土地整备项目实施方案编制指引（暂行）

（二○一二年八月深圳市征地拆迁办公室，深圳市房地产评估发展中心发布）

第一章　总　　则

1.1 编制目的

为加强我市土地整备项目管理，规范和完善土地整备项目实施方案拟定，依据《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕102号）等相关文件，并结合相关条例和技术规范要求，制定本指引。

1.2 编制原则

土地整备项目实施方案以一个整备项目为单元进行编制。编制土地整备项目实施方案应坚持以下原则：

1.坚持政府主导，充分体现土地整备的公共政策属性，以相关法律和法规为依据、有效平衡各方利益。

2.坚持规划引导、计划统筹、挖掘土地潜力、释放存量土地、促进城市规划实施；

3.坚持货币补偿、房屋产权调换和土地置换等价值转换，合理补偿，保障各方利益。

4.努力实现产业结构转型，增强土地资源对经济社会可持续发展的保障能力。

1.3 适用范围

本指引适用于本市行政区域内采用收回土地使用权、房屋征收、征转地历史遗留问题处理等整备方式的土地整备项目。

土地整备项目可以采用一种或多种整备方式，采用单一整备方式的土地整备项目实施方案采用以下方式处理：

1.采用房屋征收、收回土地使用权或征转地历史遗留问题处理单一整备方式的，以项目补偿方案作为土地整备项目实施方案；

2.采用土地收购单一整备方式的，参照我市现有土地收购相关政策法规的规定，以土地收购方案作为土地整备项目实施方案；

3.采用填海（填江）造地单一整备方式的，参照《深圳经济特区政府投资项目审计监督条例》规定的项目前期审计所需要的相关资料要求编制土地整备项目实施方案。

1.4 编制任务

编制土地整备项目实施方案的主要任务是：以相关法律法规为依据，对土地整备项目的整备目标、进度安排、整备方式、货币补偿方案、土地置换方案、房屋安置方案、利益共享方案、土地整备项目安置用地规划、资金预算方案、社会经济效益和社会稳定风险评估、整备土地验收移交方案等方面细化规定，明确土地整备项目实施的相关要求，落实土地整备目标和责任。

1.5 编制依据

土地整备项目实施方案编制参考以下资料：

1.年度土地整备计划与土地整备任务书；

2.规划文件，包括土地利用总体规划、城市总体规划、法定图则、城市单元规划、分区规划、组团规划等；

3.权属资料和确权资料；

4.与收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海（填江）造地等相关的政策文件；

5.预测绘报告与预评估报告；

6.其它相关资料。

第二章　内容要求

土地整备项目实施方案的编制内容按本章的要求进行编制，其中土地置换方案、房屋安置方案、利益共享方案、土地整备项目安置用地规划和社会稳定风险评估可结合土地整备补偿原则以及整备项目的实际情况选择编制。

2.1 整备目的

说明土地整备项目的实施目的，从实现产业结构和城市功能优化、基础设施改善，解决历史遗留问题、提高土地节约集约利用水平、释放土地面积、提升土地利用价值等方面予以说明。

2.2 整备项目概况

1．整备范围

说明土地整备项目范围、位置与面积，分析整备区域内社会经济等基本状况以及与年度土地整备计划的关系。

2．划定依据

说明土地整备项目范围的划定依据，包括项目区位状况、产业升级、环境保护、社区发展、权利人意愿等。

3．现状情况

结合整备项目范围内各地块利用现状图，依据属地管理局提供的核查资料，明晰国有出让土地、非农建设用地、征地返还地等不同性质土地的位置、面积与分布状况，列明征转地补偿及支付情况。

