；用地行为发生在1987年1月1日前的，按照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行权属确认;用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与村（居）集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见；

3.符合土地利用总体规划；

4.在土地利用现状图上显示已为建设用地。

二、办理程序

符合上述条件的“三旧”改造项目用地，根据用地行为发生时间段的不同，按以下程序办理完善征收手续。

（一）申请人的确定

完善征收手续的申请人可为个人、单位、镇政府（街道办事处）、镇（街道）公有资产管理机构或其属下企业；也可以为市土地储备中心、市公共资产管理中心或其属下全资国有公司。

（二）提交申请

申请人按要求向市国土资源局提交申请材料。所需材料如下：

1.申请书（附件3-1）；

2.镇人民政府（街道办事处）关于“三旧”改造方案的请示文件；

3.申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料；

4.“三旧”改造项目认定文件（含改造方案及批复）；

5.改造地块的控制性详细规划成果、单元规划成果或按《关于进一步加快“三旧”改造完善历史用地手续规划审查工作的通知》（粤建规函〔2012〕49号）的要求出具的承诺函等相关规划材料；

6.完善征收手续的土地权属证明；

7.征地协议及补偿兑现凭证或有关批准文件；

8.国土资源行政处罚决定书和处罚凭证；

9.房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）；

10.申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（任职证明）、法定代表人身份证等；

11.实地彩色照片；

12.勘测定界报告及勘测定界图；

13.最新的1∶10000分幅土地利用现状图；

14.土地利用总体规划图（2010-2020年）；

15.用地红线图。

（三）市国土资源局审核

市国土资源局对申报材料进行审核，逐级上报省政府审批。

（四）供地

省政府审批后，交由原用地单位实施改造的，应按照原用途补办出让手续；原用途属符合划拨目录的公益性用途的，可按划拨方式供地；拟通过收回出让的形式实施改造的，按国有土地收回的规定和要求办理收回手续。

其他事项

2007年6月30日之后发生的违法用地不适用本操作细则。

附件3-1

申 请 书

（样式）

四会市国土资源局：

为实施“三旧”改造规划和年度实施计划，我××（申请单位名称）拟在××年××月对位于××（土地坐落）的旧厂房（或旧城镇、旧村庄）用地进行改造，并已组织编制了改造方案，计划在××年××月完成改造。

上述拟改造地块符合“三旧”改造政策的规定，并已经市政府认定为“三旧”改造项目，项目名称为××，在本次改造中，有部分历史用地需要完善征收手续，绘图系列号为××，涉及面积××平方米（折合××亩）。该用地在××年××月开始开发使用，现作××用途，土地权属清晰，无争议。特此申请完善相关手续，请审批。

单位名称：（盖章）

法定代表人：（签名）

年 月 日

附件4

集体建设用地转变为国有建设用地操作细则

为进一步推动我市“三旧”改造工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《印发关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见实施细则的通知》(肇府〔2010〕15号)的文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就“三旧”改造实施过程中涉及集体建设用地转为国有建设用地问题，制定如下操作细则：

一、办理条件：

“三旧”改造项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地：

（一）经市政府认定为“三旧”改造项目；

（二）土地权属清晰，无争议；

（三）已取得集体土地所有权证和集体土地使用证；

（四）符合土地利用总体规划和城乡规划；

（五）经本集体经济组织（或村民代表大会）有表决权人员2/3以上表决同意。

二、办理程序：

符合上述条件的集体建设用地，按以下程序办理转变为国有建设用地手续。

（一）提交申请

土地所有权人，即村（居）集体经济组织作为申请人，按要求向市国土资源局提交以下材料：

1.关于将农村集体建设用地改变为国有建设用地的申请（附件4-1）；

2.表决材料及表决结果证明（附件4-2、4-3）；

3.“三旧”改造项目认定文件（含改造方案及批复） ；

4.建设用地来源合法的证明材料（包括集体土地所有权证、土地使用证、用地批文等）；

5.房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）；

6.申请用地符合“三旧”改造规划及已纳入年度实施计划的相关材料；

7.市规划部门意见；

8.申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（或任职证明）、法定代表人身份证等；

9.勘测定界报告及勘测定界图；

10.最新的1:10000分幅土地利用现状图；

11.土地利用总体规划图（2010-2020年）用地红线图。（二）市国土资源局审核

市国土资源局对申报材料进行审核，逐级上报至省政府审批。（三）供地

省政府审批后，申请人拟自行改造的，应按照原用途补办出让手续；原用途属符合划拨目录的公益性用途的，可按划拨方式供地；拟通过收回出让的形式实施改造的，按国有土地收回的规定和要求办理收回手续。

