潮州市潮安区国土资源局关于印发《关于潮州市潮安区不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》的通知

安国土资规〔2018〕1号

区直各有关单位、各镇政府、万峰林场：

为积极稳妥推进不动产统一登记工作，解决历史遗留问题，保护权利人合法权益，特参照潮州市国土资源局及周边县市做法，制订了《关于潮州市潮安区不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》，并经区政府批准。现印发给你们，请认真贯彻执行，在执行过程中遇到问题，请及时反馈给我局。

附件：《关于潮州市潮安区不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》

潮州市潮安区国土资源局

附件

关于潮州市潮安区不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）

为进一步规范我区不动产统一登记工作，解决不动产登记的历史遗留问题，保护不动产权利人的合法权益，按照依法依规、尊重历史、便民利民的原则，根据潮州市国土资源局《潮州市国土资源局关于印发〈关于潮州市城区不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）〉的通知》（潮国土资［2017]168号）文件精神，结合我区实际情况，现就我区不动产统一登记工作中遇到的问题提出以下处理意见：

一、关于购买商品房、集资房等分层、分套房产，其房产宗地涉及国有划拨土地转让补缴土地出让金的问题。

（一）国有划拨土地上的城镇房屋所有权人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其国有划拨土地上的商品房、集资房等分层、分套房产（经济适用房除外）转移给他人的，在申请转移登记时均应补缴土地出让金。应补缴的土地出让金按房地产交易价格的1%计收，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算，由区国土资源局负责计收。为便于确认交易价格，在申请此类不动产转移登记时，需先缴纳契税并补缴土地出让金后再申请办理不动产统一登记手续。

上述房产补缴土地出让金后，土地性质即由国有划拨变更为出让，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同并在不动产权证附件中予以注明；土地出让年限统一为70年，按房屋竣工时间起计（在《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》实施前建成的房屋按1990年5月19日起计）。

（二）对原已在区住建局办理上市交易缴纳土地出让金、土地价款的（包括已上市房改房）井已办理了权属证书的房产，原则上按原批准的土地使用范围落地落宗直接给予办理不动产登记；查找不到土地权属来源的，按建筑物基底范围内面积落地落宗直接给予办理不动产登记（属镇或村确认为其管辖的集体建设用地和在农村集体土地承包经营权已进行确权发证的除外）。

（三）对涉及固有划拨土地的房屋，房屋所有权人申请不动产变更、继承、转移、抵押登记等情况的，按照本处理意见第一点之（一）的规定补交土地出让金，按原批准的土地使用范围落地落宗直接给予办理不动产登记；属划拨土地但查找不到土地权属来源的，按建筑物基底范围内面积落地落宗直接给予办理（属原县城区及老镇区范围内，且由镇或村确认为其管辖的集体建设用地和在农村集体土地承包经营权已进行确权发证的除外）办理过程中应将相关情况书面如实告知相关当事人，并在不动产登记薄证上如实记载。

（四）除上述情况之外，其他类型划拨土地转让补缴土地出让金仍按照现行有关规定执行。

二、关于同一住宅小区占用（使用）多宗土地且土地使用权年限不一致的问题。

（一）房屋已登记到业主名下的，若房屋已办理土地分割登记，按照土地分割登记时确定的土地使用权年限办理；若房屋未办理土地分割登记，同一住宅小区占用（使用）多宗土地，但土地使用权年限不一致的，在办理登记时将所属土地合并为一宗地，按照让利于民的原则，以土地使用权剩余年限最长的宗地作为登记时限，并在不动产登记薄证上如实记载原各宗地的使用年限情况。

（二）为避免以后出现土地使用权年限不一致的问题，自本处理意见实施之日起，区住建局在受理《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》申请时，若发现同一小区所申报多宗用地的土地使用权年限不一致的暂缓办理，并要求报建单位到区国土资源局补办“统一土地使用权年限”手续后，再给予办理《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》手续。

在本处理意见实施之前已经批准并颁发《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》，但尚未办理首次登记，开发单位需至区国土资源局补办“统一土地使用权年限”手续后，再给予办理不动产首次登记手续。区国土资源局在办理不动产首次登记手续后，应将相关情况及时共享或送交区住建局备案存档。

