广州市国土局、房地产管理局

关于印发《广州市直管房管理体制改革实施方案》的通知

穗国房字〔2000〕175号

各区国土房管局：

《广州市直管房管理体制改革实施方案》已经市局办公会议讨论通过，现印发给你们，请你们按此方案，积极推进该项工作。执行中遇到的问题，请及时向市局物业处反映。

特此通知

附件：广州市直管房管理体制改革实施方案

广州市国土局

广州房地产管理局

二〇〇〇年七月九曰

广州市直管房管理体制改革实施方案

为贯彻市委、市政府关于《广州市深化城市管理体制改革试点区改革总体方案》的精神，加快直管房管理体制改革的步伐，结合我市实际，制定本实施方案。

—、指导思想和改革目标

按照市委、市政府“两级政府、三级管理”的城市管理体制改革要求，2000年底，直管房管理体制改革要完成撤销现房管站，成立土地房屋管理处和物业管理有限责任公司（或股份有限公司，下同），实现政企分开。

二、改革的步骤及时间安排

改革分三个阶段：1、2000年1～6月为前期准备阶段；2、2000年7～9月为清产核资阶段；3、2000年10～12月为实施改革阶段。具体如下：

(―)前期准备阶段（2000年6月前）

1、成立改革领导小组。各区国土房管局（下简称“区局”）成立“直管房管理体制改革领导小组”，由区局主要领导任组长，分管副局长任副组长，由办公室、物业管理科、财务科、党办、工会等有关部门组成小组成员：

2、统计房管站现有工作人员。各区局对现有房管站工作人员进行统计核实，分类填表上报。

(二）清产核资阶段（2000年7～9月）

1、清查房管站经营管理房屋情况。各区局应指导房管站在限期内将自有公房与直管公房情况，包括房屋栋数、面积、产权、结构、使用单位、建造年代、完损状况、产权来源、接管时间等进行清查核定，列册上报；

2、评估房管站拥有固定资产情况。各区局应指导房管站对本站包括自有房地产、管理设备等固定资产进行评估。具体操作步骤：（1)向国有资产评估主管部门申请资产评估立项：（2)批准立项后，委托评估机构进行评估：（3)资产评估结果上报区局初审后，报资产评估主管部门、地方财产评估主管部门审核，领取资产评估确认通知书；（4)评估材料和确认通知书送市国土房管局（下简称“市局”）备案。

(三）改革实施阶段（2000年10～12月）

1、成立土地房屋管理处。各区应根据实际情况，设置土地房屋管理处。土地房屋管理处属区局的派出机构，接受区局领导，行使房地产行政管理职能，主要职责是：

①执行国家、省、市房地产管理的法律法规政策；

②协调和处理物业管理投诉；

③房屋安全普查及危险房屋督修、检查工作；

④协调和处理房屋（包括：直管房、自管房及私房）管理纠纷；

⑤协助区局进行房屋租赁管理稽查工作；

⑥协助查处违反土地、房地产管理有关法律、法规的案件；

⑦有关政策法律赋予的其他职责。

2、组建物业管理有限责任公司。各房管站在区局的指导下，依法组建为具有独立法人资格、自负盈亏的物业管理有限责任公司。主要从事：物业管理、代收直管房租金及从事其他经营服务性业务，如房屋、设备的维修、中介服务、房屋置换等。

三、体制改革后所设机构的管理

(一）市局以下放管理事权形式，委托区局对物业管理有限责任公司的运作经营情况进行监督管理；以签订合同的形式，委托物业管理有限责任公司对直管房进行物业管理。

(二）租金的收支管理。物业管理有限责任公司代收的租金，全额上缴市、区国土局房管局在市、区财政局开设的租金账户，主要用于：

1、上缴市局部分租金用于危房改造；

2、留给区局的租金，一是用于区局（包括；土地房屋管理处）工作人员工资、福利、办公经费和房屋维修、改造、更新；二是按规定建立维修基金及缴纳有关税费；三是支付给物业管理公司的管理费。以上具体留成比例及使用计划另行研定。

(三）责任公司成立后用工制度管理。公司聘用职工实行劳动合同制，公司与职工签定〈劳动用工合同〉。凡不愿意签订劳动合同的人员，按辞职处理。凡要求调动的人员，应在3个月内办妥调动手续，逾期未能办妥，且又不愿意签订劳动合同的，按辞职处理。物业管理有限责任公司拥有用工自主权，可根据本公司的实际情况，决定招聘或解聘职工。

四、体制改革的工作要求

1、做好动员宣传工作。各区国土局房管局应加大宣传力度，积极组织干部职工认真学习有关文件，提髙认识，统一思想，认清形势，使广大干部职工理解、支持、积极参与房管站改革工作；

2、控制好人员流动。改革期间，房管站要严格控制人员的进人，转制前吸收的人员必须达到大专以上文化水平，年龄在35岁以下；

3、组织好培训学习。各区局应采取培训、讨论等灵活方式，组织好在职人员的政策法规及业务知识的学习，提高土地房屋管理处的工作人员的政策水平，提髙物业管理有限责任公司职工的市场竞争能力：

4、做好退（离）休及富余人员的安排。各区局应采取多种要道，统筹考虑，合理安置转制前退（离）休和富余人员，按市区政策规定做好补貼发放工作，鼓励个人对外承接物业经营管理及其他经营业务。

五、体制改革的扶持政策

1、物业管理责任有限公司对政府投资改造的直管房住宅区，在成立业主委员会前，经区局指定，有优先管理权；

2、被安置到物业管理有限公司的离（退）休人员，现居住房屋属代管产等私房性质且未参加房改的，可购买安居房或在区局收回的自然空置公房中调整安排。