转发黄埔区“城中村”转制后土地房产权属登记

和用地手续衔接实施办法请示的通知

埔府办〔2003〕41号

各街道办事处，区府属各单位：

　　区国土资源和房屋管理局《关于转发<黄埔区“城中村”转制后土地房产权属登记和用地手续衔接实施办法>的请示》业经区政府研究同意，现转发给你们，请遵照执行。执行中遇到问题，请向区国土资源和房屋管理局反映。

黄埔区人民政府办公室

二〇〇三年四月二十九日

关于转发《黄埔区“城中村”转制后土地房产权属登记和用地手续

衔接实施办法》的请示

区人民政府：

　　根据市委办公厅、市政府办公厅《关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办〔2002〕17号）和市国土资源和房屋管理局《城中村转制改造中土地房产权属登记和用地手续衔接的操作办法》（穗国房字〔2002〕280号）精神，结合我区实际，通过征求和收集各街道意见，制定了《黄埔区“城中村”转制后土地房产权属登记和用地手续衔接实施办法》。现报区政府审定，如无不妥，请批转有关单位执行。

　　附件：黄埔区“城中村”转制后土地房产权属登记和用地手续衔接实施办法

黄埔区国土资源和房屋管理局

二〇〇三年四月二十五日

附件：

黄埔区“城中村”转制后土地房产权属登记和用地手续衔接实施办法

　　根据中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅《关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办〔2002〕17号）和广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市局）《关于印发〈城中村转制改造中土地房产权属登记和用地手续衔接的操作办法〉的通知》（穗国房字〔2002〕280号）的规定，“城中村”转制后集体土地转为国有土地，并按照历史用地办理国有土地使用权登记手续，不同年代建筑物按《广州市农村房地产权登记规定》（广州市人民政府令第7号）第十九条规定核发国有土地房产证。经批准转制且村民全部转为城镇居民的，应将撤村改制批准文件（区人民政府出具）及农民全部农转非证明文件（区公安分局出具）抄送市局产权地籍处、用地处、市房地产登记所及区国土资源和房屋管理局（以下简称区国土房管局）备案。相关部门将根据以上两份文件，办理相关的房地产登记。现结合黄埔区实际，制定本实施办法。

　　一、“城中村”改制后原村集体物业办理国有土地及房屋产权的权属登记程序

　　（一）国有土地房产证的确认登记 。

　　1、更名登记。

　　“城中村”改制前的村集体物业，已办理《国有房地产证》或《房地产权属证明书》，现改为公司或集团公司的更名登记，由市房地产登记所受理立案、办理。

　　更名登记需提交的证件资料：（以下资料一式一份，提交复印件的，应同时携带原件供核查，下同。）

　　广州市公有房屋及用地登记申请表，《国有房地产证》或《房地产权属证明书》；

　　撤村改制批准文件；

　　撤村改制后的营业执照或代码证；

　　法定代表人证明书及身份证复印件，代理人身份证复印件。

　　2、换证。

　　持有《集体土地房产证》的村集体物业，现改为公司或集团公司，可申请换领《国有房地产证》。由区国土房管局产权地籍科受理、提出审查意见，送市局产权地籍处审核同意后，区房地产登记所才能发证。并注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，未办理有偿使用手续”。

　　换证需提交的证件资料：

　　广州市公有房屋及用地登记申请表；

　　《集体土地房产证》；

　　撤村改制批准文件；

　　撤村改制后的营业执照或代码证；

　　法定代表人证明书及身份证复印件，代理人身份证复印件。

　　3、初始登记（新建登记）。

　　（1）历史用地和历史建房的登记。

　　房屋于1990年4月1日之前建成未办理《集体土地房产证》的原村集体物业，产权单位对用地及建筑物的权属来源具结，经社区居委会、街道办事处证明，由区房屋安全鉴定所出具鉴定意见，区房地产登记所立案、提出审查意见送区国土房管局产权地籍科初审并报市局产权地籍处审核同意后，可给予确认登记。

