深圳市规划国土委关于公开征求《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定（征求意见稿）》意见的通告

　　为规范城市更新单元规划容积率审查管理，完善城市功能结构，提升城市发展质量，有序推进城市更新工作，我委起草了《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿）。为保障公众的知情权和参与权，提高文件质量，根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》（市政府令第305号），现就《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿）公开征求社会公众意见。有关单位和社会各界人士可在2018年6月28日前，通过以下两种方式反馈：

（一）通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦404室市城市更新局规划处（邮编518034），并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。

（二）通过电子邮件方式将意见发送至：scsgxj@szpl.gov.cn

附件：1.《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿）

　　　2．《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿）起草说明

深圳市规划和国土资源委员会

2018年6月14日

深圳市城市更新单元规划容积率审查规定

（征求意见稿）

第一条 为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。

第二条 本规定适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。

第三条 城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。城市更新单元规划容积是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积, 其中地下规定建筑面积指除地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等之外的地下面积。

规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。

城市更新单元内开发建设用地（以下简称“开发建设用地”）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。

第四条 基础容积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块基础容积率的乘积之和。基础容积率是基础容积与开发建设用地面积的比率。地块基础容积率按《深标》“第4章 密度分区与容积率”进行测算。其中，混合使用的地块基础容积率测算中各类功能建筑面积占总建筑面积的比例按以下条款进行取值，项目实际规划中地块各类建筑功能比例依据《深标》2.2条土地混合使用规定具体确定。

（一）规划含居住功能的混合用地，居住功能为主导功能时, 居住建筑面积占比按69%取值；居住功能为非主导功能时，居住建筑面积占比按49%取值。

（二）规划含商业服务业功能的混合用地，商业服务业功能为主导功能时，商业服务业建筑面积占比按51%取值；商业服务业功能为非主导功能时，商业服务业建筑面积占比按31%取值。

（三）规划为单一用地性质的，主导功能建筑面积占比按100%取值。

第五条 转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积。对于符合以下情形的，给予城市更新单元转移容积：

（一）城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与基础容积率的乘积作为转移容积。

其中涉及以下类型的移交用地，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予增加转移容积：

1、落实片区所需初中用地的（九年一贯制学校按其用地面积2/3作为初中用地面积进行计算）。

2、落实高中、综合医院用地的。

3、在法定规划基础上额外落实占地面积不小于5000平方米的文化设施用地的。

4、无居住功能的单元中，在符合国家及我市相关设计标准及规范的前提下，在法定规划基础上额外落实片区所需小学用地的。

5、保留已纳入市政府公布的《深圳市历史建筑名录》或市主管部门认定有保留价值的历史建筑或历史风貌区的。历史建筑或历史风貌区修缮及整治实施方案应与城市更新单元规划同步报辖区政府（含新区管委会），实施主体承担修缮、整治费用及责任，并将土地及地上建、构筑物产权无偿移交政府， 由辖区政府（含新区管委会）指定具体部门接收 。

（二）根据《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》可转移至城市更新单元开发建设用地范围内的建筑面积作为城市更新单元拆除用地范围外的转移容积进行核算。

第六条 奖励容积是指因公共利益需要，对符合以下情形的，依据本规定给予的建筑面积奖励：

（一） 开发建设用地中，依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》和《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》等规定配建的人才住房、保障性住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房，除明确规定计入基础建筑面积的，其余建筑面积作为奖励容积。

在上述基础上增配的人才住房、保障性住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房，其建筑面积不予作为奖励容积。

（二）开发建设用地中，按已生效规划及《深标》、《暂行措施》等要求落实的附建式公共设施、交通设施及市政设施，其建筑面积作为奖励容积。其中，设施为社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心的，按其建筑面积的2倍作为奖励容积；设施为垃圾转运站（含再生资源回收站、环卫工人作息房、公共厕所）、变电站的，按其建筑面积的3倍作为奖励容积。

（三）依据已批法定规划城市设计要求，城市更新单元内，为连通城市公交场站、轨道站点或重要公共空间，经核准设置24小时无条件对公众开放的地面通道、地下通道、空中连廊，并由实施主体承担建设责任及费用的，按其对应投影面积的1倍作为奖励容积。

