村民表决为效力性规定，违反该规定，合同无效

广东省江门市中级人民法院民事判决书

（2019）粤07民终1099号

上诉人（原审被告）：曾金英，女，1963年9月21日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区********，公民身份号码：442************820。

委托诉讼代理人：谭伟斌，广东高拓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢万棠，男，1961年5月15日出生，住广东省江门市蓬江区********，公民身份号码：440************016，系上诉人曾金英的丈夫。

被上诉人（原审原告）：江门市联合实业发展总公司，住所地：江门市环市*******，统一社会信用代码914***********318R。

法定代表人：罗景就，总经理。

委托诉讼代理人：余新全，广东广能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许淑君，广东广能律师事务所律师助理。

原审第三人：钟永蓬，男，1954年10月15日出生，汉族，住江门市江海区******************，公民身份号码：440************334。

原审第三人：江门市蓬江区环市街联合股份合作经济联合社，住所地：江门市********，粤农集字第070******000号。

法定代表人：罗景就，社长。

委托诉讼代理人：余新全，广东广能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许淑君，广东广能律师事务所律师助理。

上诉人曾金英因与被上诉人江门市联合实业发展总公司（以下简称“联合总公司”）以及原审第三人钟永蓬、江门市蓬江区环市街联合股份合作经济联合社（以下简称“联合经联社”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

曾金英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回联合总公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决曾金英、联合总公司、钟永蓬于2010年9月8日签订的《协议书》无效是认定事实错误。1、联合总公司主张该《协议书》是曾金英、钟永蓬与联合总公司个别领导串通签订的，这是违背事实的，也是没有任何证据证明的；2、联合总公司提交的“公章使用情况登记表”、“会议记录本”等证据是其单方制作，不能证明其真实性、完整性。其“公章使用情况登记表”所登记的是联合经联社的公章使用情况，而不是联合总公司的公章使用情况，即使该证据是真实的，也与本案没有关联性。证人黄某、欧阳某、谢某、刘某等人本身就是联合总公司的工作人员，其证言不可信，而且上述证人没有出庭作证，其证言应不予采纳；3、《协议书》签订后，至今已经履行了八年多时间，联合总公司一直没有对合同的效力提出异议，且一直以江门市蓬江区环市镇联合村民委员会（以下简称“联合村委会”）的名义收取租金，在2011年—2013年间，曾金英因经营涉案厂房需办理工商营业执照，联合总公司也出具了相关的证明供曾金英办理证照，证明涉案厂房的产权属曾金英所有；4、曾金英与联合总公司签订的《协议书》2014年经当时江门市蓬江区环市街农村集体三资规范办理办公室（以下简称“三资办”）见证，并在联合总公司所持有的《协议书》上加盖公章，联合总公司故意声称该协议书原件已遗失，拒不提交《协议书》原件，应承担不利的后果。二、一审判决根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项的规定认定《协议书》无效是适用法律错误。1、《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关法律规定是2010年10月28日修订后公布施行，而涉案《协议书》是于2010年9月8日签订，根据“法不溯及既往”原则，一审法院适用这一法律规定作出的判决是错误的；2、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条并未直接规定违反该强制性规定将导致合同无效，违反该强制性规定也不必然损害国家和社会公共利益，涉案《协议书》未经村民会议讨论并不必然无效；3、曾金英与联合总公司签订的《协议书》没有经过村民会议民主议定程序，是联合总公司的责任，其以违反民主议定原则为由主张合同无效有违公平。三、一审判决认定涉案厂房归联合总公司所有、曾金英应返还涉案厂房给联合总公司是认定事实错误。1、2010年9月8日签订的《协议书》一方面是对1996年10月18日签订的《租地合同书》的续签，另一方面是三方同意由第三人钟永蓬将前合同的权利义务转移给曾金英，由曾金英履行租赁合同；2、无论是《租地合同书》还是《协议书》，都约定只有在租赁期满不续约的情况下，厂房的所有权是属于出租方的，如前所述，《协议书》是《租地合同书》的延续，所以厂房的所有权是属于承租方的。四、一审判决认定曾金英支付2016年10月1日至2018年3月30日的占有使用费给联合总公司是认定事实错误。1、租赁期内涉案厂房属于曾金英所有，本案的租金只能以土地租赁标准计算，一审判决认定厂房属于联合总公司所有，并按出租厂房的价格计算占有使用费没有依据；2、据曾金英所知，一直以来，联合总公司出租土地给其他承租人，期满后续租的租金都是按土地租金计算的。曾金英与联合总公司签订的《协议书》关于租金和建筑物上盖归属的约定符合联合总公司的惯例，没有损害联合总公司的利益。

