关于白云区“城中村”转制改造中土地房产权属登记实施意见

云府〔2003〕23号

根据《中共广州市委广州市人民政府关于加快村镇建设步伐，推进城市化进程的若干意见》（穗字〔2000〕17号）的规定和《城中村转制改造中土地房产权属登记和用地手续衔接的操作办法》（穗国房字〔2002〕280号）以及区委办、区政府办关于贯彻《市委办、市政府办关于“城中村”改制工作的若干意见》的文件精神，为加强我区“城中村”房地产权属管理，保障房地产权利人和国有土地使用者的合法权益，结合我区实际，就“城中村”转制改造中所涉及的原村民（包括非村民）和村集体物业、村集体土地及相应房地产权属登记提出如下实施意见。

一、“城中村”土地房产权属登记的范围和对象

　　（一）本实施意见所指的土地房产权属登记是指我区辖区内所有街道建制和列入“城中村”转制改造范围且已经完成转制的原村民委员会范围内的土地房产权属登记。

　　（二）申请办理土地房产登记的权利人，必须是具有国有土地使用权及其上盖房屋所有权的权利主体，并符合《中华人民共和国土地管理法》、《中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于城中村改制工作的若干意见》（穗办〔2002〕17号）等有关法律、规章规定。

　　（三）申请办理登记的土地房屋，必须坐落在已完成地籍测量，并具有1∶500和1∶2000地籍图的区域内。不具备图件的地区，应先进行地籍测量后再进行登记发证。

二、“城中村”土地房产权属登记的条件

　　（一）1986年12月31日以前，原村民经批准使用集体所有的土地建设房屋，予以确认国有土地使用权和房屋所有权；原村民未经批准使用集体所有的土地建设房屋，建筑物层数在4层加梯间以内的，予以确认国有土地使用权和房屋所有权。如建筑物层数在4层加梯间以上的，须经区规划管理部门处理后才予以确认国有土地使用权和房屋所有权。

　　（二）1987年1月1日至1998年12月31日，原村民经镇政府批准使用农村集体所有土地，在1987年1月1日至1997年1月31日领取《宅基地使用证》建设房屋，每户住宅用地面积在80平方米以下，建筑物层数在4层加梯间以内的，予以确认国有土地使用权和房屋所有权；如每户住宅用地面积超出80平方米的或建筑物层数在4层加梯间以上的，须经区土地管理部门或区规划管理部门处理后才予以确认土地使用权和房屋使用权。

　　（三）1990年4月1日至1998年12月31日，各街道（以成立时间为准）辖区范围私人建设的房屋，没有经区以上规划管理部门批准但不影响城市规划的，由规划管理部门给予完善手续后予以确认权属。

　　（四）1999年1月1日后建成的房屋，须提交《广州市农村居民住宅建设用地批准书》及区以上规划管理部门的报建审批文件、房屋竣工验收合格证明等资料，每户用地面积符合《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》的规定，予以确认权属。

　　（五）原村民委员会或农民集体经济组织经依法批准使用本集体所有的土地建设房屋，予以确认国有土地使用权和房屋所有权。但1990年4月1日之后建设房屋的，须持有城市规划管理部门核发的规划批准文件，予以确认房屋所有权。1995年1月1日（《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之日）以前，以原村民委员会或农民集体经济组织名义组织兴建的公寓式房屋，须提交合法审批的资料，经办理合资建房监证证明手续后，予以确认房地产分户权属。

三、“城中村”土地房产权属登记的操作办法

　　根据广州市国土资源和房屋管理局关于《城中村转制改造中土地房产权属登记和用地手续衔接的操作办法》（穗国房字〔2002〕280号）的有关规定，凡经批准转制且村民全部转为城镇居民的，应将撤村改制批准文件（由区政府出具）及农民全部转为城镇居民的证明文件（由区公安分局出具）抄送市国土资源和房屋管理局（以下简称市局）及区国土资源和房屋管理局（以下简称区局）。未取得以上两份文件并抄送相关部门的，不予办理相关的房地产登记手续。

　　（一）“城中村”转制后已办理国有房地产证的原村集体物业的更名手续参照房地产变更登记程序，由市房地产登记所受理立案、办理。已按企业更名在工商行政管理部门办理注册的，可持有关工商登记更名文件办理变更登记，暂缓征收土地使用权出让金。该房地产如进入市场，则须补办土地有偿使用手续。