附件４-１

关于将农村集体建设用地改变为国有建设用地的申请（样式）

四会市国土资源局：

我××（申请单位名称）位于××（座落）的土地已列入我市“三旧”改造规划，项目名称为××，编号为××，属于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄（或旧城镇、旧厂房）改造，现用途为××。为实施改造规划，经本集体经济组织（或村民代表大会）有表决权人员2/3以上表决同意，我××（申请单位名称）自愿申请将旧村庄（或旧城镇、旧厂房）改造涉及的农村集体建设用地××平方米（折合××亩））改变为国有建设用地，待省人民政府批准征为国有后，根据城乡规划的要求，该宗土地将作为××用途，由市政府组织改造（或由我村使用）。

特此申请，请审批。

单位名称：（盖章）

法定代表人：（签名）

年 月 日

附件４-2

集体建设用地改变为国有建设用地成员表决书

我 （申请人） 于 年 月 日在 (地点)就以下事宜进行表决：将位于 （土地座落），面积为 平方米土地(详见用地红线图),申请由集体建设用地改变为国有建设用地，待省人民政府批准征为国有后，根据城乡规划的要求，该宗土地将作为××用途，由市政府组织改造（或由我村使用）。

以下为本集体经济组织18周岁以上全体成员对上述事项进行表决签字（按指模）。

申请人： （公章）

年 月 日

附件４-３：

集体建设用地改变为国有建设用地表决结果证明

我 （申请人） 于 年 月 日就以下事宜进行表决：将位于 （土地座落），面积为 平方米的集体建设用地申请改变为国有建设用地，待省人民政府批准征为国有后，根据城乡规划的要求，该宗土地将作为××用途，由市政府组织改造（或由我村使用）。

我集体经济组织年满18岁的成员（或成员代表）共 人。参加本次表决的成员（或成员代表）有 人，占应表决人数的 %；同意的 人，占表决人数的 %；反对的 人，占表决人数的 %；弃权的 人，占表决人数的 %。本次表决经过成员大会（或成员代表大会）2/3以上人员同意，表决程序符合有关规定。

申请人： （公章）

年 月 日

（镇政府或街道办事处加具意见）

附件5

旧村庄改造项目土地出让转让操作细则

旧村庄“三旧”改造项目，除可采取“收回公开出让”的土地交易方式外，还可采取“不收回公开转让”或以带建筑物（指房屋未拆除、被拆迁人尚未获得拆迁安置补偿）形式“不收回公开转让”的土地交易方式。采取带建筑物形式“不收回公开转让”的，同时要设立监管资金和账户，以保障被拆迁人的利益和项目的推进进度等。若通过村组集体成立全资项目公司自行开发的，按照省、市“三旧”改造的有关规定，可采取协议补办出让的方式供地给项目公司。

一、土地交易方式的选定

通过村组集体投票表决的方式选定土地交易方式，须按《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》和《广东省农村集体经济组织管理 规定》等法律法规中涉及村民利益事项有关规定进行，原则上应获三分之二以上有表决权人员表决同意后，按照相关审批手续报批，经市政府批准后予以实施。

旧村庄“三旧”改造项目的土地交易方式均不得就竞买资格设置不公平、不公正的限制性条件。

二、“收回公开出让”的规定

采用“收回公开出让”的方式进行公开交易的，按市政府现行有关规定执行。

三、“不收回公开转让”的规定

采用“不收回公开转让”的方式进行公开交易，按如下规定进行办理：

（一）转让起始价的确定。起始价不得低于按出让性质的土地使用权评估价的60%，并不得低于基准地价。

（二）成交价包含补交出让金的金额。

（三）在成交价中，受让人必须先按《出让合同》全额缴交出让金，再按《转让合同》向村组集体支付转让地价款（即成交价的60%）。税后的转让地价款由村组集体按相关政策支配,可用于回购、抵顶物业或持有现金。属回购、抵顶物业的，村组集体可在《转让合同》中约定用其取得的全部或部分转让地价款回购、抵顶一定比例的物业，涉及的税费按《转让合同》中的约定进行缴纳。