曾金英补充上诉意见：一、一审判决认定2004年蓬江区进行“村改居”工作，联合村民委员会变更为联合经联社的事实错误。2004年“村改居”的内容是撤销村委会，成立居委会。二、曾金英与联合总公司、钟永蓬签订的《协议书》为有效合同。1、一审法院依据《村民委员会组织法》认定《协议书》无效是适用法律错误。首先，联合村委会、联合居委会、联合总公司、联合经联社是四种不同的独立法人主体，分别受不同的法律约束；其次，依《民法总则》的相关规定，在联合经联社设立后，联合村委会无权代联合经联社行使职能，《村民委员会组织法》不适用规范联合经联社的及联合总公司的对外民事行为；最后，2004年蓬江区“村改居”后，联合村委会已变为联合居委会，不适用《村民委员会组织法》。2、《协议书》应为有效合同，具有法律约束力。首先，根据一审判决结果及江中坤房评报字[2018]第B75号《房地产评估价咨询报告》附随合同，联合总公司有权出租涉案租赁物；其次，1996年联合村委会与江门市江海区永丰食品厂（以下简称“永丰食品厂”）签订《租地合同》后，联合村委会在2004年因“村改居”已撤销，永丰食品厂也已于2003年注销，但联合总公司使用联合村委会的财务章收取第三人钟永蓬的租金，证实了联合总公司与钟永蓬继承了《租地合同书》的权利义务，所以联合总公司、钟永蓬有权与曾金英签订《协议书》；再次，依照相关法律规定，《协议书》自成立时生效，曾金英取得涉案租赁物的用益物权；最后，联合总公司自身民事行为存在违法，其主张确认其与曾金英以及第三人钟永蓬签订的《协议书》无效，人民法院应当不予支持。3、联合经联社是联合总公司的投资者，《协议书》非须经联合经联社决定的事项，联合总公司有权自主决定。

联合总公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。一、《租地合同书》与《协议书》是两份各自独立的合同。1、两份合同的签约主体不一样；其次，两份合同的标的不一样，1996年合同仅仅是土地的租赁合同，而2010年协议书，土地上存在了2000多平方米的房屋，合同的标的是土地加地上建筑物；2、1996年合同是2012年到期，就算钟永蓬转让1996年《租地合同书》的权利义务也只能转让剩余两年的权利义务。原合同在到期后终止，涉案合同不存在原合同的债权债务转让。二、涉案《协议书》属于无效合同。1、涉案《协议书》违反了法律法规的强制性规定，是曾金英与钟永蓬互为串通损害集体利益；2、涉案《协议书》有意隐瞒了地上建筑物的存在，仍然以空地的形式租赁了包括土地、上盖物在内的土地以及厂房，而且租赁单价远低于市场价，严重侵害了集体的利益，因此属于无效合同。三、涉案土地的上盖物所有权属于联合总公司。1996年合同因期满终止，根据合同约定，涉案土地上盖物归联合总公司所有。

联合经联社述称，与联合总公司意见一致。

钟永蓬没有发表意见。

联合总公司向一审法院起诉请求：1.联合总公司与曾金英、钟永蓬于2010年9月8日签订的《协议书》无效，曾金英立即将承租的土地使用权及厂房交还给联合总公司；2.曾金英自2012年2月1日起按每平方米7元的标准支付土地、厂房占用费差额716040元给联合总公司；3.本案诉讼费用由曾金英负担。

一审法院认定事实：1996年10月18日，联合管理区（甲方）与永丰食品厂（乙方）签订《租地合同书》一份，约定甲方将土地2295平方米出租给乙方兴建厂房使用，租赁期限15年，自1997年2月1日至2012年1月底；租金每月每平方米1.5元，每五年递增20%；租金每年分两次缴纳，6月底前缴交上半年租金，12月底前缴交下半年租金；合同期满，双方需要续约，应提前两个月书面通知对方，并重新签订合同；如不续约，乙方所建厂房不能拆除，归甲方所有。除甲乙双方加盖公章外，钟永蓬作为乙方代表人亦在该合同上签名。合同签订后，双方按约履行。