　　（二）“城中村”转制后未建上盖的原农民集体土地（包括农用地、建设用地）转为国有土地的操作程序

    经批准转制且村民全部转为城镇居民的“城中村”，其未建上盖的原农民集体所有土地参照国有历史用地确权登记的程序办理国有土地使用权确权手续。由区局受理、立案并（公告）初审，报市局审核、提出确权意见后核发国有土地使用证或国有土地使用权权属证明书。国有土地使用权人为原农民集体土地的所有权人或使用权人，土地用途按土地管理法的规定分类，并注记“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号），办理国有土地确权登记”。

　　（三）“城中村”转制后已建成的原农民集体房地产权属登记的操作程序在“城中村”农民集体所有土地转为国有土地后，其土地上已建成的合法建筑物可申办国有房地产证，区局受市局委托受理我区“城中村”转制改造后房屋确权登记的立案、审核和发证工作。属原村集体经济组织、村民委员会申请办理国有房地产证的，由区局受理、提出审查意见送市局审核同意后发证。

　　原集体土地上已建成的房屋权属按下列情况分别处理：

　　1、本办法实施之日前已办理集体土地房地产证的房屋。在集体土地转为国有土地后，换领国有房地产证，并注记“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，未办理有偿使用手续”。其中属原村集体经济组织的房屋换领国有房地产证的，区局受理、提出审查意见送市局审核同意后，由区局发证。

　　2、本办法实施之日前尚未办理集体土地房地产证的房屋。在集体土地转为国有土地后，符合本办法第二点的规定，1987年1月1日后兴建的房屋还应符合一户一宅的条件，予以确认土地使用权和房屋所有权，核发国有房地产证，并注记“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，未办理有偿使用手续”。

　　3、1987年1月1日起至1998年12月31日止，原村民经批准使用原农民集体所有的土地建设房屋但超过规定标准（包括一户多宅和一宅超面积）的房屋。在集体土地转为国有土地后，由权利人对超出标准部分按历史用地补交土地使用权出让金并缴交土地契税后，予以确认土地使用权和房屋所有权，核发国有房地产证，并注记“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，其中××平方米已办理有偿使用手续”。

　　4、1987年1月1日起至1998年12月31日止，原村民未经批准或超过批准面积（包括一户多宅和一宅超面积）占用农民集体所有土地建设的房屋。在集体土地转为国有土地后，依照本办法第二点第（二）、（三）项规定标准，或经规划管理部门和区局处理后保留使用的，并在补交未经批准或超过批准部分面积的土地使用权出让金及土地契税后，予以确认土地使用权和房屋所有权，核发国有房地产证，并注记“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，其中××平方米已办理有偿使用手续”。

　　5、1999年1月1日起，原村民未经批准或超过批准面积（包括一户多宅和一宅超面积）占用农民集体所有土地建设的房屋。在集体土地转为国有土地后，实际用地面积符合规定标准，由转制后的股份公司和街道办事处出具证明，并经区局处理同意保留使用且符合一户一宅规定的，或实际用地面积超过标准范围，经区局处理同意保留使用且符合一户一宅规定的，予以确认土地权属。一户多宅的经区局处理同意保留使用的予以确认土地权属，但须补交土地使用权出让金及土地契税。建筑物须经区规划管理部门处理同意保留使用后予以确认房屋所有权，核发国有房地产证，并注记“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，其中××平方米已办理有偿使用手续”。

　　6、离婚后返村的村民及其子女、回原籍的职工、复员退伍军人和离退休干部，在2001年10月1日（《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》施行之日）前回乡定居的华侨和港澳台同胞使用集体土地建设的房屋。在集体土地转为国有土地后，参照原村民房屋的标准和办理程序予以确认其土地使有权和房屋所有权。

　　7、“城中村”内非村民个人使用集体土地建设的房屋。在集体土地转为国有土地后，参照原村民房屋的标准和办理程序予以确认其土地使有权和房屋所有权，但应先补交土地使用权出让金及土地契税，并注记“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（文号）确权，已办理有偿使用手续”。

　　8、“城中村”内占用集体土地建设的农村“集资房”。按照市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府〔1997〕48号）处理。

　　（一）国有土地使用权出让金及土地契税的计收标准

按照市的有关规定和标准，区局对符合确权条件且按规定缴交国有土地使用权出让金及土地契税后的房屋，核发国有房地产证。

　　1、国有土地使用权出让金的计收标准

　　（1）经批准转制且村民全部转为城镇居民的“城中村”，属于本办法第三点第（二）项及第（三）项第1、2种情形的，暂缓收取国有土地使用权出让金；

　　（2）经批准转制且村民全部转为城镇居民的“城中村”，其房屋确权登记过程中需缴纳国有土地使用权出让金的，按《广州市城中村转制国有土地使用权出让金收取标准》计收，其中：