（四）城市更新单元拆除用地范围内，保留已纳入市政府公布的《深圳市历史建筑名录》或市主管部门认定有保留价值的历史建筑但不按照第五条（一）要求移交用地的，按保留建筑的建筑面积及保留构筑物的投影面积之和1.5倍面积作为奖励容积。历史建筑修缮及整治实施方案应与城市更新单元规划同步报辖区政府（含新区管委会），实施主体应承担保留建、构筑物的活化和综合整治责任及费用。

（五）市政府规定的其他奖励情形。

（六）上述奖励容积之和不应超出基础容积的30%。因配建人才住房、保障性住房所核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受本款限制。

第七条 为保障全市住房供应、实现职住平衡，在符合《深标》及不改变城市更新单元主导功能的前提下，转移容积、奖励容积须优先安排居住功能。

第八条　2015年8月27日之前已批准列入更新计划的城中村、旧屋村规划容积率的审查可综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素。在同时满足以下条件的情况下，可按照表1的净拆建比参考值对规划容积进行校核。

（一）拆除范围内现状容积率不低于2.5，现状建筑面积以经市规划国土委地籍测绘大队确认的测量结果为准；

（二）城中村、旧屋村合法用地占拆除范围用地的比例原则上不低于70%。

表1净拆建比校核取值参考表

备注：净拆建比是指项目规划容积扣减政策性用房及公共配套设施、市政配套设施等建构筑物面积之后与拆除范围内现状建筑面积的比值。

对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，除因落实重大城市基础设施和公共服务设施的需要外，应审慎纳入拆除重建类城市更新。

第九条 除机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区外，因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖地区，用地位于一般地区的原则上应按照相邻片区同等密度分区确定；用地紧邻基本生态控制线等生态敏感地区，原则上应比相邻片区密度分区下降一区确定。密度分区内涉及特色风貌、生态敏感、核电防护、地质安全等因素的特定地块，应适当降低开发强度，通过开展专题研究地块容积及容积率，按程序批准确定。

第十条 规划容积的审查应按城市更新单元规划编制技术规定要求开展论证。规划容积应满足公共设施、交通设施、市政设施承载能力并符合机场净空、生态保护、特定城市设计等相关控制要求。

第十一条 在综合第三、四、五、六、七、八、九条规划容积核算和第十条规划技术论证的基础上，拟定规划容积并按法定程序批准确定。

第十二条 城市更新单元规划容积按照所在片区已批法定图则确定的建筑面积申报的，可直接依据法定图则确定。

第十三条 对于通过主管部门审议并公示的城市更新单元规划，应严格控制规划容积的调整。

（一） 城市更新单元规划批准两年以内或已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，原则上不予以调整已批规划容积。

（二）在上述（一）款情况外，符合《深标》及相关规范的前提下，属下列情形之一的，方可申请调整规划容积。

1、 因城市发展所需增配公共设施（含非营利性的民办学校）、交通设施、市政设施导致更新单元开发条件发生变化，且不增加经营性建筑面积的；

2、因依据现行规定增配人才住房、保障性住房、人才公寓、创新型产业用房等城市公共利益项目且不增加项目经营性建筑面积的；

3、因产业转型升级需要，市政府明确支持项目提高容积率的；

4、因法定图则发生片区功能等重大变化导致更新单元开发条件变化的。

上述1情形外，其它申请调整规划容积须严格按照现行规定，重新核定土地贡献率、政策性用房比例及配套设施建设责任，按照城市更新单元规划调整审批程序，报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。

上述4情形涉及增加经营性建筑面积的规划容积调整，相应增加的建筑面积地价按评估地价标准计收。

第十四条 市政府另有规定规划容积可适当提高的其他情形，应按照相关规定程序批准确定。

第十五条 本指引适用于以下四种情形的城市更新单元规划容积审查：

（一）未通过主管部门审议的；

（二）通过主管部门审议但未公示的；

（三）通过主管部门审议并公示后申请规划容积调整的；

（四）城市更新单元规划批准后申请规划容积调整的。

第十六条 本规定自公布施行之日起，原《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》、《市规划国土委关于适用<深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）>第七条规定的通知》、《市规划国土委关于加强已批准规划城市更新项目容积率管理的通知》同时废止。本指引解释权归深圳市城市更新局。

