关于征求《佛山市禅城区关于进一步推进旧村居改造的实施意见》(意见征求稿)意见的函

为推进我区旧村居改造，破解项目推进过程中遇到的难题，完善配套政策，我局拟订了《佛山市禅城区关于进一步推进旧村居改造的实施意见》(意见征求稿)，为进一步完善该意见，使其具有操作性，现向公众征求意见，并于2018年5月28日（星期一）前将意见反馈我局。

佛山市禅城区国土城建和水务局

2018年5月18日

佛山市禅城区关于进一步推进旧村居改造的实施意见（征求意见稿）

为改善村居生产生活条件和人居环境，规范旧村居改造工作，进一步推进我区城市更新工作，提高节约集约土地利用水平，根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见》（佛禅府〔2012〕9号）等文件精神，结合我区实际，制定本实施意见。

一、旧村居改造的定义

旧村居改造是指旧村范围内的旧村居用地、产业用地及其他用地，统筹整理进行连片改造，并将用地区域进行重新整合、规划、再开发利用的城市更新项目。旧村居用地包含村（居）民宅基地及其紧密相关的管理、公共、市政以及小于15米的道路设施用地。

旧村居改造项目须同时符合以下条件：

（一）符合土地利用总体规划、城乡规划；

（二）已纳入“三旧”改造地块标图入库范围，土地权属清晰、无争议；

（三）旧村居用地面积占项目总用地面积的50%以上（含50%），或净用地范围内旧村居用地面积达到50%以上（含50%）；

（四）项目总用地面积原则上在30亩以上，情况特殊的项目，经区政府审批后可适当放宽；

（五）已纳入城市更新年度实施计划。

二、相关责任主体

区人民政府负责项目实施方案的审批；城市更新主管部门负责协调、统筹和监督；镇（街道）负责指导项目实施方案和拆迁补偿安置方案编制，协调解决改造中出现的各种问题；农村集体经济组织负责开展前期摸查，组织项目实施方案的编制、表决，协助项目拆迁、补偿、搬迁等工作；市场主体以多种模式参与改造，按照项目实施方案的要求，全面实施改造。

三、土地整备

旧村居改造范围内涉及的“三地”，完善用地手续后可通过协议出让方式进行整合归宗。

旧村居改造范围内存在多个权利主体的，可采用以下方式将房地产的相关权益转移到同一主体后，形成实施主体：

1、权利主体以房地产作价入股方式成立或者加入公司；

2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议；

3、权利主体的房地产被收购方收购；

4、权利主体将土地置换给同一主体。

四、改造方式

旧村居改造可采用“公开出让”或“协议出让”两种方式。

（一）公开出让

旧村居改造采用“公开出让”方式改造的，由农村集体经济组织自行开展土地整合及拆迁等项目开发的前期工作，项目土地整理完毕并达到出让交付条件后，纳入政府储备，通过公开出让方式确定开发企业实施改造。

（二）协议出让

旧村居改造采用“协议出让”方式改造的，可以协议出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的市场主体约定作为开发建设单位的一方。

协议出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司的，由农村集体经济组织自行编制或委托第三方专业机构编制项目实施方案，并对项目实施方案进行表决，表决通过率达到90%以上的（含90%），上报区人民政府审批通过后方可申请将土地协议出让给全资子公司。项目竣工验收前，不可进行股权转让。

协议出让给农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的市场主体约定作为开发建设单位的一方的，由农村集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台选定合作市场主体。项目实施方案须在3个月内（按农村集体经济组织与合作市场主体签订《旧村居改造合作框架协议》之日起计算）经村民成员大会（或成员代表会议）90%以上（含90%）表决通过，并报区人民政府审批通过后，在2年内（按实施方案通过区人民政府审批之日起计算）与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议，可办理土地协议出让手续。具体操作细则详见附件1。

五、市场主体公开选取

农村集体经济组织须通过镇（街道）农村集体资产交易平台选定市场主体。招标文件需全面反映旧村居现状摸查情况、改造需要以及规划情况等改造信息（编制指引详见附件1-1），根据实际情况合理制定评标方式和评分标准，并保证公示时间不得少于20日。公开选取时，由农村集体经济组织评分代表、镇（街道）代表、专家三方面联合组成评选小组，评选小组总人数不少于9人，其中农村集体经济组织评分代表比例不得高于评选小组总人数的60%，农村集体经济组织评分代表由村民成员大会（或成员代表会议）表决产生，表决通过率达到2/3以上（含2/3）。评选小组对参与竞标的市场主体综合评分，获得最高分者确定为合作市场主体。