　　需提交的证件资料：

　　广州市公有房屋及用地登记申请表；

　　撤村改制批准文件；

　　撤村改制后的营业执照或代码证；

　　用地及建筑物的权属来源具结书；

　　房屋安全鉴定书；

　　法定代表人证明书及身份证复印件，代理人身份证复印件。

（2）依法报批的登记。

　　房屋于1990年4月1日之后建成，未办理《集体土地房产证》的原村集体物业，其用地及房屋经国土、规划部门报批，或违法用地与违法建设经国土、规划部门定性处理为“保留使用”的，按《广州市农村房地产权登记规定》第十九条第（四）、（五）项规定，区房地产登记所立案，提出审查意见送区国土房管局产权地籍科初审并报市局产权地籍处审核同意后，予以核发《国有房地产证》。并注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，未办理有偿使用手续”。

　　需提交的证件资料：

　　广州市公有房屋及用地登记申请表；

　　用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明，或违法用地与违法建筑经国土、规划部门定性处理为“保留使用的”批文；

　　撤村改制批准文件；

　　撤村改制后的营业执照或代码证；

　　法定代表人证明书及身份证复印件，代理人身份证复印件。

（二）国有土地使用权证的确认登记。

　　1、建设用地经报批的登记。

　　原村以村民委员会名义申请办理有《建设用地规划许可证》及红线图、《建设用地通知书》及红线图、《建设用地批准书》或《同意使用土地通知书》但未建上盖的建设用地，可参照国有历史用地确权登记的程序申请国有土地使用权的确认登记，国有土地使用权人为改制后的公司或集团公司，土地用途为原批准书所批准的用途。并注记“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号），办理国有土地确权登记”。

　　2、农用地的登记。

　　无用地批准文件，但转制后至今尚在耕种的农用地（如菜地、果园等）、自留地、自留山，可申请国有土地使用权的确认登记，核发国有土地使用证或国有土地使用权权属证明书。国有土地使用权人为改制后的公司或集团公司，土地用途以1996年黄埔区土地利用现状图为准，经公告无争议后予以发证。并注记“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号），办理国有土地确权登记”。

　　3、办理国有土地使用权证需提供的证件资料。

　　国有土地使用权权属证明申请书；

　　申请人的身份证复印件或法人资格证明复印件；

　　（1）法定代表人身份证复印件；

　　（2）委托他人办理的，提交授权委托书原件及委托代理人身

　　份证复印件；

　　（3）原村集体所有土地的权属来源证明文件；

　　（4）与相邻单位（人）的指界书；

　　（5）1：500蓝晒图2份（区房地产测绘部门出具）；

　　（6）1：500历史用地红线图（区房地产测绘部门出具）。

4、审批权限。

　　国有土地使用权的确认手续，由区国土房管局产权地籍科受理、立案、公告并提出初审意见，报市国土资源和房屋管理局产权地籍处审核和确权，核发《国有土地使用证》或《国有土地使用权权属证明书》。

　　二、“城中村”转制后原村民国有土地房产证的确认登记

　　在城中村农民集体所有土地转为国有土地后，其土地上已建成的合法建筑可申办国有房地产证，在区国土房管局产权地籍科的直接指导下，区房产登记所受理城中村转制改造原村民房屋确权登记的立案、审核和发证工作。

　　（一）原村民的认定。

　　1、撤村改制后农转非的城镇居民或原村集体土地被征用时农转非的城镇居民。

　　2、由所在地派出所和社区居委员认定的原村民。如出生地是广州市黄埔区某村的原村民，现户口已迁往广州市其他区或广州市外，但在撤村改制（以区政府批文时间为准）之前公安机关已登记在册；出生地是非村民，但在撤村改制（以区政府批文时间为准）之前户口已迁入所在村且居住至今。

　　（二）原村民住宅用地及房屋的确认标准与原则。

　　1、根据省人民政府文件《关于颁发<广东省村镇建房用地管理实施办法>的通知》（粤府[1983]56号）第九条的规定，结合我区实际，每户建房用地面积标准为100平方米以内（含100平方米），建筑面积在四层以内。如一户多宅的用地面积合计在标准以内的，可予以确认。

　　2、以家庭成员分宅，夫妻占一宅，符合法定婚姻年龄的子（女）各一宅，超出家庭成员分宅并超出用地标准的住宅，补交土地使用权出让金和土地契税后，方可办理国有房地产证，否则，不予受理。

