深圳的土地制度变迁历史

　　一、早期探索阶段

　　●1980年8月26日，深圳经济特区成立；

　　●全国最早允许外商使用土地，取得土地使用权；

　　●全国土地使用权出让“第一锤”；

　　●上世纪80年代末期以前，是通过国有土地使用权的出租、出让、入股等方式解决发展经济面临的资金不足的问题，基于土地征收的土地管理基本不存在。

　　二、土地统征阶段

　　80年末以后，随着经济的快速发展，国有土地越来越不足，以向农村统征土地为核心的各项管理制度快速建立；

1989年1月3日，深圳市人民政府颁布《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》，开宗明义“为了加快我市城市建设步伐，根据《中华人民共和国宪法》关于城市的土地属于国家所有的规定，经研究，决定对特区内可供开发的属于集体所有的土地，由市政府依照法律的规定统一征用”。这是首次提出要对特区内的土地统一征用，简称“统征”。

　　1992年6月18日，深圳市人民政府发布《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，从管理体制、集体经济组织、土地房屋公用设施、人口管理、就业、社会保险与福利、民兵与其他事务、党的组织与群众团体等八个方面规定了特区内农村城市化的具体措施，土地方面，再次强调了“统征”，“特区集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收，土地费的补偿办法，按照《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》执行。

　　1993年7月4日，深圳市人民政府发布《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号），对特区外的两个区以推行“统征”为目的，建立起规范的国土、规划管理制度。

　　经过多年的“统征”，特区内的可供征用的集体土地基本没有了。宝安、龙岗两区存在着不少集体土地。同时，特区内外还存在着不少“征返地”，由原集体经济组织或继受单位占用、使用。

　　三、土地统转阶段

　　2003年10月29日，《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见》（深发[2003]15号）；2003年10月30日，深圳市政府下发了《深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的通告》（深府[2003]192号）。

　　2004年6月26日，深圳市政府出台了这次城市化中最为核心的文件《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号），规定“两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”。此项规定由于强调土地权属变更的“径直转化”而非传统的“征用或征收”，被称为“统转”。

　　自此，深圳全面、彻底消灭了农村、农民。

　　四、城市更新阶段

　　经过“统转”，虽然解决了土地征收的繁琐手续问题。但没有从根本上解决土地紧张的问题。由于深圳土地面积狭小，约1900平方公里，建设用地规模仅仅950平方公里（广州1950、北京3800、上海2600、天津4200），土地不足的问题在深圳尤其严重。由于增量没有了，只能向存量做文章，所以，深圳这个全中国最年轻的城市，有着全中国最悠久的城市更新历史。

2004年10月22日，深圳市人民政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府〔2004〕177号）。

2005年4月7日，深圳市人民政府颁布《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（深府〔2005〕56号）。

2006年12月15日，深圳市人民政府颁布《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府〔2006〕257号，）。

2006年12月15日，深圳市人民政府颁布《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府〔2006〕258号，）。

2007年2月7日，深圳市人民政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》（深府〔2007〕24号）。