六、市场主体退出

旧村居改造项目采用“协议出让”的改造方式与市场主体合作改造的，农村集体经济组织按要求组织召开村民成员大会（或成员代表会议）对项目实施方案进行表决，未能在3个月内（按农村集体经济组织与合作市场主体签订《旧村居改造合作框架协议》之日起计算）达到90%以上（含90%）的表决通过率的，视为农村集体经济组织与合作市场主体协商不一致，合作终止，合作市场主体无条件退出项目，已缴纳的拆迁补偿安置保证金退回。农村集体经济组织须通过镇（街道）农村集体资产交易平台重新选定市场主体。

旧村居改造项目采用与市场主体合作的方式实施改造的，合作市场主体未能在2年内（按实施方案通过区人民政府审批之日起计算）与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，视为根本性违约，交易终止，合作市场主体无条件退出项目，已缴纳的拆迁补偿安置保证金不予退回。同时，由镇（街道）根据项目改造方案按有关程序选取审计机构，对已签订拆迁补偿协议的补偿费用（不计利息和财务成本）进行审核，后续参与改造的企业必须无条件承担上述费用。

七、土地出让金分配及计收

旧村居改造项目按照认定建筑面积对土地出让金进行分配及计收。认定建筑面积是指城市更新项目范围内经过区级以上政府或其指定单位认定可以获得补偿的总建筑面积。

（一）旧村居改造项目采用“公开出让”的，认定建筑面积2.2倍以下（含2.2倍）部分，土地出让收入全额返还农村集体经济组织；认定建筑面积2.2倍以上部分，土地出让收入由区、镇（街道）、农村集体经济组织按20%、20%、60%的比例分配。

（二）旧村居改造项目采用“协议出让”的，认定建筑面积2.2倍以下（含2.2倍）部分不计收地价，认定建筑面积2.2倍以上部分，按照土地市场价格的40%计收。土地市场价格以经容积率修正后的基准地价和土地中介机构评估价格中的最高价作为确定依据。

土地出让收入计提专项资金后，按上述方案执行。涉及的基准地价及相关参数均按最新通过验收并经有批准权限政府批准实施的基准地价方案确定。土地市场价格的价值时点为相关业务受理之日。

上述规定若与上级最新文件的相关内容有冲突的，按照上级文件的相关规定执行。

八、扶持措施

（一）已经审批控制性详细规划的自行改造项目，在不突破原规划总建设面积的前提条件下，可在公共配套设施的用地面积进行论证并征求相应主管部门同意后，对控制性详细规划的公共配套设施相关控制要求进行修正。

（二）用于安置的房屋办证涉及的税费，可按照以下规定予以减免：

1、被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置房屋的（即货币补偿安置），购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部份免征契税；超出拆迁补偿款部份，按适用税率征收税费。

2、被拆迁房屋的单位和个人依照拆迁补偿安置协议重新承受还建房屋（即房屋产权调换安置），不补缴产权调换差价款的，免征契税；应补缴产权调换差价的，对补缴款部份，按适用税率征收税费。

（三）被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置房屋的（即货币补偿安置），可不受限购限制。

九、保障措施

因实施改造对改造范围内农村集体土地及国有土地及其上盖物业的受让人、承租人、抵押权人的正当权益造成影响的，依照其与农村集体经济组织或国有土地及其上盖物业的所有权人签订的出让、出租、抵押合同的约定进行补偿，对补偿标准存在争议的，由合同约定双方自行协商或采取民事诉讼途径解决。

农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经区人民政府批准的改造方案（含搬迁补偿安置内容）的，可向批准征收土地的人民政府申请裁决，或申请人民法院强制执行。