2010年9月8日，联合总公司（甲方）与钟永蓬（乙方）、曾金英（丙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方于1997年2月1日签订的租赁土地合同延长租赁期至2026年底；自本协议签订之日起，由丙方负责向甲方履行协议；2012年1月底前按原合同规定缴交租金，2012年2月1日起，租金按每月每平方米3元计算，每五年递增20%，租金按月缴交；合同期满，甲丙双方需要续约的，应提前两个月通知对方，并重新签订合同；如丙方不再续约，厂房归甲方所有。

2018年1月10日，联合经联社向环市街三资办发出《关于曾金英与本社签订违规合同问题的请示》。三资办于同年2月5日作出《关于曾金英与联合经联社签订违规合同问题请示的回复》，认为：1.联合总公司与钟永蓬、曾金英于2010年9月8日签订的三方《协议书》没有经过联合经联社股民代表大会表决，没有经过联合经联社“两委”班子集体讨论，违反《中华人民共和国土地管理法》第15条第2款和《中华人民共和国村民委员会组织法》关于村民委员会讨论决定涉及村民利益的事项的相关规定，也违反了联合经联社章程及细则关于集体资产处理的相关规定。2.责成联合经联社终止联合总公司与钟永蓬、曾金英于2010年9月8日签订的三方《协议书》或重新调整租金价格。3.《协议书》中未明确地上建筑物出租价格，无视地上建筑物现状存在，直接以空地价格出租厂房，侵占集体利益，责成联合经联社采取法律途径维护自身利益。联合总公司遂诉至法院请求解决。

在诉讼过程中，联合总公司申请对涉案租赁土地（含厂房、不含厂房）于2012年2月1日至2018年3月30日的租金价格进行评估。一审法院依法委托江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，该评估公司于2018年10月30日作出《房地产估价咨询报告》，认定评估面积共2427.4平方米，其中含厂房的土地为2149.9平方米，空地为277.5平方米；2012年2月1日至2013年12月31日，含厂房土地租金为每月每平方米7元，空地租金为每月每平方米2元；2014年1月1日至2016年12月31日，含厂房土地租金为每月每平方米7.7元，空地租金为每月每平方米2.2元；2017年1月1日至2018年3月30日，含厂房土地租金为每月每平方米8.47元，空地租金为每月每平方米2.42元。联合总公司已支付评估费6630元。

另查，1999年因农村改制，联合管理区变更为江门市蓬江区环市镇联合村民委员会，2004年蓬江区进行“村改居”工作，联合村民委员会变更为联合经联社。联合总公司于1994年6月18日登记成立，主管部门（出资人）是联合经联社。

一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。综合诉辩双方的陈述及举证，本案争议焦点是：一、联合总公司与钟永蓬、曾金英于2010年9月8日签订《协议书》的效力问题；二、涉案租赁土地上所建厂房的归属问题；三、曾金英应否返还土地、厂房；四、曾金英应否支付土地、厂房占用费差额。

一、关于联合总公司与钟永蓬、曾金英于2010年9月8日签订《协议书》的效力问题

首先，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》（下称村民委员会组织法）第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理；第二十四条第二款规定，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。涉案《协议书》约定将联合经联社的土地有偿出租给曾金英使用，并对租赁期限、租金缴纳等进行了约定，故该协议内容涉及联合经联社全体成员利益，依法应经村民会议讨论决定。

其次，联合总公司提交的联合经济社公章使用情况登记表、会议记录本中均没有涉案《协议书》签订的相关记录；时任联合经联社党支部副书记黄某、支委委员欧阳某、社委委员谢某、刘某亦证明《协议书》未经两委班子成员会议讨论同意，未在经联社存档备案；联合经联社在庭审时确认《协议书》没有经两委班子讨论及村民代表会议表决，上述证据能相互印证，形成证据链。

再次，曾金英是联合经联社的成员，其理应清楚凡涉及村民利益的事项，都应经过村民会议讨论决定。在庭审时，对一审法院询问其是否清楚《协议书》有无经过集体议事程序表决，曾金英回答是不清楚。如果《协议书》确实经过村民会议或村民代表会议讨论决定，曾金英不可能不知情。

