关于印发《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》的通知

东综执〔2010〕13号

各分局：

　　为规范“三旧”改造房屋拆迁补偿安置行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，我局制定了《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》。经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请迳向我局反映。

东莞市城市管理综合执法局

二〇一〇年九月十三日

东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见

为推动全市产业结构调整和转型升级，进一步改善城市人居环境和市容市貌，优化和提升城市功能，加快实施“三旧”改造，根据《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合本市实际，现就“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作提出如下意见：

一、本市辖区范围内经批准的“三旧”改造项目，其房屋的拆迁补偿安置适用本意见。

二、市房屋拆迁管理办公室负责全市“三旧”改造项目房屋拆迁补偿安置的指导、协调、监督工作。市监察、发改、国土、建设、规划、公安、财政、税务、工商、供电、供水等部门按照各自职责，互相配合，共同做好“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作。

各镇街人民政府根据属地负责原则，具体负责本行政区域内“三旧”改造项目的房屋拆迁补偿安置管理工作。

三、各镇街应制定辖区内统一实施的“三旧”改造拆迁补偿安置工作方案，在编制具体项目改造方案阶段，应建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，在“三旧”改造实施前就改造及补偿安置方案广泛听取和尊重改造范围内村（居）民意见。

各镇街根据辖区内改造项目的拆迁工作难易程度，可考虑在拆迁补偿安置协议中附生效条件，在签订户数达一定比例才正式实施房屋拆迁或拆除工作，以免改造项目半途中断无法履行协议。

四、根据《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》，“三旧”改造项目的拆迁实施主体分如下类型：

（一）成片拆迁改造项目。

1、政府主导或由政府负责拆迁的项目，拆迁人为镇街人民政府房屋拆迁工作机构。

2、政府在拆迁实施阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作,或政府将拆迁及拟改造土地使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人的，拆迁人为中标企业单位。

3、集体经济组织自行改造的项目，拆迁人为集体经济组织；集体经济组织与他人合作开发建设的项目，拆迁人可确定为其中一方或双方。

4、原土地使用权人自行改造的项目，拆迁人为原土地使用权人。

（二）单宗改造项目。

单宗项目改造由土地使用权人自行拆建改造原建筑物。

五、“三旧”改造项目范围内住宅房屋拆迁，被拆迁人可以选择以下三种补偿安置方式之一：1、货币补偿；2、房屋产权置换；3、货币补偿和产权置换相结合。

商业用房和工业、仓储、公益事业等其他用房，原则上只对被拆迁人实行货币补偿，不实行产权置换。

在同一改造单元规划范围内，由同一改造主体实施并处于同一改造时序的改造地块，应同步实施改造并适用同一拆迁补偿安置标准。

为保障被拆迁人原居住水平不降低，建议有条件的镇街有计划、分步骤统筹建设一定数量的安置房，对住宅用房的被拆迁人原则上实行就近或异地安置。原则上被拆迁人房屋楼层越高、地块容积率越大，安置房的置换比率越低。安置房具体位置及容积率、户型、朝向等由项目改造主体会同所属社区居委会，在编制改造方案时，应征询拆迁当事人意见并在设计方案中予以确定。

六、国有土地上的房屋拆迁补偿安置标准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。估价机构的选定应该遵循公开、公正、公平的原则，具体操作可参照《东莞市房屋拆迁估价工作指引（试行）》。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

当同一改造项目同时涉及国有土地和集体土地，或集体土地转为、征为国有土地后，需依法启动国有土地房屋拆迁强制程序的，为避免不必要的矛盾和争议，应保持补偿安置原则、标准的一致性。

七、根据权属调查的结果，应补偿安置的被拆迁面积（下称应补偿安置面积）按下列原则核定：

1、已依法办理用地、报建、房产登记的房屋，其用地面积以土地权属证明文件为准，房产以报建批准文件和房产权属证明文件为准。

2、经市（镇、街）国土、规划建设部门审批的，用地和建筑面积分别以审批文件批准的为准；实际面积小于批准面积的，以实际面积为准。

3、未经市（镇、街）国土、规划建设部门批准建设的房屋，符合“三旧”改造政策和相关规定，由房屋权利人向镇街“三旧”办申请对用地、房屋进行确权的，其应补偿安置的面积根据确权的面积确定。

4、根据有关法律法规及政策规定应予补偿的，以依据相关规定确定的面积为准。

八、对被拆迁人选择产权置换且拆迁人应当支付临时安置补助费的，临时安置补助费标准应当按照被拆迁房屋所处区位的当年房屋租金参考价确定。过渡期限内，被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，拆迁人提供的周转房使用面积应与被拆迁房屋原实际使用面积相近。

九、拆迁人应对被拆迁人支付搬迁补助费。涉及设备搬迁、安装的，可根据其设备搬迁、安装实际发生的费用给予补偿，无法迁移使用的，依设备重置价格折旧后予以补偿。

如房屋拆迁时租赁给他人使用的，搬迁补助费应由拆迁人给予被拆迁人适当补偿后，再由被拆迁人支付给租赁方，租赁合约已有约定的，从其约定.