附件

《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》

（征求意见稿）起草说明

为深入落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大会议精神，坚定不移地贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，完善城市功能结构，提升城市发展质量，促进公共服务设施与基础设施供给，提高文化设施国际化水平，加强生态修复与城市历史文化保护，建设宜居宜业城市环境，有序推进我市城市更新工作，进一步规范城市更新单元规划容积率审查管理，我委起草形成了《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿，以下简称《审查规定》）。

一、修订背景

2015年8月我委发布了《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》（以下简称《试行指引》）。《试行指引》颁布以来，成为指导我市城市更新容积率审查管理工作的直接依据，对规范容积率确定、推动城市更新有序开展发挥了积极作用。随着城市更新工作的不断深入推进，工作背景发生了变化：

一是新一轮《深圳市城市总体规划2035》、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等相关规划、标准正在编制或修订，《深圳市城市更新“十三五”规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已颁布实施，《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》等相关政策正在起草。城市战略地位提升，城市发展对存量土地二次开发提出了更高要求，需及时建立上位规划及相关政策对城市更新单元规划的传导，在容积率审查管理规定方面进行整合梳理、适时对接；

二是2016年底以来城市更新管理模式向“市级统筹、区级决策”的“强区放权”模式转变，需加强全市城市更新政策文件的统筹管控作用，确保各区审查尺度、执行标准统一；

三是为贯彻落实近年国家、省市关于法治政府建设的决策部署，对规范性文件的管理提出了更加严格和细化的要求，需强化城市更新容积率审查文件的规范性，保障城市更新工作依法合规推进。

四是当前城市更新工作还面临一些问题，如部分占地规模较大的医疗、教育等设施难以落实，文化设施实施率低，历史建筑和历史风貌区的保护缺乏市场动力，存在为提高开发强度而盲目增加商业规模的现象，部分促进公共空间与慢行系统建设的相关规定实施效果不佳等，这些问题的解决，都需要在《审查规定》中创新思路、优化完善。

二、修订过程

按照相关工作部署，我委自2017年2月启动《审查规定》起草工作，对相关规划与政策进行了深入研究，与总体规划修编、基本生态线管理规定、密度分区修订、历史风貌与历史建筑保护及外部移交用地等相关规划与政策进行了充分对接，与相关部门与专家进行了多次研讨交流，积极听取各方意见，进行了大量的实际案例论证分析，经过多轮修改完善，最终形成本《审查规定》（征求意见稿）。

三、起草原则

（一）坚持规划引领，引导城市功能结构完善

城市更新开发强度管控应积极传导城市总体规划、城市更新中长期规划的要求，以“总量调控、优化结构、布局协调”为核心，以“保民生、增居住”为原则，以“盘活存量用地”为手段，优化城市用地、用房功能结构，加大城市公共利益用地供应保障基本民生，增加住宅供应提高宜居水平，坚持商业、工业的集约利用推动产业升级转型。

（二）坚持公共利益优先，创新城市更新管理机制

进一步明确城市更新宗旨，体现政府的平台作用，倡导公共利益优先，创新城市更新管理机制，体现利益共享精神，发挥与调动市场力量，加强落实城市紧缺的公共设施与基础设施的力度，支持城市加大保障性住房等政策性用房供应的方针，鼓励市场在保护历史文化、生态修复及改善城市公共环境方面发挥积极作用。

（三）坚持依法依规管理，推动城市更新有序开展

加强城市更新单元容积率规范化、精细化管理，完善容积率调整管理规则，厘清管控边界，明晰程序职责，建立规则衔接，消除规则歧义，填补规则空白，体现规范化、精细化的管理要求，推动城市更新工作有序开展。

四、主要内容

《审查规定》仍维持原《试行指引》由“基础+转移+奖励”组成的测算规则体系不变，结合上述原则开展修订工作，主要内容包括以下几方面：

（一）对接《深标》局部修订

1、明确“容积”概念

现阶段我市规划管理面临由地块管理向地块和单元管理并举的方式转变，《深标》局部修订（密度分区，征求意见稿）提出采用“容积”的表述以适应现阶段规划管理的实际需求，本次起草衔接《深标》，将原《试行指引》中的“规划建筑面积”、“基础建筑面积”、“转移建筑面积”、“奖励建筑面积”分别改为“规划容积”、“基础容积”、“转移容积”、“奖励容积”，明确规划容积是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，并将地下规定建筑面积纳入规划容积统一管理，即：

