北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》的通知

（京国土房管集〔2003〕645号）

怀柔区人民政府、延庆县人民政府：

　　为优化我市郊区的投资环境，适应农村产业结构调整，推动农村经济发展，促进土地资源的优化配置与集约利用，规范我市农民集体建设用地使用权流转行为，保护集体土地所有者与使用者的合法权益，我局按照国土资源部《关于规范农民集体建设用地使用权流转的若干意见》（征求意见稿）精神，结合本市实际情况，拟定了《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》，经市政府审议并批准，在全市先选择两个乡（镇）进行试点。据此，经商贵区县人民政府同意，分别在两个区县内务选一个镇开展试点。现将《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》印发给你们，请组织试点单位认真贯彻执行，并将试点中的经验及时总结上报。

特此通知。

2003年7月30日

北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法

第一条　为优化郊区投资环境，适应农村产业结构调整，推动农村经济发展，促进土地资源的优化配置与集约利用，保护土地所有者与土地使用者的合法权益，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称农民集体建设用地使用权，是指除村民建设住宅用地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地以外的集体建设用地使用权（以下简称集体建设用地使用权）。集体建设用地使用权，在土地所有者和土地使用者自愿的前提下，可依本办法规定，以转让、租赁、作价出资（入股）等方式流转。

第三条　流转试点范围由市土地行政主管部门统一组织认定；未经市土地行政主管部门批准，不得自行试点。

第四条　流转的土地必须符合以下条　件：权属合法、界址清楚；符合土地利用总体规划，在城市、村镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划；依据国家法律需立项审批建设项目的，应依法取得立项批复。

第五条　严禁擅自将农民集体所有的农用地和未利用地变为建设用地，为实施规划确需将上述土地变为建设用地的，必须按有关法律规定，履行申请和批准手续；严禁利用集体建设用地进行商品住宅开发，按规划可以开发的，必须征为国有；集体建设用地使用者必须按批准流转的用途使用，不得擅自变更土地用途。

第六条　拟流转的集体建设用地，其所有权、使用权，必须完成权属调查、登记发证等工作。

第七条　首次流转的最高土地使用年限，参照同用途国有土地使用权出让的最高年限确定；再次流转的土地使用年限，为批准流转的土地使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第八条　集体建设用地流转要切实执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地，鼓励使用原有集体建设用地，限制分散布局与外延扩展，促进集约用地。

第九条　中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人，可依本办法取得流转试点范围内的集体建设用地使用权，进行利用、经营。

第十条　市土地行政主管部门负责流转土地的政策制定及指导监督工作；区县土地行政主管部门负责权属登记、流转审核等日常管理工作；乡镇人民政府应协助区县土地行政主管部门工作。

第十一条　集体建设用地使用权首次流转时，由土地所有者向土地所在地的区县土地行政主管部门提出书面流转申请，同时一并提交下列材料：

集体土地所有证、集体土地使用证或其他土地权属证明文件；地上建筑物、构筑物的建设证明或产权证明文件；在城市、村镇规划区内的，应提交规划部门关于拟流转土地符合城市规划和村镇建设规划的意见；

拟流转土地所属的集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意流转的证明文件；

存在原土地使用者的，应提交解除使用关系及补偿情况的书面证明材料；拟流转宗地的流转方案。

第十二条　区县土地行政主管部门接到申请材料后，经审核符合流转条　件的，在7个工作日内向申请者核发流转批准文件；对不符合流转条件不能批准流转的，区县土地行政主管部门应书面通知申请人，并说明原因。

第十三条　取得流转批准文件的土地所有者，可通过协商方式确定集体建设用地的使用者；但商业、旅游、娱乐等商服用途的产业用地，应通过所在区县的土地有形市场公开选择使用者。

第十四条　流转双方应采用合同示范文本签订集体建设用地使用权流转合同，并依法缴纳国家规定的有关税费。合同示范文本由市土地行政主管部门统一制订。  

第十五条　开展流转试点时，市土地行政主管部门组织试点区县土地行政主管部门，结合流转方式、流转年期、流转用途以及试点地区的实际情况，制定流转试点地区的宗地交易指导价格，经区县人民政府同意后实施。

第十六条　流转合同签订后30日内，流转双方持批准文件、权属文件、流转合同、税费交纳凭证等相关材料，按本办法第十八条　的有关规定交纳公共设施配套费后，向区县土地行政主管部门申请办理土地登记。不按规定办理登记的土地使用权不受法律保护。

土地流转涉及房屋和其他地上物权变更的，应同时办理房屋和其他地上物的权属变更登记手续。

第十七条　以流转方式取得集体建设用地使用权的土地使用者，在流转合同约定的使用年限内，征得土地所有者同意后，可以参照首次流转的方式选择确定新的土地使用者，双方签订流转合同，向批准流转的区县土地行政主管部门申请办理变更土地登记。原流转合同以及流转批准文件载明的权利、义务随之转移。

第十八条　首次流转的土地流转收益原则上归拥有流转土地所有权的集体经济组织所有，再次流转的土地流转收益归拥有流转土地使用权的单位或个人所有。

因政府公共投资带来集体土地增值的地区，区县人民政府与乡镇人民政府可征收公共设施配套费，其征收总额不超过交易指导价格的10%，具体分配比例由区县政府制定；有条　件的区县可免收公共设施配套费，以支持农村经济发展和鼓励原有建设用地的优化配置。

公共设施配套费由流转合同约定的一方在申请办理土地登记时向区县土地行政主管部门交纳。

第十九条　政府收取的公共设施配套费专项用于乡镇村公共配套设施建设；集体经济组织取得的土地流转收益，提取一定比例作为农村社保投入外，其他专项用于农村基础设施、兴办集体公益事业等支出；集体经济组织应将土地流转收益的收入和使用情况向集体经济组织成员公开，接受监督。

第二十条　流转因批准流转的年限期满、国家征地、土地灭失或其他合同约定终止条　件出现而终止。

流转年限期满愿继续使用的，应于流转年限期满60日前，按届时法律规定办理有关手续，届时无新规定的需按本办法重新申请流转。同等条　件下，原土地使用者有优先续用权。

国家依法征用流转的集体建设用地时，土地所有者与土地使用者必须服从。

第二十一条　本办法自2003年8月1日起施行。