海城市人民政府关于印发海城市农村集体经营性建设用地入市管理办法的通知

海政发〔2016〕9号

各开发园区管委会，各镇人民政府、管理区，市政府各部门：

经市政府研究同意，现将《海城市农村集体经营性建设用地入市管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

海城市人民政府

2016年4月14日

海城市农村集体经营性建设用地入市管理办法

第一条 为建立城乡统一的建设用地市场，实行农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，优化配置和集约利用土地资源，维护农民土地权益，促进城乡统筹发展，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》（中办发[2014]71号）和《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发[2015]35号）及相关法律精神，结合海城市实际，制定本办法。

第二条 海城市行政区域内农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。

农村村民住宅和村、镇（开发区、管理区，下同）公共设施、公益事业建设项目使用农村集体土地不适用本办法，应依照土地管理法律法规规定办理。

第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市是指集体土地所有者在一定年期内将农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）等形式让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付土地有偿使用收益的行为；以及农村集体经营性建设用地使用权的土地使用者，以转让、出租、抵押等形式处分农村集体经营性建设用地使用权的行为。

第四条 农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利，履行相应义务。

在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股），最高使用年限与国有建设用地使用权等同；在使用期限内，享有与国有建设用地使用权同等的转让、出租、抵押权能。

入市的农村集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设，并按规定缴纳相关税费。入市的农村集体建设用地的开发利用，应当遵守与国有建设用地相同的国家产业政策、土地供应政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规的规定。

第五条 农村集体经营性建设用地可以依照本办法，确定给中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织使用。法律、法规另有规定的除外。

第六条 农村集体经营性建设用地入市，应当坚持自愿、有偿、平等、公开的原则。

第七条 市国土资源行政主管部门按照本办法的规定，负责本行政区域范围内农村集体经营性建设用地入市的管理、监督和服务工作。

市发展改革、规划、建设、财政、审计、农业、环保、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农村集体经营性建设用地开发利用和入市取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。

第八条 农村集体经营性建设用地入市，实行计划管理、总量控制。

市国土资源行政主管部门应当会同发展改革、规划、农业等有关行政主管部门，根据社会经济发展规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划、村镇建设规划以及土地利用实际情况，编制农村集体经营性建设用地入市年度计划，与国有建设用地使用权年度出让计划一并报市人民政府批准后，向社会公布，并逐级上报至省人民政府国土资源行政主管部门备案。

农村集体经营性建设用地入市总量原则上不得突破市人民政府批准的年度计划；确需追加年度计划的，应当将有关情况报省人民政府国土资源行政主管部门审查同意后，由原批准机关批准执行。

第九条 农村集体经营性建设用地入市的范围和途径包括：

（一）对于符合规划、依法取得的工矿仓储、商服等农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施、产业规划、环境保护等基本条件、明确在本村直接使用的，可以直接就地入市。

（二）对于村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，根据土地利用总体规划和土地整治规划，经鞍山市人民政府批准，在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，先行复垦后按计划调整到本市域范围内的产业集中区入市。

（三）对于历史形成的城中村集体建设用地，按照政府主导、多方参与的原则，依据经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行复垦、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对其中不予征收的，在优先保障城中村居民住房安置用地后，属于经营性用途的集体建设用地，由农民集体入市。

第十条 入市的农村集体经营性建设用地可以用于工业仓储、商业、旅游、娱乐、服务等生产性、经营性项目，但不得用于商品房地产开发和其他住宅开发建设。

第十一条 农村集体经营性建设用地入市应当符合土地利用总体规划。在城市、村镇规划区内的，还应当符合城市规划和村镇建设规划。

有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地使用权不得入市：

（一）不符合土地利用总体规划或城市规划、村镇建设规划的；

（二）未按规定办理土地确权登记手续并取得土地使用权证的；

（三）土地权属有争议的；

（四）司法机关、仲裁机构或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的；

（五）农村集体经营性建设用地使用者未按入市合同约定履行合同转让、出租、抵押农村集体建设用地使用权的；

（六）未按国家政策落实农民社会保障的；

（七）法律法规规定的其他情形。

第十二条 农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于镇农民集体所有的，由镇集体经济组织行使所有权。

有条件的村、镇可以设立具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代表行使所有权。

第十三条 按照市场经济运行和乡村治理结构改革的要求，健全完善集体土地资产处置决策程序，不得私相授受。

农村集体土地所有权主体决定经营性建设用地使用权入市事项，按下列程序办理：

（一）确定代表集体经营性建设用地所有权的入市主体。

（二）确定入市宗地，形成入市决议。农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股），须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。

入市决议应当包括是否同意入市、拟入市地块的利用现状、位置、面积、整理方式、规划用途、入市形式、交易方式、使用年限、到期后收回土地使用权的条件、收益分配等内容。

（三）入市主体持入市决议及集体建设用地使用权证，经镇人民政府同意和市农业行政主管部门初审后，报市规划委员会审核批准。

市规划委员会成员单位按照各自职责分工，对入市主体的入市决议进行审核，提出审核意见。审核通过后，由市规划委员会核准立项，允许入市；不符合相关要求的，不予核准，退回原农村集体经济组织。