规划容积=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积

其中地下规定建筑面积主要指地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。

2、关于基础容积的测算

目前《深标》“第4章 密度分区与容积率”正在修订，考虑其已将大部分低强度分区提高密度分区等级，本《审查规定》取消原《试行指引》第四条关于修正密度分区的表述，地块基础容积率按经委业务会审议通过的《深标》“第4章 密度分区与容积率”局部修订版进行测算。

（二）明确混合用地、单一功能用地各功能测算比例，避免盲目增加商业规模

从现状及发展趋势看，全市的职住平衡状况有进一步恶化的趋势，住房供应相对不足，规划商业总量偏高。为避免城市更新项目为提高开发强度盲目增加商业规模，本次修订明确了基础容积率测算过程中的混合用地、单一功能用地各功能测算比例，具体见下表：

（三）拓展转移容积，加大公共利益供给

1、提高转移容积，推动教育设施、医疗设施落地

根据我市法定图则评估、公共设施台账分析及相关公共设施专项规划的研究成果，全市初中、高中、医院的缺口大、实施困难，而从已批更新单元规划落实公共设施及基础设施情况来看，更新项目基于自身需求，多落实社区级公共配套设施及幼儿园、小学等，对于落实初中、高中及医院等占地较大的公共设施缺乏动力。为改善这一状况，本次《审查规定》提出，对更新项目落实综合医院、高中、初中、小学（更新单位为无居住功能，在符合国家及我市相关设计标准及规范的前提下，在法定规划基础上额外增配）的，在原有转移容积测算的基础上，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予以增加转移容积。

2、增加转移容积，完善规则，强化历史建筑与历史风貌区保护

为加强历史建筑及历史风貌区保护，调动市场积极性，本次修订提出，对保留经列入市政府公布的《深圳市历史建筑名录》或市主管部分认定有保留价值的历史建筑或历史风貌区的，无偿移交土地及地上建、构筑物产权，并由实施主体承担修缮、整治费用及责任，可在原有转移容积测算的基础上，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予以增加转移容积，对于不移交用地的历史建筑予以奖励容积。

3、增加转移容积，促进文化设施建设

针对我市文化设施布局不均衡、实施率低，专业化、特色化、国际化程度不足等问题，为促进文化设施建设，本次《审查规定》提出，在法定规划基础上额外落实占地面积不小于5000平方米的文化设施用地的，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予以增加转移容积。

4、增加外部转移容积

衔接《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》（征求意见稿），对于为建成区的外部移交用地可予以建筑面积补偿作为“外部转移容积”。

5、转移容积的计算方法

总转移容积=一般转移容积+增加转移容积+外部转移容积

（1）一般转移容积：城市更新项目拆除范围用地内经核算的实际土地移交用地面积超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与基础容积率的乘积作为转移容积。按下式计算：

一般转移容积=

[（S1+S2×80%）×（1-R）-（S3-S4）] ×FAR基础

式中：

S1：拆除范围内视为权属清晰用地的面积；

S2：需要进行历史用地处置用地的面积；

S3：开发建设用地；

S4：纳入的零星用地；

R：基准土地移交率，拆除范围用地面积大于10000平方米的城市更新单元，按照15%或3000平方米与拆除用地面积的比率的高值取值；拆除范围用地面积小于10000平方米的城市更新单元按照30%取值；

FAR基础：基础容积率

（2）增加转移容积 = S5×FAR基础×0.3

式中：

S5：移交特定情形设施用地面积

（3）外部转移容积= S6×转移系数

式中：

S6：外部移交用地面积

（四）调整奖励容积规则，进一步推动公共利益设施建设

1、关于配建政策性用房奖励容积的核算

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》颁布以后，更新项目配建人才住房、保障性住房配建的比例提高，而奖励容积之和不得大于基础容积的30%，可能会出现了执行政策性用房规定而突破容积率审查规定的情况，本次修订规定当配建人才住房、保障性住房所核算的奖励容积超出基础容积20%时，超出的部分不受奖励容积之和不大于基础容积率的30%的限制，更新项目可根据实际情况按规定核算配建政策性用房的奖励容积。

