关于印发《长沙市集体建设用地使用权流转管理办法》的通知

长国土资政发〔2013〕50号

各县（市、区）区国土资源局（分局），局机关各处室，各派出机构，各直属单位：

　　现将《长沙市集体建设用地使用权流转管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

长沙市国土资源局

2013年6月5日

长沙市集体建设用地使用权流转管理办法

第一章　总则

第一条　为规范集体建设用地的管理，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、作价（出资）入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行为。

第三条　本市行政区域内的集体建设用地使用权流转管理，适用本办法。

第四条　市、县（市）国土资源管理部门负责本区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作，财政、建设、规划、民政、环保、农业、林业等有关部门协同做好相关工作。

各乡镇人民政府、街道办事处应当配合有关部门做好本行政区域内集体建设用地使用权流转管理的相关工作。

第五条　市、县（市）农村土地流转交易中心（以下统称交易中心）负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工作。

第六条　集体建设用地使用权的流转，坚持依法、自愿、有偿、公平、公正和诚实信用的原则，应当进入交易中心公开进行。

第七条　集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：

（一）符合土地利用总体规划和城市、乡镇、村庄建设等规划；

（二）经依法批准的集体建设用地；

（三）未被司法机关、行政机关限制权利；

（四）已依法登记发证；

（五）界址清楚、面积准确，没有权属争议；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第八条　集体建设用地使用权流转必须经拟流转土地的所有权人所处的村或村民小组会议三分之二以上成员同意并经全体涉地村民同意。

第九条　通过出让、转让和租赁方式取得的集体建设用地使用权不得用于开发商品房地产项目和城镇居民的住宅建设。除农村村民经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅外，按照土地利用总体规划和城市规划或村庄、集镇规划可以开发商品房地产项目建设用于销售的，必须依法征为国有土地。

第十条　集体建设用地使用者应当按照原建设用地批准文件规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经有批准权的机关批准，城乡规划部门和土地所有权人同意。

第十一条　集体建设用地使用权转让、转租时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、转租；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租时，其占用范围内的土地使用权应随之办理转让、转租手续。

集体建设用地使用权的抵押，应当符合《物权法》、《担保法》的规定。

第十二条　村民住宅用地使用权及其附属设施流转后，不再批准新的住宅及附属设施用地。村民购买商品住宅并将住宅用地及其附属设施进行复垦的，参照本城镇居民购买经济适用房的政策和标准进行货币补贴，由村民转变为居民，享受城市居民的同等待遇。

　第十三条　集体土地流转实行合同管理和登记制度，以明确和规范流转各方的权利义务关系。

第十四条　集体建设用地使用权流转合同一般包括下列条款：

1、双方当事人的姓名、住址；

2、流转土地的名称、座落、面积、质量；

3、流转土地的期限和起止日期；

4、流转土地的用途；

5、双方当事人的权利和义务；

6、成交价款和付款方式；

7、违约责任；

8、解决争议的方式。

第二章集体建设用地使用权出让、租赁

第十五条　集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，按集体建设用地使用权出让的有关规定办理。

集体建设用地使用权租赁，是指集体建设用地所有者作为租赁人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向租赁人支付租金的行为。

第十六条　集体建设用地使用权出让比照国有建设用地的方式进行，按许可用途控制在最高年限以内执行。

第十七条　集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：

（一）对短期使用或用于修建临时建筑物的集体建设用地，应实行短期租赁，租赁年限一般不超过5年；

（二）对需要进行地上建筑物、构筑物建设后较长时期使用的集体建设用地，应实行有期限租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过第十六条规定的集体建设用地使用权出让的最高年限。

第十八条　集体建设用地使用权出让、租赁，应当签订书面合同，合同文本采用制定的统一格式。

第十九条　申请办理集体建设用地使用权出让、租赁手续的，应当提交下列材料：

（一）集体建设用地使用权流转申请表；

（二）集体土地使用证原件；

（三）集体经济组织出具拟流转土地的所有权人所处的村或村民小组会议三分之二以上成员同意并经全体涉地村民同意的证明书；

（四）建设用地规划要点、规划总平面布置图等规划资料（不需要重建或新建的提供建筑物权属证书）；

（五）集体经济组织有效证明；

（六）集体经济组织流转委托书和交地承诺书；

（七）地籍调查表、地籍测绘成果和地形图；

（八）法律、法规和规章规定的其他资料。

第二十条　集体建设用地所有者和使用者申请办理集体建设用地使用权出让、租赁的，由各乡（镇）人民政府（街道办事处）审核同意，报有批准权的机关批准。经审查批准符合流转条件的，依法在交易中心进行公开交易后，办理土地登记和领取相关权属证明。