综上，涉案《协议书》的签订未经联合经联社村民会议讨论决定，违反村民委员会组织法的相关规定，应属无效。

二、关于涉案租赁土地上所建厂房的归属问题

1996年《租地合同书》第八条对永丰食品厂所建厂房的归属问题作出明确约定，合同期满不再续约，厂房归联合管理区所有。故涉案厂房的归属主要取决于1996年合同是否续签。

虽然合同法规定合同一方当事人经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人，但与1996年合同相比，2010年《协议书》除变更了履行合同的一方当事人，合同的履行期限、租金的缴纳等主要条款也作出变更，且协议的签订未经联合经联社村民会议讨论表决，故该协议不能视为钟永蓬代表永丰食品厂将其合同的权利义务转让给曾金英，双方约定延长租赁期限亦不能视为续签合同。《协议书》实质包含两层意思，一是联合管理区与钟永蓬代表的永丰食品厂签订的《租地合同书》于2010年9月8日终止履行；二是联合总公司与曾金英于2010年9月8日签订了新的租赁合同，双方对各自的权利义务重新作了约定。曾金英主张2010年协议是对1996年合同的续签，理据不足，一审法院不予采纳。据此，钟永蓬没有与联合总公司续签租赁合同，涉案土地上的厂房应归联合总公司所有。

三、关于曾金英应否返还涉案土地、厂房的问题

如上所述，2010年签订的《协议书》无效，曾金英应将租赁的土地2295平方米及土地上所建厂房返还给联合总公司。鉴于曾金英将涉案的厂房已另行出租给他人使用，故应给予其合理时间进行搬迁，一审法院酌定给予其二个月时间。

四、关于曾金英应否支付土地、厂房占用费差额的问题

虽然《协议书》无效，但曾金英仍应向联合总公司支付其占有使用涉案土地及厂房的费用。原、被告双方对曾金英一直按《协议书》约定的标准支付租金无异议，一审法院予以确认。但《协议书》约定的仅为土地租赁价格，明显低于土地（含厂房）的租赁价格，故联合总公司主张曾金英支付占用费差额合理合法，一审法院予以支持。

曾金英辩称联合总公司关于占用费的请求已超过诉讼时效，对此一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，因双方约定的租金是每月支付，即每月的占有使用费均属独立之债，联合总公司请求的占用费差额的诉讼时效期间应按月分别计算。虽然联合总公司述称其于2013年已向纪委进行投诉，但未举证证明其投诉内容是否包括要求曾金英增加租金或支付厂房租赁费用。目前无任何证据显示联合经联社或联合总公司在向一审法院提起诉讼前曾向曾金英主张过相关权利。因民法总则于2017年10月1日施行，故联合总公司只能请求2016年10月1日起的占用费差额。

参照一审法院依法委托江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司作出的《房地产估价咨询报告》，2016年1月1日至2016年12月31日的土地（含厂房）每月每平方米租金标准是7.7元，2017年1月1日至2018年3月30日的土地（含厂房）每月每平方米租金标准是8.47元，现联合总公司主张2016年按照每月每平方米7元、2017年起按照递增20%的标准计算差价，是其对自身权利的合法处分，一审法院予以采纳。故曾金英应支付2016年10月1日至2018年3月30日的占有使用费差额192780元（4元×2295平方米×3月+4.8元×2295平方米×15月）给联合总公司。联合总公司主张超过部分，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、确认联合总公司与曾金英、钟永蓬于2010年9月8日签订的《协议书》无效；二、曾金英自判决发生法律效力之日起二个月内将《协议书》中约定之租赁土地及土地上所建厂房返还给联合总公司；三、曾金英自判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月1日至2018年3月30日的占有使用费差额192780元给联合总公司；四、驳回联合总公司的其他诉讼请求。本案受理费17267元，由联合总公司负担6523元，由曾金英负担10744元。评估费6630元，由联合总公司负担2505元，由曾金英负担4125元。

