沈阳市人民政府

关于进一步深化住房制度改革的通知

沈政发〔1999〕8号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门：

　　为贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1999〕23号）和省政府《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（辽政发〔1999〕1号）精神，结合我市实际，现就进一步深化住房制度改革有关问题通知如下：

　　一、指导思想和基本原则

　　（一）指导思想：以国务院和省政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的政策为依据，以住房分配体制改革为重点，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我市市情的住房新制度；建立和完善以经济适用住房为主的多层次的住房供应体系；稳步推进住房商品化、社会化进程，发展住房金融，培育、规范和发展住房交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足我市居民日益增长的住房需求。

　　（二）基本原则：在国家和省统一政策指导下，坚持从我市实际出发、因地制宜的原则，正确处理改革发展与稳定的关系；坚持国家、单位、个人合理负担的原则，正确处理各方面经济承受能力的关系；坚持"新房新制度，老房老办法"的原则，正确处理新老政策衔接的关系。

　　二、停止住房实物分配，稳步推行住房分配货币化

　　（三）从1999年5月1日起，全市停止住房实物分配，实行住房分配货币化。住房分配货币化的主要形式包括：职工工资中的住房消费含量、住房公积金、购房补贴住房补贴。职工在个人合理负担的基础上，通过使用住房公积金、购房补贴以及住房贷款购买住房。

　　（四）凡在1998年12月31日前已开工，并于1999年底前竣工交付使用的单位自建住房，可按本通知规定的有关精神向职工出售，也可按届时出售公有住房的房改政策向职工出售。

　　（五）对房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与职工家庭夫妻双方年平均工资之比）在4倍以上的地区和单位，可以对无房和住房面积未达到控制标准的职工实行购房补贴。

　　（六）住房分配货币化的资金来源，主要从财政、单位原有住房建设资金及出售公有住房收入（扣除维修基金）中划转解决。财政拨款的行政事业单位，按财政拨款比例纳入预算；非财政拨款的事业单位和企业首先用单位自有资金、售房收入和公益金支付，不足部分经同级财政部门核准后在成本中列支。各级财政部门和实施单位要在保持原有住房建设资金不减少的前提下，做好资金的核定划转工作。

　　（七）机关、企事业单位住房分配货币化具体实施办法由市住房制度改革领导小组制订；各县（市）制订的实施办法报市住房制度改革领导小组审定后实施。

　　三、继续推进公有住房改革，巩固和扩大住房制度改革成果

　　（八）增加住房公积金的归集总量。对1999年4月底以前参加工作的职工，继续缴存住房公积金，缴存比例要适时进行调整，有条件的单位，缴存比例可适当提高，到2000年，全市缴存比例拟提高到8％。住房公积金的缴存范围要扩大到外资企业、民营企业等。对住房公积金要继续按照"房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督"的原则进行管理。

　　（九）继续加大出售公有住房工作力度。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1999〕43号）精神，公有住房的成本价售价要逐年提高，折扣政策逐年减少，现住房折扣率到2000年全部取消。过去以标准价购买的住房要与成本价接轨。妥善做好出售公有住房平房的工作。

　　（十）稳步推进租金改革。逐步提高公有住房租金标准，到2000年，公有住房租金拟提高到双职工家庭平均工资的10％。

　　四、建立新的住房供应体系，加快经济适用住房建设

　　（十一）市政府对全市住房建设进行宏观调控，对收入不同的家庭实行不同的住房供应政策。高收人家庭购买、租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房；最低收入家庭租住由政府提供的廉租住房。高、中低、最低家庭收入线由市政府定期公布。

　　（十二）大力发展经济适用住房建设。经济适用住房主要是面向中低收入家庭，只售不租，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。经济适用住房建设要符合土地利用总体规划和城市总体规划，所需建设用地应在年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设，要给予扶持政策，取消各种不合理收费，切实降低征地拆迁费用，不再无偿划拨经营性公建设施。

　　（十三）廉租住房由政府从城市住房基金中出资兴建，也可从腾空的旧公有住房中调剂解决。廉租住房的租金由政府定价，租金主要由房屋维修费、管理费等因素构成。承租廉租住房要实行申请、审批制度。

