白云区农村住宅规划建设实施意见

云府办〔2013〕7号

　　为进一步规范我区农村村民住宅的规划建设，引导村民有序开展住宅建设，改善我区农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市申请使用建设用地规则》（穗府〔2009〕39号）、《广州市城乡规划程序规定》、《广州市城乡规划技术规定》和《广州市农村村民住宅规划建设工作指引（试行）》（穗府〔2012〕35号）等法律法规和有关文件精神，结合我区的实际情况，特制定《白云区农村村民住宅规划建设实施意见》。

一、目的

保障我区农村村民建房需要，规范农村村民建房行为，促进集约节约用地，保护耕地，改善我区农村人居环境。

二、适用范围

白云区四个镇的行政村（已完成村改居的村和已纳入市“三旧”改造范围的村除外）村民，利用本村建设用地新建或原址拆建住宅的用地、规划、建设和产权登记管理。

三、组织机构

成立白云区农村村民住宅规划建设领导小组，叶牛平区长任组长，谢素琪副区长任常务副组长，区建设局局长任副组长，领导小组办公室设在建设局，办公室主任由局长兼任。

成员单位：市规划局白云分局、市国土房管局白云分局、区建设局、区水务局、区农林局、江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇。

区建设局是我区农村村民住宅规划建设的牵头部门。

四、宅基地分配

各行政村负责本村村民宅基地分配、调配和使用管理，在符合准分准建条件下，遵循“统一规划、因地制宜、限额分配、保护权益、经济调节、促进安居”的原则，并积极探索宅基地退出机制和对于村、社多占用的建设用地规模，通过拆除原有建筑腾出用地，用于宅基地建设的机制。根据本村的实际情况，依照《白云区行政村村民宅基地使用方案编制指南》（见附件1），制定符合本村宅基地分配方案，做到农村村民宅基地的分配过程公平、公正、公开，政府有关部门应实施有效的监督。

五、农村村民住宅规划建设管理程序

（一）办理《乡村规划许可证》

1.申请

村民以户为单位向所在的村民小组或经济合作社提出建房申请，递交《农村村民住宅建设申请表》（申请材料4）和符合“一户一宅”的保证书（申请材料2）。

2.村民委员会（或村集体经济组织）审核和公示

村民小组或经济合作社根据已通过的本行政村宅基地使用方案对村民申请进行审核，并在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示（申请材料6），属于原址拆建的，同时公示原状建筑实测图（含四至图）（申请材料5），公示期不少于15日。如无异议，村民委员会（或村集体经济组织）在《农村村民住宅建设申请表》加具审核意见。

3.镇人民政府审核

申请人或村民委员会（或村集体经济组织）持申请材料报所在镇人民政府审核，镇人民政府根据经批准的城乡规划，5个工作日内在《农村村民住宅建设申请表》加具审核意见。

4.送案

申请人（或委托村集体经济组织、村民委员会或镇人民政府指定的部门）持农民建房的申请材料到区政务服务中心的区建设局窗口申报农民建房。

村民建房应提供以下申请材料：

（1）申请人的户口簿、身份证（申请材料1）；

（2）申请人出具的符合“一户一宅”的保证书（申请材料2）；

（3）公安机关出具的户籍审查意见（申请材料3）；

（4）农村村民住宅建设申请表（申请材料4）；

（5）属于原址拆建的，应当提供原状建筑实测图（含四至图）（申请材料5）；

（6）村民委员会（或村集体经济组织）盖章的公示情况报告（申请材料6）；

（7）设计图。直接选用《美丽乡村民居设计图集》中方案的确认表（申请材料7），或具有资质的建筑设计单位、或有执业资格的设计工程师设计的施工图纸两套。

5.收案

区建设局是白云区农村村民住宅规划建设的牵头部门。实行区建设局委托镇政府统一代办收案，及在区政务中心设立窗口受理村民住宅建设的申请等方式创新服务，为村民提供便捷有效的审批服务。案件受理后，政府相关部门实行内部流转审批。区建设局窗口工作人员将申请人材料同时递交市规划局白云分局、市国土房管局白云分局窗口工作人员进行初步审核,审核发现申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应于5个工作日内一次性告知申请人补正，并填写《农村村民住宅建设窗口初步审核意见表》，区建设局窗口工作人员根据初审意见，出具加盖专用印章的书面凭证，注明收案日期、办结日期或不受理的理由。