（四）按《中华人民共和国村民委员会组织法》和《广东省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》和《广东省农村集体经济组织管理规定》等法律法规中涉及村民利益事项有关规定，转让方案（含国有划拨补办出让）必须经土地所在村组集体的村民会议或村民代表会议表决同意。

四、以带建筑物的形式“不收回公开转让”的规定

以带建筑物（指房屋未拆除、被拆迁人尚未获得拆迁安置补 偿）的形式“不收回公开转让”，按如下程序办理：

（一）镇（街道）应当会同村组集体及相关部门，按《中华 人民共和国村民委员会组织法》和《广东省实施〈中华人民共和 国村民委员会组织法〉办法》和《广东省农村集体经济组织管理 规定》等法律法规中涉及村民利益事项的有关规定对旧村庄改造项目进行表决。表决内容应包括改造方案（含土地交易方式和实施计划等内容）、拆迁补偿安置方案及集体建设用地转为国有建设用地等事项，并应获有表决权人员三分之二以上表决同意。

（二）按市有关规定对改造范围办理集体建设用地转为国有建设用地手续。

（三）参照市有关“不收回公开转让”的操作流程，委托市土地交易机构公开交易项目用地的开发权。若竞得人按约定期限，与98%以上（含98%）被拆迁人签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，才能与市国土部门签订《出让合同》、与村组集体签订《转让合同》并缴纳土地出让金。

（四）转让起始价确定。起始价不得低于该项目按新用途市场评估价扣除建筑物拆迁安置补偿成本评估价差额的60%。

（五）成交价包含补交出让金的金额（不包含建筑物拆迁安置补偿金额）。

（六）签订《出让合同》的条件：

1.成交后，签订《成交确认书》，竞得人取得了该项目用地的开发权，但必须按约定期限与被拆迁人签订《房屋拆迁安置补偿协议》。

2.缴纳拆迁安置补偿保证金。签订《成交确认书》后，竞得人必须按约定将保证金汇至监管账户，以保障被拆迁人利益。保证金不得低于该项目用地成交价的10%，也不得低于建筑物拆迁安置补偿成本评估价的10%。竞买保证金可用于抵扣需缴纳的拆迁安置补偿保证金。

3.竞得人按约定期限，与98%以上（含98%）被拆迁人签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，才能与市国土部门签订《出让合同》、与村组集体签订《转让合同》并补交出让金。

4.若竞得人未能按约定期限与98%以上（含98%）被拆迁人 签订《房屋拆迁安置补偿协议》的，《成交确认书》失效，已缴纳的拆迁安置补偿保证金不予退回。同时，由镇（街道）根据项目改造方案按有关程序选取审计机构，对已签订《房屋拆迁安置补偿协议》的补偿费用（不计利息和财务成本）进行审核，后续参与改造的企业必须无条件承担上述费用，并无条件接受已签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。

（七）拆迁安置补偿保证金原则上待被拆迁人全部安置完毕后退还。

五、“协议补办出让”的规定

通过村（居）集体成立全资项目公司自行开发建设的旧村庄“三旧”改造项目，可参照省、市“三旧”改造的有关规定采取协议补办出让的方式供地给项目公司，但必须通过村组集体投票表决的方式确定，须按《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》和《广东省农村集体经济组织管理规定》等法律法规中涉及村民利益事项有关规定进行，原则上应获有表决权人员98%以上（含98%）表决同意后，按照相关审批手续报批，经市“三旧”改造协调领导小组主要成员单位讨论同意并报市政府批准后实施。旧村庄“三旧”改造项目工程竣工验收之前，协议出让的用地不得转让（包括股东变更）；若工程确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。