　　属于本办法第三点第（三）项第3种情形的，对超出标准部分按历史用地补交土地所有权出让金；

　　属于本办法第三点第（三）项第4、5、7种情形的，全额收取土地所有权出让金。

　　2、土地契税的收取标准

　　应交土地契税=土地所有权出让金×3%。

四、暂缓权属登记的“城中村”土地房产

　　（一）产权纠纷未解决的；

　　（二）违法用地、违法建设未经处理的；

　　（三）与规划不相符的；

　　（四）法律、法规规定暂缓登记的。

　　暂缓登记事由消失后，由申请人提交有效的书面证明及权源资料，予以核准登记。

五、“城中村”土地房产权属登记有关问题的处理意见

　　（一）1987年1月1日至1998年12月31日原村民建房用地须符合本办法第二点规定标准。实际用地面积在标准范围内，但大于批准使用的用地面积，由转制后的股份公司和街道办事处出具证明，实际用地面积虽经批准使用，但面积超过标准范围的，区局按本办法第三点第（三）项第3种情形处理后同意保留使用的予以确认土地权属。

　　（二）对村民住宅建设用地超标准面积的处理。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。第七十七条规定：“超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处”。对村民一户多宅采取合并处理的原则，合并后的宅基地面积不得超过规定标准，超出标准部分按非法占用土地处理。

　　（三）原共同生活的家庭成员，由于分户原因需变更宅基地使用者的，必须由其家庭成员签署产权分割具结书，转制后的股份公司在具结书上加盖公章作见证，并到区公证处办理公证手续，按具结书权利人的名义受理登记。如原权利人已故，则由其继承人办理继承公证，凭公证书办理登记。

　　（四）1995年1月1日（《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之日）以前，原村民与非村民使用原集体所有土地合资建设房屋，必须符合《关于持宅基地使用证申办房地产登记问题的处理意见》（房管发〔1992〕48号）的有关规定，土地经批准，合资建房经报建批准，产权划分没有争议纠纷，申请人是本村村民或本市居民的，办理合资建房监证证明手续后，按照本办法第三点第（三）项第2至7种情形处理。

　　（五）申请登记房屋的门牌地址与宅基地使用证或批准书不符的，应由当地公安机关出具证明作出更正后再受理登记。

　　（六）根据云府〔1996〕43号文精神，对于1997年2月1日后各镇、街批准使用的《宅基地使用证》，由区局受理立案时对这部分房屋进行审核处理后再进行登记。

　　（七）本办法所称的“户”是指土地利用总体规划确定的广州市城市用地规模内，在撤村改制批准文件发布之日前，由公安机关登记在册的原农村户籍单位。“原村民”是指土地利用总体规划确定的广州市城市用地规模内，在撤村改制批准文件发布之日前，由公安机关登记在册的原农村集体经济组织成员。

　　（八）通过“城中村”改制取得国有土地使用权和房屋所有权的土地房产，如用地性质改变、发生扩、加、改建或进入市场，则须按规定补交国有土地使用权出让金。

　　（九）本办法颁布之日起，对经批准转制且村民全部转为城镇居民的“城中村”，不再核发集体土地所有权证、集体土地房地产证，一律核发《国有土地使用证》、《国有房地产证》。

　　（十）本办法适用于“城中村”转制改造中由原村委会或村集体经济组织和农民个人使用的农民集体所有土地及其物业的权属登记，以及非村民个人使用的农民集体所有土地及其物业的权属登记。原村集体经济组织与村外组织（机构）合资合作成立非房地产开发企业所使用的农民集体所有土地的权属处理应按照房地产交易办理相应手续。

　　（十一）根据区委、区政府关于“城中村”转制改造的有关精神，三元里街、永平街作为我区“城中村”土地房产权属登记的试点单位，总结经验后在其余13条街（景泰、同德、矿泉、松洲、新景、棠景、黄石、同和、京溪、石井、金沙、嘉禾、均禾）全面实施。

　　（十二）原各行政村应成立协调小组，小组成员主要由转制后的股份制公司成员组成，专责跟踪和配合做好“城中村”土地房产权属登记发证工作。

　　“城中村”转制改造中土地房产权属登记工作具体由区国土资源和房屋管理局组织实施。各单位在工作中遇到的问题，请及时与区国土资源和房屋管理局反映。

白云区人民政府

2003年5月26日