三、关于已完成开发建设的住宅小区（包括独立幢）原土地批准用途与实际使用用途不一致的问题。

（一）住宅小区尚未办理首次确权登记手续的，在开发单位申请办理不动产首次登记时，应由其依法按现行法定程序（或按‘三｜日”改造程序）补办土地用途变更手续和补缴土地出让金，

凭补缴土地出让金的单据到税务机关缴纳税款后，才给予办理不动产登记。

（二）住宅小区已办理首次确权登记或房屋已全部（或部分）登记到业主名下的。

1、原小区占用（使用）多宗土地，土地批准用途不一致的，在办理不动产登记时，对涉及住宅类等非工业用地的，按照《土地利用现状分类标准》进行归类；对涉及商服类等非工业用地的，应由开发商依法按现行法定程序（或按“三旧”改造程序）补办用地手续和补缴土地出让金，凭补缴土地出让金的单据到税务机关缴纳税款后，才给予办理不动产登记。

2、土地性质为国有划拨土地的，房屋所有权人办理不动产转移、变更、继承、抵押时，应按本意见第一点之（一）的规定补缴土地出让金，视同已办妥土地性质和土地用途变更手续，直接给予办理不动产登记并在不动产权证附记予以注明。

3、对使用国有出让工业用地开发建设为住宅小区的，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，并在不动产登记簿证上如实记载。同时，告知相关部门对开发商依法依规进行处理，符合规划的限期补办相关手续。

四、关于已建成住宅小区（包括独立幢）占用土地面积、界线与原土地登记面积、界线不一致的问题。

（一）住宅小区实际用地面积超过批准用地面积，尚未办理首次确权登记手续的，由区住建局和区国土资源局等部门共同对原开发商按照有关规定予以处罚；按规定可补办相关手续的，由原开发商补办超占土地用地手续和规划调整手续后，开发商凭取得批准手续的资料申请，不动产登记机构按照调整后的实际宗地界线给予办理不动产登记。

（二）住宅小区实际用地面积超过批准用地面积，但已办理首次确权登记手续或房屋已全部（或部分）登记到业主名下的，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上如实记载。同时，告知区住建局和区国土资源局对开发商依法依规进行处理，限期补办相关手续。

五、关于在国有土地范围内已完成开发建设的住宅小区（含独立幢，不含在国有土地上建造的个人自建房）无合法土地权属来源的问题。

（一）整个小区尚未首次确权登记手续的，需由原开发单位依法补办完善相关用地手续后，凭用地手续给予办理不动产登记。

（二）整个小区已经全部或部分原已由区住建局核发房屋权属证书，土地权属来源可以确权为固有划拨用地的，由原开发单位完善用地手续，补缴土地出让金后才给予办理不动产登记。

开发单位已经注销、吊销，确实无法完善用地手续的：

房屋业主申请办理不动产转移变更、继承、抵押等登记的，按照本处理意见第一点之（一）的规定补交其名下不动产所应分摊的土地出让金后，给予办理相关的不动产登记。土地用途按照规划部门确定的用途或者房屋现状实际用途确定，土地性质按照“出让土地”确定，并在不动产登记簿证上如实记载。

六、对不动产统一登记之前存在的住宅小区（含独立幢）土地使用权主体与立项规划报建主体不一致的问题。

（一）住宅小区项目在2016年6月30日（我区自2016年6月30日起实施不动产登记）之前已取得区发改部门立项、区住建局核发的《预售许可证》和《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》等相关建设证照参照原区住建局的做法，凭上述有关证照和合作协议办理不动产登记，原则上按经批准的项目建设主体作为不动产权利人直接给予确权办理不动产首次确权登记手续，合作协议对不动产权利人另有约定的，按其约定办理。

在2016年6月30日（我区自2016年6月30日起实施不动产登记）之后，存在项目土地使用权主体与项目立项、规划报建主体不一致的，按照现行有关规定执行。

（二）土地性质为国有土地的商品房，其房屋所有权已多次转移并取得房屋权属证书，处理措施为：第一，对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理固有土地使用权登记造成房地权利主体不一致的，区国土资源局可依据新的不动产登记程序直接办理登记，不再办理土地使用权首次登记；第二，已经办理国有土地使用权登记，由于未同步办理转移登记造成权利主体不一致的，原则上由不动产登记部门在核实房地权属来源等有关资料，在区政府门户网站和区国土资源局微信公众号上同步公告15个工作日无异议后注销原因有土地使用证，核发权利主体一致的不动产权证书。

