关于开展制定集体建设用地使用权基准地价试点工作的通知

粤国土资发〔2006〕180号

佛山、江门市国土资源局：

为了加强对集体用地的管理，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，根据《广东省建设用地使用权流转管理办法》（省人民政府令第100号）的有关规定，我厅决定在佛山市顺德区、江门市蓬江区开展制定集体建设用地使用权基准地价的试点工作（以下简称“试点工作”），现将有关事项通知如下：

一、充分认识开展试点工作的重要意义

通过开展试点工作，制定具有现势性、实用性、可操作性强的集体建设用地使用权基准地价，为集体建设用地的出让、租赁、转让、转租、抵押等流转行为提供较为科学合理的指导价格，保护集体建设用地相关产权人的合法权益。同时，通过开展试点工作，为指导各地制订集体建设用地使用权基准地价提供宝贵的经验，从而提高政府在集体建设用地流转中的管理水平。

二、加强组织和配合

试点工作由省厅土地利用处组织指导，委托省地价评估中心具体承担实施。省地价评估中心负责编制试点工作的实施方案、资料调查、价格测算、成果编制等技术性工作。承担试点的市（区）国土资源管理部门要积极配合项目承担单位开展工作，帮助解决工作中遇到的困难和问题，保证试点工作的顺利开展和按时完成。

三、有关工作任务

有关具体工作内容请按照附件《制定集体建设用地使用权基准地价试点工作实施方案》具体实施，承担单位及试点单位要按时保完成工作任务。

工作中遇到的问题请及时向厅土地利用处和省地价评估中心反映。

联系人：郑元泳（厅利用处）　　　　　　电话：020-38817397

周国新（省地价评估中心）　　　电话：87676769

　　附件：《制定集体建设用地使用权基准地价试点工作实施方案》

广东省国土资源厅

二〇〇六年九月二十七日

附件：

制定集体建设用地使用权基准地价试点工作实施方案

制定和公布集体建设用地使用权基准地价，可以对交易双方进行合理的引导，避免流转双方价格信息的不对称所造成的损失，便于政府对流转市场的监管，使交易秩序规范，交易信息公开、透明，并为依法缴纳土地增值收益及相关有关税费提供价格参考。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）（以下简称办法）的有关规定，我厅决定开展制定集体建设用地使用权基准地价（试点）工作。

为了做好制定集体建设用地使用权基准地价试点工作，特制定本实施方案。

一、目标和任务

1.目标

通过开展试点工作，为指导全省各地制定集体建设用地使用权基准地价提供宝贵的经验；制定具有现势性、实用性的集体建设用地使用权基准地价，服务于政府在集体建设用地流转中的管理与调控需求；同时为集体建设用地的出让、租赁、转让、转租、抵押等流转行为提供较为科学合理的价格参考，保护集体建设用地相关产权人的合法权益。

2.任务

（１）划分集体建设用地质量级别（或区片）；

（2）测算各级别（或区片）集体建设用地使用权基准地价。

3.时间要求

整个试点工作拟定于2007年2月底前完成。

二、工作范围

本次工作对象范围为土地利用总体规划中确定为集体建设用地的土地。

三、工作与技术依据

本次工作主要依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，该办法第二十七条规定“市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。”

目前，我国仅出台了农用地分等、定级、估价的技术标准及城镇土地分等、定级、估价的技术标准，对于集体建设用地的级别划分与基准地价评估尚无相关技术规定，考虑集体建设用地与城镇国有建设用地在土地质量、价格的影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面具有较大的相似性，本次工作以《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》作为主要技术依据，同时参照《农用地定级规程》和《农用地估价规程》中的有关内容。

