海珠区“城中村”改造工作流程

（试行）

一、方案编制阶段

（一）现状摸查

村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，包括以下内容：

1、社会现状：人口规模（本村村民、世居居民、侨民和非村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；

2、用地状况：国有土地、集体土地（农用地和建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地和市政设施用地等）。

3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法面积、违法面积）；

4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；

5、留用地指标落实情况；

6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；

7、现状历史资料：图片、影像等。

（二）确定改造规划范围和改造范围

村集体根据现状摸查情况和改造需要，初步确定改造规划范围和改造范围（改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围），报区更新办初审，再报区政府审定后报市“三旧”改造办公室。市“三旧”改造办公室根据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。

（三）编制改造方案

村集体依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织村集体经济组织编制改造方案,报区更新办初审后报区政府审定。改造方案包括以下内容：

1、现状摸查情况：土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管局书面证明）；

2、拆迁安置补偿方案：拆迁安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用）、回迁时序等；

3、融资模式：公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等；

4、资金平衡、筹措、运作方案；

5、规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求。涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；

6、改造计划和建设实施步骤；

7、土地转性范围和规模；

8、违法用地与留用地指标证明文件（由市国土房管局出具）。

二、方案审批阶段

全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由区更新办初审后报区政府审核，再报市“三旧”改造办依据有关规定审批。其中涉及完善征收用地手续及超出“三旧”改造规划指引控制要求的，需报市“三旧”改造工作领导小组审议。

（一）用地预审

使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地预审后报市“三旧”改造办公室，由市“三旧”改造办公室出具初审意见。

（二）用地报批

1、农用地转用和土地征收。

由村集体经济组织向区国土房管局申请，区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照《土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。有审批权的人民政府批准后，由市国土房管局出具用地批复意见。

2、村集体建设用地改变为国有建设用地。

位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的，同时提交转为国有土地的申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核。

三、组织实施阶段

（一）安置房建设工作流程

安置房项目建设与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理，并按规定时限完成；

未捆绑实施的，按以下程序办理：

1、项目立项。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室对改造方案的批复意见向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

2、申领建设用地规划许可证。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室批复的改造规划向规划部门申请建设用地规划许可证。

3、申领建设用地批准书。

村集体经济组织凭建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书。

4、发布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府指定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于XXX村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

5、办理土地权属登记。

村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记，领取国有土地使用证或集体土地使用证。

6、申领建设工程规划许可证。

村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。

（二）融资用地出让工作流程。

根据村集体经济组织意愿，可以通过公开出让（详见附件1）或自主改造协议出让（详见附件2）两种模式进行融资。

村集体经济组织向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件出具规划条件。

（三）需要独立建设的公共设施用地和公益事业用地工作流程。

1、项目立项。

2、申领建设用地规划许可证。

3、申领建设用地批准书。

4、发布拆迁通告。

5、办理土地权属登记。

6、申领建设工程规划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

四、实施监管阶段

（一）改造资金监控。

以区为主体，按照改造工程进度拨付、分级负责、专款专用的原则，由区政府、街道办事处和经济联社共同对改造资金进行监控。

（二）开发建设进度监管。

市“三旧”办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时序等进行全程监管。

（三）配套设施建设监管。

按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。

附件1

公开出让工作流程

1、申请公开出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造公开出让申请报告，报区更新办初审后报区政府审核，同意后报市“三旧”改造办公室。市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容：

⑴拆迁补偿安置标准和办法；

⑵拆迁资金监管要求

⑶开发建设时序要求

⑷动迁和交地计划

⑶公开出让准入条件要求

⑷村民和村集体经济组织其他意愿等内容

2、编制公开出让方案。

市“三旧”改造办公室根据村集体经济组织的申请报告以及规划条件等组织编制公开出让方案和出让公告。

3、公开出让方案审批。

市“三旧”改造办公室将公开出让方案和公告提交市国土房管局土地出让金会审会议审议。

4、组织公开出让。

公开出让方案经批准后，市“三旧”改造办公室委托市土地交易机构实施公开出让工作。

5、签订出让合同。

用地单位与市国土房管局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

6、发布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府指定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于XXX村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

7、办理土地登记。

用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》、出让金等土地有偿使用费用支付凭证、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。

8、项目立项。

用地单位向发展改革部门申请办理项目核准或备案手续。

9、申领建设用地规划许可证。

用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》和项目核准或备案文件,向规划部门申领建设用地规划许可证。

附件2

协议出让工作流程

1、成立全资子公司。

由村集体经济组织注册成立全资子公司进行自主开发。

2、项目立项。

用地单位向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

3、申领建设用地规划许可证。

村集体经济组织或其全资子公司向规划部门申领建设用地规划许可

证。

4、申请协议出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造协议出让申请报告，报区更新办初审后报区政府审核，同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织协议出让。申请报告包括以下内容：

（1）拆迁补偿安置标准和办法；

（2）拆迁资金监管要求；

（3）开发建设时序要求；

（4）动迁和交地计划；

（5）村民和村集体经济组织其他意愿等内容。

5、办理土地有偿使用手续和建设用地批准书。

持土地转性批复等有关文件与市国土房管局签订《国有建设用地使用权出让合同》，申领建设用地批准书。

6、发布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府指定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于XXX村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

7、办理土地使用权登记。

凭国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管局申请办理国有土地使用权登记。