第二十一条　集体建设用地使用者应当按照城市、乡镇、村庄建设规划的要求和出让、租赁合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者应当协助做好管理和监督工作。

经依法批准变更土地用途的，合同双方应当重新签订合同，调整出让价款或租金，并办理相关土地变更登记手续。

第二十二条　集体建设用地使用权出让、租赁，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。特殊情况，经市、县（市）人民政府批准可采取协议方式。

第二十三条　集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土地使用年限届满，参照国有建设用地相关法律法规处理。其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定处理。没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。

原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本暂行办法的规定重新办理集体建设用地使用权流转有关手续。

第三章　集体建设用地使用权转让、转租

第二十四条　集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

第二十五条　集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。

转让合同文本采用国土资源部门制定的统一格式。

第二十六条　集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原租赁合同，转租人与新的承租人应就有关权利义务事项签订书面合同。

集体建设用地使用权转让、转租的年限，不得超过原出让合同、租赁合同约定的土地使用年限的剩余年限。

第二十七条　集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在合同签订后30天内提出申请，向市或县（市）国土资源管理部门提出申请，经有批准权的机关审查同意。经审查符合流转条件的，依法在交易中心进行交易后，申请办理土地登记和领取相关权属证明。

第二十八条　申请办理集体建设用地使用权转让、转租手续的，应当提交下列材料：

（一）原集体建设用地使用权出让合同、租赁合同；

（二）双方签订的转让合同、转租合同；

（三）双方身份的有效凭证；

（四）集体土地使用证原件；

（五）法律、法规和规章规定的其他资料。

第二十九条　集体建设用地使用权土地流转跨村的，可由涉地村分别委托捆绑出让或转让。土地所有权人应享受的土地流转收益不变。

第四章　集体建设用地使用权抵押

第三十条　集体建设用地使用权抵押，应当符合《物权法》、《担保法》及其他法律、法规的规定。

第三十一条　集体建设用地使用权抵押的，应当签订书面合同，在规定的时间内申请办理抵押登记，符合抵押条件的，依法办理建设用地使用权抵押登记。地上建筑物、其他附着物应一同依法办理抵押登记。

第三十二条　申请办理集体建设用地使用权抵押登记手续的，应当提交下列材料：

（一）主合同和抵押合同；

（二）集体土地使用证、房屋产权证；

（三）双方身份的有效凭证；

（四）登记机关认为应提供的其他材料。

第三十三条　依法办理抵押登记的集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物。协商不成的，抵押权人可以请求人民法院依法处理。

因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。

集体建设用地所有权人与债权人、债务人协商，可以赎回集体建设用地使用权。

第三十四条　抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章　土地价格及收益

第三十五条　市、县（市）国土资源管理部门负责组织本行政区域土地分等定级估价工作，并统一制定本区域内的基准地价、标定地价，报市人民政府批准后定期公布执行。

集体建设用地交易以基准地价（标定地价）加基础设施配套费作为交易起始价。基础设施配套费由市、县人民政府收取，专项用于基础设施建设。

有关土地交易税、费和土地收入分配办法参照国有建设用地土地收入管理办法另行制定。

第三十六条　集体建设用地使用权流转参照城乡一体化地价体系确定的基准地价或标定地价，交易价格明显偏低的，集体土地所有者享有优先回购权。集体土地所有者放弃优先回购权时，市、县（市）人民政府有优先购买权。

第三十七条　集体土地所有者出让、租赁集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，主要用于本集体经济组织成员的社会保障安排和村内公益设施建设，不得挪作他用。具体实施办法另行制定。

第六章监督检查

第三十八条　流转后的集体建设用地闲置的，国土资源管理部门应当责令限期改正；集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，暂停办理其新增集体建设用地审批手续。

第三十九条　违反本暂行办法第二十一条的规定，未按出让合同规定的期限和城市、村镇建设规划的要求开发、利用、经营土地的，应当予以纠正；拒不纠正的，国土资源管理部门依法予以查处。

未按集体建设用地批准用途建设、使用的，国土资源管理部门应当责令限期改正；拒不改正的，依法处理。

第四十条　集体建设用地使用权不进入土地流转交易中心公开交易的，交易结果不予认定，并责令限期改正；未纠正的，不得办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

第四十一条　农村土地流转交易中心、农村集体经济组织、乡（镇）及其他管理部门工作人员弄虚作假、玩忽职守、循私舞弊、索贿受贿，进行责任追究，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十二条　本办法自2013年8月1日起施行。《关于印发<长沙市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）>的通知》（长国土资政发〔2012〕27号）同时废止。