此外，经批准的土地利用总体规划、城市规划和村庄、集镇规划以及国家和广东省相关政策规定共同作为本次工作的重要依据。

四、工作组织

（1）集体建设用地使用权基准地价评估技术组成员

试点工作由厅土地利用处具体组织，设立技术指导组，由省地价评估中心负责牵头，邀请有关专家及技术人员组成。技术指导组的主要职责：

①研究制定集体建设用地使用权基准地价评估工作的技术路线及方法；

②对集体建设用地使用权基准地价评估工作的所遇到的难点问题召集专家咨询、讨论；

③探索研究集体建设用地使用权基准地价评估工作中的先进技术并推广应用。

开展试点工作的市（区），可根据工作需要成立相关的工作小组，协调帮助解决工作中遇到的各种问题。

制定集体建设用地使用权基准地价是地价管理中的一项新内容，为了使该项目的成果具有科学性、合理性，在日常管理工作中更具有可操作性，聘请中国土地勘测规划院地价所作为合作单位，提供技术支持，并邀请了有关高校的专家、教授组成专家组，对该项目成果进行把关。专家组名单如下表：

　　（略）

五、技术路线与方法

根据广东省集体建设用地的具体情况,本次基准地价测算工作拟采取以土地定级为基础,市场交易资料为依据,土地收益为参考评估集体建设用地使用权基准地价的总体路线。

对于已有城镇土地定级估价成果的区域，如其成果仍为有效，则利用其现有级别成果，根据需要进行适当调整，在此基础上，利用集体土地流转样点及土地征收样点测算基准地价；对于无城镇土地定级估价成果或其成果已经过时的区域，则对工作区域内的集体建设用地进行土地级别评定后，再利用集体土地流转样点及土地征收样点测算基准地价。

土地级别评定：鉴于目前集体建设用地多位于城市外围，土地用途分布较为单一，利用状况分异不显著，本次集体建设用地级别评定拟采用综合定级，即在模糊用途差异的情况下，根据各土地质量影响因素在地域上的分布不同评定土地质量的差异，划分土地综合级别。集体建设用地综合定级因素因子一览表见附录。

基准地价测算：以综合级别为基础，通过调查分析不动产市场交易价格资料和土地利用效益资料，采用剩余法、收益还原法、成本法和级差收益测算法等多种方法，分别测算基于不同级别的商业、居住、工业三种用地类型的级别基准地价（或区片基准地价）。根据土地区位的地段差异性,以及不同用地类型基准地价的空间分布特征,分析影响宗地地价的因素,建立基准地价因素修正体系。总体技术路线如图2所示。

根据上述总体技术路线，制定进一步细化的技术方法如下：

1.资料调查

到市（区）相关业务部门收集各种定级估价所需的技术资料；通过填表、访问和实地踏勘等形式，调查收集有关各类市场交易价格和土地效益等资料。

2.资料整理与分析

将调查及收集到的资料进行分类、分区整理,逐一审查分析所调查的各类资料,对缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离实际情况的视情况补充调查。

3.土地级别（或区片）的评定与划分

以多因素综合评判法评定土地级别（或区片），具体包括以下内容：

（1）因素选择及权重确定：采用专家评判法确定定级因素权重。

（2）定级因素评价与量化：根据调查资料确定各因素的功能分及影响程度、影响半径。

（3）因素作用分值计算及单元划分：参照相关技术规程中的有关要求，进行定级因素作用分值计算。划分定级单元。

（4）初步划分、验证土地级别和土地区片

计算各定级单元因素分值，加权叠加计算定级单元总分值，初步划分土地级别和土地区片。对于初步划分的级别和区片，通过土地收益测算和样点地价计算来进行验证。

4.基准地价测算

确定集体建设用地使用权基准地价内涵：以“同地、同权、同价”为原则的，平均容积率和建筑密度下的，集体建设用地使用权价格，年限与国有建设用地最长使用年限相同；基准期日：2007年1月1日。

测算价格水平：参照《城镇土地估价规程》的技术要求，结合集体建设用地的利用特点，进行样点地价计算和土地收益测算。测算中以集体土地流转资料为主，参考同区域内国有土地流转资料，对因隐形市场和不规范流转造成的价格失真情况进行分析修正。确定集体商业、居住和工业用地的基准地价并编制相应的地价修正体系。

