民法典对房地产销售市场的影响及应对

一、转让抵押房屋的新规

（一）新规则：

应及时通知，不用取得抵押权人同意。

《民法典》第406条规定，转让设定抵押权的财产，应及时通知抵押权人，当事人另有约定除外。

《物权法》第191条应当取得抵押权人同意的规定。

（二）影响：

一是转让抵押房更容易；

二是交易流程大变化，转抵押（变更抵押人）将成为日常操作；

三是交易价格，是否包含抵押物担保的债权金额？

四是受影响的范围包括：抵押人、抵押权人、主债务人（转让人）、债权人、不动产登记机构等。

（三）应对：

1、交易当事人如何应对？

如果买受人不愿意付全款（房屋市场价格－抵押担保的债权金额），则应承担向银行还款的责任，但买受人并非借款合同债务人，由其还款，需要取得银行同意？银行会同意吗？银行不会同意将主债务人变更为买受人。

2、银行如何应对？

如果不同意抵押房转让，则应在抵押合同中明确；如果未明确，在抵押房屋转让时，银行不得阻止，并配合办理有关手续，如，变更抵押人，变更或增加还款人等。

3、登记机构如何应对？

设置转抵押的不动产登记流程。

三、隐私权与个人信息保护对销售行为的影响

（一）个人隐私及其保护

1、什么是个人隐私？

（1）从字面看：

隐，即不愿为他人知晓、了解；

私，即个人的，私人的，与公共利益无关的。

（2）从法律定义看：

自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。

●私人生活安宁：不被打扰；

●私密空间：个人住宅、旅馆房间、旅客行李、箱包、手机、日记本、个人信件，身体私密部位等；

●私密活动：日常生活、社会交往、夫妻生活、婚外恋等；

●私密信息：个人的身体资料、生活经历、财产状况、社会关系、家庭状况、婚恋状况、家庭住址、电话号码、政治倾向、心理活动、两性生活、疾病史及其他个人私生活情报资讯。

2、个人隐私的保护：

除有法律规定或权利人同意外，禁止以下行为：

（1）以电话、短信、即时通讯工具、电子邮件、传单等方式侵扰他人的私人生活安宁；

（2）进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间；

（3）拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动；

（4）拍摄、窥视他人身体的私密部位；

（5）处理他人的私密信息；

（6）以其他方式侵害他人的隐私权。

（二）个人信息及其保护

1、什么是个人信息？

个人信息是以电子或者其他方式记录，能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人的各种信息，包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。个人信息有两个本质特征：

一是能够用来识别身份，包括单独或与其他信息结合起来判断识别；因此，个人信息主要是个人身份信息；

二是能够被记录，包括用电子方式或其他方式记录，只有能被记录，才能传播，才会发生侵权；如果是心中的“意念”，很难成为个人信息。

2、如何保护个人信息？

针对个人信息的以下行为，是法律禁止的行为：

●非法收集自然人个人信息。

●非法使用自然人个人信息。

●非法加工自然人个人信息。

●非法传输自然人个人信息。

●非法买卖自然人个人信息。

●非法提供自然人个人信息。

●非法公开自然人个人信息。

●非法篡改自然人个人信息。

●非法毁损自然人个人信息。

●丢失自然人个人信息。

●对泄露自然人个人信息未及时采取补救措施。

（三）影响

1、销售行为要文明：

打电话、发短信、发邮件、寄信件等粗暴销售方式，可能会侵害受众的个人生活安宁，构成侵害隐私权。

2、个人信息要保密：

在销售过程中不可避免地会收集购房人的个人信息，如姓名、身份证号码、住址、联系方式，甚至家庭情况等个人信息，这些信息只能用于本次本次买卖房屋的用途，不得公开、泄露、丢失、提供，更不等买卖这些个人信息。

这对于开发公司内部的保密制度建设提出更高的要求。

三、住宅用地使用权续期制度轮廓渐清晰

（一）新规：

《民法典》第359条　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

该法条仍保留《物权法》第149条“自动续期”的规定，但明确续期费用依照法律、行政法规的规定办理。

（二）影响：

预计陆续出台续期费用的进一步规定，包括缴纳方式、减免标准、续期周期等具体规定，需进一步关注。

在未来房地产市场交易中，消费者会更加注重房屋土地使用权剩余期限，将成为影响房价的重要因素。开发商在二级市场买地，应特别注意剩余年限。