　　3、1987年1月1日之前，原村民经依法批准建设的住宅，由区鉴定所出具鉴定书后，可按现状核发《国有房地产证》，并注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，未办理有偿使用手续”。

　　4、1987年1月1日至1990年10月8日，原村民建设的房屋经所在街批准和房屋安全部门鉴定，用地面积按100平方米标准，建筑面积在四层以内，可办理《国有房地产证》。对超出标准部分按历史用地补交土地使用权出让金和土地契税后核发产权，并注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，其中XX平方米已办理有偿使用手续”。

　　5、1990年10月8日后，原村民建设的房屋经区规划分局审批，用地面积按100平方米标准，建筑面积在四层以内，可办理《国有房地产证》。对超出标准部分按历史用地补交土地使用权出让金和土地契税后核发产权，并注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，其中XX平方米已办理有偿使用手续”。

　　6、1987年1月1日至1998年12月31日原村民未经批准或超过批准面积建设的房屋，需经国土、规划部门定性处理后允许保留使用，并补缴未经批准或超过批准面积部分的国有土地使用权出让金和土地契税后，方可办理国有房地产权登记。并注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，其中XX平方米已办理有偿使用手续”。

　　7、1999年1月1日起，原村民未经批准或者超过批准用地面积建设的房屋，按新《土地法》及其相关法规的规定执行。

　　8、离婚后返村的村民及其子女，回原籍的职工、复员退伍军人和离退休干部，在2001年10月1日（《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》施行之日）前回乡定居的华侨和港澳台同胞使用集体土地建设的房屋，参照原村民用地及房屋标准和办理程序予以确认其国有土地使用权和房屋所有权。

　　9、需提交的证件资料。

　　广州市私有房屋及用地登记申请表；

　　规划部门批准文件，或违法用地与违法建设经国土、规划部门定性处理为“保留使用”的批文；

　　身份证、户口簿复印件；

　　超出标准部份缴纳土地使用权出让金及土地契税的收据。

　　（三）持有《集体土地房产证》的原村民换领《国有房地产证》的确认。

　　1、《集体土地房产证》换领《国有房地产证》将严格按照原村民住宅用地及房屋的确认标准。《集体土地房产证》用地面积和建筑面积在规定标准以内，可撤销注记，并注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，未办理有偿使用手续”；超过规定标准面积（包括一户多宅和一宅超面积）的，对超出部分按历史用地补交土地使用权出让金和土地契税后换发《国有房地产证》，并注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，其中XX平方米已办理有偿使用手续”。

　　2、换证需提交的证件资料。

　　广州市私有房屋及用地登记申请表；

　　《集体土地房产证》；

　　身份证、户口簿复印件；

　　超出标准部分缴纳土地使用权出让金及土地契税的收据。　　　　　　　　

　　三、“城中村”转制后非村民个人申请国有房地产权属的确认登记

　　1、经批准使用集体土地建设房屋的登记。“城中村”转制后非村民经批准使用集体土地建设的房屋，或已办理《集体土地房产证》，申请核、换发《国有房地产证》时，均必须先补缴纳国有土地使用权出让金，按本《细则》第二点第（二）项规定的确认标准和原则予以确认土地使用权和房屋所有权，在国有房地产权证上注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，已办理有偿使用手续”。不补交国有土地使用权出让金的，不予受理确权登记。

　　2、未经报批或超出批准面积房屋的登记。非村民未经批准建设的房屋，需经国土、规划部门定性处理后允许保留使用，并缴纳国有土地使用权出让金和土地契税后，方可办理国有房地产权登记。

　　3、需提交的证件资料：

　　广州市私有房屋及用地登记申请表；

　　《集体土地房产证》、用地及房屋批准文件或国土、规划部门定性处理后允许保留使用的“行政处罚决定书”；

　　缴纳国有土地使用权出让金及土地契税的收据；

　　身份证、户口簿复印件。

　　四、“城中村”转制后农民公寓的权属确认

　　（一）农民公寓申办国有房地产证确认登记。

　　根据《广州市农村房地产权登记规定》第十条第一款规定，新建农民公寓式房屋，在房屋竣工验收合格之日起30日内，由村民委员会（或撤村改制的公司）统一申请初始登记。注记：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，其中XX平方米已办理有偿使用手续（或未办理有偿使用手续）”。