5.成果制作

编绘土地级别基准地价图（或区片基准地价图）;撰写集体建设用地使用权基准地价评估工作、技术报告、使用指南等。

六、所需技术资料名称及来源

1.资料名称

（1）区位条件资料

a、中心城市影响度：以距中心城市的距离、通达便利情况等衡量。

b、商服繁华度：商服网点的数量、位置、范围;商服中心内商服企业数、占地面积、营业面积、经营项目、销售额、利润额等；

（2）交通条件资料

a、道路通达度：与道路状况有关的道路网分布、道路类型、等级、车流量、道路长度及宽度等；

b、对外交通便利度：与对外有关的交通工具类型（如长途车站等）、设施规模及分布等。

（3）基础设施状况资料

供水、排水、供电、供气等基础设施状况、管网分布、保证率及保证水平、不同地段间的差异等。

（4）公共设施状况资料

小学、中学、幼儿园、农贸市场、医院、银行储蓄所、信用社、文体娱乐设施等公共设施分布、规模等。

（5）环境质量资料

主要污染的污染范围和污染程度的数据及图件,环境质量综合评价资料等。

（6）工业企业用地效益资料

区域内工业企业连续三年（2003—2005）的利润金额、流动资金。

（7）房地产管理方面的资料

a、统一年产值与征地区片综合地价相关资料；

b、集体土地和同区域内国有土地出让最低限价标准;

c、集体土地和同区域内国有土地使用费收取标准;

d、房屋重置价格标准;

e、房屋出租买卖、房地产开发、经营有关税费标准;

（8）房地产交易资料

a、集体土地和同区域内国有土地出让、转让、租赁资料;

b、房屋出租、买卖资料;

c、工业园区土地开发案例;

d、土地联营入股、以地换房、联建分成资料。

（9）规划资料

城市规划、土地利用规划图件及说明书。

（10）自然条件资料

a、地形地貌资料；

b、地质资料。

（11）其它资料

a、县志、市志;

b、定级估价工作底图：已有定级估价成果的，以原定级估价图为工作底图；未进行定级估价的，以能够覆盖工作区域的土地利用规划图、地籍图或新版旅游交通图为工作底图；

c、《统计年鉴》,2003--2005年;

d、有关房地产管理方面的地方性规定。

上述资料凡涉及空间位置的，均需在工作底图上标明；具体试点地区可根据自身情况，补充或删减所需调查的资料。

2.资料来源

（1）国土资源局

a、土地利用现状图（数据库）、土地利用规划图件及报告；

b、农用地分等定级与估价成果；

c、统一年产值与征地区片综合地价相关资料；

d、集体土地和同区域内国有土地出让最低限价标准;

e、集体土地和同区域内国有土地使用费收取标准;

f、土地开发的有关费用标准（三通、五通、七通一平等）;

g、地名志、地名录、年鉴资料；

h、土地征用补偿、安置补偿及地上附着物补偿标准；

i、土地隐形市场调查资料。

（2）物价局

a、2000年～2006年各月物价上涨指数；

b、有关房地产价格规定的文件。

（3）房屋管理局

a、集体土地和同区域内国有土地出让、转让、租赁资料;

b、房屋出租买卖、房地产开发、经营有关税费标准;

c、工业园区土地开发案例;

d、土地联营入股、以地换房、联建分成资料。

（4）交通局和公路局

a、道路类型、等级、车流量、道路长度及宽度资料，填写《道路情况调查表》；

b、短途、长途汽车站分布情况，并填写《长途汽车站客运量调查表》；

c、公交站点及公交线路情况，并填写《公共交通情况调查表》；

d、区域内及周边高速路口、车站、港口码头规模和分布，并填写对外交通条件调查表。

（5）市政局和建设局

a、城市产业发展规划资料（工业、农副产品业、旅游业）；

b、各类基础设施（供水、排水、供电、供气等）状况资料；

c、地形、地貌、地质资料；

d、有关房地产的税费项目及标准；

e、各类结构的房屋完全重置价格标准、经济耐用年限、残值率标准。

（6）规划局

a、城市总体规划大纲、图件；

b、近期城市详细规划（控制性详细规划和修建性详细规划）的图件和文本资料;