二审期间曾金英向本院提交以下证据：1、2012年1月至2018年12月的部分租金转账凭证或收款收据，以证明租赁期间租金由联合村委会收取并盖上其财务专用章；2、联合总公司的企业机读档案登记资料，以证明联合总公司属于企业法人；3、联合村委会的“全国组织机构统一社会信用代码公示查询”，以证明2004年蓬江区“村改居”后，成立了联合村委会；4、江门市江海区森新贸易部的企业机读档案登记资料，5、江门市江海区市场监督监理局出具的“证明”，以上证据证明永丰食品厂变更企业名称，并于2003年注销；6、蓬江委[2004]13号《关于加快村改居工作的实施意见》，以证明2004年12月31日起，撤销联合村委会，成立居委会，全体村民转为城镇居民；7、居民户口薄，以证明曾金英以及联合经联社全体股东现均是城镇居民户口；8、联合总公司出具的《收款收据》，以证明联合村委会被撤销以及永丰食品厂被注销后，联合总公司仍一直用联合村委会的印章与钟永蓬履行1996年的《租地合同书》，联合总公司与钟永蓬分别继承了联合村委会和永丰食品厂在1996年《租地合同书》的合同权利与义务；9、江门市蓬江区市场监督管理局调取的联合总公司出具的《证明》，以证明联合总公司曾确认涉案房屋产权属曾金英所有；10、联合村委会出具《证明》，以证明联合总公司曾用联合村委会印章，确认涉案房屋产权属曾金英所有；11、联合总公司章程，以证明联合总公司的投资者为联合经合社，联合总公司与钟永蓬、曾金英签订《协议书》不属须经联合经联社作出决定的事项。

联合总公司与联合经联社共同质证称，曾金英提供证据不属于新证据，我方不予质证。

钟永蓬没有发表质证意见。

本院认为，曾金英提交的上述证据不属于新证据，本院不予采纳。

联合总公司、联合经联社、钟永蓬没有提交新的证据。

一审认定的基本事实属实，本院予以确认。

另查明，联合村委会自2004年12月改为联合经济合作组织，承接和管理原联合村委会的村集体资产，2007年6月应江门市蓬江区环市街道办事处《关于规范集体紧急组织称谓的通知》要求更名为联合经联社，继续承接和管理原联合村委会的资产、资源和土地，经营管理集体经济。江门市蓬江区环市街联合社会居民委员会（以下简称“联合居委会”）自2005年1月份成立，主要负责管辖环卫、综治、农村合作医疗、教育、计生等民政事务。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对上诉人曾金英的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、联合总公司与钟永蓬、曾金英于2010年9月8日签订的《协议书》是否有效？2、涉案土地上的厂房的归属的问题？3、2016年10月1日至2018年3月30日的占用费应如何计算？

一、关于联合总公司与钟永蓬、曾金英于2010年9月8日签订的《协议书》是否有效的问题。虽然在2004年蓬江区“村改居”工作中撤销了联合村委会，但仍然设立联合经济合作组织（2007年6月更名为联合经联社）接管原联合村委会的资金、资源、土地等集体资产。根据联合总公司在一审提供的《广东省农村集体经济组织证明》和蓬江集有（2012）第00600040号土地证书，联合经联社为农村集体经济组织，涉案租赁土地为联合经联社农民集体所有土地。虽然联合居委会经历了由村委会改制为居委会的转变，然而由于其仍保留集体经济形态，目前《中华人民共和国居民委员会组织法》也并未对居民委员会发展集体经济作出具体的规定，本案系有关农民集体所有土地的租赁合同纠纷，涉及村集体经济组织财产和成员集体权益，可以参照适用《中华人民共和国民村委员会组织法》的相关规定。曾金英称一审判决适用《中华人民共和国民村委员会组织法》对涉案《协议书》的效力进行认定系法律适用错误的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”及第二款“村民会议可以授权村民代表大会讨论决定前款规定的事项”的规定，涉案《协议书》约定将联合经联社的集体所有土地出租给曾金英使用，属于以租赁的方式处分集体资产，涉及联合经联社全体成员的利益，依法应当经村民会议或者授权村民代表大会讨论决定。联合总公司、联合经联社均确认《协议书》没有经村民会议或村民代表大会讨论通过，且提交了联合经联社公章使用情况登记表、会议记录本以及联合经联社工作人员的证人证言等予以证明。曾金英对此提出异议，但没有提出相关证据予以推翻。且2018年1月10日，联合经联社向环市街三资办发出《关于曾金英与本社签订违规合同问题的请示》，三资办也作出回复，认为涉案《协议书》没有经过联合经联社股民代表大会表决以及联合经联社“两委”班子集体讨论，违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，也违反了联合经联社章程细则关于处理集体资产的相关规定，并责成联合经联社终止合同或重新调整租金价格。综上，涉案《协议书》的签订未经联合经联社村民会议讨论决定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规定强制性规定的合同无效。《协议书》违反村民委员会组织法的相关规定，应属无效。曾金英主张涉案《协议书》自成立时生效，其据此取得涉案租赁物的用益物权没有事实和法律依据。至于曾金英称联合总公司与曾金英、钟永蓬签订《协议书》不属于经原审第三人联合经联社决定的事项。本院对此分析如下：联合总公司为联合经联社出资设立的集体所有制公司，其代表联合经联社管理、处分集体资产，应对联合经联社负责。且联合总公司公司章程虽然没有明确租赁集体所有土地为必须由公司投资者作出决定的事项，但该公司章程第二十一条明确规定“本章程规定与国家法规政策相抵触的，以国家法规政策为准”，故曾金英以联合总公司章程对抗法律、行政法规强制性规定的理由也不能成立。