七、按照依法依规、尊重历史的原则，根据不同时期的政策要求，对不同类型的土地使用权及房屋所有权办理不动产确权登记的，分别按照以下要求办理。

（一）对城镇规划或控制区内的国有建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权，申请土地使用权及房屋所有权不动产登记的：

1、在1982年2月以前建成的房屋，申请不动产权登记的，由申请人向区国土资源局提出申请，凭村级（村委会或居委会）或村级以上基层组织出具的、经公示无权属纠纷或争议的土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状进行不动产权登记。

2、在1982年2月至2007年12月31日期间建成的房屋，申请不动产权登记的，凭各级规划建设部门颁发的各类批准建设证件或已颁发的《房屋所有权证》办理不动产权登记。

（1）没有违法超建行为的，按原批准用地面积和房屋建筑实测面积办理登记。其中：1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过广东省宅基地规定面积标准的，超过面积由区国土资源局按10元／平方米标准予以处罚和确权后办理登记；1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过广东省宅基地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以不动产登记，超占面积在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明。

（2）占地面积或实际建筑面积超出原批准面积3%以下，不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，不予处罚违建行为，按实际用地面积和实测的房屋建筑面积办理登记。其中：对自建房的，在“附记”栏中记载原批准的用地面积和建筑面积并备注“违建部分不予处罚，在拆迁或政府征用时不予赔偿”。符合本条规定，属宅基地的按“七.（一）.2.(1）”时间进行土地确权办理。

（3）占地面积或实际建筑面积超出原批准面积3%以上的，不对城镇规划造成影响且相邻没有异议的，经所在村（居）委会审核同意后，由区住建局对违建行为进行处罚，区国土资源局对超占用地面积进行处罚（土地以每平方米10元标准处罚），凭处罚决定书和罚款凭证按实际用地面积与实际建筑面积办理不动产权登记。符合本条规定，属宅基地的按“七.（一）.2.（1）”时间进行土地确权办理。

3、在2008年1月1日之后建成的房屋或已颁发的《房屋所有权证》，申请不动产权登记的：

（1）在批准用地面积范围内按照规划实施建设并经规划核实（验收）后，凭用地批准文件、2014年1月6日前换发的《建设工程规划许可证》或2014年2月1日后核发的《建设工程规划许可证》（正本）等有关材料办理不动产权登记。

（2）在2014年1月6日之前已办理工程规划许可证（副本）的项目，仍然采用原房屋登记部门的做法，以《房产测量规范》的规则计算总建筑面积及计容面积，与规划许可的建筑面积及计容面积作比较，超过面积在3%允许误差值范围以内，不对城乡规划造成影响且相邻没有异议的，不予处罚违建行为，直接给予确权登记（其中：对自建房的，在“附记”栏中记载原批准的用地面积和建筑面积并备注“违建部分不予处罚，在拆迁或政府征用时不予赔偿”）；超过面积在3%允许误差值范围以上的，由住建规划部门按规定处理后给予确权登记。

（3）在2014年1月6日之后取得工程规划许可证的项目，因计算规则不同增加的建筑面积可直接给予确权登记，因其他原因增加的建筑面积须由住建规划部门按规定处理后再给予确权登记。如系违反城乡规划的违建行为的，应按照《广东省城乡规划条例》的相关规定予以处罚后，再凭相关资料给予办理不动产登记手续。

（4）严重影响规划，未通过规划核实的，不予办理不动产权登记。

上述第3点中属农民集体成员建房占用的宅基地，超过广东省宅基地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以不动产登记，超占面积在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明。

（二）城镇规划或控制区外，在宅基地或其他建设用地上建造的建筑物申请不动产登记。

由于历史上乡村规划、建设监管的缺失，导致在宅基地及其他建设用地上建造的建筑物部分只有土地使用权的审批，没有规划准建，也没有建设验收等手续，为尊重历史、规范现有，对此类不动产登记，按以下方式处理：

