新《土地管理法》的具体影响
一、对土地征收工作的影响及应对
（一）对土地征收手段的影响
限制征收，是新《土地管理法》修订的核心内容之一。但这是从全国来看，就我省的情况来看，本次修订有利于加强我省积贫积弱的征地工作。这要从省29号文与公共利益说起。
29号文将征地分为两类，一类是公共利益项目（含财政全额投资项目和国家、省的重点项目），由政府直接介入征地工作；一类是非公共利益项目，由用地单位与被征地单位协商征地，政府只是配合办理征地手续。
征收的体中应有之义就是政府强制，缺乏政府强制力作为后盾的协商征地与征收的本质属性不符，直接造成了我省征地工作周期长、效率低。新《土地管理法》没有采用协商征地的模式。
比起新《土地管理法》，29号文未将“成片开发”与“旧城区改建”列入公共利益范畴。也就是说，29号文关于“公共利益”的界定比新《土地管理法》还要严格。
新《土地管理法》扩大了我省“公共利益”的范围，进而扩大了政府直接介入征地（含收回国有土地使用权）的范围。就此而言，新《土地管理法》有利于我省的土地征收工作。
建议：
加强对“公共利益”的研究与应用，尤其是对“成片开发”与“旧城区改建”的研究与应用。
（二）对土地征收程序的影响
总的来看，新《土地管理法》对征地程序的修改与调整，对我省的征地工作影响不大，因为我省在2005年启动征地制度改革以来，基本是按照新《土地管理法》的程序操作的。
建议在两个新增环节上做好应对：
一是做好征地的社会稳定风险评估。这是新《土地管理法》新增的要求，是规定动作，不可或缺。建议制定征地项目社会稳定风险评估细则，对一般项目和重大项目实行差别化风险评估：一般项目的社会风险评估可由土地征收实施部门开展；重大项目的风险评估需明确委托第三方评估机构进行评估并出具报告，评估报告作为征地报批审核的重要依据。对于重点项目对象的界定可以参考山东禹城，其规定国家和省市重点项目、征收土地面积100亩以上、涉及大面积房屋拆迁的项目进行社会稳定风险评估。
二是做好补偿安置协议的签订工作。按照新《土地管理法》的规定，不仅要与所有权人签署，还要与使用权人签署，工作对象增加了，工作要求提高了，要做好相关准备工作。
（三）对征地补偿标准的影响
新《土地管理法》第四十八条授权省、自治区、直辖市制定区片综合地价，征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，以及被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法等。
从近两年省政府推进“放、管、服”改革和下放审批权的力度和决心来看，以及从推进工作的便利与制定相关补偿标准的科学性来看，以上事项很可能会直接授权我市办理。
建议积极开展以上标准的研究制定工作，尤其是区片综合地价。
建议借鉴杭州市上城区经验，利用ARCGIS软件平台，真实记载我市区集体土地现状、用途、区位等属性，“综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安置人口、区位、供求关系以及经济发展水平等因素”，科学制定征地补偿区片综合价。在此基础上对土地现状及用途进行动态监控，并结合社会、经济发展水平以及土地市场趋势适时调整区片综合价，建立动态的综合地价补偿标准信息系统，进一步规范土地征收补偿的额度、标准，一方面有利于保障被征地农民的合法权益，另一方面也避免出现在征地过程中土地征收补偿太高的现象。
二、对土地储备工作的影响及应对
根据国土资源部《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）和《广州市土地储备管理办法》（穗府规〔2018〕4号）的规定，目前我市土地收储的方式和范围主要为征收集体土地、收回存量的国有土地使用权、收购（含置换）存量的国有土地使用权。
新《土地管理法》将“成片开发”列入公共利益范畴，实际上强化了成片收储集体土地的征收手段，也就是说，此类征收可以由政府直接介入，而不再单纯地依赖协商征收。
新《土地管理法》将“旧城区改建”列入公共利益范畴，有利于加强“收回存量的国有土地使用权”的工作。
以上两点，都有利于加强土地储备工作。
（二）对收储范围的影响
新《土地管理法》放开经营性集体建设用地使用权流转，未来集体建设用地在土地市场中的比重会逐步上升。集体建设用地将成为经济社会发展的重要平台载体。土地储备机构不应缺席集体建设用地的储备与开发，可以考虑收储经营性集体建设用地使用权。
这不仅是土地储备机构拓展土地储备工作的需要，也是帮助集体所有权人推动、规范集体建设用地使用权流转的需要。
一是土储机构自身的需要。随着“三条线”的划定，以及征收集体土地总体上日趋收紧，可供收储的国有土地越来越少。为了拓展储备范围，应当重视集体建设用地。
二是推动流转的需要。虽然集体土地的所有权属于集体经济组织，但政府依法具有规划、土地管理职能，如规划功能、指标配置，建设用地规模、计划指标的落实，都属于政府管理的范畴，没有土地储备机构代表政府参与集体建设用地流转并获取一定收益，预计集体建设用地使用权的流转将会是雷声大、雨点小。
三是提升村集体经济组织流转能力的需要。土地的流转是一项复杂的工作，有土地储备机构的帮助，作为所有权人的村集体经济组织可以更加规范、更加高效地组织流转等相关工作。
四是解决规划土地管理难题的需要。
建议：
加强收储集体土地的研究，制定相应的规则，尤其是利益分成。
（三）对收储成本的影响
征地补偿标准的提高，必然会导致收储成本的提升。
（一）新《土地管理法》将推动存量建设用地二次开发成为土地市场的主流。
新《土地管理法》强化农用地保护，收缩征地范围，特别是随着“三条红线”的落地，新增建设用地严厉受限。存量建设用地再开发对于解决“人地矛盾”意义更加凸显，也更为紧迫。也就是说，《土地管理法》的修订，将会推动存量土地的利用、管理在整个土地管理工作占有越来越重要的地位，今后的土地管理将从以新增建设用地为主转变到以存量建设用地为主。