十、其他事项

本实施意见由区城市更新主管部门负责解释，自印发之日起执行，有效期5年。之前区有关文件与本意见不符的，以本意见为准。

附件：1、旧村居改造“协议出让”选取市场主体实施改造的操作细则；

2、旧村居改造项目实施方案内容编制指引。

附件1

旧村居改造“协议出让”选取市场主体实施改造的操作细则

一、选定合作市场主体

农村集体经济组织须通过镇（街道）农村集体资产交易平台选定市场主体。招标文件需全面反映旧村居现状摸查情况、改造需要以及规划情况等改造信息（编制指引详见附件1-1），根据实际情况合理制定评标方式和评分标准，并保证公示时间不得少于20日。公开选取时，由农村集体经济组织评分代表、镇（街道）代表、专家三方面联合组成评选小组，评选小组总人数不少于9人，其中农村集体经济组织评分代表比例不得高于评选小组总人数的60%，农村集体经济组织评分代表由村民成员大会（或成员代表会议）表决产生，表决通过率达到2/3以上（含2/3）。评选小组对参与竞标的市场主体综合评分，获得最高分者确定为合作市场主体。

确定合作市场主体后，农村集体经济组织与合作市场主体拟定《旧村居改造合作框架协议》，经公示5日无异议的，双方签订《旧村居合作框架协议》。

二、缴纳拆迁补偿安置保证金

签订《旧村居改造合作框架协议》后，合作市场主体必须按约定将拆迁安置补偿保证金汇至农村集体经济组织与合作市场主体开设的共管账户，以保障被拆迁人利益。保证金为拆迁成本的5%至10%，可用于拆迁补偿安置工作。

三、方案编制及初审

由农村集体经济组织与合作市场主体编制项目实施方案。项目实施方案应当明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、绿地建设、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、拆迁补偿安置、农转用报批、开发建设时序、社会稳定风险评估等内容，编制指引详见附件2。项目实施方案编制完成后报镇（街道）进行初审。

四、表决方案及签订合作协议

项目实施方案初审通过后，由农村集体经济组织按要求组织召开村民成员大会（或成员代表会议）对项目实施方案（含改造方案、改造规划、土地供地方式、实施计划、拆迁补偿安置方案及集体建设用地转为国有建设用地等事项）进行表决，表决通过率达到90%以上（含90%），拟订《旧村居改造合作协议》，经公示5日无异议的，农村集体经济组织与合作市场主体签订《旧村居改造合作协议》，明确拆迁补偿安置、利益分配及其他具体权责要求。

项目实施方案未能在3个月内（按农村集体经济组织与合作市场主体签订《旧村居改造合作框架协议》之日起计算）达到90%以上（含90%）的表决通过率的，视为农村集体经济组织与合作市场主体协商不一致，合作终止，合作市场主体无条件退出项目，已缴纳的拆迁补偿安置保证金退回。农村集体经济组织须通过镇（街道）农村集体资产交易平台重新选定市场主体。

五、审核方案

区城市更新主管部门组织相关职能部门对项目实施方案中的现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、规划实施、复建和融资量测算（拆建比）、改造成本、资金平衡方案、改造方式、拆迁补偿方案及表决情况等进行审核，并进行风险评估。

六、上报方案

区城市更新主管部门对项目实施方案审核后上报区城市更新（“三旧”改造）联席会议审议。审议通过后，上报区人民政府审批。

七、公示方案及备案

项目实施方案经区人民政府审批通过后，由城市更新主管部门在村（居）公告栏中公示，公示时间不得少于5日。公示无异议后，合作市场主体与被拆迁人签订拆迁补偿协议后，原则上应在签订之日起30日内送镇（街道）备案。

八、签订拆迁补偿协议

合作市场主体在2年内（按实施方案通过区人民政府审批之日起计算），与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议，经镇（街道）确认后，将已办理集体建设用地转为国有建设用地手续的旧村居改造项目用地协议出让给合作市场主体（合作公司）。经区政府批准后，由合作市场主体（合作公司）与国土部门签订《出让合同》，并按要求缴交土地出让金。

九、退出机制

若合作市场主体未在2年内（按实施方案通过区人民政府审批之日起计算）与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，视为合作市场主体根本性违约，合作终止，合作市场主体无条件退出项目，已缴纳的拆迁补偿安置保证金不予退回。同时，由镇（街道）根据项目改造方案按有关程序选取审计机构，对已签订拆迁补偿协议的补偿费用（不计利息和财务成本）进行审核，后续参与改造的企业必须无条件承担退出公司前期投入费用，将上述费用退还给退出公司。