　　新建农民公寓式房屋必须提交：

　　用地资料。《建设用地规划许可证》及用地红线图、《建设用地批准书》或《违法用地行政处罚决定书》及处罚发票复印件。

　　房屋报建资料。《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《报建图》、《建筑工程验收合格证》，或《违法建设行政处罚决定书》及处罚发票复印件；

　　撤村改制批准文件；

　　合建协议书；

　　合资建房房屋鉴定书；

　　房屋产权分配花名册；

　　产权人身份证及户口簿复印件；

　　私有房屋及用地登记申请表。

　　（二）“城中村”内利用集体土地建设的“集资房”，按照市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号）处理。

　　五、土地使用权出让金及土地契税计收程序与标准

　　在市局计财处的指导监督下，对符合确权条件的房屋按规定收取国有土地使用权出让金及土地契税后，核发国有房地产权证。区国土房管局应于每月初将上月收取土地使用权出让金及土地契税总数报市局计财处备案。

　　（一）土地使用权出让金和土地契税计收程序。

　　1、申请人以社区居委会为单位统一到区国土房管局办理有关手续领取《市国土房管局土地出让金收款通知书》及土地契税纳税申报表的缴款书。

　　2、区国土房管局经办科室以每个申请人名义开具通知书、申报表及各种缴款书。各社区居委会统一到市财局指定广州城市合作银行黄埔支行（大沙地东180－190号）现金缴款，或以支票和划账的方式（土地使用出让金与土地契税分别开具）皆可。