c、城市发展专项规划资料。

（7）环保局

主要的环境污染情况,环境质量综合评价、规划资料。

（8）教育局

中学、小学、幼儿园分布情况，并填写《中学情况调查表》、《小学情况调查表》、《幼儿园情况调查表》。

（9）卫生局

医院、门诊部分布情况，并填写《医院、门诊部情况调查表》。

（10）工商局、物业管理中心和经贸局

集贸市场、综合商场、商服网点规模及分布情况，并填写《集贸市场情况调查表》、《综合商场调查表》、《商业街区调查表》。

（11）供电局

供电系统的保证率、持续性和可靠性资料。

（12）自来水公司

供水管网分布及保证率、持续性和可靠性资料。

（13）邮政局

邮政局、所分布情况，并填写《邮政局、所业务经营情况调查表》。

（14）统计局

近3年统计年鉴。

（15）人民银行

a、银行、储蓄所、信用社分布情况，并填写《银行、储蓄所情况调查表》;

b、银行贷款利率。

（16）文化局

图书馆、电影院分布情况，并填写《图书馆情况调查表》、《电影院情况调查表》。

（17）电信局

电信局、所分布情况，并填写《电信局、所电讯情况调查表》。

（18）公安局

a、常住人口、流动人口及分布情况；

b、各村人口数据。

（19）旅游局

宾馆酒店分布情况，并填写《宾馆酒店情况调查表》。

七、工作步骤与进度安排

1.准备工作阶段

（1）前期工作调研，赴外地交流学习、考察，在试点地区了解相关情况，并作开展工作前的沟通；

（2）召开项目专家会议，讨论有关技术问题；

（3）编制制定集体建设用地使用权基准地价实施方案

（4）调查研究开发区域的有关基本情况，进一步细化和改进实施方案；

（5）准备办公用品、印制有关调查的工作表格；

（6）落实并组织调查人员；

2.资料收集阶段（约30天）

（1）编制调查工作底图，为开展资料调查工作做准备；

（2）召开领导小组工作会议，部署有关部门提供资料；

（3）收集影响集体建设用地级别的各方面资料，土地利用效益资料、土地征用资料、三项补偿费标准、土地交易资料、土地转让、土地联营入股、以地换房、房屋重置价格标准、房屋出租和交易资料；

（4）在调查上述资料的同时初步拟订动态监测点的调查；

（5）召开专家组会议，组织专家选择定级因素确定权重和作用系数，专家人数应在25人左右，进行打分并填表。

3.资料整理、分析与计算阶段（约30天）

对收集到的资料进行详细的整理、分析，利用有效样本采用计算机系统技术确定集体建设用地综合级别，测算基准地价并编制宗地地价修正体系。

（1）对定级资料数字化、参照相关技术规程中的要求进行量化、计算；

（2）对土地交易样点分类建立数据库、便于分类计算、统计、查询；

（3）测算初步分类基准地价，编制相应的地价修正体系；

（4）召开会议，对初步的基准地价和级别界限讨论；

（5）根据会议合理一致意见并结合实际，对土地级别、基准地价进一步修改完善。

4.成果编制、评审与修改阶段（约25天）

（1）编制土地综合级别图、土地分类基准地价图、土地样点地价分布图等成果图件；

（2）撰写集体建设用地使用权基准地价评估工作、技术报告、成果报告；

（3）征求有关方面对成果的意见和建议，可作适当调整；

（4）上级部门组织评审；

（5）对成果中存在的问题进一步完善。

5.成果上报、实施阶段（约5天）

按要求提交成果。

八、主要成果

（一）集体建设用地定级估价工作报告、技术报告、成果报告；

（二）集体建设用地级别基准地价图；

（三）集体建设用地基准地价修正体系；

（四）集体建设用地基准地价测算、应用指南等。