旧村居改造“协议出让”选取市场主体实施改造的操作流程

附件1-1：

旧村居改造“协议出让”选取市场主体招标文件内容编制指引

本编制指引适用于旧村居改造“协议出让”选取市场主体实施改造的情形，招标文件应包含但不限于以下内容：

一、项目概况和改造需求

（一）项目现状情况

1、用地情况

用地情况包括改造范围、用地面积、用地界址、用地性质、开发强度、现状容积率、绿地率等内容。

2、建筑情况

建筑情况包括建筑数量、建筑质量、建筑面积、使用性质、建筑权属、合法性等内容。

3、城市基础设施建设及使用情况

（二）规划情况

土地利用总体规划、城乡规划、控制性详细规划和城市更新（“三旧”改造）专项规划对项目范围的管控要求：土地用途、容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率，以及公共设施配套、市政公用设施、历史文化保护、环境保护等内容。

（三）土地整备情况

1、需完善征收手续情况；

2、需完善集体建设用地手续情况；

3、项目地块涉及的“三地”情况；

4、需集体建设用地转为国有建设用地情况；

5、需办理农用地转用手续情况。

（四）土地拟更新情况

1、项目建设位置；

2、改造模式；

3、改造建设规模；

4、功能布局；

5、城市基础设施用地面积；

6、预计动工及竣工时间；

7、其他内容。

（五）拆迁补偿安置需求

拆迁补偿安置需求应充分披露农村集体经济组织对于补偿方式及拆迁补偿安置标准等基本需求。

二、投标人资格条件

（一）投标人应充分反映以下情况，作为评选小组在同等条件下优先考虑因素及评标加分项目：

1、资质等级、信用状况；

2、财务状况（如企业注册资本、资产情况、融资能力），债权债务状况；

3、项目开发所必需的设备和专业技术能力；

4、同类项目的开发经验及相关业绩。

附件2：

旧村居改造项目实施方案内容编制指引

旧村居改造项目实施方案的编制，应包含但不限于以下内容：

一、现状调查成果

土地利用现状情况：土地用途、面积、地上建筑物的面积、容积率等。

二、改造地块的基本情况

改造项目涉及的土地位置、面积、改造范围、用地界址、地块界线；需完善征收手续具体范围、面积，用地发生的时间及涉及的所有权人，土地确权、登记情况，涉及“三地”的面积。需继续保留自居自用的集体建设用地，还应明确其范围、面积。

三、土地拟更新情况（改造方式）

项目名称，项目建设位置，控规功能，更新后产业项目情况描述，改造建设规模（更新后总建筑面积，住宅项的套数及建筑面积），功能布局，容积率，建筑密度，用于城市基础设施的用地面积，预计动工时间，预计竣工时间。

四、规划实施

明确改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否有控规，是否符合城市更新（“三旧”改造）专项规划。说明现行土地利用总体规划、城乡规划及控制性详细规划对项目的管控要求，包括用地性质、容积率、建筑面积、建筑密度、绿地建设指标、公共服务设施、环境保护等内容。项目应编制概念规划方案,如更新项目位于城市重点地段，更新项目对周边市政、交通、公共配套等造成较大的影响，须对更新项目进行地块及周边区域的概念研究，以分析更新项目按规划建设对周边区域的总体影响。

五、拆迁补偿安置方案

旧村居改造项目必须符合拆旧建新的原则，原建筑的拆除所涉及的拆建安置方案须按省、市、区有关文件要求实施，拆迁安置涉及的投入估算须作为经济分析的重要组成内容。

拆迁补偿安置方案主要内容包括：拆迁计划、拆迁范围、约定补偿方式规定及结算方法，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，产权归属及管理，协议生效的时间和条件，奖惩办法等相关事项。搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。

六、经济分析

经济分析主要内容包括：改造成本，资金平衡方案，更新项目应在最终能实现更新意向前提下进行，其中所涉及的投入产出分析应能符合建设单位的更新预期收益（如第二产业更新前年产值，预计第二产业更新后年产值；第三产业更新前营业收入，预计第三产业更新后营业收入；更新前年度税收，预计更新后年度税收；更新前就业人口，预计更新后就业人口）。

七、改造风险评估

社会稳定风险内容及评价：确定评估原则、依据及风险评判标准，改造各环节可能引发的社会稳定问题，风险等级判断。

风险化解措施：明确风险防范与化解措施，明确责任主体。制定应急预案。

八、更新前现状图