关于印发《广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见》的通知

穗中法发〔2005〕11号

各区、县级市人民法院，本院有关部门：

　　为规范涉及“烂尾地块”案件的执行工作，依法保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护社会稳定，我院制定了《广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见》。现将该意见下发，请组织干警学习并严格遵照执行。执行中有何问题请及时上报我院执行局。

广东省广州市中级人民法院

2005年4月12日

广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见

　　为规范涉及“烂尾地块”案件的执行工作，依法保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护社会稳定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关司法解释的有关规定，制定本意见。

　　第一条　本意见所称“烂尾地块”是指经广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）处理烂尾地块工作组统计，并经市政府确认的“烂尾地块”（详见附表）。

　　第二条　涉及“烂尾地块”案件的执行工作应当坚持依法维护社会稳定，保障基本人权原则。

　　第三条　涉及“烂尾地块”案件，按属地原则由“烂尾地块”所在地基层人民法院统一执行。其它法院将受理的涉及该“烂尾地块”的案件，在本指导意见下发之日或立案后15日内报市中院统一指定“烂尾地块”所在地基层人民法院统一执行。

　　各法院所查封、冻结、扣押的财产随案一并移送。

　　第四条　“烂尾地块”所在地基层人民法院受案后，应当统计被拆迁人、购房人数量，向市、区城市房屋拆迁管理办公室了解所执行“烂尾地块”的面积、被拆迁人数量、拆迁补偿安置费用及支付等情况并请市、区城市房屋拆迁管理办公室出具书面意见，拆迁办应当在20日内答复。

　　第五条　执行中应当在“烂尾地块”所在地张贴公告，可以通过新闻媒体进行公告，告知权利人主张权利，取得执行依据后参加分配程序。

　　第六条　执行申请人（被拆迁人）对已生效的判决或行政裁决提出变更，要求将原地安置变更为货币补偿的，执行法院应当予以支持。

　　货币补偿依次参照以下原则确定补偿数额：

　　第一，申请人与被执行人协商一致的，以双方商定并在同一地块同类房屋其他被拆迁人中公开的数额为准；

　　第二，不能协商一致的，如已有生效判决，参照生效判决确定的原则或生效判决决定的同一地块同类房屋的补偿标准；

　　第三，没有前述情况的，参照对同一地块同类房屋其他被拆迁人的补偿标准；

　　第四，按前三条原则仍不能确定的，由市房地产估价管理所选定同一地段与协议回迁房屋同类或类似的房产评估，执行法院参照该评估结果确定补偿数额。

　　第七条　“烂尾地块”由市房地产估价管理所免费评估。不同意由市房地产估价管理所评估的当事人，在其预付评估费用的情况下，执行法院可以摇珠选定市场中的评估机构。

　　市房地产估价管理所对“烂尾地块”项目应当优先评估，评估结果中应当对该地块土地出让金缴纳情况、抵押情况、税费缴纳情况予以说明。

　　第八条　为避免“烂尾地块”在执行阶段才进行评估而造成处理迟延“烂尾地块”所在地法院可以在审判阶段委托市房地产估价管理所免费评估。

　　第九条　为实现“烂尾地块”标的物的整体价值，有利于转让和续建，对“烂尾地块”原则上按项目整体处理。

　　处理“烂尾地块”原则上应采取拍卖方式，当事人一致同意变卖的除外。

　　第十条　对尚未缴清土地出让金或尚未取得土地使用权属证明的“烂尾地块”进行拍卖、变卖，应当经市国土房管局审核同意。

　　第十一条　“烂尾地块”由市国土房管局房地产交易中心拍卖，交易中心应当在法院规定期限内完成拍卖。交易中心应在拍卖前30天进行拍卖公告，公告必须在广州日报、南方都市报、羊城晚报中选择一家进行公告，并且应在头版连续公告两天。公告费用由法院从该案执行到款支付或由申请人预付。同时，拍卖30天前在市国土房管局、市中级人民法院的网站对外公布。执行法院对上述工作的进展情况要进行检查、督促，对没有经过上述程序的，有权取消该次拍卖。

　　执行法院可以建议申请人和被执行人寻找“烂尾地块”的竞买人。

　　第十二条　拍卖前执行法院应当理清“烂尾地块”所涉及的债权债务关系并向了解情况的竞买人做客观陈述。

　　第十三条　“烂尾地块”项目的变现以被拆迁人补偿金（作价补偿和弃租款）、临迁费等安置费用（截至拍卖成交之日）本金总和为最低保留价，低于该数额的，原则上暂缓处理。特殊情况经报批市处理烂尾地块工作组同意后可处理。

　　第十四条　变现“烂尾地块”应当及时款、物两清，竞买人交纳的保证金应当进入市财政局保证金专户，买受人支付的价款应当直接进入法院指定的账户。

　　特殊情况下可以分期付款但在价款付清前，不能改交该标的物的权利归属。

　　第十五条　买受人超过规定时间不能支付价款的，按《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定重新拍卖或者重新变卖。

　　重新拍卖或变卖的，原买受人应当承担第一次拍卖、变卖中法院或当事人为拍卖、变卖所花费的佣金等费用。新的变现价款低于原变现价款的，原买受人应当补足差额。

　　第十六条　因代理、公告、评估、拍卖等为实现权利及财产变现所花费的费用，应当从拍卖款中优先支付。拆迁补偿金，临迁费（截止拍卖成交之日）等补偿安置费用的本金，拍卖、变卖成交后办理过户的税等费用，属于项目成本，从拍卖款中优先支付。

　　从保护当事人生存权出发，土地出让金本金作为项目成本，在本指导意见第十七条第一款第二项债权清偿之后的余额中优先支付。

　　第十七条　扣除成本后的余额按下列顺序分配：

　　第一，交了大部分（50%及其以上）购房款或办理了交易鉴证手续的消费者的债权；

　　第二，符合优先受偿条件的工程款；

　　第三，在“烂尾地块”上设定的抵押权；

　　第四，普通债权（利息、违约金、迟延履行金、土地出让金滞纳金等视为普通债权）。

　　财产不足以清偿同一顺序所有权利的，按照比例进行分配。

　　第十八条　对未取得执行依据的权利主张，执行法院不能支持。但对未取得执行依据的被拆迁入、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额应当预留。预留时间为自法院在“烂尾地块”所在地张贴公告之日起2年。

　　第十九条　对被拆迁入依据生效判决坚持要求回迁，但因政策、规划改变、政府征用、一房多卖等原因导致回迁没有可能的，执行法院应依照本指导意见第六条以回迁面积折价进行分配。

　　被拆迁人拒绝接受分配款的，执行法院应约见该被拆迁人说明情况并做好笔录。仍拒绝接受的，执行法院应代为保管分配款并做好记录。

　　第二十条　市中院执行局成立专门机构，负责两级法院“烂尾地块”案件执行工作的协调。各基层人民法院执行中出现的重大疑难问题或突发事件应当及时报告。

　　第二十一条　本指导意见自下发之日起施行。