依托被拆迁人的力量破解动迁僵局
一、按份共有人的“多数决”
《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。
“重大修缮”无疑符合旧改中的“微改造”的定义。《广州市城市更新办法》第14条第3款。
“处分”是指直接使权力产生、转移或消灭的行为，无疑包括拆除不动产。
需要三分之二（含）以上的按份共有人同意，另有约定的除外。按份共有典型地发生在继承中，在继承发生后遗产分割前，一般认为属于共同共有（也有观点认为属于按份共有），遗产分割后则属于按份共有无疑。
什么是遗产分割？
《中华人民共和国民法典》第1132条规定：“继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定；协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。”
二、区分所有权人的“多数决”
（一）法律依据：
1、《物权法》
《物权法》第六章规定了业主的建筑物区分所有权，其中，第76条规定：“下列事项由业主共同决定：
……
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
……。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
《物权法》第78条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”
2、国务院《物业管理条例》
《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……；(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;……。”
《物业管理条例》第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”
3、结论
根据经过双三分之二的多数同意形成的决议，可以改建、重建一栋建筑物及其附属设施，其他业主拒不履行的，业主委员会或多数业主（全体或部分）有权起诉不配合的业主，根据人民法院的生效判决，申请法院强制执行。
（二）案例
（2016）琼02民终1057号
夏钰是三亚亚太国际会议中心(二期)产权式酒店多个单位房屋的业主。
2010年4月21日，该栋产权式酒店召开临时业主大会，审议重建事宜，并表决通过了业主大会〔2010〕1号决议，同意委托海南海航恒实房地产开发有限公司（以下简称海航公司）进行重建开发，由各业主与海航公司协商签订重建协议。
海航公司受托开展重建工作，向市规划部门申请报建。
规划局于2011年5月20日向海航公司作出复函，要求该拆除重建应取得所有物权所有人的同意、共同申请。
因夏钰拒绝提供相关资料，海航公司遂向法院提起诉讼。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，该决议对该产权式酒店全体业主具有约束力，夏钰在内的业主应当按该决议履行自己的业主义务，提供相应报建资料。
夏钰不服，向三亚市中级人民法院上诉。
二审法院维持原判，认为：
“根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，业主委员会作出的决议已经生效的裁判文书确定为有效，故夏钰作为案涉物业的业主，业主委员会作出的决议对其具有约束力。
因酒店主楼重建需要拆除酒店主楼并向相关部门申请规划报建，而海航公司是业主委员会决议决定的重建者，故夏钰应当履行协助义务，向海航公司提供酒店重建所需的规划报建材料。”
三、村民自治的“多数决”
（一）法律依据
第24条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……；（6）宅基地的使用方案；……；（8）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……。
2、《土地管理法》
第66条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
第13条规定：下列事项，由农村集体经济组织成员大会决定：（1）制定、修改农村集体经济组织章程；……；（4）农村集体经济组织的合并、分立、解散；（5）重大的集体资产产权变更；……。
成员大会可以直接决定由成员代表会议决定的事项，也可以授权成员代表会议决定前款第一项、第四项以外的其他事项。
第14条规定：下列事项，由农村集体经济组织成员代表会议决定：……；（3）建设用地使用权的流转；……。
4、总结：
宅基地使用方案可以包括收回宅基地使用权进行二次开发并分配利用的内容，依据《村民委员会组织法》第24条，完全可以由村民会议或村民代表会议讨论决定。
收回宅基地使用权可以认为属于重大的集体资产产权变更、建设用地使用权流转，依据《广东省农村集体资产管理条例》第13条、第14条，可以由成员大会或成员代表会议决定。
符合《土地管理法》第66条第一款三项情形之一的，可以经村民会议或村民代表会议（或村集体经济组织成员大会或成员代表会议）表决同意，经区人民政府批准，作出收回宅基地使用权的决定，拒不履行决定的，申请法院强制性执行。
（二）案例
1、猎德村旧改动迁案例：
2007年10月，猎德公司向天河区人民法院提起民事诉讼，要求法院判决“钉子户”搬迁。
法院认为，涉诉土地虽然已转为国有土地，但被告对涉诉土地所享有的只是宅基地使用权，应适用《土地管理法》关于村集体经济组织收回宅基地使用权的规定，不适用《城市房屋拆迁管理条例》。原告猎德公司的做法符合全体村民的利益，有权收回被告的宅基地使用权，但需按照法律的规定给予补偿。补偿的标准就是由原来的猎德村委会改制而来的猎德公司股东大会通过的《补偿安置方案》，判决钉子户3日内腾空房屋，交由村集体。
“钉子户”皆不服，继续上诉。
二审至广州市中级人民法院，双方争议集中在地上房屋权属和补偿标准上，最终广州市中级人民法院审此案后，最终确认了三大观点：
一是收回宅基地用于旧村改造，合法合理，因土地与房屋不可分割，宅基地使用权收回后，地上房屋也应一并交由村公司拆除合法合理；
二是《拆迁补偿安置方案》是村公司依法召开股东代表大会表决通过的，是改造过程中拆迁安置补偿的统一标准，对所有人都产生约束力；
三是猎德村整体改造涉及全体村民的切身利益，“钉子户”已经延缓了改造计划的实施，实际上对村集体的经济利益和其他村民的合法权益构成了影响。
2012年6月18日，广东省最高人民法院发出《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》，明确“三旧”改造中如双方未能达成补偿协议，人民法院不能作为民事案件受理。
2、茅岗村旧改动迁案例
2020年5月12-18日，在茅岗路以西城中村改造项目西华片签约率达到97.2%的背景下，茅岗经联社8社、9社、11社连续7天开展“关于茅岗西华片收回集体土地使用权用于城中村改造”的主题事项表决工作。年满18岁的全体社区股股东采取记名投票方式进行表决。
表决结果：茅岗经联社8社、9社、11社，村民成员应投票人数为693人，参与投票人员为629人，占应投票人数的90.7%，同意收回未签约村民占用的集体土地的村民成员人数为629人，占投票人数的比率为100%，形成了广州首个村集体投票收回留守户土地使用权的案例。