关于加强房地产市场监测分析工作的通知

建住房〔2006〕127号

各省、自治区、直辖市人民政府：

　　房地产市场监测分析是科学判断房地产市场形势的重要基础工作，对于及时发现市场运行中的新情况、新问题，有针对性地采取措施，加强和改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展具有重要意义。为加强房地产市场监测分析工作，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

　　一、加快房地产市场信息系统建设

　　全面、准确、及时反映房地产市场信息是房地产市场监测分析的基础。各地要按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)和《关于印发〈房地产市场信息系统建设工作纲要(试行)〉的通知》(建办住房〔2004〕116号)要求，加快房地产市场信息系统建设。要以城市为单位，依托房地产管理信息平台，将分散于规划、施工许可、房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有效整合起来，与土地、金融等房地产相关信息，形成全面、客观、及时反映当地房地产市场运行状况，满足分类、分区域、分结构分析市场供求的房地产市场信息系统。要多渠道筹集开发建设资金，加大财力、人力支持，加快实现房地产市场信息系统基本技术、基础数据及数据采集的标准化。各地要督促地级(含)以上城市建立健全房地产市场信息系统，尽快实现全省(自治区、直辖市)联通，适时增加直接向建设部报送信息的地级以上城市。

　　二、建立房地产市场形势分析报告制度

　　从2006年6月起，各省、自治区建设厅和40个重点城市房地局(建委)要按季度向建设部上报本地区房地产市场形势分析报告，按月上报房地产市场情况简报。各省、自治区的房地产市场形势分析报告和情况简报，要反映本地区地级以上城市房地产市场总体运行情况，并作出分析判断。房地产市场情况简报以反映主要数据及其变化情况为主，并简要分析市场运行状况。各省、自治区建设厅应在每月(每季度首月)20日前，40个城市房地局(建委)应在每月(每季度首月)15日前，将上月(上季度)情况简报(季度分析报告)报建设部；有关城市房地局(建委)还应按照上述时间要求，将月度情况简报和季度分析报告报所在省、自治区建设厅。各省、自治区建设厅和40个城市房地局(建委)要指定专人负责房地产市场情况简报和分析报告报送工作。2006年6月15日前，各地要将这项工作的负责机构、负责人、日常工作联系人及联系电话、传真、电子信箱等报建设部。

　　当地房地产市场运行中出现下列情况之一时，有关地方要及时上报专题分析报告：(一)当地房价上涨过快或出现异常变化；(二)当地房地产开发投资规模过大或增幅过快；(三)主要媒体报道反映当地房地产市场的重大问题；(四)当地商品房空置套数或者空置面积出现明显变化；(五)当地房地产市场出现其他敏感性或突发性重要情况。

　　三、完善房地产市场形势分析报告方法

　　各地要按照《房地产市场形势分析报告编制办法(试行)》的有关要求，结合当地房地产市场的特点，不断改进分析方法，完善报告编制方法。房地产市场形势分析要注重把握市场运行的规律性，客观、准确地反映市场发展态势。要重点关注供求总量、结构、价格等指标的变化情况，注重研究并发现相关指标间的内在关系，关注市场发展中的突出问题及苗头性问题。要注意发挥高等院校、科研院所、专业咨询服务机构的积极性和作用，重视和反映相关部门、专家学者、消费者以及企业代表等社会各方面的意见和建议。

　　四、加强对房地产市场监测分析工作的组织领导

　　房地产市场监测分析工作涉及建设(房地产、规划)、发展改革(价格)、财政、土地、统计、金融、税务等部门。当地人民政府要加强组织领导，充分发挥有关部门的作用，建立健全信息共享和市场形势分析研究、协商机制，建立统一的市场监测和分析报告发布制度，正确引导市场预期，引导理性投资和合理消费。

　　各地房地产主管部门要切实负起责任，对市场监测分析报告的真实性负责。要加强报告质量管理，建立健全各层级、各环节的责任考核制度，确保数据的准确性、分析判断的科学性。要配备高素质专业人才，提供必要的设备和工作经费，通过组织集中学习、培训等方式，不断提高分析能力和水平。对于工作不认真，上报不及时、内容简单、敷衍，以及存在瞒报虚报行为的，要予以通报批评，限期整改；情节严重、误导调控决策，造成恶劣影响的，要严肃追究有关责任人的责任。

　　附件：1.房地产市场形势分析报告编制办法(试行)

　　　　　2.40个重点城市名单

建设部

二〇〇六年五月三十日

附件：

房地产市场形势分析报告编制办法（试行）

一、分析范围

（一）地域范围

覆盖当地城市辖区范围内的各行政区（含开发区等）。当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的，分析报告的覆盖范围可暂时与房地产市场信息系统相一致，但应在分析报告中予以说明，例如全市、城区（并列举行政区名）等。