（四）经市规划委员会核准入市后，入市主体与市土地储备交易中心签订委托书，委托代理入市土地交易等有关事项。

委托书应包括拟订入市方案、组织地价评估、交易代理、签订成交确认书、签订土地出让（租赁、作价出资或者入股）合同、办理《建设用地批准书》、代理费用等内容。

第十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股），应当进入市公共资源交易平台公开进行。

属于工矿仓储、商业、旅游、娱乐等经营性用地项目的，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式进行。招标、拍卖、挂牌出让的程序，参照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》的相关规定执行。

属于原集体经营性建设用地使用权人申请办理土地出让手续的，或者现土地使用者具有地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明申请补办土地出让手续的，以及出让年限届满土地使用权人申请续期的，可采用协议方式出让。协议出让的程序，参照《协议出让国有土地使用权规范（试行）》的相关规定执行。

第十五条 农村集体经营性建设用地确定使用者后，农村集体土地所有者应当与土地使用者签订集体经营性建设用地使用合同（以下简称土地使用合同）。

土地使用合同应当载明土地所有者、土地使用者、位置、面积、用途、使用年限、使用条件、土地收益标准及支付方式、双方权利和义务、使用年限届满时土地使用权及地上建筑物附着物的处理方法、违约责任等内容。

土地使用合同应当由市国土资源行政主管部门作为管理方共同签署，作为土地使用、合同履约情况监督管理的依据。

第十六条 农村集体经营性建设用地使用权转让、出租应当符合下列条件：

（一）符合土地利用总体规划、城市和村镇规划；

（二）持有集体建设用地使用证书；

（三）经集体土地所有者同意；

（四）法律法规规定的其他情形。

第十七条 农村集体经营性建设用地使用者转让、出租土地使用权的，按下列程序办理：

（一）土地使用者持集体土地使用权证书和集体土地所有者同意转让、出租的决议，经镇人民政府审核同意后，向市国土资源行政主管部门提出农村经营性建设用地使用权转让、出租申请。

（二）市国土资源行政主管部门对转让、出租农村集体经营性建设用地使用权是否符合本办法规定的转让、出租条件进行审查。符合要求的，出具批准文件；不符合要求的，不予批准。

（三）土地使用者持批准文件委托市土地储备交易中心，按照本办法的相关交易方式，进入市公共资源交易平台公开进行。

（四）转让、出租成交后，新土地使用者应当与原土地使用者签订转让或者出租合同，交易代理机构出具鉴证文书。

第十八条 农村集体经营性建设用地使用权转让，原土地使用合同载明的权利、义务随之转移。

农村集体经营性建设用地使用权出租后，出租人继续履行土地使用合同。

第十九条 农村集体经营性建设用地使用权，经土地所有权人同意，可以设定抵押权。

农村集体经营性建设用地使用权抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面合同。

第二十条 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的使用年限，由土地所有者和使用者协商确定，但不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

农村集体经营性建设用地使用权转让、出租的，其土地使用年限为原土地使用合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十一条 土地使用合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由土地所有者收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。土地使用者要求继续使用土地的，应当于土地使用年限届满前6个月申请续期，并按本办法的规定重新办理集体经营性建设用地使用手续，签订土地使用合同。

特殊情况下，根据农村集体公共利益的需要，土地所有者可以依照规定程序报市人民政府批准后，提前收回土地使用权。提前收回土地使用权，应当根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况，给予适当补偿。

第二十二条 土地使用者必须按土地使用合同约定的用途合理使用土地。确需改变土地用途的，应当重新签订土地使用合同，报原批准机关批准。在城市、城镇规划区范围内的，还应当取得当地规划行政主管部门的同意。

第二十三条 农村集体经营性建设用地入市，应当自土地使用合同等签订之日起30日内，向市人民政府国土资源行政主管部门申请办理土地登记。

土地所有者和土地使用者应当于土地使用合同约定的土地使用年限届满之日起30日内，到原登记机关办理土地使用权注销登记。

农村集体经营性建设用地使用权入市涉及的土地登记事宜，按照《不动产登记暂行条例》和《土地登记办法》的规定办理。

第二十四条 市国土资源行政主管部门应当依照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，制定农村集体经营性建设用地各类用途的基准地价标准，报市人民政府批准后公布，作为农村集体经营性用地使用权入市的价格依据。

市国土资源行政主管部门应当及时收集、整理、发布农村集体经营性建设用地使用权入市价格，并根据经济社会发展和土地市场状况，定期调整更新农村集体经营性建设用地使用权基准地价标准。