1、1986年3月21日以前建成的房屋，按“所建即所得”的原则，由申请人向不动产登记机构提出申请，凭村级（村委会或居委会）或村级以上基层组织出具的、经公示无权属纠纷或争议的土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状进行不动产登记。属宅基地的按“七.（一）.2.（1）”时间进行土地确权办理。

2、1986年3月21日至2007年12月31日期间建成的房屋，没有取得规划许可证或准建证件的，按“所建即所得”的原则，凭镇级规划部门出具证明，证明其房屋建设没有实施规划，不需建设验收的情况，凭土地的证书或批文，按房屋及土地的现状予以办理不动产登记；在此期间已经取得规划许可证或准建证件的，凭规划许可证或准建证件及土地的证书或批文，按房屋及土地的现状进行不动产登记。属宅基地的按“七.（一）.2.(1）”时间进行土地确权办理。

3、在2008年1月1日以后建成的房屋，申请不动产权登记的，按以下方法办理：

（1）在批准用地面积范围内按照规划实施建设并经规划核实（验收）后，凭用地批准文件、建设工程规划许可证及规划核实凭证、工程图纸等有关材料依批准面积办理不动产登记。

（2）对于违法超建的，须完善相关手续后，凭用地批准文件、建设工程规划许可证及规划核实凭证（建设工程规划条件核实合格通知书）、工程图纸等有关材料办理不动产登记。

4、对已颁发《房屋所有权证》的，须凭村级（村委会或居委会）出具的，须公示无权属纠纷或争议的土地来源证明材料，按现状进行不动产权登记。

5、以上办理的类型仅限于申请人名下自建房屋的首次登记申请，涉及建成后房屋的权属转移、变更的按其他相关规定执行。涉及宅基地的，申请人必须是符合规定的宅基地权利人。严重影响规划，未通过规划核实的，不予办理不动产登记，宅基地超过广东省宅基地面积标准的，依法对标准面积予以不动产登记，超占面积在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明。

上述属县城规划控制区的须先向区住建局申请出具“用地规划条件”后，再向区国土资源局申请不动产登记。

八、原取得批准建设用地的土地用途与住建规划部门的用地规划用途不符的处理意见。

1、权利人（用地者）擅自改变批准土地用途或自愿按城乡规划用途要求申请改变土地用途的，由区政府组织区国土资源局、区住建局等部门按现改变土地批准用途的相关规定依法完善相关手续。权利人（用地者）取得土地批准手续方可办理不动产登记。

2、用地者自愿要求保留原批准土地用途（实际使用用途与原批准土地用途一致的），由区住建局按现规划用途给其出具用地规划许可相关资料后，区国土资源局按原批准土地用途办理不动产统一登记。同时，在发放证书各注：宗地现规划用途：XXX，如实施改建、扩建、新建时应先按新规划用途进行变更土地用途并取得用地批准手续和登记发证，经区住建局批准后方可进行建设。

3、针对不动产统一登记实施前，土地和房屋批准的用途不一致的不动产，按实地使用的房屋用途登记，对原批准用途按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属分类进行登记，并在不动产登记簿及不动产权证书记载原批准用途。

九、关于原各部门核发的各类不动产权属证书的行政纠错处理问题。

按照“依法依规、便民利民”原则，对原各发证单位出现错误导致不能直接办理更正登记的，由不动产登记部门将需纠错的内容征求原各发证单位。原各发证单位在收到征求意见函件的5个工作日内出具相关意见。根据原各发证单位出具的意见，由区不动产登记部门按更正意见给予办理相关的不动产登记。

十、优化服务管理，提高不动产登记办理效率。

区国土资源局要积极加快不动产登记系统和其他区直部门相关系统进行共同共享对接建设，建立网络共享机制，实现数据共享利用，提高办事效率。同时，在办公条件允许的情况下，住建房管交易和税务等部门应派员进驻区国土资源局不动产登记办事大厅，共同设立联合办事窗口，提供不动产登记一站式服务，提高不动产统一登记便民利民水平。

十一、对不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理和建设管理等违法行为，区国土资源、城乡规划、住房和建设、房地产管理等行政主管部门应按照相关规定依法依规予以处理。

十二、今后国家或省、市有相关法律法规或文件规定的，从其规定。我区原有文件规定与本意见相抵触的，以本处理意见为准。

十三、本处理意见自发布之日起施行，有效期至2019年12月31日。