6.审批

审批时限共30个工作日。

规划、国土、建设、农林、水务等部门在15个工作日内依法作出审核决定，并填写《农村村民住宅建设审核意见表》交区建设局。行政主管部门在15个工作日内不能作出审核决定的，该行政主管部门负责向区人民政府提出延期申请，经区人民政府负责人批准，可以延长15个工作日，并应将延长期限的理由通过政务窗口告知申请人。

区建设局收到各行政管理部门《农村村民住宅建设审核意见表》后，5个工作日内填写《农村村民住宅建设申请审核情况汇总表》。对审核不通过的，由区建设局将申请人的申请材料连同《农村村民住宅建设申请审核情况汇总表》一并退还给申请人，并说明理由；对审核通过的，区建设局将《农村村民住宅建设申请审核情况汇总表》送市规划局白云分局，该分局在8个工作日内出具《乡村建设规划许可证》（样本1）送区建设局，区建设局在2个工作日内经窗口发放给申请人。

7.部门审查的内容

（1）区国土房管分局负责审查：

①是否符合“一户一宅”的规定;

②是否符合土地利用总体规划;

③是否已完善用地手续;

④违法用地是否已查处结案;

⑤是否位于地质灾害危险区域。

（2）区规划分局负责审查：

①是否符合城乡规划;

②建筑基底面积是否超过80平方米，建筑面积是否超过280平方米;

③建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合规划设计要求。

（3）区建设局负责审查：

①是否直接选用《美丽乡村民居设计图集》的方案;

②自行委托建筑设计单位或设计工程师进行设计的，设计单位需持有效资质，设计工程师需持执业资格，设计图纸是否加盖具备资质的设计单位或设计执业人员印章。

（4）区农林局负责审查：

①是否涉及林业用地;

②是否符合林地保护利用规划。

（5）区水务局负责审查：

①农民建房是否在河涌管理范围内（河涌管理范围：①蓝线划定的范围；②未划定蓝线的河涌，为两岸堤防背水坡脚以外六米之间的全部区域；③无堤防的河涌，根据历史最高洪水位或者设计洪水位确定）;

②农民建房涉及挖填土方、剥离表土、植被破坏等可能造成水土流失的，申请人须委托具备相应资质的单位编制水土保持方案，报水行政主管部门审批。

（二）办理开工备案

1.申请人领取《乡村建设规划许可证》后，按照《关于加强临时性建筑和小型工程建设管理工作的通知》（穗府办〔2009〕10号）和《关于加强白云区临时性建筑和限额以下小型工程建设管理工作的通知》（云府办〔2009〕25号）要求，向镇政府规划建设办公室申办开工备案手续，取得开工备案手续后才能开工。

2.开工备案申请需提交以下资料：

①白云区农村村民住宅建设工程开工备案申请表（开工备案样本1）；

②乡村建设规划许可证；

③满足施工技术要求的施工图纸或选用的《美丽乡村民居设计图集》；

④与施工单位（个人）签订的工程承发包合同;

⑤施工单位的资质证书、或负责人的注册建造师、监理工程师执业资格证书（开工备案样本2）。

（三）办理规划验收

1.农村村民住宅建设完工后，需向规划部门申请办理规划验收。

2.申办规划验收需要提交以下资料：

①《乡村建设规划许可证》;

②竣工图。如住宅建设没有变更或者变更不涉及主体结构的，可以施工设计图作为竣工图；如采用《美丽乡村民居设计图集》的方案进行施工的，应提供方案中的设计图;

③规划验收申报表（规划验收样本）。

3.审批时限

市规划局白云分区规划局会同镇人民政府实施规划验收，并自受理之日起15个工作日内完成审核，作出验收合格或者不合格的决定。验收合格的，出具规划验收合格证。

（四）产权登记与发证

1.申请人向区国土房管分局申请办理产权登记。

2.申请办理产权登记需提供以下材料（涉及违法建设的，还需提交规划或城管综合执法部门出具的违法建设处理决定通知书及查处结案材料）。

①申请书（产权样本1）;

②身份证明。自然人身份证明、户口簿、申请人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明;

③土地权属来源证明。《乡村规划建设许可证》，以及村民委员会（或村集体经济组织）出具的申请人符合“一户一宅”要求的证明（产权样本2）;

④房屋平面附图（产权样本3）;

⑤规划验收合格证及竣工图;

⑥房屋门牌证明材料;

⑦违法建设处理决定通知书及罚款收据等查处结案材料（涉及违法建设，规划部门同意保留使用的）;

⑧规划部门出具的同意保留使用证明文件（涉及违法建设，规划部门同意保留使用的）;