4．规划情况

说明整备项目范围内各地块土地利用规划与城市规划的总体要求，主要包括：

（1）在总体规划、区域规划层面上明确土地整备片区的功能定位及与周边片区的关系；

（2）土地利用规划中可建设用地范围、面积等相关规划情况，明确生态控制线范围、面积；

（3）法定图则、发展单元规划、更新单元规划等规划已覆盖的范围、内容、限制条件。

2.3 工作安排

1．职责分工

明确项目实施主体及涉及机构的工作内容、工作要求、工作任务和相关责任，包括区政府、区土地整备事务机构、街道办、相关职能部门等。

2．工作计划

明确土地整备项目实施各阶段的工作内容、进度安排和相关责任单位；对于重大项目，工作进度安排应当保证重大项目落地的时间要求。

土地整备项目工作计划包括：

（1）前期准备阶段，说明整备项目范围内土地与房屋的预查丈测绘与权属核查、土地整备项目实施方案的拟定与审批等工作计划；

（2）方案实施阶段，说明发布整备公告、土地与房屋评估、补偿协商与谈判、签订补偿协议、支付补偿款、安置房建设、土地清理等工作计划；

（3）成果验收阶段，说明土地的验收与移交工作计划。

2.4 权属调查及确权

按照土地总登记要求清查整备项目范围内的土地，调查土地、房屋的权属与性质等地籍资料，收集相关产权资料，制定确权方案。确权方案应当明确确权主体、确权依据，确权结果应当确定土地、房屋及其他项目的权利人、建设时间、数量和用途。

依据法律法规，根据属地管理局的权属核实资料，明确国有出让土地、非农建设用地、征地返还地等土地的用途与面积；说明不同产权类型、不同用途房屋的数量与面积。

1．产权明晰的，对不同产权类型土地、房屋产权资料进行整理归纳。

2．产权未明晰的，根据产权调查结果，明确确权主体、确权依据、确权方式、确权资料和确权工作安排，对不同产权类型土地、房屋权属状况进行整理归纳。

2.5 整备方式

土地整备方式包括收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海（填江）造地等。结合土地整备项目实际需要，根据整备项目范围内土地、房屋的权属状况、规划状况和开发现状等选择土地整备方式，说明土地整备方式的确定依据。

2.6 货币补偿方案

根据整备方式及项目实际情况提出货币补偿方案，明确货币补偿内容、补偿方式、补偿原则及其他需要公示的内容。

1．土地、房屋货币补偿

根据属地管理局的权属核实资料，明确不同产权类型不同用途土地、房屋的货币补偿数量与面积、货币补偿项目测算（估价）时点、补偿原则、测算方法和依据。具体补偿原则参考附件《土地整备项目实施方案安置补偿原则汇编》。

2．其他项目补偿

明确其他项目补偿的类型、补偿原则、补偿依据和补偿数量，具体内容包括：

（1）采用土地置换补偿方式或土地单独进行评估的地上建筑物；

（2）构筑物以及附着物；

（3）室内装饰装修工程。

3．补助费用

说明补助费用的构成、补偿原则和补偿依据，明确各项补助的数量。具体内容包括：

（1）搬迁补助费；

（2）临时安置补助费；

（3）停产、停业补偿费；

（4）擅改经营性用途补助；

（5）置业补助。

2.7 土地置换方案

根据我市现有土地置换政策条件和属地管理局的权属核实资料，说明国有出让土地、非农建设用地、征地返还地等各类土地的置换原则与置换依据，结合权利人意愿明确整备范围内需要置换的土地位置、面积、规划功能、开发强度。

说明置换后土地的位置、面积、规划功能、开发强度。

2.8 房屋安置方案

符合我市现有房屋产权调换政策条件的，根据权利人意愿，明确房屋产权调换的安置规模、安置方式、安置房建设用地面积等。

1．安置规模

根据属地管理局的权属核实资料，说明不同产权类型、不同用途房屋的安置补偿数量、安置补偿原则和依据，明确整备范围内房屋产权调换所需安置建筑面积。

2．安置方式

结合实际情况需要选择安置方式。安置方式分为安置房购买和安置房建设。安置房购买方式未能满足安置需要的，可采用安置房建设方式。安置房购买应明确安置房购买的位置、面积、数量等；安置房建设应明确安置地位置和面积、安置房建设类型和数量等。

2.9 利益共享方案

利益共享方案主要内容包括方案制定依据和利益共享具体方案：

1．方案制定依据

从整备项目实施的难易程度、拟解决历史遗留问题的数量、整备项目规模、土地整备的成本、整备项目实施的缓急程度、释放土地面积、区域发展规划等方面阐述利益共享的目的和依据。