二、关于涉案厂房的归属问题。1996年10月18日，联合管理区作为甲方与永丰食品厂作为乙方签订《租赁合同书》，约定联合管理区将涉案土地租赁给永丰食品厂，合同期满，双方需要续约，应提前两个月书面通知对方，并重新签订合同；如不续约，则乙方所建的厂房不能拆除，归甲方所有。如前所述，涉案《协议书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。即1996年10月18日签订的《租赁合同书》于合同期满后自动终止。依照合同的约定，在合同期满后涉案厂房应当归联合管理区即今联合经联社集体所有。曾金英辩称《协议书》是对《租赁合同书》的续约，涉案厂房应属于其所有没有法律依据；至于曾金英称在2011年至2013年期间，联合总公司出具厂房权属的相关证明供曾金英办理工商营业执照，证明厂房属于曾金英所有也没有法律依据，本院不予支持。一审判决涉案土地上的厂房应归联合总公司所有，判令曾金英将涉案租赁土地及其上所建厂房返还联合总公司正确，本院予以维持。

三、关于2016年10月1日至2018年3月30日的占用费应如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然《协议书》无效，但曾金英仍应向联合总公司支付占用费用。曾金英主张应按照《协议书》约定的租赁土地的租金标准计算，联合总公司则主张应按租赁土地和厂房的租金标准计算。前已论述，涉案《协议书》为无效合同，涉案厂房属于联合总公司所有，曾金英在《租赁合同书》期满后占用涉案土地及厂房没有法律依据，应向联合总公司支付涉案土地和厂房的占有使用费。由于《协议书》为无效合同，曾金英主张按照《协议书》约定的租金标准支付占用费没有依据。且《协议书》约定的租金标准仅为土地租赁价格，曾金英占用涉案土地和厂房，其主张仅按土地租赁价格标准支付占用费明显不合理。根据一审法院委托的评估机构江门市中坤资产评估土地房地产评价有限公司作出的《房地产估价咨询报告》，2016年1月1日至2016年12月31日涉案土地（含厂房）每月每平方米的租金标准是7.7元，2017年1月1日至2018年3月30日的土地（含厂房）每月每平方米的租金标准是8.47元，其标准远高于《协议书》约定的租金标准。由于曾金英在占用期间一直按《协议书》约定的租金标准支付租金，而联合总公司主张的占用费差额也没有超出《房地产估价咨询报告》所评估的差价，故一审判决对联合总公司主张的占用费差额予以支持并无不当，本院予以维持。至于曾金英主张联合总公司在签订《协议书》时没有经两委班子及联合经联社村民大会讨论存在过错，且在其占用期间，其对涉案厂房投入了大量资金进行维修，但没有提供相关的证据予以证明，且其没有在本案中就其损失提出反诉，本院不予调整。

综上所述，曾金英的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17267元，由曾金英负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴拥军

审 判 员 陈 炜

审 判 员 杨维国

二〇一九年六月十一日

法官助理 吴碧如

书 记 员 梁丹婷