⑨具结证明（涉及违法建设，规划部门不同意保留使用，申请人放弃超建部分申请产权登记的）（产权样本4）。

3.审批时限

市国土房管局白云分局自受理之日起15个工作日内完成审核。对符合要求的，出具产权登记证书；对不符合要求的，退案并告知理由。

六、工作要求

（一）加强组织领导。各成员单位要高度重视我区农村村民住宅规划建设，明确责任，积极推进。

（二）加强教育培训。由牵头部门制定培训工作方案组织相关职能部门举办培训班，对各镇分管村镇建设的领导及相关科室人员、各行政村村长及分管村庄建设的副村长、各经济联合社社长进行政策和技术培训，提高镇、村领导干部对《实施意见》的认识。

（三）加强协调配合。各成员单位要建立协商机制，加强沟通协调。由牵头部门组织相关职能部门和各镇根据工作需要，召开农村村民住宅规划建设协调会，解决农村村民住宅规划建设中遇到的问题。

（四）加强督促指导。各职能部门根据各自职责做好服务，指导镇村开展农村村民住宅规划建设申报工作，切实为我区农村村民办好事，办实事。各镇和城管执法部门加强监督巡查，严格控制“两违”建设，维护广大村民的利益。

七、本《实施意见》自印发之日施行，有效期至2015年11月12日

　　附件：1.白云区行政村村民宅基地使用方案编制指南

　　　2.农村村民住宅规划建设管理提交材料样本（略）

附件1：

白云区行政村村民宅基地使用方案编制指南

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、依据《广州市申请使用建设用地规则》（穗府〔2009〕39号）、《广州市城乡规划程序规定》、《广州市城乡规划技术规定》和《广州市农村村民住宅规划建设工作指引（试行）》（穗府〔2012〕35号），为帮助村民委员会编制本行政村制定宅基地使用方案，制定本指南。

一、目的

为规范农村村民建房，以鼓励节约集约用地、明确村民申请宅基地应当具备的条件、公共设施配套、住宅空间布局形式，指导村民委员会(或村集体经济组织)制定本行政村宅基地使用方案。

二、适用范围

我区行政区域内未完成村改居的行政村、未纳入市“三旧”改造范围的行政村。

三、宅基地使用方案的编制和批准

由村民委员会（或村集体经济组织）在镇人民政府、国土、规划部门的指导下，制定本行政村宅基地使用方案。

宅基地使用方案应明确宅基地分配原则、本村村民申请宅基地应当具备的条件、公共设施配套、住宅空间布局形式、批准标准等内容。

宅基地使用方案应按照《中华人民共和国村民委员会组织法》要求召开村民会议表决通过后，由村委会批准报所在镇人民政府备案。

四、宅基地分配原则

（一）申请人须为行政村范围内经公安机关登记的具有本市农业户口（或2010年5月1日起登记为居民户口家庭户的原农业户口）的本村村民；

（二）符合“一户一宅”的规定；

（三）达到农村村民分户条件，分户条件如下：

1.已婚夫妇;

2.申请办理农村村民住宅建设用地手续之日，已满法定婚龄的未婚村民;

3.申请办理农村村民住宅建设用地手续之日前，已离异或丧偶未再婚的。

（四）村民委员会（或村集体经济组织）在镇的指导下，结合本村的实际，按照公平、公开、公正的原则，制定本村民委员会（或村集体经济组织）宅基地分配方案，并按照《中华人民共和国村民委员会组织法》要求召开村民会议进行表决，通过后执行。

五、本村村民申请宅基地应当具备的条件

（一）农村村民新建住宅申请条件：在我市行政村范围内，经公安机关登记的具有本市农业户口（或2010年5月1日起登记为居民户口家庭户的原农业户口）、符合“一户一宅”政策的本村村民，可以以户为单位在村集体建设用地范围内提出新建住宅申请。

（二）农村村民原址拆建住宅申请条件：在我市行政村范围内，经公安机关登记的具有本市农业户口（或2010年5月1日起登记为居民户口家庭户的原农业户口）、原住宅产权清晰、符合“一户一宅”政策的本村村民，可以以户为单位在村集体建设用地范围内提出原址拆建住宅申请。