第二十五条 农村集体经营性建设用地入市时，应当由具有土地估价资质的评估机构进行宗地价格评估。地价评估机构由市国土资源行政主管部门从地价评估机构库中随机抽取确定。

具体宗地的出让底价，由市国土资源行政主管部门组织有关专家，根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，提出宗地出让底价建议，报农村集体经营性建设用地使用权出让协调决策机构，集体决策，综合确定。确定宗地出让底价时，应当吸收农村集体土地所有者代表参加，充分尊重土地所有权主体的意见。

在城市、村镇建设规划区范围内的农村集体经营性建设用地，其入市价格可参照城镇基准地价相应标准确定，但不得低于当地同等条件国有土地使用权协议出让最低价标准。

第二十六条 农村集体经营性建设用地入市，应当切实保护土地所有者和使用者的合法权益。

农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）所取得的土地收益，主要归拥有土地所有权的农民集体；农村集体经营性建设用地使用权转让、出租所取得的土地收益，主要归原土地使用者，但根据土地使用合同约定应当归土地所有者的部分除外。

第二十七条 农村集体经营性建设用地入市农村集体经济组织取得的土地收益，市人民政府收取一定比例的土地增值收益调节金，以实现土地征收转用与集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例的大体平衡。

农村集体经营性建设用地入市后再转让取得的转让收益，市人民政府收取一定比例的土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金征收比例，由市人民政府根据经济社会发展、基础设施投入、土地用途转变等因素确定。具体征收使用管理办法另行制定。

第二十八条 建立健全农村集体经营性建设用地入市收益在农村集体经济组织内部的分配机制与监管制度。扣除土地取得成本和开发成本、缴纳土地增值收益调节金后，农村集体经济组织以现金形式取得的土地增值收益，按规定比例留归集体后，在农村集体经济组织成员之间公平分配。通过城中村集体建设用地整治入市后以留地或者留物业等方式取得的土地增值收益，可以通过发展土地股份合作等形式，让农村集体经济组织成员长期分享收益。

入市收益中的土地取得成本及开发成本，参照土地征收拆迁补偿的有关规定和“谁投资、谁受益”的原则合理分配，优先用于增加农村集体经济组织成员财产性收入。

农村集体经济组织取得的入市收益应纳入农村集体资产统一管理，制定经集体经济组织成员认可的土地增值收益分配办法。分配情况应当纳入村务公开内容，接受审计监督和政府监管。

第二十九条 农村集体经营性建设用地入市涉及的相关税费，比照国有建设用地的有关规定执行。

第三十条 建立适应农村集体经营性建设用地特点和需要的规划、投资、财务管理制度。积极为农村集体经营性建设用地提供金融服务。

相关管理制度由城乡规划、发展改革、财政等行政主管部门拟定，经市农村集体经营性建设用地入市试点领导小组审定后发布施行。

第三十一条 积极培育农村集体经营性建设用地市场交易中介组织，为入市交易提供地价评估、交易代理、环境评估等服务。允许国有建设用地市场中介组织参与农村集体经营性建设用地交易中介服务。

第三十二条 建立农村集体经营性建设用地批后公示、动态巡查、竣工验收等监管制度。

对未经批准或者以其他形式转让农村集体经营性建设用地、擅自改变土地使用合同约定用途使用土地、擅自变更容积率等规划条件、造成农村集体经营性建设用地闲置等违法违规行为，依照《土地管理法》、《城乡规划法》、《闲置土地处置办法》等法律法规予以查处。农村集体经济组织对违法违规行为负有直接责任的，在土地违法违规行为改正之前，暂停办理其农村集体经营性建设用地入市审批手续。

第三十三条 国家工作人员在办理农村集体经营性建设用地入市中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条 违反本办法有关规定或者弄虚作假，骗取农村集体经营性建设用地使用权权属登记的，由发证机关依法注销权属登记。

第三十五条 因实施城乡规划或社会公共利益的需要，政府可以依照法律程序对农村集体经营性建设用地实行征收，集体土地所有者和使用者应当服从。征收农村集体经营性建设用地，应当依法对相关权益人给予合理补偿。

第三十六条 村内零星、分散集体经营性建设用地复垦调整到产业集中区入市涉及农村土地产权关系调整的，参照城乡建设用地增减挂钩的有关政策，对原农村土地产权主体和使用者给予合理补偿，具体补偿标准由置换双方协商确定；到产业集中区入市涉及占用耕地等农用地的，参照征地补偿标准对土地承包经营者给予补偿，并妥善解决其住房、就业和社会保障。

第三十七条 因农村集体经营性建设用地入市发生争议或者纠纷的，当事人应当依法协商解决。

当事人协商不成的，可以请求村民委员会、镇人民政府调解。

当事人不愿协商解决或者调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第三十八条 农村集体经营性建设用地使用权入市相关的规范性文本格式，由市国土资源行政主管部门统一制定。

第三十九条 本办法由海城市农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组办公室负责解释。

第四十条 本规定自发布之日起实施，此前有关规定与本办法规定不一致的，一律以本办法规定为准。改革试点结束后，按国家出台的有关规定执行。