　　3、区国土房管局经办科室凭银行盖章的缴款书核发完税证。

　　4、区国土房管局于开出完税证的次日将完税证核发情况报市财政局一分局计征科。

　　（二）土地使用权出让金的计收标准。

　　按《广州市“城中村”转制国有土地使用权出让金收取标准》（穗国房字〔2002〕255号，待市政府批转执行）计收。

　　（三）土地契税的计收标准。

　　应交土地契税是土地使用权出让金总额的3%。

　　六、“城中村”转制后土地及房产测绘与登记收费标准

　　（一）房地产测绘费。

　　根据国家测绘局《测绘工程产品价格》（国测财字〔2002〕3号）的规定：

　　1、住房：收取每平方米1.36元；

　　2、商业楼用房：收取每平方米2.04元；

　　3、多功能综合楼用房：收取每平方米2.72元；

　　4、房地产平面附图转绘按房屋面积测绘收费标准的30%。

　　（二）地籍勘查测绘费。

　　根据市物价局穗价［1995］88号文和区工商分局《关于调整我区地籍查勘测绘收费标准的批复》（穗工商埔分价字[1995]9号）的规定：

　　1、私人住宅每宗100元；

　　2、社会福利事业单位按用地面积计0.40元/平方米；

　　3、行政机关按用地面积计0.50元/平方米；

　　4、企、事业单位，三资企业按用地面积计0.60元/平方米。

　　（三）房地产权属登记费。

　　根据省物价局《关于理顺房地产业管理收费的复函》（粤价函〔1999〕532号）的规定：

　　1、房地产权初始登记费，按建筑面积收取，建筑面积100平方米以下的每宗90元，超过100平方米的加收10元；

　　2、房地产权转移登记费，每宗80元；

　　3、房地产变更登记费，每宗80元；

　　在收取上述登记费后，不再征收房地产权证、房地产他项权证、房地产共有权证等证照工本费。同时，在办理房地产抵押业务中，不开征房地产抵押登记费。

　　七、“城中村”转制后办结案和档案移交期限

　　（一）土地权属调查、房地产测绘办结案期限

　　1、土地权属调查：自收件之日起计7个工作日；

　　2、房地产测绘：自立测字号起计30个工作日。

　　（二）房地产登记办结案期限。

　　1、初始登记（新建登记）：自立登记号起计60个工作日；

　　2、变更登记：自立登记号起计30个工作日；

　　3、更名登记：自立登记号起计15个工作日。

　　（三）“城中村”转制后房地产档案处理。

　　1、“城中村”转制后国有房地产与集体土地房地产档案分开整理，并移交市局档案馆；

　　2、集体土地房地产档案、换发或新建登记的国有房地产档案移交期限30个工作日；

　　3、国有房地产抵押登记档案移交期限7个工作日。

　　八、城中村转制后办理建设用地手续的衔接办法

　　（一）转制后征地补偿安置的衔接手续。

　　转制前政府征地机构或用地单位已经依法与村集体经济组织或村民委员会签订的征地补偿协议，转制后继续按协议执行，转制成立的股份公司应提交撤村改制批准文件和工商登记文件给签订征地补偿协议的政府征地机构或用地单位，以便协议的继续履行。各项补偿安置手续按以下方式办理：

　　1、原应由村集体经济组织获得的各项征地补偿费用，由转制成立的公司继续收受和管理。

　　2、原应支付给村民个人的各项补偿费用，直接支付给办理农转非手续后的原村民个人。

　　3、原需村集体经济组织配合办理的各项用地手续，由转制成立的公司配合办理。

　　4、转制前政府征地机构与村集体经济组织签订征地补偿协议已商定留地面积、但未确定具体选址的，不用考虑留用地选址，将采取贷币补偿方式，由政府征地机构按原商定单位面积土地的补偿标准乘以留地面积的乘积金额支付补偿费用。

　　5、各项征地补偿款全额支付完毕、各项安置措施落实后，村集体经济组织、村民个人、转制成立的公司和已办理农转非手续的居民个人，不得对原集体土地提出任何土地权利要求。

　　（二）转制前原村集体经济组织或村民委员会经依法审批取得《建设用地通知书》（或《关于办理建设用地手续的通知》）和《建设用地批准书》，由市局用地处按下列办法办理变更手续：

　　1、办理程序。

　　（1）属于自建自用的，在不改变用地性质的前提下，可以直接变更为转制后成立的公司，各项税费可仍按原农民集体所在土地办理用地手续的规定缴纳。变更《建设用地批准书》时注明“根据撤村改制批准文件（文号）变更，未办理土地有偿使用手续。”

　　（2）属于经批准与他人合作建设的，在不改变用地性质的前提下，只变更原村集体经济组织或村民委员会为转制后的公司，土地使用权出让金和各项税费必须按国有土地办理用地手续的规定缴纳。

　　2、 收件资料。

　　变更用地文件的申请书；

　　申请人身份证明复印件或法人资格证明复印件；

　　法定代表人身份证复印件；

　　委托他人办理的，提交授权委托书原件及委托代理人身份证明复印件；

　　原用地文件（《建设用地通知书》或《建设用地批准书》）原件；

　　村集体经济组织转制为股份公司的批准文件复印件；

　　村集体经济组织转制为股份制公司工商登记文件复印件；

　　属于与他人合作建设的，提交已支付土地使用权出让金的凭据复印件和《国有土地使用权出让合同》原件。

　　（二）转制前原各村历史违法用地应在区国土房管局规划用地科配合下，尽快到市局用地处办理有关手续，转制后不允许有新的违法用地出现。

　　九、通过城中村改制取得国有土地使用权和房屋所有权的土地房产，如果用地性质改变、发生扩、加、改建或进入市场，则需按规定补交国有土地使用权出让金。

　　十、从2003年1月1日起，在横沙社区居委会进行土地和房屋转制试点，试点工作结束后不再核发集体土地所有权证和集体土地房地产证，一律核发《国有土地使用权证》和《国有土地房地产证》。

　　十一、本操作办法适用于城中村转制改造中仅由村集体经济组织和农民个人使用的农民集体所有土地及其物业的权属处理。原村民与非村民个人合作建房、原村集体经济组织与村外组织（机构）合资合作成立非房地产开发企业所使用的农民集体所有土地的权属处理应按照房地产交易办理相应变更手续。

　　十二、各社区居委会应成立城中村改制协调小组，成员主要由原村委会成员组成，负责跟踪、落实和协助区国土房管局做好土地和房屋的权属发证工作。

　　十三、本操作细则是根据市局《城中村转制改造中土地房产权属登记和用地手续衔接的操作办法》的精神制定，在实施过程中遇到的问题，由区国土房管局产权地籍科协调处理，本细则的最终解释权属区国土房管局。