（三）不得申请新建、原址拆建住宅的情形：农村村民不符合分户条件，或存在“一户多宅”，或将原有住房出卖、出租或赠与他人的，一律不得申请。

六、公共设施配套要求

公寓式住宅的公共设施配套应按照《广州市城市规划管理技术标准与准则》（修建性详细规划篇）第4.2节的要求设置。

非公寓式住宅的公建配套设施应在村庄规划中统筹，按照《广州市城市规划管理技术标准与准则》（修建性详细规划篇）第3节的要求设置。

七、空间布局形式要求

公寓式住宅的技术标准参照《广州市城乡规划技术规定》附表一、附表四和附表七执行。

非公寓式住宅的技术标准参照《广州市城乡规划技术规定》第五十二条及五十三条执行并应当符合下列规定：

（一）建筑层数应当不超过3层，根据功能需要可以增设梯间，3层部分建筑高度应当不大于11米，设梯间的建筑高度应当不大于14米。鼓励采用坡屋顶。

（二）主要朝向的建筑间距宜不小于遮挡建筑计算建筑间距的建筑高度的0.8倍且不小于8米，次要朝向的建筑间距宜不小于4米，且应当满足消防安全的要求。

（三）对因用地指标或建设现状等客观条件限制确实不能满足上述间距要求的，至少应当满足消防安全间距的要求，并取得邻里的同意，如邻里没有明确业主的，应公示后无反对意见。

（四）临组团路及宅间小路直接设置出入口的住宅退让规划道路边线应当不少于2.5米；无出入口的住宅退让规划道路边线应不少于2米。临规划道路、蓝线、绿线边线以及铁路边轨中线和架空电力线导线边线的建筑退让应当满足《广州市城乡规划技术规定》第三十六条的要求。

八、批准标准

（一）用地方面：

1.申请地块红线范围是否符合《白云区土地利用总体规划》（2010—2020年），如不符合土规要求，则不予办理；

2.村民住宅用地选址在原建设用地范围内，核查其是否已完善用地手续；涉及农用地转为建设用地的，须由村民委员会（或村集体经济组织）按报批规定，持相关资料到区国土房管分局办理用地报批手续，由该局拟定农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准；

3.农村村民住宅建设用地面积限额为80平方米；

4.如申请用地范围涉及违法用地，需由区国土房管分局核查该违法用地是否已查处结案；

5.核查申请用地范围是否位于地质灾害危险区域，如该申请用地在我区地质灾害易发区内。根据《转发省国土资源厅关于印发〈广东省地质灾害危险性评估实施细则〉（试行）的通知》（穗国房字〔2004〕791号）精神，需进行地质灾害危险性评估。请申请人自行委托具备地质灾害危险性评估资质的单位开展评估工作，并在申办建设用地批准书之前，向区国土房管分局矿产资源办公室提交评估报告和专家组评审意见。

（二）规划方面：

1.公寓式住宅的公共设施配套应按照《广州市城市规划管理技术标准与准则》（修建性详细规划篇）第4.2节的要求设置；

2.非公寓式住宅的公建配套设施应在村庄规划中统筹，按照《广州市城市规划管理技术标准与准则》（修建性详细规划篇）第3节的要求设置;

3.公寓式住宅的技术标准参照《广州市城乡规划技术规定》附表一、附表四和附表七执行；

4.非公寓式住宅的技术标准参照《广州市城乡规划技术规定》第五十二条及五十三条执行并应当符合下列规定：

（1）建筑层数应当不超过3层，根据功能需要可以增设梯间，3层部分建筑高度应当不大于11米，设梯间的建筑高度应当不大于14米。鼓励采用坡屋顶;

（2）主要朝向的建筑间距宜不小于遮挡建筑计算建筑间距的建筑高度的0.8倍且不小于8米，次要朝向的建筑间距宜不小于4米，且应当满足消防安全的要求;

（3）对因用地指标或建设现状等客观条件限制确实不能满足上述间距要求的，至少应当满足消防安全间距的要求，并取得邻里的同意，如邻里没有明确业主的，应公示后无反对意见;

（4）临组团路及宅间小路直接设置出入口的住宅退让规划道路边线应当不少于2.5米；无出入口的住宅退让规划道路边线应不少于2米。临规划道路、蓝线、绿线边线以及铁路边轨中线和架空电力线导线边线的建筑退让应当满足《广州市城乡规划技术规定》第三十六条的要求。

　　5.不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数且不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的村民住宅原状维修工程免予规划许可，但应根据村规民约和相关主管部门的要求进行建设。

区（县级市）政府规范性文件管理情况自评表

　　广州市白云区人民政府法制办公室　　　　　　　　2013年4月26日

　　注：1、标注为0/X的，符合条件得X分，不符合条件为0分；

　　　　2、技术规范评分按《广州市人民政府法制办公室关于印发广州市行政规范性文件起草技术规范的通知》（穗府法〔2013〕8号）的规定执行，违反一条减1分，最多减分不超过10分。