　　（十四）鼓励在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续发展集资建房，多渠道加快经济适用住房建设。

　　五、培育和发展住房交易市场，形成规范有序的住房交易机制

　　（十五）对已购公有住房上市交易实行准入制度。允许上市交易的已购公有住房是指职工按房改政策购买的并取得《房屋所有权证》的住房（含解困住房、安居工程住房、集资合作建成的住房和按房改政策购买的超出控制面积部分已按市场价补足差额款的住房）。

　　（十六）允许公有住房使用权有偿转让。经产权单位同意，房产行政管理部门审查批准，公有住房使用权可以有偿转让，转让收益由产权单位和转让人按有关规定分成。

　　（十七）为促进房产交易市场的发展，维护国家和交易人的利益，对购买住房自住的居民，住房交易实行税费缓征政策，具体按市政府《关于促进房地产市场发展有关问题的通知》（沈政发〔1998〕20号）精神执行。市政府将每年公布一次存量住房上市的指导价格，满足群众购房及上市交易的需要。

　　（十八）加强房产交易市场体系建设。扶持和大力发展房屋置换经营机构，重点扶持一批集房地产项目咨询、评估、律师服务、全程代理等为一体的房地产中介机构，提高房地产经纪人队伍素质。

　　六、发展住房金融，建立稳定的住房信贷体系

　　（十九）扩大个人住房贷款的发放范围，简化贷款程序，向买方信贷倾斜，加大个人政策性住房贷款的比重。住房公积金主要用于个人住房贷款，以适应职工购房的需要。对经济适用住房开发建设，商业银行应优先发放贷款。

　　（二十）完善住房产权抵押登记制度，成立住房置业担保公司，开展住房贷款保险业务，制定切实可行的住房贷款风险防范措施。银行、保险公司、政法机关等有关部门，要采取有效措施，加强对住房信贷业务的监督管理，加大执法力度，确保个人住房贷款担保业务顺利运行。

　　（二十一）加强住房资金管理。市住房资金管理中心要编制贷款使用计划，坚持住房资金的使用方向，确保住房资金增值和安全运行。

　　七、强化物业管理，提高住宅小区的服务和管理水平

　　（二十二）加快改革现行的住房管理体制，建立和完善物业管理规章制度。1999年10月底以前，全市住宅小区要建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

　　（二十三）加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修基金，并健全业主对专项维修基金管理和使用的监督制度。

　　（二十四）市房产部门要加强对物业管理企业的监管，用竞争方式确定物业管理企业。物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务。

　　（二十五）市民政部门和街道办事处要加强对住宅小区业主委员会工作的指导。物业管理企业和业主委员会要相互配合，搞好协调，切实做好小区的物业管理工作。

　　八、加强组织领导，保证改革的顺利实施

　　（二十六）进一步加强住房制度改革机构的建设。要坚持区域负责和条块结合的原则，各区、县（市）政府，市政府各部门和大中型企业，要健全房改办事机构，配备专职或兼职的房改工作人员，建立房改工作目标责任制，把房改的各项工作落到实处。

　　（二十七）加强深化住房制度改革的领导，及时总结经验；区别对待，分类指导，特别要做好企业住房分配货币化的改革工作。

　　（二十八）做好住房制度改革宣传工作，加强舆论引导，转变居民的住房消费观念，促进住房制度改革的顺利实施。

　　（二十九）强化住房制度改革工作的监督检查。市住房制度改革的相关部门，在加强指导和服务的同时，要自觉接受群众的监督。市政府要组成住房制度改革工作督查小组，适时进行监督检查，将住房制度改革与廉政建设结合起来。对继续实行实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用房改成本价超面积标准出售、购买公有住房等不正之风，要认真追查，并严肃处理，保证住房制度改革的健康发展。

　　（三十）本通知自1999年5月1日起实行，原有的相关政策和规定与本通知不一致的，以本通知为准。

沈阳市人民政府

1999年4月19日