（二）我省的“三旧”改造
存量建设用地的二次开发，在我省称为“三旧”改造或城市更新。自2009年8月25日省政府颁布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）以来，我省的城乡低效建设用地再开发如火如荼，成绩斐然。根据省国土资源厅厅长陈光荣在2018年6月27日举办的首届广东省“三旧”改造项目推介会上的介绍，目前广东省已累计投入“三旧”改造资金1.33万亿元，实施“三旧”改造项目10235个、面积64万亩，节约土地近17万亩，节地率达到46%，全省单位建设用地二三产业增加值，由2008年的每平方公里1.88亿元，提高到2017年的每平方公里4.15亿元。
（三）应对建议
《土地管理法》的修订，将大大增加存量建设用地在整个土地管理工作中的比重，但新《土地管理法》并未直接涉及存量建设用地的再利用与管理。因此，我市应当未雨绸缪，依据省的“三旧”政策，立足自身实际，强化“三旧”改造调研，总结近年来的“三旧”改造实践经验，闯出一条能够调动各方积极性、审批高效、实施有力的“三旧”改造新路子。
新《土地管理法》有关集体经营性建设用地与国有建设用地“同地同权”入市流转的规定，将对城乡规划工作构成挑战。由于规划审批与国有土地出让均由政府掌握，出于土地收益最大化或土地财政的考虑，政府自然倾向于将商品住宅、商业旅游等高价值的规划功能和容积率配置于国有建设用地，而绿地、公共设施、工业等低价值功能和较低容积率配置于集体土地，比如禁止在集体建设用地上建设商品住宅或房地产开发。作为一个理性的政府，在相关制度不健全的情况下，如此操作完全可以理解。这无疑会影响“同地同权”的落实。
随着新《土地管理法》的实施，如何实现“同地同权”将是摆在我们面前的一个重大课题，其中，最核心的问题就是规划上的“同地同权”。握有规划权的政府如何克服同时又是国有土地所有权人的角色冲突，这是集体土地和国有土地“同地同权”面临的最大挑战。
在现行体制下解决这一冲突的唯一办法，就是土地储备机构积极介入集体建设用地的收储。
（一）对土地供应结构的影响
新《土地管理法》实施→更加强化的耕地保护+更加严格的土地征收→征地范围收缩→新增国有建设用地减少→存量建设用地再利用越来越重要。《土地管理法》的本次修订间接而有力地影响就是新增建设用地供应减少，存量建设用地再利用增多。
新《土地管理法》实施，集体建设用地流转放开，逐步成为土地市场的重要组成部分。
总的来看，土地供应结构呈现以下四个趋势：
趋势一：新增建设用地→存量建设用地
趋势二：单一供给主体→多元供给主体
趋势三：国有建设用地→国有、集体并重
趋势四：城市→城市、乡村并重
以上四个趋势，也揭示了投资的方向：
向老城区进军
向新农村进军
（二）对土地供应方式的影响
在“存量”时代，政府通过征收（含国有土地上房屋征收）取得土地进而通过招拍挂一级市场供地会越来越少，取而代之的是“三旧”改造之协议出让。协议出让是有效推进“三旧”改造的必然要求。与新增建设用地不同，存量建设用地都已经存在明确的产权人，推进“三旧”改造势必取得这些产权人的支持和配合，否则，除非符合项目“公共利益”条件可以通过征收实施改造改造的外，改造将无从入手。
事实上，《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、广东省国土资源厅《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等“三旧”改造文件均规定了自行改造之协议出让途经。
（一）“三旧”改造中的自行改造协议出让
“三旧”改造中的协议出让大都“生地”出让，如果超期未动工是否按照闲置土地查处？
通常情况下，“三旧”改造是权属人的自愿选择，且“生地”出让时甚至在“闲置”期间，其地上的经营活动一直未曾中断或停止，因此，此种情况下认定“闲置”并予以查处，与事实不符。此外，闲置土地查处的前提是“净地”出让，因此，“三旧”改造之“生地”协议出让不应当适用闲置土地查处。
（二）集体建设用地是否适用闲置土地查处？
新《土地管理法》放开集体经营性建设用地使用权入市流转，集体建设用地使用权将成为土地市场的重要组成部分。如果缺少强有力的供后监管，将不利于集体建设用地的节约集约利用。因此，建立健全集体建设用地的供后监管制度将是贯彻落实集体建设用地使用权流转制度必须解决的问题。
党的十九大明确要求：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”简单地说，租购并举的住房制度至少包括两层含义：一是多主体供给，二是租购并举的多渠道保障。
多主体供给的住房制度必然要求多主体供给的土地制度。
2018年1月15日原国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议的讲话：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。
新《土地管理法》推动存量土地再利用，以及放开集体建设用地流转，为多主体供地提供了法律保障。可以说，新《土地管理法》为我国建设租购并举的住房制度奠定了土地基础。
八、对不动产登记工作的影响及应对
集体经营性建设用地使用权的流转，以办理产权登记为前提。流转后开发建成物业，可能需要分割登记。这要求不动产登记机构：一方面要加大工作力度，尽快、准确完成集体土地所有权的登记，其中的准确性非常重要，在集体土地流转的背景，登记上的些许瑕疵都会引发争议、纠纷，进而将不动产登记机构牵扯进去；另一方面要研究制定集体土地上的物业分割登记的有关规定，这种分割登记在技术上不存在障碍，主要是缺少相关的实践经验。白云区马务村。