十、出租的被拆迁房屋，由拆迁人对被拆迁人作出适当补偿后，再由被拆迁人负责解除租赁关系，所产生的费用由被拆迁人承担。

被拆迁人房屋是与他人合作建设的，由被拆迁人负责解除或理顺合作关系，所产生的费用或利益分配由被拆迁人解决。

拆迁设有抵押权房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议，抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，对被拆迁房屋办理公证后实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。

十一、被拆迁人改变房屋批准用途，自行“住改商”或“工改商”的，如实行产权置换补偿方式的，按原批准用途进行补偿安置•；如实行货币补偿方式的，被拆迁人能提供“三旧”改造专项规划编制完成并公布（省政府准予备案）前合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按原批准用途和现状用途综合考虑进行补偿；特殊情况的，由镇街、村（居）委会协调拆迁当事人商议确定。

十二、拆迁人可以按照被拆迁人、承租人在规定搬迁期限前提前搬迁和在规定搬迁期限内按时搬迁的不同时限，给予不同的搬迁时限奖励。

十三、被拆迁人经政府相关部门确认属于低收入住房困难户的，由镇街“三旧”改造办会同房管、社区居委会、项目改造主体按照有关政策，采取有效措施，确保其得到住房保障和妥善安置。

十四、“三旧”改造专项规划编制完成并公布（省政府准予备案）之日起，各镇街要做好被拆迁房屋现状的证据保存工作，任何单位和个人未经批准进行新建、扩建、改建（包括加层和装修）房屋及其附属物及租赁等活动的，一律不予补偿安置，由所有人在规定的搬迁期限内自行拆除,逾期不拆除的可由拆迁人进行拆除；擅自改变用地、房屋批准用途的，按原批准用途补偿。建设、规划、国土、发改、房管等部门停止办理改造范围内房屋的建设审批、建设用地、建设立项、房地产交易及租赁等手续，工商部门停止办理改造范围内的营业执照手续。

被拆迁单位的主管部门和被拆迁人的所在单位及有关部门要支持协助做好被拆迁人的拆迁动员工作。

十五、国有土地上的房屋拆迁按照《城市房屋拆迁管理条例》等有关规定进行，拆迁人申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件（项目申请用地批复)；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

十六、国有土地上的房屋拆迁，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人可向市拆迁管理部门申请裁决。

拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：（一）裁决申请书：（二）法定代表人的身份证明；（三）被拆迁房屋权属证明材料；（四）被拆迁房屋的估价报告；（五）对被申请人的补偿安置方案；（六）申请人与被申请人的协商记录；（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；（八）其他与裁决有关的资料。

被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）申请人的身份证明；（三）被拆迁房屋的权属证明；（四）申请裁决的理由及相关证明材料；（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。

十七、被拆迁人对行政裁决结果不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行行政裁决结果的，由市人民政府责成属地镇街人民政府组织强制拆迁，或者由市拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

十八、集体土地上的改造项目，拆迁人和被拆迁人在限期内达不成拆迁补偿协议的，根据改造项目的不同类型，分别按以下方式处理：

（一）政府主导或由政府负责拆迁的项目：在具体项目改造方案经省人民政府批准后，已落实具体建设工程项目的，市国土资源局收回原土地使用人的土地使用权，参照《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定进行房屋拆迁。

在具体项目改造方案经省人民政府批准后，未落实具体建设工程项目的，政府收购储备后再次供地，以招拍挂的方式出让土地的，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定进行征地拆迁。

（二）通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，或政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人的项目：拆迁人确实无力支付拆迁补偿或未能在一定期限内与所有拆迁户达成协议的，有关部门取消拆迁资格，重新进行招标.

（三）集体经济组织自行改造或集体经济组织与他人合作开发建设的项目：对少数被拆迁人不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，由村集体经济组织依法提起诉讼要求收回土地使用权。

十九、根据具体“三旧”改造项目的实际情况，在遵循本意见的拆迁补偿安置基本原则的情况下，属地镇街人民政府，拆迁当事人可协商确定其他形式的拆迁补偿安置方法。

二十、本意见由东莞市城市管理综合执法局（市拆迁管理办公室）负责解释。

二十一、本意见自公布之日起施行，有效期五年。