2．方案内容

说明利益共享项目的位置、范围、房屋用途及规划指标，明确利益共享方案的实施主体、建设资金费用及来源，说明利益共享方案的工业用房和商业用房的分配方式和管理原则。

2.10 土地整备项目安置用地规划

根据土地置换方案、房屋安置方案与利益共享方案确定的用地需求，确定各类用途用地（包括安置地、置换地等）的面积、位置、规划指标，制定土地整备项目安置用地规划。

土地整备项目安置用地规划具体编制要求见《土地整备项目安置用地规划编制规程（暂行）》。

2.11 资金预算方案

依据《深圳市土地整备资金管理暂行办法》和年度土地整备计划，明确资金来源、资金安排、资金构成及土地整备项目的资金预算。

1．资金预算来源

明确土地整备资金来源。

2．资金安排

说明拨付资金的计划与时段，明确每个时段的资金拨付比例。

3．资金构成

资金预算方案的资金构成分为包干价、不可预见费和业务费。

（1）包干价包括土地、房屋及其他项目的货币补偿费以及与土地整备直接相关的测绘、评估、规划、设计等费用；

（2）不可预见费依据包干价的20%计提；

（3）业务费依据《深圳市土地整备资金管理暂行办法》的规定计提。

4．资金预算

明确土地整备资金项目的包干价、不可预见费、业务费的计算方法和计算结果。

2.12 效益分析与风险评估

1．社会经济效益分析

（1）经济效益分析

综合测算土地整备成本和收益，明晰土地整备项目的经济可行性。

（2）社会效益分析

分析土地整备项目实施对整备区域内社区经济转型、土地集约利用、城市规划实施、公共基础设施及市政配套设施建设、社会矛盾的化解、社会民生改善等产生的影响，以及对整备区域外城市空间结构、城市管理和城市规划的影响。

2．社会稳定风险评估

涉及房屋征收的土地整备项目应进行社会稳定风险评估。明确社会稳定风险评估的结果与社会稳定的风险程度，主要包括土地整备房屋征收补偿的基本情况及其必要性、合理性、合法性；对土地整备项目实施的时机及社会影响进行预测分析和论证研究；对土地整备项目实施可能引发的社会矛盾进行评估预测，制定应对措施。

2.13 土地验收与移交方案

明确整备项目土地验收与移交的范围、面积、验收标准、移交方式、土地移交时序安排、移交土地面积和相应承诺等。

2.14 其它内容

土地整备项目实施方案中其它需要明确的内容。

第三章　成果要求

3.1 成果构成

实施方案应图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。

3.2 排版要求

1．总体结构顺序

总体结构顺序为封面、目录、正文、附件；各部分都应分页排版。

2．字体要求

目录中的“目录”二字、附件中的“附件”二字、正文中的一级标题用小二号黑体；正文中的二级标题用小三号黑体；正文中的三级标题用四号宋体加粗；目录的正文、正文除标题外的其他部分用四号宋体（汉字）或“Times New Roman”字体（英文和阿拉伯数字）；正文中的注释用五号楷体。

3．页边距与行距

页面左、右边距均为2.7cm，上、下边距均为2.5cm；行距全部采用1.5倍行距。

4．页码与页眉

页码从正文第一页开始编写，按阿拉伯数字连续编排，正文以前包括摘要的页码用大罗马数字，一律每页下端居中；全部不加页眉。

3.3 装订要求

1．书面成果的文本和图则应合订为一本完整的书面成果。

2．文本统一采用A4（开本大小21cm×29.7cm）幅面竖向装订格式，封面注明项目名称、阶段、委托单位、编制单位和编制时间。

3．图件应采用横向打印装订。

4．装订一律采用左侧装订。

3.4 电子数据成果要求

1．电子数据成果的文本正文采用word格式或PDF格式，相关数据计算过程采用excel格式。

2．图则采用dwg和jpg格式，应当符合市土地整备局有关成果电子报批和管理的格式要求。