统计指标覆盖的地域范围不同时（例如，开发统计数据覆盖全市，房地产市场信息系统数据覆盖若干城区），应予说明。

同一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的，在使用时间序列数据或同比、环比指标时，应予说明。

（二）房屋类型

兼顾增量房（新建商品房）市场和存量房市场。其中，增量房市场以住宅为主要分析对象，兼顾非住宅（含商业营业用房、办公楼、其他等房屋类型）；存量房市场暂以住宅为主要分析对象。

商品住宅各项统计指标和相关分析中，应注明是否包括经济适用住房等政策性住房，并在各报告期中保持一致。经济适用住房等政策性住房的数据及相关分析要单独加以说明。

二、分析内容

围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调”的房地产市场调控目标，突出普通居民住房消费，以各城市房地产市场信息系统提供的数据为基础，结合统计等部门提供的其他社会经济统计数据，以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果，并综合考虑经济社会现状，全面反映和客观分析报告期市场形势，并对未来一段时间内市场形势的变化趋势做出预测，提出下一步的措施及建议。

（一）市场现状分析

针对报告期市场现状的分析，应兼顾累计数据和报告期数据，以对相关统计指标的分析和解读为核心。要在进行时间序列数据、环比数据、同比数据等进行清晰陈述的基础上，注重对比分析和趋势分析，揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。要结合相关研究成果和本地房地产市场发展现状，科学确定投资涨跌、供求关系、价格变动等重要指标的合理区间，逐步建立市场预警预报机制，对市场形势做出判断。要采用图表与文字相结合的形式，增强报告的直观性和可读性。

市场现状分析重点围绕以下几方面进行：

１.报告期社会经济发展概况。反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为准。

２.报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开工面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。除总量数据外，应按住宅、非住宅进行细分。此部分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主，并注意结合国土资源、规划、建设等部门提供的相关数据。

３.报告期房地产市场供求总量及其对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。除总量数据外，还应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准，并注意结合住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果。此部分内容参见附表１—２。

４.报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按下列标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。子市场划分依据在各报告期中应保持一致，出现调整时应在报告中加以说明。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准。此部分内容参见附表3—5。

（１）套型结构：按每套建筑面积划分，120平方米以内大致以每20平方米

为一个档次，120平方米以上大致以每30平方米为一个档次。具体划分为标准为：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对每套建筑面积为60平方米以下和180平方米以上的住宅是否进行进一步细分。

（２）价位结构：按单位建筑面积交易价格划分，3000元/平方米以内的每500元为一个档次，3000元／平方米以上、10000元/平方米以内的每1000元为一个档次。具体划分标准为：1000（含）元／平方米以下、1000至1500（含）元／平方米、……、2500至3000（含）元／平方米、3000至4000（含）元／平方米、……、9000至10000（含）元／平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元／平方米、15000元／平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对1000元／平方米以下和15000元／平方米以上的住宅是否进一步细分。

（３）区域结构：按行政区，或按环线、方位、片区等当地习惯的划分方式，划分为若干类别。

（４）购买者类型：按购买者身份证发证机关，划分为本市（可细分为本市城区和本市其他）和外地（可细分为本省其他地区、外省市、境外）等类别。

５.报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。此部分内容参见附表５－７。

６.金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。

７.其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。

８.报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。其中，应特别注意把握如下环节。

（１）各市场之间的相互作用和协调关系。例如增量房市场与存量房市场之间，住宅市场与非住宅市场之间，买卖市场与租赁市场之间。

（２）各类统计指标之间的联动关系。例如供给量、需求量等物量指标与价格指标之间的关系，供应结构、成交结构与需求结构之间的关系。

（３）先行指标与同步指标之间的关系。例如对土地购置、开发投资、新开工和施工面积等指标的分析，要联系空置量、累计可销售量指标，考虑对当前市场形势的影响。

（二）近期采取的主要政策措施

主要是在报告期内，结合本地区实际采取的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。

（三）当前市场存在的主要问题及原因

１.报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。

２.报告期房地产市场中出现的趋势性变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。

３.报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），应作专题分析。

４.其他可能影响市场健康发展的因素等。

（四）市场形势预测

采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测：

１.依据对当前市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。

２.根据各统计指标时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、住房需求调查等专项调研成果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。

（五）下一步的政策建议及主要措施

主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。

三、附加说明

简报中的商品房批准预售、累计可售、实际登记销售面积、平均销售价格，不同套型、价位商品住房供求结构，以及二手房买卖、购买对象分类等数据指标仍按照《建设部关于建立房地产市场月报数据和监测报告上报制度的通知》（建住房函〔2005〕165号）、《建设部办公厅关于实行房地产市场月报数据和监测报告网络上报制度的通知》（建办住房函〔2005〕365号）要求上报。

附件２：

40个重点城市名单

北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、北海、海口、三亚、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