2、提高垃圾转运站、变电站、社康中心等设施的奖励

通过综合考虑附建式公用设施的实施难度、对周边环境的影响以及急缺程度，本次修订调整了相应的奖励容积，重点推进垃圾转运站、变电站、社康、日照中心的建设，具体调整见下表：

3、切实促进慢行系统建设，提升公共空间品质

本次修订进一步明确了地面通道、地下通道、空中连廊的奖励容积适用情形，应同时满足以下条件方可获得奖励容积：1）依据已批法定规划或城市设计的要求核准设置；2）连接公交场站、轨道站点或重要公共空间；3）24小时无条件对公众开放；4）实施主体承担建设责任及费用。

（五）引导增加住房供应，促进全市职住平衡

根据总体规划修编、全市各类用地用房功能结构、职住平衡方面的研究，我市住房特别是成套住宅供应明显不足，城市更新应在增加住房供应方面发挥更大作用，本次修订提出，转移容积、奖励容积应优先安排居住功能，当居住功能达到上限再安排其他功能。

（六）完善市政府另有规定情形、密度分区未覆盖地区、城中村及旧屋村测算规则

容积率管理不仅是技术问题，还会受到城市公共政策、城市风貌特色塑造、城市公共安全、民生需求等因素影响。对于因城市规划调整出现的密度分区未覆盖地区及密度分区内涉及特色风貌、生态敏感、核电防护、地质安全等因素的特定地区，本次《审查规定》明确了相应确定规则；此外，在满足设施服务承载能力、生态保护、特定城市设计等相关控制要求并经专题研究的情况下，市政府另有规定情形的可在《审查规定》的基础上通过专题研究后适当提高，按程序批准确定；对于2015年8月27日之前已批准列入更新计划的城中村、旧村可按照拆建比进行规划容积率校核，推动其实施。

（七）规范规划容积调整

为规范规划容积调整，落实严格管控容积率的有关要求，本次《审查规定》明确了城市更新项目规划容积调整适用的条件及审批程序。

1、不予以调整的情形：城市更新单元规划批准两年以内，或已签订土地使用权出让合同的城市更新项目。

2、予以有条件申请容积调整的情形：增配公共设施（含非营利性的民办学校）、交通设施、市政设施导致更新单元开发条件发生变化，且不增加经营性建筑面积的；依据现行规定增加人才住房、保障性住房、人才公寓、创新型产业用房且不增加经营性面积的；因产业转型升级需要，市政府明确支持项目提高容积率的；因法定图则发生片区功能等重大变化导致更新单元开发条件变化的。

规划容积调整涉及增加经营性建筑面积的规划容积调整，相应增加的建筑面积地价按评估地价标准计收。

五、预期效果

本《审查规定》颁布后，预期将在以下几方面取得较为明显的效果：一是促进公共利益项目的落地，通过增加转移容积、提高奖励幅度，提高市场落实公共利益项目的积极性，大幅增加医疗、教育、文化设施等公共利益用地的供给；二是通过城市更新进一步增加住房供应，促进全市职住平衡；三是推动历史建筑与历史风貌区保护，延续城市文脉，彰显城市特色。

六、主要创新点

（一）以实现公共利益为目的，扩大政策奖励

对标国际先锋城市，为推动教育设施、医疗设施落地，强化历史建筑与历史风貌区保护，促进我市文化设施建设，对落实该类设施用地或对历史风貌区实施保护的城市更新项目，提高建筑面积转移系数，以及允许“外部转移容积”。

（二）以引导增加住房供应为目的，优化测算规则

明晰混合用地各类功能测算比例，明确转移容积和奖励容积优先安排居住功能，从而引导增加住房供应，促进全市职住平衡，优化城市功能结构。

（三）以规范更新单元容积率管理为目的，细化条文规定

通过对接深标、明确容积概念，细化奖励情形，完善旧村、密度分区未覆盖地区的测算规则，明确城市更新项目规划容积调整适用的条件及审批程序等，实现管理规则的全覆盖。